Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i enlighet med god fastighetsmäklarsed vid upprättandet av ett värdeutlåtande i samband med överlåtelse av en fastighet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har Skatteverket riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på ev. kedja]). Skatteverket har gett in tre av myndigheten fattade beslut och ett omprövningsbeslut gällande en överlåtelse av den fastighet mäklaren har upprättat ett värdeutlåtande om.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har bland annat gett in värdeutlåtandet, en annan mäklares verifiering av värderingen som gjorts i värdeutlåtandet, tre fastighetsutdrag uttagna vid olika tillfällen, fyra sammanställningar av statistik över jämförelseobjekt för olika tidsperioder samt handlingar i form av två budgivningslistor, uppdragsavtalet och objektsbeskrivningen hänförliga till två olika förmedlingsuppdrag hon har haft avseende den aktuella fastigheten innan respektive efter hon hade i uppdrag att värdera den, förmedlingsuppdraget 1 respektive 2.

Anmälan

I anmälan har i huvudsak följande uppgetts.

Skatteverket har gjort en utredning hos ett företag (företaget A) i vilken bland annat en fastighetsöverlåtelse 2021 har granskats. Utredningen har lett till ett beslut avseende företaget om 3 000 000 kronor i oredovisad lön till företagsledaren och tillika ägaren samt ett beslut avseende företagsledaren om en höjning av dennes inkomst av tjänst för beskattningsåret 2021 med motsvarande belopp.

Vid granskningen har det framkommit att företaget förvärvade den i ärendet aktuella fastigheten 11 augusti 2017 för 18 000 000 kronor. Den 2 juli 2021 avyttrade företaget fastigheten till företagsledaren och dennes maka för 15 000 000 kronor. Företaget har uppgett att han innan en aktieöverlåtelse ville köpa ut fastigheten ur företaget.

Företaget har i utredningen till Skatteverket inkommit med ett värdeutlåtande utfärdat av NN den 16 februari 2021 avseende fastigheten. I utlåtandet har mäklaren gett högsta poäng för samtliga angivna kriterier såsom läge, efterfrågan på orten, bostadens skick, planlösning samt materialstandard. Marknadsvärdet på fastigheten vid värderingstidpunkten har hon uppskattat till 14 750 000 kronor +/- 250 000 kronor.

I värdeutlåtandet uppges att fastighetens taxeringsvärde vid tidpunkten uppgick till 7 246 000 kronor vilket överensstämmer med värdet från taxeringsåret 2015.  Det är därmed betydligt lägre än Skatteverkets uppgift av vilken det framgår att fastighetens taxeringsvärde för taxeringsåret 2021 var 10 128 000 kronor (fördelat på byggnadsvärde 5 600 000 kronor och markvärde 4 528 000 kronor). Taxeringsvärdet från fastighetstaxeringsåret 2018 uppgick till 10 130 000 kronor (fördelat på byggnadsvärde 5 800 000 och markvärde 4 330 000 kronor).

Skatteverket har i utredningen inhämtat uppgifter om värdestegring avseende fastigheter i det aktuella området från Svensk Mäklarstatistik. Utifrån den genomsnittliga värdeutvecklingen för villor i det aktuella området uppskattar Skatteverket vid en försiktig bedömning att fastighetens marknadsvärde vid överlåtelsen istället uppgick till 19 344 000 kronor. Paret som köpte fastigheten den 2 juli 2021 avyttrade den sedermera i september 2022 för 24 800 000 kronor.

Faktorer som talar för att fastighetens marknadsvärde som anges i värdeutlåtandet är alldeles för lågt är således att utlåtandet innehåller uppgift om taxeringsvärdet från taxeringsåret 2015 det vill säga många år före värderingstidpunkten, statistik som Skatteverket har tagit del av samt faktumet att fastigheten faktiskt överläts för mer än tio miljoner kronor mer än vad mäklaren uppskattade marknadsvärdet till i värdeutlåtandet bara ett drygt år senare.

NN är dessutom bosatt i det aktuella bostadsområdet och borde därmed ha god kännedom om marknadsvärdet på fastigheter i området.

