Beslut

Saken

Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516); fråga om besvarande av föreläggande samt kundkännedom – dokumentation och bevarande.

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att bevara dokumentation hänförlig till verksamheten på ett tillfredsställande sätt. Även prövning av om fastighetsmäklaren har dokumenterat vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretagets namn]). Anmälaren har gett in en ljudfil.

Anmälan

Fastighetsmäklarinspektionen har utifrån en inkommen anmälan förelagt NN att yttra sig och ge in handlingar. Kritiken som framgår av anmälan ligger dock inte till grund för förevarande beslut.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, journalen, överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, kopia på sms-konversationer, dokumentation över de åtgärder han vidtagit för att uppnå kundkännedom enligt lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, riskklassificering av kunden enligt 2 kap. 3 § samma lag, verksamhetens riskbedömning avseende penningtvätt och finansiering av terrorism enligt 2 kap. 1 § samma lag samt de dokumenterade rutinerna för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism enligt 2 kap. 8 § samma lag.

NN har påmints av Fastighetsmäklarinspektionen att ge in den kopia han tagit på säljarens ID-handling. NN har uppgett att han kommer att ge in handlingen om han kan finna den. Handlingen har inte getts in till Fastighetsmäklarinspektionen.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Säljaren identifierade sig med Bank-ID i samband med att uppdragsavtalet undertecknades och han kontrollerade även säljarens pass samt dokumenterade passnumret. Han kommer att ge in den bildkopia han tagit av passet om han kan finna den. Han har kontrollerat eventuell förekomst av verklig huvudman för köparna i samband med att han uppnådde kundkännedom om dem innan kontraktsskrivningen, men kontrollen har av förbiseende inte dokumenterats. Detta har dock korrigerats i en kompletterande kundkännedomsblankett i samband med att Fastighetsmäklarinspektionen efterfrågade dokumentationen.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Dokumentation av kundkännedomsåtgärder (uppdragsgivare)

Ett passnummer finns antecknat.

Dokumentation av kundkännedomsåtgärder (köpare)

Handlingen gavs in av NN till Fastighetsmäklarinspektionen den 16 maj 2024. Av dokumentationen framgår inte några noteringar avseende vidtagna åtgärder för att utreda förekomst av verklig huvudman för köparna eller för att utreda om någon familjemedlem eller medarbetare till köparna är en person i politiskt utsatt ställning. NN undertecknade dokumentationen den 18 juli 2023.

Komplettering dokumentation av kundkännedomsåtgärder (köpare)

Handlingen gavs in av NN till Fastighetsmäklarinspektionen den 30 oktober 2024. I handlingen har noterats att köparna tillfrågats om förekomst av verklig huvudman, att kontroll i Bolagsverkets register över verkliga huvudmän utförts samt att inga uppgifter om förekomst av verklig huvudman har framkommit. Samtliga tre noteringar är daterade den 18 juli 2023.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Bevarande av handling

Enligt 4 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen får Fastighetsmäklarinspektionen förelägg en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen.

Av 4 kap. 4 § p. 3 samma lag framgår att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för en fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Enligt andra stycket samma lagrum får inspektionen, om det anses tillräckligt, i stället meddela en varning eller erinran.

NN har yttrat sig i ärendet och inkommit med handlingar. Han har dock inte gett in någon kopia på säljarens ID-handling men har uppgett att han har gjort en sådan kopia och att han kommer att ge in den för det fall han kan finna den. Med hänsyn till att NN sedermera inte gett in kopian, utgår Fastighetsmäklarinspektionen från att han inte kunnat finna handlingen. NN har således underlåtit att säkerställa att dokument hänförligt till förmedlingsverksamheten har bevarats på ett tillfredsställande sätt, vilket även har lett till att han inte har kunnat uppfylla sin lagstadgade skyldighet att till fullo besvara Fastighetsmäklarinspektionens föreläggande (se inspektionens beslut i ärendena dnr 20-0602, 19-1737, 19-1120 och 19-0816). Förseelsen motiverar en varning.

Åtgärder kundkännedom

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (”penningtvättslagen”) och föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen.

Av 3 kap. 1 första stycket penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Mäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. I de fall mäklaren inte har en affärsförbindelse med kunden, ska åtgärder för kundkännedom vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att mäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Mäklaren ska också utreda om kunden har en verklig huvudman och bedöma om kunden eller kundens verkliga huvudman är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om kunden har en verklig huvudman, ska mäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7–10 och 19 §§ penningtvättslagen.

Handlingar och uppgifter som avser åtgärder som vidtagits för kundkännedom ska dokumenteras och bevaras i fem år enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen och av Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter, 27 § KAMFS 2021:3. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

Dokumentation av vidtagna åtgärder för kundkännedom

Den av NN först ingivna kundkännedomsdokumentationen avseende köparna saknar uppgifter om vilka åtgärder för att utreda förekomst av verklig huvudman som gjorts och vid vilken tidpunkt. Den saknar också uppgift om huruvida NN utrett om köparnas familjemedlemmar eller medarbetare var personer i politiskt utsatt ställning.

NN har uppgett att han vidtagit åtgärder för att utreda förekomst av verklig huvudman för köparna men att han av förbiseende inte dokumenterat åtgärderna. Den kompletterande dokumentation som NN senare har gett in har enligt hans uppgifter upprättats först efter att han mottagit Fastighetsmäklarinspektionens föreläggande i ärendet. Inspektionen noterar att föreläggandet skickades till och mottogs av NN efter att hans förmedlingsuppdrag upphört och utgår därför från att den kompletterande dokumentationen har upprättats efter att förmedlingsuppdraget upphört.

Genom att inte dokumentera de åtgärder han vidtagit för att utreda förekomst av verklig huvudman för köparna samt för att utreda huruvida köparnas familjemedlemmar eller medarbetare var personer i politiskt utsatt ställning, har NN agerat i strid med sina skyldigheter enligt penningtvättslagen. Förseelserna motiverar en varning, även var för sig.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att ha underlåtit att säkerställa att dokumentation hänförlig till förmedlingsverksamheten bevarats på ett tillfredsställande sätt, för att inte ha dokumenterat vidtagna åtgärder för att utreda förekomst av verklig huvudman för köparna samt för att inte ha dokumenterat vidtagna åtgärder för att utreda om köparnas familjemedlemmar eller medarbetare var personer i politiskt utsatt ställning. De tre förseelserna är varningsgrundande även var för sig.