Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sitt ansvar genom att inte ha verkat för en dokumenterad och tydlig överenskommelse mellan parterna när köparen inte kunde betala handpenningen i rätt tid. Även en prövning av om mäklaren har underlåtit att upprätta ett köpekontrakt som avspeglade köparens behov och vad han redogjort för skulle stå med i avtalet och om han har underlåtit att förklara innebörden av köpekontraktet för köparen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in köpekontraktet, depositionsavtalet samt kopior av e-postmeddelanden och sms.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet samt journalen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon undertecknade ett köpeavtal för en fastighet i augusti 2023. Hon fick möjlighet att hyra bostaden fram till tillträdesdagen. Anledningen till att tillträdet sattes långt fram i tiden var att hon behövde få loss pengar genom att sälja en bostadsrätt som hon ägde, men inte var bosatt i. NN hade i uppdrag att förmedla såväl fastigheten som bostadsrätten. Hon var tydlig med vilket belopp hon behövde få ut för bostadsrätten. Såväl mäklaren som säljaren var införstådda med att detta var en förutsättning för att hon skulle kunna genomföra köpet av fastigheten.

Innan kontraktsskrivningen hade hon och mäklaren en sms-konversation där de var överens om att det skulle föras in ett svävarvillkor i köpekontraktet, innebärande att köpet skulle återgå om bostadsrätten inte blev såld.

Handpenningen för fastigheten skulle betalas senast den 31 oktober 2023. Detta datum passerades utan att bostadsrätten hade sålts. Hon framförde löpande sin oro till mäklaren angående vad som skulle hända om bostadsrätten inte blev såld och meddelade att hon då skulle behöva återkalla köpet. Den 22 november kontaktade hon mäklaren för att meddela att hon hittat ett annat boende hon var intresserad av och att hon ville återkalla köpet. Mäklaren svarade att det inte borde vara några problem och att han skulle höra av sig till säljaren. Det visade sig dock att säljaren inte ville låta köpet gå åter utan att få rätt att kräva henne på ett eventuellt skadestånd. Hon hänvisade då till det svävarvillkor de kommit överens om.

Ytterligare några dagar senare framkommer det att svävarvillkoret inte är giltigt, då det inte finns intaget i köpekontraktet. Hon sitter nu i en situation där hon inte kan betala handpenningen, men inte heller dra sig ur köpet utan risk för skadeståndsanspråk från säljaren.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Köparen skulle finansiera köpet genom försäljning av sin obelånade bostadsrätt. Säljarna har hela tiden varit tydliga med att de inte accepterade ett försäljningsvillkor och köparen fick denna information på ett tidigt stadium. Han har även pratat med henne om riskerna med att inte ha ett försäljningsvillkor i kontraktet.

Det fanns inget intresse på marknaden för anmälarens bostadsrätt. Anmälaren hittade en annan bostad i samma område som hon ville köpa i stället och försökte då dra sig ur det aktuella förvärvet.

Parterna kom överens om att handpenningen skulle betalas in senare än vad som är brukligt, eftersom köparen ville ha tid på sig att sälja bostadsrätten. Den muntliga överenskommelse som omnämns i ett ingivet e-postmeddelande från anmälaren avser att parterna kom överens om att förlänga tiden för inbetalning av handpenningen ytterligare, tills köparen hade sålt sin bostadsrätt.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Köpekontraktet

Det ingivna köpekontraktet har undertecknats av parterna den 17 augusti 2023. Det anges att köparen ska betala en handpenning om 380 000 kronor till mäklarens klientmedelskonto senast den 31 oktober 2023 och resterande del den 30 september 2024. Vidare anges bland annat följande i kontraktet.

Handpenningen ska i enlighet med villkoren i bifogat depositionsavtal omhändertas och förvaltas av fastighetsmäklaren med anledning av i detta köpekontrakt intaget villkor.

Tillträdesdag

2023-09-01. (”Tillträdesdagen”). Observera att Tillträdesdag och Likviddag separerats med anledning av att parterna är överens om att köparen ska få tillträde till fastigheten innan förutsättningarna för att betala köpeskillingen finns, pga. svårigheter att boka in tillträde med bank, se vidare nedan.