Sammantaget anser Skatteverket att värdeutlåtandet som utfärdades den 16 februari 2021 innehåller flertalet brister vilket gör att det inte är tillförlitligt. Mot bakgrund av vad som framkommit i Skatteverkets utredning ifrågasätts om NN utfört sitt uppdrag att uppskatta fasighetens marknadsvärde med beaktande av god fastighetsmäklarsed.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Värdeutlåtandet

Värdeutlåtandet är daterat den 16 februari 2021 och undertecknat av NN.

Marknadsvärdet är i värdeutlåtandet angivet till 14 750 000 kronor med en spridning om +/- 250 000 kronor. I utlåtandet beskrivs objektet som en ”påkostad villa med pool” med bedömningen att objektet utifrån samtliga fem bedömningskriterier läge, efterfrågan på orten, bostadens skick, planlösning samt materialstandard har standard fem av fem möjliga.

Taxeringsvärdet anges uppgå till 7 246 000 kronor fördelat på småhusbyggnader 4 095 000 kronor och småhusmark 3 151 000 kronor.

Verifiering av värderingen i värdeutlåtandet

NN har gett in en verifiering av värderingen avseende den aktuella fastigheten daterad den 8 januari 2024. I denna intygar en mäklarkollega (mäklaren Y) att hon efter att ha tagit del av de dokument som tillhandahållits henne inte har någon invändning mot bedömningen av det uppskattade marknadsvärdet av fastigheten som NN har gjort den 16 februari 2021 trots att hon dock själv inte besökt objektet invändigt.

Uppgifter om taxeringsvärdet

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat uppgifter från Skatteverket om den aktuella fastighetens årliga taxeringsvärde. Taxeringsvärdet uppgick år 2017 till 7 246 000 kronor, för åren 2018–2020 till 10 130 000 kronor, för åren 2021–2023 till 10 128 000 kronor samt uppgår år 2024 till 14 000 000 kronor.

Mäklaren har gett in två fastighetsutdrag. I det ena fastighetsutdraget daterat den 16 mars 2017 anges objektets taxeringsvärde för 2015 till 7 246 000 kronor. I det andra fastighetutdraget daterat den 6 maj 2022 anges objektets taxeringsvärde för 2021 till 10 128 000 kronor. 

Beslut från Skatteverket

Skatteverket har till Fastighetsmäklarinspektionen gett in två beslut daterade den 14 november 2023 varav det ena avser företaget A och det andra avser företagsledaren tillika en av köparna av fastigheten, ett beslut daterat den 20 december 2023 som avser företagsledaren samt ett omprövningsbeslut av tidigare besluten avseende företagsledaren daterat den 24 januari 2024.

I besluten från Skatteverket daterade den 14 november 2023 i utredningen gällande företaget A respektive företagsledaren fastställs att företaget ska erlägga arbetsgivaravgifter, skattetillägg och ränta på sammanlagt 1 538 114 kronor till följd av beslut om oredovisad lön till företagsledaren om 3 000 000 kronor och avdrag för arbetsgivaravgifter till en ändring om totalt 3 942 600 kronor.

I beslutet ställt till företaget A anges i motiveringen till beslutet bland annat följande.

Skatteverket har fått uppgifter från Lantmäteriet att ni har 2021-07-02 avyttrat fastigheten [fastighetsbeteckningen] i [namnet på kommunen] med 15 000 000 kronor till [namnen på köparna]. Fastigheten förvärvades 2017-08-11 med 18 000 000 kr.

[…]

Underprisöverlåtelse fastigheten [fastighetsbeteckningen]
Som framgår av ovan att ni har den 2 juli 2021 sålt fastigheten [fastighetsbeteckningen] till [namnet på företagsledaren och en av köparna] med 15 000 000 kr, d.v.s. med ett pris som understiger anskaffningsvärdet (18 000 000 kr). [Namnet på företagsledaren] har den 22 september 2022 sålt fastigheten och deklarerat försäljningspris som överstiger ert anskaffningsvärde (18 000 000 kr) i sin inkomstdeklaration.

