Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har underlåtit att uppfylla sin omsorgsplikt om säljaren med hänsyn till vad hon uppgett till säljaren om köparens ekonomiska förhållanden. Även prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt journal. Slutligen även prövning av om mäklaren har vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälarna har gett in budgivningslistan, köpekontraktet, depositionsavtalet och journalen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har gett in kopia på uppdragsavtalet, mejlkonversationer, skärmbilder, dokumentation över vidtagna kundkännedomsåtgärder gällande köparen, fastighetsmäklarföretagets allmänna riskbedömning samt fastighetsmäklarföretagets rutiner och riktlinjer avseende penningtvätt och finansiering av terrorism.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

NN hade uppdraget att sälja deras fastighet. En spekulant begärde och beviljades en förhandsvisning. Beträffande spekulanten meddelade NN bland annat att ”pengar verkar inte vara något problem i alla fall”. Efter förhandsvisningen ville spekulanten lämna ett bud på 5 300 000 kr utan förbehåll om att sälja sin bostad. Vid fråga om vad spekulanten arbetade med, svarade NN att han arbetade som Europachef på en AI-verksamhet, att spekulanten reste mycket och därför inte kunde närvara vid ordinarie visning. När de frågade om spekulanten hade medel för att kunna betala köpeskillingen svarade NN ”ja, han har tvåsiffriga miljonbelopp på ett [bankens namn]konto”, vilket han ska ha visat för henne och uppgett att han ville betala hela köpeskillingen kontant. När de diskuterade huruvida ordinarie visning skulle ställas in föreslog NN att de skulle skriva under köpekontraktet samma kväll.

Köpekontrakt undertecknades den 21 maj 2023, enligt vilket handpenningen skulle vara betald senast den 25 maj och vara mäklarföretagets klientmedelskonto tillhanda senast den 29 maj. Handpenningen betalades emellertid inte in i enlighet med köpekontraktet. Den 31 maj 2023 fick de veta att NN varit i kontakt med köparen, som påstått att pengarna dragits från hans konto. Den 2 juni 2023 uppgav NN att köparen skulle översända ett kvitto på överföringen till henne, så att de tillsammans med banken skulle kunna reda ut anledningen till att handpenningen ännu inte utbetalats.

Efter den 7 juni 2023 fick NN information om att det av köparen angivna kontot inte existerade och att det inte fanns några pengar. På fråga om hon verkligen vid tidigare tillfälle säkerställt att pengarna till köpeskillingen fanns, svarade NN att köparen hade visat upp sin telefon för henne på ungefär två meters avstånd och att hon inte tittat så noga, men att det nog var två [bankens namn]konton som synts på skärmen, ett av dem med behållning på åtta miljoner kr och ett med tolv miljoner kr. NN trodde att beloppen var i svenska kronor och sa att hon inte kontrollerat vilken applikation som köparen använde, men att det såg ut som [bankens namn], även om hon hade lite svårt att minnas.

Den 9 juni 2023 översände NN två skärmbilder, föreställande kontoinformation som hon fått av köparen till utvisande av betalning av handpenningen. Fel betalningsmottagare var angiven i betalningsinformationen. Vid egna eftersökningar på internet fann de att köparen har betalningsanmärkningar, taxerar 0 kr och förekommer i domar. Köpet hävdes den 20 juni 2023.

De anser att NN har genom sitt agerande invaggat dem i falsk trygghet angående köparens betalningsförmåga. Beträffande journalen har NN underlåtit att anteckna i den att köpekontrakt ingicks den 21 maj 2023. Vidare har hon, enligt journalen, inte uppnått kundkännedom om köparen innan kontraktsskrivningen. Härtill borde hon ha vidtagit utökade åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen, med anledning av köparens unga ålder, bosättning på annan ort, att köparen inte var oroad över förmedlingsobjektets pris och att han ville betala köpeskillingen kontant, då dessa omständigheter tydde på att risken för penningtvätt var hög.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon blev kontaktad av köparen den 18 maj 2023 som berättade att han är mycket intresserad av förmedlingsobjektet då hans tjej bor i närheten. Köparen uppgav vidare att han hade finansieringen klar och önskade att få komma på visning samma helg med anledning av att han skulle åka utomlands på jobbresa på söndagen. Hon förde informationen vidare till anmälarna och köparen kom på visning den 20 maj 2023.