§ 2 Inget villkor om finansiering

Parterna är medvetna om möjligheten att ta in ett villkor i köpekontraktet att detta köp kan återgå om köparen inte ordnat sin finansiering av köpet senast en viss dag, exempelvis genom upptagande av lån och/eller försäljning av sin nuvarande bostad.

Köparen har godtagit att inte ta in ett sådant villkor. Köparen är medveten om att köpet därför inte kan återgå, även om köparen inte har sin finansiering klar på tillträdesdagen, och att utebliven betalning kan medföra att säljaren kan häva köpet och kräva skadestånd.

§ 15 Förtida tillträde

Parterna är överens om att köparen får tillträde till Fastigheten på Tillträdesdagen. Köparen får dock inte utföra några åtgärder på fastigheten förrän efter Likviddagen. På Likviddagen ska köparen betala resterande del av köpeskillingen.

För det fall Köparen inte betalar köpeskillingen såsom angetts ovan, äger Säljaren rätt att häva köpet och rätt till skadestånd i enlighet med vad som stadgas i detta köpekontrakt. Om begäran om hävning framställs ska köparen omgående avflytta Fastigheten.

Fastighetsmäklaren har upplyst parterna om de risker som ett s.k. förtida tillträde innebär.

Depositionsavtalet

I depositionsavtalet anges att depositionen sker med anledning av att köpets fullbordan eller bestånd har gjorts beroende av ett eller flera s.k. svävarvillkor.

Journalen

Den ingivna journalen är inte undertecknad av parterna och är daterad samma datum som mäklaren har skicka in den till inspektionen. I journalen anges bland annat följande notering.

Övriga noteringar (2023-10-31)

[…] Handpenning ej inbetald, parterna har kommit överens om att denna kan betalas in vid senare tillfälle när lägenhet på [bostadsrättens adress] är såld.

E-postkonversationer

Av ett e-postmeddelande från köparen till mäklaren, sänt den 16 augusti 2023, framgår bland annat följande.

[…]

Det enda jag tänkte på var betalningen av handpenningen. Går det formulera så att det framgår att det som senast ska betalas när [bostadsrättens adress] är såld? För nu kommer jag låsa upp mina pengar i morgon när jag betalar av hela lånet på [bostadsrättens adress], dvs handpenningen sitter låst där. […]

Av ett e-postmeddelande från köparen till mäklaren, sänt den 27 november 2023, framgår följande.

Hej

Eftersom svävarvillkoret i avtalet om handpenning och köp av [fastighetens adress] inte uppfyllts inom rätt tid är avtalet inte längre bindande. Kan du vänligen bekräfta detta omgående?

I mäklarens svar till köparen anges följande.

Hej,

Det stämmer teoretiskt sett att avtalet inte längre är bindande men att handpenningen inte har betalts i rätt tid anses dock som ett kontraktsbrott vilket gör att säljaren kan rikta anspråk om skadestånd mot dig då du bryter kontraktets överenskommelse om handpenningen. Att det finns eventuella muntliga överenskommelser regleras inte i kontraktet. […]

Av köparens svar till mäklaren framgår följande.

OM jag nu skulle vilja bo kvar och avtalet teoretiskt sätt inte längre är giltigt, samt att säljaren skulle både kunna häva köpet och kräva skadestånd av mig, känner du inte att du som mäklare borde tagit tag i detta inför sista datum för betalning? Kanske skulle vi ha skrivit om avtalet och förlängt datumet?

Känslan just nu är att allt känns väldigt oseriöst gjort.

I mäklarens svar till köparen anges följande.

Då ni hade en muntlig överenskommelse kring handpenningen som sträckte sig förbi detta och hade både relation samt tillit till varandra så var bedömningen att det ej behövdes. Säljaren hade inte räknat med att detta skulle hända och det hade väl kanske inte du heller.

Avtalets svävarvillkor reglerar att du hade svårigheter att få lån hos bank, om du inte har något emot att jag frågar så undrar hur många banker du undersökte frågan med?