Skatteverket har hämtat in uppgifter om värdestegring avseende fastigheter i [namnet på kommunen] från Svensk Mäklarstatistik. De använder sig av K/T-tal (köpeskilling/taxeringsvärde = köpeskillingskofficienten) vid beräkning av prisutveckling för småhus. I genomsnitt har K/T-talet för villafastigheter i [namnet på orten] ökat från 1.38 (augusti 2017 när ni förvärvade fastigheten) till 1.91 (när fastigheten såldes till [namnet på företagsledaren]), en ökning av K/T-talet med 38.40 % (1.91-1.38) under aktuell tid enligt Mäklarstatistik.

Vid köpet av er fastighet år 2017 hade ni ett K/T-tal på 2.48 (18 000 000/ 7 246 000), vilket är 1.1 (2.48-1.38) punktenheter högre än genomsnittligt K/T för villafastigheter i [namnet på orten]. Vid försäljning av fastigheten år 2021 till företagsledaren och hans maka hade ni ett K/T-tal på 1.48 (15 000 000/10 128 000).

Om man ska följa Mäklarstatistik borde försäljningspriset i vart fall uppgår till 19 344 000 kr för att få ett K/T tal på 1.91, vilket är genomsnittligt K/T-tal för [namnet på orten] i perioden juli 2021 (1.91=19 344 000/10 128 000).

I beslutet anges att företaget har inkommit med bland annat värdeutlåtandet utfärdat av NN. I beslutet fastslås att fastighetens taxeringsvärde i värdeutlåtandet har angetts till 2 882 000 kronor lägre än uppgiften Skatteverket har inhämtat från Lantmäteriet för 2021. Skatteverket redogör i beslutet för att fastigheten utifrån den för orten genomsnittliga utvecklingen för villor som redogjorts för ovan borde ha överlåtits för åtminstone 19 344 000 kronor. Vidare anger man att fastighetens marknadsvärde vid en försiktig bedömning i vart fall borde motsvara vad den införskaffades för, det vill säga 18 000 000 kronor. Skatteverket bedömer att skillnaden mellan det marknadsvärdet och försäljningspriset, dessa 3 000 000 kronor, utgör lön till företagsledaren varför hans inkomst av tjänst ska höjas med motsvarande belopp för inkomståret 2021 och företagets underlag för arbetsgivaravgift ska höjas med motsvarande belopp.

I beslutet ställt till företagsledaren tillika en av köparna av fastigheten har beslut fattats om att hans inkomst av tjänst höjs med ytterligare 3 000 000 kronor för beskattningsåret 2021 till följd av ovan angivna skäl och att han därför ska betala skatter och ränta om totalt 1 656 306 kronor.

I beslutet daterat den 20 december 2023 avseende företagsledaren fastställs att han ska betala 615 012 kronor i skattetillägg. I beslutet anges bland annat att det är anmärkningsvärt att NN trots att hon själv förmedlade fastigheten 2017 då den överläts för 18 000 000 kronor fyra år senare uppskattade dess värde till tre miljoner lägre trots att K/T-talet (köpeskilling/taxeringsvärdet=köpeskillingskofficienten) för det aktuella området då var högre. Vidare konstateras att NN har uppgett att det var först under våren 2021 som Lantmäteriet uppdaterade fastighetsutdragen. Fastighetens taxeringsvärde uppgick dock enligt uppgift från Lantmäteriet beskattningsåret 2020 till 10 130 000 kronor. Taxeringsvärdet för 2020 fanns redan vid ingången av beskattningsåret 2021, det vill säga innan NN uppskattade fastighetens marknadsvärde i februari 2021. Hon har trots det ändå angett taxeringsvärdet om 7 246 000 kronor för år 2015 i värdeutlåtandet.

I ett omprövningsbeslut daterat 24 januari 2024 beslutade Skatteverket att inte ändra bedömningen i tidigare beslut avseende företagsledaren tillika den ena av köparna.

Budgivningslistor

Av budgivningslistan för förmedlingsuppdraget 1 (år 2017) daterad 15 september 2017 framgår att fem budgivare har lämnat totalt 30 anbud på fastigheten på belopp om mellan 14 900 000 och 18 000 000 kronor.

