Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens köp av en fastighet kan anses stå i strid med förbudet om självinträde. Även en prövning av om fastighetsmäklaren upprättat en korrekt journal och budgivningslista.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företag/ namn på kedja]). En av anmälarna har gett in skärmbilder.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in förmedlingsuppdraget, anbudsförteckningen, köpekontraktet, journalen, skriftlig hävning av köpet, e-post meddelanden, skärmbilder på sms-konversationer, en skärmbild från internet, skriftlig bekräftelse på uppsägning av förmedlingsuppdraget samt ett skriftligt utlåtande från säljarna.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har gjort ett självinträde för en låg köpeskilling. Mäklaren har varit oengagerad i försäljningen och bud som lades av en anmälares vänner följdes aldrig upp.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon hade fått i uppdrag att sälja en fastighet på [aktuella adress] den 21 mars 2023. Säljarnas förväntningar på slutpriset var 7,5 miljoner kronor. Första visningen hölls den 12 april 2023. Efter visningen hade de flertalet spekulanter och det första budet inkom den 25 augusti på 6,8 miljoner kronor med villkor om klausul om egen försäljning samt tillträde efter 1 år. Andra budet inkom den 28 augusti och matchade budet men utan villkor, detta valde säljarna att acceptera. Kontrakt skrevs 1 september 2023 men tyvärr skedde en tragisk händelse där köparen begick ett grovt brott och häktades. Köparen kunde därför inte fullfölja kontraktet. Säljarna hävde köpet till följd av en klausul i köpekontraktet.

Hon talade därefter med deras jurister som meddelade att de skulle lämna skälig tid att låta den tidigare köparen svara på hävningen. De lade ut fastigheten för ny visning den 30 september 2023. De hade 9 visningar och totalt kom 4 spekulanter. En budgivare valde att lägga 5,5 miljoner, vilket säljarna inte accepterade. Mäklaren framförde inte budet som ett konkret bud utan endast som en indikation. Samtliga spekulanter som varit på visningarna tackade nej till objektet. En spekulant la ett bud per telefon på 6 miljoner. Budet inkom 17/11 2023. Säljarna önskade förhandla om priset då de önskade minst 6,3. Efter en tid återkom budgivaren med att priset var för högt. De förhandlade vidare men avslutade konversationen då budgivarna hittat något mer lämpligt.

Hon tillbakavisar att hon som mäklare skulle ha köpt fastigheten för en ”låg köpeskilling”. Säljarna mådde både psykiskt och ekonomiskt dåligt då de redan tillträtt sin nya bostad. De var även skärrade över det som hänt med den tidigare köparen och hon var ofta i kontakt med paret och diskuterade hur de skulle gå vidare. Hon och hennes man letade vid tidpunkten efter att köpa hus och förslaget kom på tal om inte hon och hennes man skulle köpa fastigheten. Initiativet kom från säljarna. Hon och hennes man meddelade deras budget om 6 miljoner. Säljarna meddelade att de ville gå vidare med försäljningen trots att de i början önskat få mer betalt. De var redo att skriva kontrakt med tidigare spekulanten på 6 miljoner men då hon tvekade och meddelade att hon inte ville gå vidare med kontraktsskrivningen valde säljarna att gå vidare med henne och hennes man i stället. De ville inte ha fler visningar och de ville inte anlita en ny mäklare utan valde att helt på egen hand gå vidare. De sade upp förmedlingsavtalet med varandra och tog hjälp av en utomstående mäklarfirma för att genomföra köpet.

Huset var inget som hon och hennes man köpt i spekulationssyfte eller för att tjäna pengar. Det hela kom på tal först i slutskedet av försäljningsprocessen eftersom säljarna befann sig i en desperat situation och själva ville lösa situationen. Det var på deras eget initiativ och det var på deras önskan som hon och hennes make skrev kontrakt med säljarna. Anledningen till att uppsägningen i förhållande till konstraktskrivningen skedde så tätt inpå var för att säljarna ansåg att för dom hade ”skälig tid” gått och hon accepterade att de ej ville låta mer tid passera. Säljarna hade under hela försäljningstiden känt sig trygga med henne och hon gjorde allt i sin makt för att hitta en köpare åt dem. Samtliga spekulanter hade blivit informerade om vad nästa steg hade varit i processen och hennes engagemang för bostaden kunde inte ha varit större.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Budgivningslistan

Mäklaren har gett in budgivningslistan. Budgivningslistan reflekterar de två separata budgivningsprocesserna där följande framgår.

