Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har utformat uppdragsavtalet på ett sätt som skulle kunna leda till att uppdragsgivaren drabbas av dubbla provisionsanspråk.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in ett uppdragsavtal, en bekräftelse på uppsägningen, en spekulantlista samt ett beslut från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet med bilagor, överlåtelseavtalet samt sms.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han har haft i uppdrag att förmedla den aktuella bostaden. Uppdragsavtalet sades dock upp av uppdragsgivaren den 21 juni 2023. Därefter tecknade uppdragsgivaren ett nytt uppdragsavtal med NN. Eftersom uppdragsgivaren kontaktade NN i slutskedet av hans annonseringsperiod blev NN informerad om att han tidigare innehaft uppdraget att förmedla bostaden. Trots detta har NN angett i uppdragsavtalet att ingen annan fastighetsmäklare tidigare har haft i uppdrag att förmedla objektet. NN har inte heller undantagit tidigare anvisade spekulanter från sin ensamrätt eller informerat honom om att bostaden förmedlats till en av hans tidigare anvisade spekulanter. Han fick informationen från en kollega som i sin tur fått kännedom om affären av köparen. Genom att inte informera honom och säljaren om att bostaden har sålts till en tidigare anvisad spekulant har NN försökt att behålla hela provisionen.

Vid kontakt med NN avvisade han ett förslag om att dela på provisionen. Enligt ett beslut i Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd har NN rätt till nittio procent, och han rätt till tio procent, av provisionen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han åtog sig uppdraget att med ensamrätt förmedla bostaden den 15 juli 2023. Det står i uppdragsavtalet att ingen annan mäklare tidigare har haft i uppdrag att förmedla objektet, vilket förefaller vara en standardiserad text. Han har av misstag underlåtit att ange att en annan mäklare tidigare har haft i uppdrag att förmedla bostaden. Orsaken till misstaget är att det är första gången han har varit med om en sådan situation. Han har dock varit medveten om gällande regler och hur han behövde agera för att hantera situationen i enlighet med god fastighetsmäklarsed.

Han bad uppdragsgivaren att skicka över en kopia av spekulantlistan, men vid tidpunkten för uppdragsavtalets undertecknande hade han inte fått listan. Han hade dock i åtanke att generellt undanta den tidigare mäklarens spekulanter från ensamrätten. Spekulantlistan fick han av uppdragsgivaren först en tid efter det att uppdragsavtalet hade ingåtts. På inspektionens fråga om vilket datum han mottog spekulantlistan, har han uppgett att han inte har sparat mejlet.

Under visningstillfället frågade han samtliga spekulanter som närvarade om de hade sett bostaden tidigare. Detta för att kunna identifiera om spekulanterna hade anvisats av den tidigare mäklaren. Vid visningstillfället hade han endast kontaktuppgifter till köparens make, vilket ledde honom till att tro att det var han som skulle köpa bostaden. Efter en granskning av spekulantlistan konstaterade han att namnet inte fanns med. Det var först på kontraktsdagen som köparens make meddelade att det endast var hans fru som skulle köpa bostaden. Mot denna bakgrund var det inte möjligt för honom att innan kontraktsskrivningen identifiera att den blivande köparen var en av anmälarens anvisade spekulanter.

Anmälaren kontaktade honom den 15 augusti och gjorde gällande att han har rätt till provisionen. Hans grunduppfattning var att bostaden hade sålts till en person som inte anvisats av den tidigare anlitade fastighetsmäklaren och att han därför hade rätt till full provision. För att kontrollera detta frågade han köparen om hon hade sett bostaden tidigare. Köparen meddelade honom att hon inte gjort det. Vid tidpunkten för kontraktsskrivningen var han med andra ord inte medveten om att köparen var anvisad av den tidigare mäklaren. Om han hade känt till att köparen var en av anmälarens anvisade spekulanter hade han kontaktat honom.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet med anmälaren

Av det uppdragsavtal som anmälaren har gett in framgår att anmälaren fick i uppdrag att förmedla bostaden den 16 mars 2023 och att ensamrätten löpte ut den 15 juni 2023.