Av budgivningslistan för förmedlingsuppdraget 2 (år 2022) daterad 1 juni 2022 framgår att fem budgivare har lämnat totalt 16 anbud på fastigheten på belopp om mellan 21 750 000 och 24 800 000 kronor.

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen från förmedlingsuppdraget 1 framgår att fastighetens utgångspris då var 16 500 000 kronor. Av ett foto framgår också att marken runt poolen är belagd med plattor. I objektsbeskrivningen lämnas uppgift om att det finns en byggnad på terrassen som är förberedd för bastu, wc och dusch. 

Uppdragsavtalet

I uppdragsavtalet för förmedlingsuppdraget 2 som är signerat av parterna 11 maj 2022 anges bland annat följande.

Utgångspris
För förmedlingsuppdraget gäller som utgångspris 21 750 000 kronor.
[…]

Provision/arvode
Fastighetsmäklarens provision är:
1 % på del av blivande köpeskilling upp till 22 000 000 kronor
10 % på del av blivande köpeskilling som överstiger 22 000 000 kr

Prisstatistik över sålda objekt i området ingivna av mäklaren

2017

Den av NN ingivna statistiken innehåller uppgifter om totalt tolv objekt i området utöver den aktuella fastigheten som överlåtits under perioden 27 januari till och med 18 december 2017. Objektens boyta varierar mellan 48 och 210 kvm, tomtytan mellan 847 och 3698 kvm samt objektens byggår mellan 1901 och 2011. Slutpriserna anges ha varit mellan 5 275 000 kronor och 17 900 000 kronor. Det aktuella objektets boyta är 234 kvadratmeter, tomten uppgår till 1 956 kvadratmeter och byggåret är 2014. Taxeringsvärdet anges i statistiken för år 2018 för den aktuella fastigheten till 10 130 000 kronor.

2020–2021

Den av NN ingivna statistiken innehåller en sammanställning av totalt 11 objekt belägna i det aktuella området överlåtna under perioden 1 december 2020 till och med den 1 juli 2021. Objektens boyta varierar mellan 87 och 225 kvm, tomtytan mellan 124 och 1118 kvm samt objektens byggår mellan 1932 och 2019. Slutpriserna anges ha varit mellan 7 015 000 kronor och 12 225 000 kronor. Endast två av objekten har överlåtits före den 16 februari 2021.

Objektet 1 som överläts den 1 december 2020 har en boyta om 87 kvm och en tomt om 1060 kvm.  Byggåret uppges vara 1932, taxeringsvärdet 5 395 000 000 kronor samt slutpriset 9 875 000 kronor.

Objektet 2 som överläts 15 januari 2021 har en boyta om 225 kvm och en tomtyta om 1032 kvm. Byggåret uppges vara 2019, taxeringsvärdet 8 720 000 000 kronor och slutpriset 9 000 000 kronor.

I statistiken anges taxeringsvärdet för år 2021 för den aktuella fastigheten till 10 128 000 kronor.

2022

Den av NN ingivna statistiken innehåller uppgifter om, utöver den aktuella fastigheten, 10 överlåtna objekt i området under perioden 14 januari 2022 till och med 28 december 2022. Objektens boyta uppgår till mellan 46 och 190 kvm, tomten uppgår till mellan 767 och 2020 kvm, objektens byggår är mellan 1944 och 2007. Slutpriserna anges ha varit mellan 7 610 000 kronor och 17 000 000 kronor.

2023

NN har till Fastighetsmäklarinspektionen gett in en analys som visar förändringen avseende det aktuella objektets marknadsvärde under perioden oktober 2021 till och med oktober 2023. I analysen lämnas uppgift om att objektets uppskattade marknadsvärde under perioden oktober 2021 till juli 2022 uppgick till mellan omkring 20 000 000 och 21 000 000 kronor, i oktober 2022 uppgick till 19 500 000 kronor och från januari 2023 till och med oktober 2023 uppgick till omkring 18 000 000 kronor.