Bud (kr)	Datum	Tid
6 000 000	2023-11-17	14:13:13

Tidigare budgivningar

2023-08-25 till 2023-08-31

Av den tidigare budgivningen framgår följande:

Bud (kr)	Datum	Tid
6 800 000	2023-08-28	15:28:00	Budgivare 2
5 800 000 *annullerat	2023-08-28	15:28:00	Budgivare 2
6 800 000	2023-08-25	16:19:00	Budgivare 1
Behöver klausul om egen försäljning eller tillträde 1 år
5 800 000*annullerat	2023-08-25	16:19:00	Budgivare 1
Behöver klausul om egen försäljning eller tillträde 1 år

 Journalen

I journalen anges att uppdragsavtalet ingicks den 9 mars 2023. Eftersom köpet hävdes med den föregående köparen har uppdraget enligt journalen avslutats den 14 september 2023 utan försäljning då uppsägningen av uppdragsavtalet skriftligen bekräftats och part skriftligen hävt köpet med tidigare tilltänkta köparen.

NN har efter föreläggande kompletterat journalen och lämnat in en rättad version där uppdraget avslutats den 1 december 2023 i enlighet med hennes yttrande.

E-postmeddelande mellan mäklaren och spekulant

Mäklaren har gett in en mejlkonversation med en spekulant. I e-postmeddelandena framgår följande:

Spekulant:

Hej igen,

Rent spontant tänker vi ca 5,5 miljoner men att vi skulle behöva ta dit någon som gör en första bedömning av tomten. Vad gäller klausulen är det något vi kan diskutera om det blir aktuellt […]

Mäklaren:

Det kommer nog inte vara aktuellt för säljarna på den nivån. Det är 1,3 miljoner mindre än de skrev kontrakt på för någon månad sedan. Men givetvis ska jag se hur de ställer sig inför det […]

Spekulant:

Vi förstår såklart, de måste göra det som passar deras situation. I annat fall väntar vi och ser om det eventuellt kommer ut något mer ”färdigt” projekt i [bostadsområde] […]

Mäklaren:

Hej [namn]

Jag presenterade budet för säljarna och givetvis är de, med tanke på deras situation, öppna för att förhandla. Men att gå ner 1,3 miljoner från vad de hade 2 budgivare som erbjöd/ var villiga att skriva kontrakt på för bara några veckor sedan är för mycket. Kanske om ni hade erbjudit 6,2 – 6,3 så hade jag kunnat få dom att tänka på det…

Sms-konversation mellan mäklare och budgivare

Mäklaren har gett in skärmbilder på en sms-konversation med budgivaren som lagt 6 miljoner. I meddelande framgår bland annat följande.

Mäklaren:

De behöver sälja. Egentligen vill de inte ha under 6,2 men vill höra era tankar ändå.

Budgivare:

Jag förstår. Jag tror att i nuläget prioriterar vi ett hus med gångavstånd till en förskola och hade helst väntat till vi hittar den som känns rätt.

Uppsägningen av förmedlingsuppdraget

Mäklaren har gett in en skriftlig bekräftelse på uppsägningen av förmedlingsuppdraget. I uppsägningen framgår att uppsägningen sker med anledning av överenskommelse parterna emellan. Med anledning av att förmedlingsuppdraget sagts upp av henne upphör det att gälla i enlighet med förmedlingsuppdragets allmänna villkor. Uppsägelsen är daterad till den 1 december 2023. Av uppsägningen framgår att det funnits en bilaga med spekulantlistan.

Köpekontraktet

Mäklaren har gett in köpekontraktet för hennes köp av fastigheten tillsammans med en fullmakt. Hennes man har undertecknat köpekontraktet för båda parter. Av köpekontraktet framgår att kontraktet har skrivits under den 1 december 2023 och tillträdesdagen var 11 januari 2024.

Utlåtande från säljarna

Mäklaren har gett in ett skriftligt utlåtande från säljarna där bland annat följande framgår.

Vi hade en gemensam diskussion, i november kom så NN och hennes man och tittade på huset, de lade ett bud på 6 000 000, ett pris som vi tidigare fått och accepterat men där budgivaren backade ur.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningslistan

I enlighet med 3 kap. 18 § första stycket fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av budgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Av andra stycket framgår även att fastighetsmäklaren ska överlämna budgivningslistan till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som köpt eller sålt fastigheten få budgivningslistan när uppdraget slutförts.

