Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift om antalet rum i marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in skärmbilder på annonsen från mäklarföretagets hemsida.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet och objektsbeskrivningen med bilagor samt mäklarbilden.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Lägenheten annonseras som en tvårumslägenhet. Detta är felaktigt utifrån vad ett rum är. ”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus”. Storleken är svår att avgöra då den inte anges eller finns uppmätt på planlösningen, men något som är klart är att det inte finns något direkt dagsljus. Lägenheten kan som bäst annonseras som en 1,5:a.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Uppgiften om lägenhetens antal rum har inhämtats dels genom besök på plats dels genom att ta del av aktuell mäklarbild. Enligt den bifogade objektsbeskrivningen framgår det att bostadsrätten disponeras av befintlig ägare (säljaren) som två rum och kök (ett sovrum och ett vardagsrum). Vidare framgår det i objektsbeskrivningen att bostadsrätten är registrerad som ett rum och kök enligt bostadsrättsföreningens lägenhetsregister. Bostadens förutsättningar marknadsförs därmed tydligt i text, bild och planritning. Hon har utformat marknadsföringen på detta sätt för att kunna tillvarata både säljarens och köparens intresse. Hennes bedömning är att det i lika mått hade varit missvisande att marknadsföra lägenheten som ett rum och kök då spekulanter som letat efter en lägenhet med två utrymmen för boende således hade riskerat att missa lägenheten.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mäklarbilden

I mäklarbilden anges att bostadsrätten har ett rum och kök.

Skärmbilder av annonsen

Av de skärmbilder av annonsen som anmälaren gett in framgår bland annat

2rok

[…]

Rum: 2

[…]

Varmt välkommen till en mycket attraktiv 2:a, som verkligen gör ett avtryck på den boende eller gästen. Med sina 39 kvm erbjuds ett stilrent kök från Ballingslöv, ett socialt vardagsrum i öppen planlösning, ett separat sovrum med plats för dubbelsäng samt ett stilrent badrum med tvättpelare. […]

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat

Mycket attraktiv 2:a med fantastiska fönster och gedigen takhöjd.

[…]

Bostaden i korthet
[…]

Rum 2 rok

[…]

Varmt välkommen till en mycket attraktiv 2:a, som verkligen gör ett avtryck på den boende eller gästen. Med sina 39 kvm erbjuds ett stilrent kök från Ballingslöv, ett socialt vardagsrum i öppen planlösning, ett separat sovrum med plats för dubbelsäng samt ett stilrent badrum med tvättpelare.

[…]

Allmänt om lägenheten
[…]
Antal rum: 2rok
Boarea: 39 m2
Boareauppgift enligt: Bostadsrättsföreningen
Observera: I föreningens originalregister så klassas bostaden som 1 rok, men disponeras av säljaren som 2 rok.

Planlösning
[…]
Sovrum
Via skjutbara glasväggar avgränsas sovrummet. Här nyttjas varje kvadrat helt optimalt och ger plats för en dubbelsäng.

Av en bild som återger planlösningen framgår att det utrymme som benämns ”Sovrum” saknar fönster.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Enligt 3 kap. 15 § ska objektsbeskrivningen av en bostadsrätt innehålla vissa obligatoriska uppgifter, bland annat uppgift om lägenhetens storlek. Med storlek avses inte antalet rum (prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen, t.ex. uppgifter om antalet rum.

Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare vid marknadsföring inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan, enligt 3 § marknadsföringslagen, även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information (se även MD 2010:8). Mäklaren har således ett ansvar att se till att de uppgifter som förs in i marknadsföringen är förenliga med marknadsföringslagen. Det innebär bland annat att mäklaren ska säkerställa att de beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt. 

När det gäller frågan om hur lägenheter ska benämnas i lägenhetsregister anges följande definition i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3):

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har tidigare fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). I det avgörandet fann domstolen att det i målet aktuella utrymmet inte uppfyllde dessa krav och att mäklaren borde ha redovisat den uppgift om antal rum som angavs i registret. Domstolen uttalade även att en uppgift om antalet rum i en bostad typiskt sett är en sådan uppgift som kan antas inverka på köparens beslut och att uppgiften därmed är väsentlig.

En mäklares strävan efter att nå ut till fler spekulanter eller att tillgodose säljarens önskan kan enligt Fastighetsmäklarinspektionen inte försvara att ett objekt marknadsförs med felaktiga uppgifter om objektets egenskaper (jfr. exempelvis Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 15 juni 2016 med dnr 4.1–1638-15. Se även bland annat inspektionens beslut med dnr 21-0661). En spekulant ska kunna utgå ifrån att korrekt information anges i samband med att ett objekt marknadsförs. 

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel inspektionens beslut med dnr 22–0465 och 21–0788).

Av utredningen i ärendet framgår det att lägenheten är registrerad med ett rum och kök. Trots detta har den marknadsförts med en uppgift om att den har två rum och kök. Det utrymme som beskrivs som sovrum saknar direkt dagsljus via fönster. Med hänvisning till Lantmäteriets definition är det inte fråga om ett rum. Lägenheten har därmed marknadsförts med vilseledande uppgift om antalet rum. Den vilseledande marknadsföringen kan vid en sökning på internet ha påverkat ett flertal spekulanters inledande affärsbeslut varför den är att anse som otillbörlig och i strid med god fastighetsmäklarsed. Mot bakgrund av att det har funnits förtydligande information om att lägenheten har ett rum och kök enligt registret samt att det funnits bilder som återgett det aktuella utrymmet anser Fastighetsmäklarinspektionen att uppgiften om antalet rum inte har lämnats reservationslöst. Påföljden kan därför stanna vid en erinran.