Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när han marknadsfört en bostadsrätt med felaktigt antal rum.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företag]). Anmälaren har gett in tre bilagor som använts i den aktuella marknadsföringen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Lägenheten har beskrivits på flera platser som fyra rum och kök. Det trots att lägenheten enligt föreningens ekonomiska plan är registrerad som 3 rum och kök. Mäklaren har undvikit att bemöta att bostadsrätten är registrerad som tre rum och kök. Marknadsföringen kan därför vilseleda potentiella köpare.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han delar uppfattningen om att det har blivit fel. Han utgick från informationen som han fick från säljarna om att det handlade om en fyra. Han har insett att arbetsrummet endast är 6 kvadratmeter och inte 7 kvadratmeter som är kravet. Då det var en nyproducerad lägenhet utan en etablerad förening vid tillfället utgick han från den information som han fick från säljaren som även hade ett särskilt behov om att få ut annonsen så snart som möjligt. De kunde inte tillträda lägenheten till följd av räntehöjningar.

Han har tagit bort annonsen för att inte påverka marknadens uppfattning om priser i området. Han håller med om att han skrivit fel i annonsen men vill vara tydlig med att det inte var hans avsikt att vilseleda. Han har använt sig av begränsade uppgifter som han fick i ett tidigt skede och höll inga visningar av bostaden.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Den ekonomiska planen

Den ekonomiska planen som anmälaren gett in innehåller information om bostadsrättsföreningens samtliga lägenheter. På sidan 10 i dokumenten hittas lägenhetsnumret i en tabell över samtliga lägenheter. Den har en boarea om 92 kvadratmeter och är registrerad som 3 RK (rum och kök).

Informationsbladen

Anmälaren har gett in ett informationsblad där bostadsrätten endast benämns som 4 rum om 92 kvm och liknande ordalydelser.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information, se 3 § marknadsföringslagen och MD 2010:8. Mäklaren har således ett ansvar att se till att uppgifter han för in i marknadsföringen är förenliga med marknadsföringslagen.

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21-2477 och 21-0153).

När det gäller frågan om hur lägenheter benämns i lägenhetsregistret anges följande i 3 § Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har tidigare fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795-20). I det avgörandet fann domstolen att det i målet aktuella utrymmet inte uppfyllde dessa krav och att mäklaren borde ha redovisat den uppgift om antal rum som angavs i registret. Det bedömdes ha varit felaktigt av mäklaren att marknadsföra utrymmet som ett halvt rum.

I ett ärende meddelades en mäklare en varning för att ha marknadsfört en bostadsrätt på 2 rum och kök som 3 rum och kök. En klädkammare på 6 kvadratmeter hade i planritningen döpts om till sovrum. Mäklaren hade tillgång till den tidigare planritningen och lägenheten hade tidigare sålts som 2 rum och kök. Uppgifterna hade lämnats reservationslöst (se beslut med dnr 23-1588).

I det aktuella fallet framgår det av den ekonomiska planen att lägenheten är registrerad som 3 rum och kök hos bostadsrättsföreningen. En planritning över objektet har hämtats in under utredningen där ett av utrymmena benämns som sovrum. Rummet har direkt dagsljus men är enligt mäklarens egna uppgifter endast 6 kvadratmeter. Uppgiften om antalet rum har lämnats reservationslöst. Förseelsen motiverar en varning.