Prisstatistik över sålda objekt i området inhämtad av Fastighetsmäklarinspektionen

I prisstatistik för den aktuella orten från Svensk Mäklarstatistik som Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat framgår att K/T-talet för år 2017 var 1,52, i februari 2021 var det 1,79 och i september 2022 var det 1,71. 

Fastighetsmäklarens yttranden

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon är mäklare och franchisetagare för ett mäklarkontor i området samt själv bosatt där varför hon har god lokalkännedom.

Köparna vid den aktuella överlåtelsen förvärvade objektet genom hennes förmedling den 26 april 2017. Det förväntade slutpriset var då 14 500 000–15 000 000 kronor. Budgivningen startade på 14 900 000 kronor och slutade på 18 000 000 kronor vilket förvånande blev ett rekord för det aktuella området. De båda budgivarna bjöd utifrån känsla och inte utifrån vad som var rimligt vilket styrks av ingiven statistik samt budgivningslistan.

Den 16 februari 2021 bedömde hon den aktuella fastighetens marknadsvärde till 14 750 000 kronor +/- 250 000 kronor. Värderingen gjordes utifrån statistik över jämförbara objekt i området som överlåtits mellan 1 december 2020 och 1 juli 2021 samt i samråd med en kollega (mäklaren X). Hon har gett in statistik för närområdet som visar att snittpriset för området har sänkts från 12 000 000 till 9 300 000 kronor.

Olyckligtvis har hennes mäklarsystem över sex månaders förskjutning i att ta in nya taxeringsuppgifter vilket är anledningen till att 2017 års taxeringsuppgift användes när hon sammanställde värdeutlåtandet. Taxeringsvärdet uppdaterades först den 24 februari 2021. Hon borde självklart ha inhämtat det korrekta taxeringsvärdet från uppdragsgivaren. Taxeringsvärdet är dock inte relevant för köpare i det aktuella området varför hennes värdering inte hade ändrats även i förhållande till det nyare taxeringsvärdet. De primära faktorerna är istället husens ålder, skick och läge, området och statistik från de senaste försäljningarna. K/T tal används inte vid värderingen utan vikt läggs istället även där vid statistik över andra överlåtna objekt i området, efterfrågan och mäklarens egen erfarenhet. Att uppskatta värdet på fastigheten försvårandes av att få fastigheter överlåts i det aktuella området.

Vid förvärvet av fastigheten 2017 var tomten en råtomt varför det återstod en hel del för att få den iordningställd. Poolhuset och gästhuset var dessutom oinredda. Inför försäljningen i maj 2022 fick huset ett rejält lyft till toppskick. Tomten iordningställdes med gräsmatta, exklusiva planteringar och långa murar. Poolområdet snyggades också till med plattsättning och planteringar, garaget iordningställdes, ett poolhus byggdes klart med dusch och toalett. Dessutom spenderades mycket pengar på att iordningställa huset med styling. Försäljningen skedde också efter en omfattande budgivning mitt under pandemiåret 2022 när priserna skenade. Flera av budgivarna hade redan överlåtit sina centrala objekt till rekordpriser och slutpriset blev därför många miljoner över förväntan vilket styrks av statistik som hon har gett in över överlåtna objekt i området 2022. Huset köptes också ut från företaget precis när priserna var som lägst med beaktande av pandemin.

En kollega, mäklaren Y, har i efterhand gjort samma bedömning av marknadsvärdet vid den aktuella värderingstidpunkten. Kollegan har beaktat korrekta taxeringsvärden eftersom dessa var publicerade när hon gjorde sin värdering. Skatteverket har ifrågasatt faktumet att mäklaren Y inte har befunnit sig inne i huset innan hon har verifierat hennes tidigare gjorda värdering. Hon är dock en mycket duktig mäklare som väl känner till huset och området utan att behöva besöka det invändigt.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklaren ska beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen inom ramen för god fastighetsmäklarsed. Genom att begreppet ”beakta” används markeras att tillvaratagandet av uppdragsgivarens ekonomiska intressen inte får strida mot den grundläggande skyldigheten att ta till vara båda parters intressen (prop. 2010/11:15 s. 49).

