Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när han upprättat och gett ut två versioner av ett värderingsutlåtande avseende samma fastighet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NNs registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretag]). Anmälaren har gett in värdeutlåtandet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in underlag för ombyggnation, fastighetsutdrag, den allmänna riskbedömningen och rutiner och riktlinjer, underlag för kundkännedom och värdeutlåtandet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Den aktuella fastigheten har värderats i mars 2024 i sitt dåvarande skick av ett annat mäklarföretag till 5-6 miljoner kronor. NN har i maj 2022 värderat fastigheten till 15 miljoner kronor. De ifrågasätter starkt rimligheten i denna värdering.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han utförde värderingen 2022 på [namn på orten] där det låg ett gammalt hus från 60-talet som uppdragsgivaren önskade totalrenovera och bygga ut. De ville veta vad huset skulle vara värt när ombyggnationen var färdigställd för att kunna budgetera och tala med sin bank. Han besökte fastigheten och tog del av diverse material, bland annat ritningar och bygglov. Han gick igenom statistik och gjorde en samlad bedömning inför värderingen baserat på de förutsättningar och skick huset skulle ha när det var klart.

Han använde sin erfarenhet och genomförde en analys där olika källor och värderingar vägdes in. Han gick igenom det tillgängliga materialet, i detta fall ritningar, bygglov och uppgifter han fått från uppdragsgivarna i form av materialbeskrivning/kostnadskalkyl. Han gick även igenom försäljningsstatistik för liknande fastigheter i samma område. Han besökte fastigheten för att ta del av omgivningsfaktorer som till exempel ljud från väg, närhet till service, närhet till grannfastigheter och fastighetens placering i form av väderstreck och ljusinsläpp.

Hans värdering 2022 var välgrundad i förhållandena vid den tiden och reflekterade en realistisk syn på fastighetens värde efter renovering och tillbyggnad. Fastighetsmarknaden idag har förstås förändrats, inte minst med tanke på ränteläget. Det är också viktigt att notera att det framgår i värderingsutlåtandet att det handlar om ett värde efter renovering och tillbyggnad.

Då allt skulle renoveras och huset skulle byggas ut så skulle allt vara i absolut toppskick när det var färdigt. Han såg därför ingen anledning till att inte ge bostaden högsta betyg på allt. Han hoppas att nämnden ska se att han utfört värderingen noggrant och välgrundat och att det [namn på mäklarföretaget] värderat inte är samma hus som han värderade.

Han skrev ut värdering som han överlämnade till kunden. Han noterade att objektsbeskrivningen, där han beskrev hur huset skulle bli, saknades. Han ändrade då värderingen och gick igenom den en gång till och upptäckte att han inte hade klickat i att ändamålet med värderingen syftade till en förhandsvärdering. Han träffade kunden samma dag på nytt och överlämnade värderingen. Kunden hade inte med sig den första versionen men de kom överens om att den skulle kastas/rivas.

Han såg ingen risk med detta då han visste att dialog fördes med banken och att banken var medvetna om att detta var ett byggprojekt som skulle genomföras. Han visste att kunden skickat in såväl handlingar, ritningar och kostnadsberäkningar på nybygget till banken och att banken visste vad som planerades. Hade han inte haft så god kännedom om detta hade han vidtagit åtgärder som att erhålla godkännande från kunden att själv prata med banken så han hade kunnat säkerställa att de fick rätt version av värderingen. Nu visste han att banken hade full kännedom om detta och såg inte några problem med att ge kunden det korrekta dokumentet och utgå ifrån att de skulle skicka in det till banken och slänga den tidigare versionen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Värdeutlåtandet ingett av anmälaren

Av det värdeutlåtande som anmälaren (banken) lämnat in framgår att fastigheten värderats till 15 000 000 kronor av NN den 10 maj 2022.

Under rubriken ’värderingsändamål’ framgår följande formulering.

