Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har lämnat uppgift om antalet rum på ett korrekt sätt i marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på ev. kedja]) med anledning av hennes utförande av uppdraget i samband med förmedlingen av en bostadsrätt.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, en frågelista och mäklarbilden.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Bostadsrätten marknadsförs med uppgift om att den har två och ett halvt rum, varav två sovrum, trots att det ena utrymmet som benämns sovrum ligger mitt i lägenheten och saknar fönster i ytterfasaden. Det tycks från början ha varit ett större sovrum som har delats till två rum. Alldeles oavsett om säljaren använder utrymmet som ett sovrum får det dock ändå inte benämnas sovrum eftersom det inte uppfyller de krav som ställs upp för det, nämligen att det ska ha ett fönster i ytterfasaden. Ett foto i marknadsföringen visar att utrymmet är inrett som ett sovrum men saknar fönster.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon anser i motsats till anmälaren att bostadsrätten har marknadsförts med en korrekt uppgift om antalet rum. I annonsen anges att den har två och ett halvt rum då säljaren har skapat ytterligare ett rum genom uppförande av en vägg. Den är dock registrerad med två rum i lägenhetsregistret. Rummen har sedan beskrivits i marknadsföringen i enlighet med säljarens önskemål. Planritningen i marknadsföringen visar bostaden såsom den är utformad i verkligheten. På en bild i objektsbeskrivningen visas att rummet nyttjas som ett sovrum av säljaren. Hon är av uppfattningen att det snarare skulle vara missvisande om planritningen och interiörbeskrivningen inte skulle beskriva den faktiska avdelningen som säljaren har låtit göra av det större rummet till två rum. I den frågelista som säljaren har fyllt i och som återfinns som bilaga till objektsbeskrivningen framgår också information om att en vägg har uppförts i sovrummet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mäklarbilden

I mäklarbilden som är daterad den 16 januari 2024 lämnas uppgift om att bostadsrätten har två rum.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen lämnas bland annat följande uppgifter.

Antal rum 2,5

I objektsbeskrivningen återfinns följande beskrivningar.

SOVRUM ETT Lugnt och rofyllt sovrum där du enkelt kan möblera med en större säng och sängbord. Fönstret släpper in fint ljus och bjuder på vacker vy mot trädgården. Väggarna är målade i vitt och på golvet ligger ett fint parkettgolv.

SOVRUM TVÅ Bostadens andra sovrum ger plats för säng med sängbord intill samt förvaringsmöbel om så önskas. Väggarna är målade i vitt och golvet är belagt med ekparkett.

Under en rubrik benämnd ”LÄGENHET” anges följande.

Antal rum 2,5

Under en rubrik benämnd ”FÖRENING” anges följande.

Lägenhetsfördelning:
2 rok – 10 st
3 rok – 14 st
4 rok – 36 st
5 rok – 6 st

På planritningen som återfinns i objektsbeskrivningen som återger lägenhetens planlösning benämns två utrymmen ”sovrum”. Av planritningen framgår att ett av dessa utrymmen saknar fönster i fasaden.

På ett foto i objektsbeskrivningen av det aktuella utrymmet syns tre av dess omslutande väggar varför det inte av fotot går att dra slutsatsen att utrymmet saknar fönster i fasaden.

Frågelistan

I frågelistan anges under en rubrik benämnd ”Renoveringar” att en vägg har reglats upp i sovrummet.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Enligt 3 kap. 15 § samma lag ska objektsbeskrivningen av en bostadsrätt innehålla vissa obligatoriska uppgifter, bland annat uppgift om lägenhetens storlek. Med storlek avses inte antalet rum (prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information, exempelvis uppgift om antalet rum, i objektsbeskrivningen.

Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i objektsbeskrivningen är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Av 10 § marknadsföringslagen följer att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Avseende hur utrymmen i lägenheter ska benämnas i det nationella lägenhetsregistret framgår följande av 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har tidigare fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se domen den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). I avgörandet fann domstolen att det i målet aktuella utrymmet inte uppfyllde dessa krav avseende tillgången till direkt dagsljus. Domstolen konstaterade att mäklaren borde ha redovisat den uppgift om antal rum som angavs i registret samt att underlåtenheten att göra så utgör en otydlighet som riskerar att vilseleda tilltänkta köpare. Vidare uttalade domstolen att en uppgift om antalet rum i en bostad typiskt sett är en sådan uppgift som kan antas inverka på köparens beslut och att uppgiften därmed är att betrakta som väsentlig. 