Vid visningen uppvisade köparen ett kontoutdrag från [bankens namn] på sin telefon, varav framgick att han hade erforderlig finansiering för att köpa förmedlingsobjektet kontant. Han berättade att han äger fastigheter i Stockholmsområdet, vilket styrktes av information i mäklarsystemet om att han år 2020 köpt en fastighet i [ort]. Köparen la ett bud på 5 300 000 kr. Mot bakgrund av skälen han uppgett till att vilja köpa en fastighet i området samt uppvisandet av kontoutdraget bedömde hon att köparen hade erforderlig finansiering och giltigt skäl att köpa bostad utanför hans hemort. Hon kontaktade säljarna och framförde budet och köparens önskan att betala kontant.

Vid senare samtal med säljarna berättade hon att köparen har kontanter, uppgav köparens skäl till att vilja köpa fastigheten och att köparen kommer att vara bortrest nästkommande vecka. Säljarna beslutade sig för att acceptera budet och köpekontrakt undertecknades den 21 maj 2023. De åtgärder hon vidtog för att uppnå kundkännedom om köparen var identifiering via Bank-ID, att be köparen översända underlag utvisande att pengar fanns på hans konto (en skärmbild) samt kontroll av köparens angivna adress via en hemsida som tillhandahåller information om bland annat folkbokföringsadresser. Då köparen berättade att han hade ett välbetalt arbete, handlar mycket med aktier, äger flera fastigheter och visade henne att pengar fanns på hans konto, bedömde hon att risken för penningtvätt i denna kundrelation var normal.

När handpenningen inte betalades in i tid kontaktade hon köparen, som uppgav att han gjort betalningen. Den 31 maj mejlade han en skärmbild till hennes säljstöd, utvisande att handpenningen ska ha dragits från hans konto den 25 maj. Hon hade också telefonkontakt med köparen, som uppgav att pengarna ska ha dragits och att han ska kontakta sin bank för att undersöka varför de inte kommit fram. Hon tog kontakt med [bankens namn], som uppgav att något såg konstigt ut och att kontot som köparen uppgett att pengarna ska dras från inte finns. Köparen skickade ännu en skärmbild den 9 juni 2023, utvisande att pengar dragits från hans konto.

Efter ytterligare kontakt med banken började det framgå att köparen ljugit om att han skulle ha pengar och att han fabricerat de underlag som han skickat till eller visat för henne. Vid eftersökningar fick hon information från kontorschefen på mäklarkontoret genom vilket köparen köpt en fastighet år 2020, om att köparen även i den affären lurat säljarna att han hade pengar. Hävningsavtal undertecknades av säljarna den 20 juni 2023 och av köparen den 19 juni 2023. Efter att köpet hävts raderade hon köparen ur systemet, vilket är anledningen till att journalen saknar noteringar angående den delen av förmedlingsuppdraget.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Köpekontrakt

Köpekontraktet ingicks mellan anmälarna och köparen den 21 maj 2023. Köpeskillingen anges till 5 300 000 kr och handpenningen om 530 000 kr skulle vara betald senast den 26 maj 2023 genom insättning på mäklarens klientmedelskonto. Vidare anges att köparen ska betala 4 770 000 kr kontant på tillträdesdagen.

Journal

Journalen saknar anteckning om kontraktsskrivningen den 21 maj 2023 mellan anmälarna och den första köparen. Det saknas också anteckning om att kundkännedom ska ha uppnåtts om denna köpare.

Skärmbild från köparen

Skärmbilden visar vad som förefaller vara köparens tre bankkonton. Bilden är densamma som köparen ska ha uppvisat för NN.

Kontonamn	Saldo	Tillgängligt belopp
[köparens namn]	5.901.182.68	5.899.986,78
Enkla sparkontot	1.000.000,00	1.000.000,00
ISK kapitalkonto	37.192.721,71	37.192.721,71

 Dokumentation över kundkännedomsåtgärder avseende köparen

Sida 3

Av dokumentationen framgår att NN antecknat att hon uppnått kundkännedom om köparen och att hon bedömt att risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism för köparen är normal. Angiven anledning till riskbedömningen är att köparen är en privatperson och att överlåtelsen avser en privatbostad.

Mäklarföretagets allmänna riskbedömning av verksamheten

Sida 2

2.1 Situationer där risken bedömts som oacceptabelt hög

Kontanter och likande betalningsmedels ursprung är svårt att spåra och risken för att de som vill utnyttja en verksamhet i penningtvättsyften använder kontanter och likande som betalningsmedel är därför betydligt högre än vid betalningar med spårbara betalningsmedel.

[Mäklarföretagets namn] bedömer att risken för att verksamheten utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism är oacceptabelt hög vid betalningar med kontanter och andra liknande betalningsmedel som inte är spårbara.