Bekräftelsen på uppsägningen och spekulantlistan

I den skriftliga bekräftelsen från anmälaren avseende säljarnas uppsägning av förmedlingsuppdraget anges bland annat följande.

[Ortsnamn den 21 juni 2023]

[…]

Med anledning av att förmedlingsuppdraget sagts upp av Er upphör förmedlingsuppdraget att gälla i enlighet med förmedlingsuppdragets allmänna villkor. Under uppdragstiden har jag anvisat bifogade spekulanter. För det fall att försäljning sker till någon av bifogade spekulanter kan jag vara berättigad till provision med stöd av fastighetsmäklarlagens regler och förmedlingsuppdragets allmänna villkor.

I spekulantlistan anges namn och kontaktuppgifter till den person som slutligen köpte bostaden.

Uppdragsavtalet med NN

Uppdragsavtalet mellan säljarna och NN är undertecknat den 15 juli 2023. Det anges i avtalet att uppdragsgivaren har upplyst om att ingen annan fastighetsmäklare tidigare har haft i uppdrag att förmedla objektet.

Budgivningslistan

Av budgivningslistan framgår det att köparen har lagt ett dolt bud på bostadsrätten den 4 augusti 2023.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet är undertecknat av parterna den 4 augusti 2023.

Beslutet från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd

Av beslutet från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd framgår att nämnden anser att anmälaren har rätt till tio procent av provisionen och att NN har rätt till resterande nittio procent. Baserat på underlaget som nämnden haft till sitt förfogande anser nämnden det utrett att köparen har anvisats av anmälaren, men att NN såväl visat bostaden som hanterat diskussioner kring pris och avtalsvillkor.

I återgivandet av NNs yttrande till nämnden anges att mäklaren uppgett att den blivande köparen varit på visning tre till fyra gånger och att han hjälpt henne med frågor kring bolån och haft kontakt med hennes bank.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Uppdragsavtalet

Enligt 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. 

Det är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att ingå ett förmedlingsuppdrag utan att ha beaktat en tidigare mäklares eventuella rätt till provision. För att risken för dubbla provisionsanspråk ska undanröjas har Kammarrätten uttalat att det krävs att risken undanröjs på formell grund. God fastighetsmäklarsed får anses föreskriva att det i uppdragsavtalet ska anges att en tidigare mäklares spekulanter är undantagna från ensamrätten i enlighet med erhållen spekulantförteckning eller generellt (se Kammarrätten i Stockholms dom den 20 jun 2016 med mål nr 8100–15).

Av underlaget i ärendet framgår att uppdragsavtalet innehåller en felaktig uppgift om att någon annan mäklare inte tidigare hade anlitats av säljarna. Mäklaren har inte heller undantagit tidigare anvisade spekulanter från sin ensamrätt, vare sig i enlighet med en spekulantförteckning eller generellt. Utformningen av avtalet har inneburit en risk för tvist avseende dubbla provisionsanspråk.

Mäklarens uppgift om att han först vid kontraktsskrivningen insåg vem som var den verkliga köparen av bostaden kan ifrågasättas utifrån de uppgifter som framgår av beslutet från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd. Om mäklaren har hjälpt köparen med frågor kring bolån och haft kontakt med hennes bank inför köpet bör det sannolikt redan tidigare än vid kontraktsskrivningen ha framgått att hennes avsikt var att förvärva bostaden. Mäklarens yttrande till inspektionen i denna del framstår som en efterhandskonstruktion. Oavsett detta kan i vart fall konstateras att mäklaren åtminstone vid kontraktsskrivningen hade mottagit spekulantlistan med köparens namn angivet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att mäklaren då inte borde ha förlitat sig enbart på köparens uppgift om att hon inte varit på visning av bostaden tidigare. Trots att köparen fanns med i spekulantlistan har NN inte kontaktat anmälaren för att informera honom om den planerade kontraktsskrivningen, efterfråga grunden till att köparen angivits i spekulantlistan och diskutera provisionsfrågan.

Genom uppdragsavtalets utformning och mäklarens bristande utredning avseende att köparen stod med i spekulantlistan har NN utsatt säljaren för en risk för dubbla provisionsanspråk. Förfarandet står i strid med god fastighetsmäklarsed och motiverar en varning.