SMS-konversation

Av sms, sända mellan mäklaren och köparen, framgår bland annat följande.

Mäklaren till köparen

Det vi kan göra är att skriva ett köpekontrakt med villkoret att finansiering ska bli färdig innan det blir helt bindande. Det gör att du inte behöver oroa dig att huset försvinner utan då är det ditt så snart banken har godkänt övertagandet av lånet. Det blir ”sålt” till dig men inte bindande förrän det är godkänt av bank. Känns det som en bra idé?

Köparen till mäklaren

Gärna för mig!

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Överlåtelsehandlingarna

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Av förarbetena till den tidigare fastighetsmäklarlagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas, däribland frågor om villkorande av köpet. Mäklaren bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter och verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och se till att de blir tydligt utformade i köpehandlingen.

Av 4 kap. 3 § jordabalken (1970:994) framgår att ett återgångsvillkor avseende fast egendom måste tas in i köpekontraktet för att vara giltigt.

Ett hävningsförbehåll är ett villkor i köpehandlingen med den uttryckliga innebörden att säljaren ska ha rätt att häva köpet om köparen inte betalar köpeskillingen i rätt tid. Det är alltså köparens avtalsbrott som utgör grunden för att säljaren kan häva köpet och begära skadestånd av köparen. Säljaren kan också välja att kräva fullgörelse av avtalet. Återgångsklausuler avser i stället typiskt sett annat än parternas avtalsbrott, t.ex. att köparen ska kunna frånträda köpet om vissa fel upptäckts vid en besiktning eller att köpet har gjorts beroende av att fastighetsbildning är genomförd inom viss tid (se NJA 2020 s. 470).

Mäklaren har uppgett att köparen ville ha en försäljningsklausul i köpekontraktet, men att säljarna vägrade att gå med på det. Han anger vidare att han med köparen har diskuterat risken med att gå vidare med köpet utan en försäljningsklausul. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte motbevisa uppgifterna.

Av underlaget i ärendet framgår att parterna har nått en muntlig överenskommelse om att handpenningen inte behövde inbetalas av köparen på förfallodagen. I journalen anges det att köparen kunde avvakta med inbetalningen tills hon hade sålt sin bostadsrätt. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att mäklaren borde ha verkat för en tydligare överenskommelse med en fastställd tidsangivelse och att han har åsidosatt sitt ansvar att verka för en dokumentering av parternas uppgörelse. Detta är inte förenligt med ansvaret enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen och inte heller förenligt med omsorgsplikten. Förseelsen motiverar en varning.

Mäklaren har vidare i sin dialog med köparen hänvisat till att det skulle ha införts ett svävarvillkor i köpekontraktet angående köparens upptagande av banklån. Det kan dock konstateras att köpekontraktet innehåller en klausul som stadgar att parterna godtar att något återgångsvillkor avseende köparens finansiering, exempelvis genom upptagande av lån, inte ska införas i avtalet. Det som i stället har införts är ett hävningsförbehåll som ger säljaren rätt att häva köpet om köparen inte betalar köpeskillingen i tid och kräva skadestånd av köparen. Utifrån köparens reaktion är det uppenbart att hon inte har förstått innebörden av köpekontraktets innehåll i detta avseende.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att utformningen av köpekontraktet i denna fråga inte har varit i enlighet med köparens önskemål och behov och vad mäklaren inför kontraktsskrivningen har redogjort för skulle stå med i avtalet. Utifrån underlaget i ärendet finner inspektionen att mäklaren inte heller har tydliggjort innebörden av köpekontraktet i detta avseende för köparen. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har åsidosatt sitt ansvar enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen samt sin omsorgsplikt om köparen genom att ha underlåtit att upprätta adekvata överlåtelsehandlingar och förklara innebörden av köpekontraktets bestämmelser för köparen. Förseelsen motiverar en varning.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han har underlåtit att verka för en dokumenterad och tydlig överenskommelse mellan parterna när köparen var sen med inbetalningen av handpenningen samt för att han har brustit vid utformningen av köpekontraktet och då han har underlåtit att förklara dess innebörd för köparen.