Mäklarföretagets rutiner och riktlinjer

Sida 10

4.4 Betalning med kontanter

[Mäklarföretagets namn] har bedömt att risken för att verksamheten utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism är oacceptabelt hög vid betalningar med kontanter eller andra liknande betalningsmedel som inte är spårbara.

I anledning där av är det inte tillåtet att ta emot eller förmedla kontanter eller andra liknande betalningsmedel vid utförandet av förmedlingsuppdrag, skrivuppdrag eller värderingar. Endast betalningar för vilka det går att fastställa att en betalning har gjorts med ett visst belopp mellan en betalare och en betalningsmottagare vid en viss tidpunkt kan godtas.

Sida 11

5. Åtgärder som ska utföras av mäklaren vid hög risk

(…) Exempel på andra omständigheter och transaktioner som kan motivera att risken bedöms som hög i det enskilda fallet är:

(…) Betalning med kontanter eller andra betalningsmedel som skulle kunna underlätta anonymitet. (Risken vid betalning med kontanter har inom [mäklarföretagets namn] bedömts som oacceptabelt hög. Se vidare avsnitt 4.4)

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Det är i ärendet utrett att NN innan kontraktsskrivningen med den första köparen uppgett för säljarna att köparen hade kontanter och därmed hade finansieringen klar, och att hennes stöd för detta uttalande var köparens muntliga uppgifter om dennes ekonomi samt ett kontoutdrag som köparen visat för henne på dennes telefon. Det framgår också att hon vid mer än ett tillfälle vidarebefordrat information till säljarna om att köparen hade erforderliga medel för att finansiera köpet.

Fastighetsmäklarinspektionen noterar att det hade varit enkelt för köparen att fabricera eller manipulera en skärmbild så som den som NN lagt till delvis grund för sin uppfattning om köparens betalningsförmåga. Att köparen ska ha genomfört ett fastighetsköp år 2020 kan enligt inspektionens mening inte heller läggas till grund för någon uppfattning om köparens nuvarande ekonomiska förhållanden. NN måste ha räknat med att hennes information skulle få stor betydelse för säljaren vid dennes val av motpart. Genom att under de i ärendet aktuella omständigheterna uppge för sin uppdragsgivare att köparen hade erforderlig ekonomi för att finansiera köpet, har NN brustit i sin omsorgsplikt och i sin skyldighet att beakta sin uppdragsgivares ekonomiska intressen. Förseelsen motiverar en varning.

Journalen

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). När uppdraget har slutförts ska mäklaren överlämna journalen till parterna.

Skälen till att mäklaren ska föra journal är bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (se prop. 2010/11:15 s. 35).

Av utredningen i ärendet framgår att journalen saknar noteringar om bland annat om att kundkännedom uppnåtts om den första köparen samt om kontraktsskrivningen den 21 maj 2023. Journalen är därför ofullständig på så sätt att den svårligen kan användas för vägledning avseende när vissa för uppdraget väsentliga moment utförts. NN har därför åsidosatt sin skyldighet att upprätta en korrekt och fullständig journal. Förseelsen motiverar en erinran.

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (”penningtvättslagen”) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag.

Överträdelse av penningtvättslagen och Fastighetsmäklarinspektionens tillämpliga föreskrifter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism strider mot god fastighetsmäklarsed.

Riskbedömning av kunden och åtgärder för kundkännedom

Enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen ska mäklaren bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen (kundens riskprofil). Riskprofilen ska bestämmas med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och mäklarens kännedom om kunden. När det behövs för att bestämma kundens riskprofil, ska mäklaren beakta omständigheter som avses i 2 kap. 4-5 §§ samma lag och i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter, samt andra omständigheter som i det enskilda fallet påverkar risken som kan förknippas med kundrelationen.

Omständigheter och transaktioner som kan motivera att risken med en kundrelation för penningtvätt eller finansiering av terrorism bedöms som hög är bland annat betalning med kontanter eller andra betalningsmedel som skulle kunna underlätta anonymitet, betalningar som är avvikande utifrån kundens eller kundkategorins normala beteende, samt köp eller försäljningar som inte kan förklaras utifrån vad som är känt om kundens ekonomiska ställning (se 6 § 3-4 och 6 p Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd (KAMFS 2021:3) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism).

Kundens riskprofil ska följas upp under pågående affärsförbindelser och ändras om det finns anledning till det, se 2 kap. 3 § penningtvättslagen. Bedömningen av kundens riskprofil är av särskild vikt eftersom den påverkar omfattningen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom, se 3 kap. 14-16 §§ samma lag.