Budgivningslistan ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). Ett grundläggande krav är att de handlingar fastighetsmäklaren upprättar ska vara korrekta.

I ett tidigare beslut gjorde mäklaren gällande att en spekulant inte hade lagt ett bud utan endast framfört en ”prisindikation”. FMI ansåg att det inte var otvetydigt fastställt att det var fråga om ett sådant bud som skulle noteras i budgivningslistan (FMI 4.1-55-15).

I ett tidigare beslut har Fastighetsmäklarinspektionen anmärkt att mäklare bör iaktta försiktighet kring otydliga bud och prisindikationer. Om mäklaren inte tillhandahålls eller själv inhämtar närmare information om ett påstått bud och anbudsgivare bör informationen inte tas upp som ett inkommet bud i anbudsförteckningen (se beslut med dnr 21-0435).

I det aktuella fallet har NN inte noterat något bud om 5,5 miljoner kronor som framkommit genom e-postmeddelande. Det framgår i konversationen med spekulanten om att ett eventuellt bud från de skulle behöva vara villkorat. Det har inte otvetydigt kunnat fastställas om prisindikationen på 5,5 miljoner utgjorde ett bud. Ärendet avskrivs därför i denna del.

Journalen

Enligt 3 kap. 18 § 1 st. fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget i en så kallad journal. Enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen är skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35).

Uppgiften om när något har skett eller när en åtgärd har vidtagits är av avgörande betydelse, vilket gör att korrekta noteringar och dateringar av dem är en grundförutsättning för en fungerande journalföring.

Det kan konstateras att journalen innehåller en felaktig notering beträffade vilket datum som mäklaren skriftligen bekräftat uppsägning av uppdraget. NN har uppgett att förmedlingen fortsatte därefter och har korrigerat datumet genom inlämnandet av en ny journal. Journalen saknar även notering om överlämnandet av journalen, budgivningslistan samt en eventuell spekulantlista till uppdragsgivaren. Hon har även uppgett att 9 visningar hölls efter den 14 september. Journalen saknar däremot nya noteringar om att objektsbeskrivningen har lämnats till tilltänkta köpare.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer därmed att NN har åsidosatt sin skyldighet att upprätta en korrekt journal. Av tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen (jfr besluten med dnr 23-0345, 20-0351 och 20-0524) följer att liknande typer av brister motiverar en erinran. Inspektionen ser ingen anledning att frångå praxis i detta fall.

Självinträdet

I 3 kap. 6 § fastighetsmäklarlagen framgår bland annat att en fastighetsmäklare inte får köpa en fastighet i anslutning till ett uppdrag att förmedla den. Att förbudet enbart gäller i anslutning till förmedlingsuppdraget innebär att en mäklare normalt inte är förhindrad att förvärva fastigheten om viss tid förflutit sedan mäklarens uppdrag upphörde (se prop. 2010/11:15 s. 51 och prop. 2021/22:119 s. 117). I förarbeten nämns inte var gränsen går för att en viss tid ska anses ha förflutit. Förvaltningsrätten har i Stockholms dom den 17 oktober 2017 mål nr 12838–16 konstaterat att knappt en och en halv månads tid från dess att mäklaren bekräftade säljarens uppsägning av uppdragsavtalet till dess att mäklaren köpte fastigheten inte är tillräckligt. I domen beaktades även andra omständigheter, bland annat att mäklaren tillsammans med den senare anlitade mäklaren samrått med jurister för att få tips om hur de skulle möjliggöra ett eventuellt förvärv. Mäklaren ansågs därför ha köpt fastigheten i anslutning till sitt förmedlingsuppdrag på ett kringgående sätt som strider mot förbudet om självinträde.

Av utredningen framgår det att NN upprättat en skriftlig bekräftelse på hennes uppsägning av uppdragsavtalet den 1 december 2023. Köpekontraktet undertecknades samma dag. Det har således inte förflutit någon tid från det att mäklaren bekräftade uppsägningen till dess att köpekontraktet undertecknades. Mäklaren har uppgett att säljarna ansåg att skälig tid redan passerat. Det påverkar inte Fastighetsmäklarinspektionens bedömning att förvärvet skett i strid med förbudet mot självinträde. Förseelsen motiverar en varning.

Påföljd

NN meddelas en varning för självinträde. I denna varning ingår en erinran för att ha upprättat en bristfällig journal.