Detta värdeutlåtande syftar till att bedöma marknadsvärdet, dvs. det mest troliga priset vid en normal försäljning, med sedvanligt med tid till förfogande, på öppna marknaden vid värderingstidpunkten. Detta som underlag för kreditprövning av bank.

Värdeutlåtandet ingett av fastighetsmäklaren

Det värdeutlåtande som getts in av NN efter föreläggande skiljer sig från det som anmälaren gett in på två punkter. Dels finns det en beskrivning av fastigheten, som den är tänkt att se ut efter ombyggnation, dels är värderingsändamålet formulerat som följande.

Detta värdeutlåtande, som är en förhandsvärdering vid nyproduktion/om- eller tillbyggnad, syftar till att bedöma marknadsvärdet, dvs. det mest troliga priset vid en normal försäljning, med sedvanligt med tid till förfogande, på öppna marknaden vid värderingstidpunkten. Detta som underlag för kreditprövning av bank.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Genom 1995 års fastighetsmäklarlag infördes en skyldighet för fastighetsmäklare att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Den valda formuleringen var enligt förarbetena avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed, inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen, utan även i andra sammanhang när han eller hon uppträder i sin yrkesroll (se prop. 1995/95 s. 76).

I rapporten ”Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021” (Polismyndigheten, april 2021) slås det fast att den sammantagna sektorsrisken för penningtvätt inom fastighetsmäklarbranschen bedöms vara betydande.

I rapporten ”Professionella penningtvättare, Branscher, modus och kopplingar till kriminella nätverk” (Polismyndigheten, mars 2024) framgår bland annat följande.

[…] Fabricerande kontrakt på fastighetsköp används som underlag till bankerna för att motivera transaktioner eller legitimera pengars ursprung. Penningtvätt sker även genom att mäklaren medvetet över- eller undervärderar en fastighet. Vid övervärdering kan ägaren ta stora lån som betalas av med hjälp av pengar från brottslig verksamhet. […]

Fastighetsmäklarinspektionen har i ett tidigare beslut (ärende med diarienummer 22-0839, obs att beslutet ej vunnit laga kraft) återkallat registreringen för en fastighetsmäklare som vid flera tillfällen upprättat och spridit köpehandlingar som inte varit relaterade till någon faktiskt försäljning. I ytterligare ett beslut (ärende med diarienummer 23-0564, obs att beslutet inte vunnit laga kraft) har en fastighetsmäklares registrering återkallats då han medvetet gett in felaktiga uppgifter i form av fotografier till en kreditgivare.

Av utredningen i ärendet framgår det att NN upprättat två versioner av det aktuella värdeutlåtandet. Av den ena versionen, som också getts in till banken för kreditprövning, framgår det inte att det rör sig om en förhandsvärdering för en kommande ombyggnation. Mäklaren har uppgett att han kommit överens med kunden om att det felaktiga värdeutlåtandet skulle förstöras samt att han haft insikt i att banken varit medveten om att det rört sig om en förhandsvärdering vid ombyggnation.

Fastighetsmäklarinspektionen finner det anmärkningsvärt att NN av förbiseende skulle missat att ange det korrekta syftet med värdeutlåtandet mot bakgrund av att hans uppdrag varit att värdera fastigheten efter en framtida ombyggnation. Inspektionen anser att det är oacceptabelt att inte ange ett korrekt syfte med värderingen. Detta särskilt mot den bakgrund att det rör sig ett stort belopp och att han dessutom lämnat ifrån sig den felaktiga handlingen. Inspektionen ser särskilt allvarligt på agerandet mot bakgrund av Finanspolisen rapport om kända tillvägagångssätt avseende penningtvätt i fastighetsbranschen. Han har dessutom missat beskrivningen av hur objektet ska komma att se ut efter ombyggnationen. Dessa omständigheter gör det särskilt svårt för tredje part, som till exempel en kreditgivare, att utläsa att det inte rör sig om en värdering av fastigheten i sitt, vid värderingstidpunkten, aktuella skick. Ett värdeutlåtande upprättat av en registrerad fastighetsmäklare ger handlingen legitimitet.