Värderingsuppdraget

Skyldigheten att agera i enlighet med god fastighetsmäklarsed har mäklaren inte bara vid fullgörandet av ett enskilt förmedlingsuppdrag utan även i andra sammanhang när mäklaren uppträde i sin yrkesroll (prop. 1994/95:14 s.76).

Om en mäklare åtar sig att utföra en värdering av en fastighet sker det i rollen som mäklare (jfr. med beslutet 2012-10-24: 4 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2012). Även i sådana uppdrag har mäklaren en omsorgsplikt och en viss handlingsskyldighet vid utförandet.

Mäklaren måste iaktta kravet på opartiskhet i förhållande till alla intressenter av värderingen (jfr. Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 3 februari 2021 i ärendet med dnr 20–0835 och beslutet den 12 december 2018 i ärendet med dnr 4.1-2070-17). Kammarrätten i Stockholm har i dom den 15 februari 2018 i mål nr 5481–17 uttalat att värderingar är ett viktigt inslag i fastighetsmäklarens verksamhet och att den som anlitar en mäklare för ett värderingsuppdrag får förutsättas göra det på grund av mäklarens expert- och yrkeskunskaper.

Av utredningen i ärendet framgår att NN i april 2017 förmedlade den aktuella fastigheten till företaget A för 18 000 000 kronor. Hon har den16 februari 2021 i ett värdeutlåtande uppgett att hon vid tidpunkten uppskattade fastighetens marknadsvärde till 14 750 000 kronor +/- 250 000 kronor. Hon har därefter under september 2022 återigen förmedlat fastigheten från de tidigare köparna för 24 800 000 kronor.

Skatteverket har i sin utredning fastslagit att en försiktig uppskattning av fastighetens marknadsvärde vid överlåtelsen åtminstone måste ha varit som absolut lägst 18 000 000 kronor men sannolikt närmare 19 344 000 kronor med beaktande av den generella prisutvecklingen på villor i det aktuella området. Den uppskattningen instämmer Fastighetsmäklarinspektionen till fullo med vid tidpunkten för mäklarens utfärdande av värdeintyget hade varit ett korrekt om än fortfarande försiktigt uppskattat marknadsvärde.

Det är utrett i ärendet att värdeutlåtandet innehåller en felaktig uppgift om att taxeringsvärdet var 7 246 000 vilket var taxeringsvärdet för åren 2015–2017. Åren 2018–2020 uppgick taxeringsvärdet för den aktuella fastigheten till 10 130 000 kronor och åren 2021–2023 till 10 128 000 kronor. Den korrekta uppgiften var vid upprättandet 2021 således 10 130 000 alternativt 10 128 000 kronor beroende på när ändringen slog igenom. Skillnaden är dock marginell.

Den statistik som NN har gett in till inspektionen som hon ska ha använt sig av vid bedömningen av fastighetens marknadsvärde är irrelevant då den till största delen inkluderar objekt överlåtna efter datumet för värdeutlåtandet. Även den statistik för närområdet som visar att snittpriset för området har sänkts är irrelevant för bedömningen i det här ärendet då den visar utvecklingen för en period efter att värdeutlåtandet upprättades. Inspektionen anser att det hade varit enkelt för mäklaren att åberopa motsvarande uppgifter för rätt period till styrkande av hennes värdering vilket hon inte har gjort. Den statistik som inspektionen har tagit fram visar däremot på motsatsen.

Fastighetsmäklarinspektionen anser även att förhållandet att fastigheten överläts så kort som ett drygt år efter att värdeutlåtandet utfärdades för hela tio miljoner mer än det av NN uppskattade marknadsvärdet vid tidpunkten för värdeutlåtandet mycket starkt visar att marknadsvärdet uppskattats alldeles för lågt.

NN har redogjort för att det var förvånande att budgivningen vid förmedlingsuppdraget 1 år 2017 stannande på 18 000 000 kronor. Det kan förvisso konstateras att det första anbudet som lämnades var om 14 900 000 kronor. Det framgår dock av uppgiften i objektsbeskrivningen att fastigheten marknadsfördes med ett utgångspris om 16 500 000 kronor.