I nämnda dom från Kammarrätten bedömdes liknande omständigheter som i det aktuella ärendet. Domstolen ansåg att det faktum att mäklaren varit medveten om att det funnits skillnader mellan uppgiften i registret och den uppgift som lämnades i objektsbeskrivningen men hade valt att inte redovisa det visade att det inte var fråga om ett förbiseende av mäklaren. Vidare att de faktiska omständigheterna inte kunde utläsas av informationen i objektsbeskrivningen trots att denne innehöll en planritning av vilken kan utläsas att utrymmet saknar fönster. Till följd av uppgiftens centrala karaktär och att det inte varit ett förbiseende av mäklaren fastställde domstolen påföljden varning.

En felaktig uppgift om antalet rum som lämnas reservationslöst i marknadsföringen av en mäklare är en förseelse som i normalfallet motiverar en varning (se bland annat inspektionens beslut den 20 november 2019 och Kammarrätten i Göteborgs prövning av beslutet i dom den 12 februari 2021 med mål nr 6795–20). I de fall förtydligande upplysningar om antalet rum lämnats exempelvis i form av bilder, text och/eller planritningar har det faktumet i vissa avgöranden medfört att en erinran har bedömts som tillräckligt (se exempelvis Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 25 augusti 2021 med dnr 20–1435, beslutet den 2 mars 2022 med dnr 21–2477 och beslutet den 9 juni 2021 med dnr 21–0153). I ett beslut ansåg inspektionen att det inte funnits anledning till någon påföljd med hänsyn till den information som också lämnades avseende utrymmets användningsområde (se inspektionens beslut den 17 december 2014 med dnr. 2014–1769). Fastighetsmäklarinspektionen har dock i flertalet beslut fattade därefter meddelat mäklaren en erinran (se bland andra inspektionens beslut den 25 augusti 2021 med nr 20–1435 och beslutet den 9 februari 2023 med dnr 22–1990).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare praxis uttalat att Lantmäteriets definition av rum inte kan anses uppfylld om ett utrymme inte har tillgång till direkt dagsljus genom eget ytterfönster i fasaden, utan endast tillgång till indirekt dagsljus genom exempelvis ljus från angränsande rum (se inspektionens beslut den 17 november 2021 med dnr 21–0254 och beslutet den 8 december 2021 med dnr 21–0222).

Av utredningen i ärendet framgår det att lägenheten är registrerad som två rum och kök i lägenhetsregistret. Lägenheten har trots detta marknadsförts med uppgift om att den har två och ett halvt rum. Det utrymme som enligt mäklarens bedömning ska utgöra det halva rummet uppfyller dock inte de förutsättningar som Lantmäteriet anger som krav för att ett utrymme ska anses utgöra ett rum vad gäller tillgången till direkt dagsljus. Det går inte att utläsa någonstans i marknadsföringen att uppgiften om antalet rum inte överensstämmer med uppgiften i registret.

NN har uppgett att det utrymme som skapats genom uppförande av en vägg har beskrivits i marknadsföringen i enlighet med säljarens önskemål. Att ange objektets egenskaper på ett avvikande sätt i syfte att tillgodose spekulanters behov är inte förenligt med marknadsföringslagen och god fastighetsmäklarsed (se beslut med dnr 19–0691). Det samma gäller för säljarens eventuella önskemål.

Mot bakgrund av den definition av rum som används av Lantmäteriet anser Fastighetsmäklarinspektionen att bostadsrätten har marknadsförts med en felaktig och vilseledande uppgift om antalet rum (jfr. Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20 och Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 25 augusti 2021 med dnr 20–1435).

NN har varit medveten om att uppgifterna som lämnats i marknadsföringen och som återfinns i lägenhetsregistret skiljer sig åt men har ändå valt att inte redovisa detta. Det har alltså inte rört sig om ett förbiseende från hennes sida. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte heller att kompletterande uppgifter får anses ha lämnats genom planritningen då det aktuella utrymmet på den benämns ”sovrum”. Av vad som framgår på fotot av utrymmet i objektsbeskrivningen kan inte heller konstateras att det saknar fönster.

Till följd av att det handlar om en uppgift av väsentlig karaktär och bristen inte beror på ett förbiseende föreligger enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning inte några förmildrande omständigheter. I enlighet med tidigare praxis (jfr. Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20 och Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 17 juni 2022 i mål nr 6268–21) motiverar förseelsen en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.