Det är av särskild vikt att en mäklare agerar omsorgsfullt och med noggrannhet vid upprättande av handlingar, inte minst då handlingen kan komma att påverka andra mottagare än uppdragsgivaren. Inspektionen anser att NNs agerande i samband med värderingsuppdraget och att han upprättat och spridit ett felaktigt värdeutlåtande med signifikanta avvikelser från de faktiska förhållandena på ett mycket allvarligt sätt står i strid med god fastighetsmäklarsed. Inspektionen bedömer att förseelsen är så allvarlig att den utgör grund för att återkalla NNs registrering som fastighetsmäklare.

Påföljd

Av 29 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt förevarande lag. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället meddela varning eller erinran. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas.

I förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 69 f.) till motsvarande bestämmelse i 1995 års fastighetsmäklarlag uttalades bland annat följande om påföljdsbedömningen.

Enligt tredje punkten kan en registrering återkallas när en mäklare handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Genom detta kopplas sanktionsmöjligheterna inte bara till samtliga specifika bestämmelser i lagen som berör mäklarens arbete. Även mäklarens generellt formulerade skyldighet i 12 § [nu 3 kap. 1 §] att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed omfattas av tredje punkten. […] Även när det gäller tredje punkten kan en hänvisning göras till vad som ovan sagts om utgångspunkten för påföljdsbedömningen och om syftet med lämplighetsprövningen.

Vidare framgår bland annat följande av de äldre förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 33 f.).

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i något hänseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registreringen i allmänhet återkallas.

Även det förhållandet att mäklaren visar sig inkompetent för fastighetsmäklarsysslan bör ytterst kunna leda till återkallelse av registreringen. Bedömningen måste dock i dessa fall göras med försiktighet. Även om samhället bör ställa särskilda krav på den som utövar mäklaryrket måste man acceptera att inte alla kan vara lika kunniga och skickliga. Om emellertid en mäklare på grund av okunnighet eller oskicklighet upprepade gånger begår sådana misstag i sin verksamhet som leder till skada för uppdragsgivarna, bör återkallelse kunna övervägas.

När en fastighetsmäklare vid upprepade tillfällen är föremål för Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn och beslut kan alltså påföljd i form av återkallelse av mäklarens registrering aktualiseras.

Den 13 juni 2018 och den 13 mars 2019 återkallades NNs registrering för att han underlåtit att besvara inspektionens förelägganden (se beslut med diarienummer 2018-0091 och 2018-1435). NN blev den 21 januari 2021 på nytt registrerad som fastighetsmäklare. Inspektionen har därefter meddelat honom två varningar i separata tillsynsbeslut. Den 19 oktober 2022 för att han marknadsfört ett redan sålt objekt som om det fortfarande vore till salu och den 15 november 2023 för att han i sin marknadsföring redovisat uppgiften om antal rum på ett vilseledande sätt (se beslut 22-0746 och 22-1849, observera att besluten inte vunnit laga kraft).

Mot bakgrund av att NNs registrering blivit återkallad vid två tillfällen tidigare och att han tilldelats flera varningar inom en förhållandevis kort tidsperiod finner inspektionen att han visat nonchalans för det regelverk han har att följa och att hans lämplighet som mäklare kan ifrågasättas. Inspektionen har i beslut 22-0746 med viss tvekan låtit påföljden stanna vid en varning. Mot bakgrund av den i ärendet mycket allvarliga förseelsen som i sig utgör grund för återkallelse samt tidigare förseelser, finner Fastighetsmäklarinspektionen vid en samlad bedömning att det med styrka talar för att någon annan påföljd än återkallelse av registrering kan komma i fråga.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.