Fastighetsmäklarinspektionen finner det mycket anmärkningsvärt att NN år 2021 uppskattade fastighetens marknadsvärde till 14 750 000 kronor med en spridning om +/- 250 000 kronor när fastigheten redan år 2017 av henne själv marknadsfördes med ett utgångspris om 16 500 000 och överläts för 18 000 000 kronor när den statistik som redogjorts för ovan dessutom tydligt visar en generell ökning för villor för den aktuella orten över dessa år.

NN har vidare anfört att det även var förvånande att fastigheten 2022 överläts för 24 800 000 kronor. Inspektionen noterar dock att det i uppdragsavtalet anges ett pris om 21 750 000 kronor som ett av säljarna tänkbart försäljningspris vilket även det första lämnade anbudet uppgick till. Därutöver har gränsen för tilläggsprovision utöver grundprovision bestämts till 22 000 000 kronor, vilket även det indikerar att förväntningarna på slutpriset inte bör ha varit orimligt mycket lägre. NN har också själv vidgått att hon har god lokalkännedom vilket är anmärkningsvärt vid hennes uppskattning av fastighetens marknadsvärde.

Vid en samlad bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att det i värdeutlåtandet angivna uppskattade marknadsvärdet för fastigheten är alldeles för lågt. Värdeutlåtandet innehåller också en felaktig uppgift om fastighetens taxeringsvärde.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det i ärendet finns försvårande omständigheter för NN såsom att hon har känt till sammanhanget kring värdeutlåtandet. Då värdeutlåtandet har getts in till Skatteverket i dess utredning har hon därigenom lämnat en felaktig uppgift vilket medfört risk för att skatt undandras det allmänna. NN kände till att fastigheten inför överlåtelsen av företaget skulle köpas ut av företagsledaren och dennes fru och att fastigheten därför inte skulle marknadsföras till allmänheten. Dessa omständigheter har bevisligen påverkat det av henne gravt underskattade värdet av fastigheten. NNs agerande vid upprättandet av värdeutlåtandet strider mot god fastighetsmäklarsed.

Av 4 kap 4 § § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven på redbarhet och lämplighet och/eller handlar i strid med sina skyldigheter enligt förevarande lag. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället meddela varning eller erinran. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas.

I förarbetena till motsvarande bestämmelse i 1995 års fastighetsmäklarlag (prop. 1994/95:14 s. 69 f.) uttalades bland annat följande om påföljdsbedömningen.

Enligt tredje punkten kan en registrering återkallas när en mäklare handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Genom detta kopplas sanktionsmöjligheterna inte bara till samtliga specifika bestämmelser i lagen som berör mäklarens arbete. Även mäklarens generellt formulerade skyldighet i 12 § [nu 3 kap. 1 §] att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed omfattas av tredje punkten. […] Även när det gäller tredje punkten kan en hänvisning göras till vad som ovan sagts om utgångspunkten för påföljdsbedömningen och om syftet med lämplighetsprövningen.

Vidare framgår bland annat följande av de därförinnan föregående förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 33 f.).

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i något hänseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registreringen i allmänhet återkallas.

Även det förhållandet att mäklaren visar sig inkompetent för fastighetsmäklarsysslan bör ytterst kunna leda till återkallelse av registreringen. Bedömningen måste dock i dessa fall göras med försiktighet. Även om samhället bör ställa särskilda krav på den som utövar mäklaryrket måste man acceptera att inte alla kan vara lika kunniga och skickliga. Om emellertid en mäklare på grund av okunnighet eller oskicklighet upprepade gånger begår sådana misstag i sin verksamhet som leder till skada för uppdragsgivarna, bör återkallelse kunna övervägas.

Fastighetsmäklarinspektionen anser sammantaget att NNs lämplighet som mäklare utifrån ovan angivna försvårande omständigheter kan ifrågasättas. Det är med viss tvekan som Fastighetsmäklarinspektionen låter påföljden stanna vid en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.