Mäklaren ska vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse, se 3 kap. 4 § penningtvättslagen. Enligt 3 kap. 1 § samma lag får mäklaren inte etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion, om mäklaren inte har tillräcklig kännedom om kunden för att kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen. Mäklaren får inte etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om det finns misstanke respektive på skälig grund kan misstänkas att transaktionen utgör ett led i penningtvätt och verksamheten kommer att användas för detta syfte, se 3 kap. 2-3 §§ samma lag.

Av 3 kap. 16 § penningtvättslagen följer att särskilt omfattande kontroller, bedömningar och utredningar enligt 3 kap. 7-8 och 10-13 §§ samma lag ska göras om risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen bedöms som hög. Åtgärderna ska i sådant fall kompletteras med ytterligare åtgärder som krävs för att motverka den höga risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Sådana åtgärder kan avse inhämtande av ytterligare information om kundens affärsverksamhet eller ekonomiska situation och uppgifter om varifrån kundens ekonomiska medel kommer.

Mäklaren ska löpande och vid behov följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism, se 3 kap. 13 § penningtvättslagen.

Av utredningen i ärendet framgår att NN har bedömt risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism förknippad med köparen som normal. Enligt dokumentationen har hon motiverat bedömningen med att köparen är en privatperson och att överlåtelsen avser en privatbostad. NN har i yttrande tillagt att köparens muntliga uppgifter om dennes ekonomi, att det framgick av mäklarsystemet att köparen tidigare förvärvat en fastighet samt bankutdraget som köparen uppvisade för henne också legat till grund för hennes riskbedömning. Hon har vidare uppgett att åtgärderna som hon vidtagit för att uppnå kundkännedom om köparen var att låta denne identifiera sig via Bank-ID, be köparen översända underlag (en skärmbild) utvisande att denne innehade tillräckliga medel för att finansiera köpet, samt att hon via en hemsida kontrollerade att köparen var skriven på den adress han uppgett.

Fastighetsmäklarinspektionen är kritisk till den riskbedömning som NN har gjort i förhållande till köparen. Inspektionen noterar att det under förmedlingsuppdragets gång förelegat omständigheter som antingen för sig eller tillsammans indikerat att risken med kundrelationen varit högre än normalt. Köparen ville finansiera köpet med kontanta medel, vilket ensamt kan tala för att risken med kundrelationen är hög, detta enligt både Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och NN:s arbetsgivares rutiner och riktlinjer samt allmänna riskbedömning (jfr även Kammarrätten i Göteborgs dom av den 11 september 2023 i mål nr 6381-22, ursprungligen Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 20-0791). Vidare påstod köparen, som var förhållandevis ung och skulle ensam genomföra köpet utan förbehåll om försäljning av sin bostad, att denne hade mycket stora kontantsummor till sitt förfogande. Härtill kommer att skärmbilder, som den köparen tillhandahöll för att styrka sin betalningsförmåga, är till sin karaktär enkla att fabricera eller manipulera. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening räckte det därför inte att NN fick en sådan bild uppvisad för sig för att hon ska anses ha på ett tillräckligt säkert sätt kontrollerat pengarnas ursprung eller förvissat sig om att köpet kunde förklaras utifrån köparens ekonomiska ställning. I förevarande fall hade det exempelvis varit relevant för NN att, utöver de grundläggande åtgärderna för att uppnå kundkännedom, begära in arbetsgivarintyg, lönespecifikationer samt underlag som styrker köparens påstående att en del av de sparade medel han tänkt finansiera köpet med härrörde från aktiehandel.

Sammanfattningsvis anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN borde ha bedömt den med kundrelationen till köparen förknippade risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som hög i stället för normal. Hon borde därför också ha vidtagit mer omfattande åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen. NN har således åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättsregelverket och därigenom god fastighetsmäklarsed. Uppgifterna som hon lämnat om skälen till hon bedömt risken som normal föranleder inte någon annan bedömning. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att ha underlåtit att uppfylla sin omsorgsplikt om säljaren, upprättat en bristfällig journal samt gjort en felaktig riskbedömning av köparen och underlåtit att vidta erforderliga kundkännedomsåtgärder avseende köparen. Förseelserna som avser omsorgsplikten respektive riskbedömningen och kundkännedomsåtgärderna motiverar en varning även bedömda var för sig. I varningen ingår en erinran för att NN har upprättat en bristfällig journal.