Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har kontrollerat samtliga pantnoteringar hos en bostadsrättsförening i samband med tillträdet avseende en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in ett utdrag ur bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, journalen, en mäklarbild, ett tilläggsavtal, transaktionsbekräftelser, meddelanden skickade via en digital tillträdesportal samt ett e-postmeddelande.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har förmedlat en bostadsrätt, där flera äldre panter finns noterade i bostadsrättsföreningens register. Säljaren ska ha köpt bostaden 2021. Efter tillträdet den 14 november 2023 fanns det kvar notering om två panter från 2014 och 2016 i föreningens register. Mäklaren har antingen underlåtit att göra en kontroll av pantsättningen inför försäljningen eller struntat i att se till att få panterna borttagna.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hennes kollega förmedlade samma bostad i april 2021. Den dåvarande ägaren köpte bostadsrätten 2020. När hennes kollega gjorde en kontroll hade den dåvarande ägaren inga lån. Denna uppgift kom från den dåvarande ägaren och bekräftades av de uppgifter som hennes mäklarkollega fick från säljarens bank via en digital tillträdesportal. Mot den bakgrunden visste hon om att bostaden var obelånad vid försäljningen till hennes uppdragsgivare 2021. De aktuella pantnoteringarna som anmälaren har kritiserat är från långt innan dess.

Hon gjorde en första kontroll av pantsättningen den 12 juni 2023. Därefter har en förnyad kontroll gjorts den 31 oktober. Hon har haft tillgång till en portal hos förvaltaren och löpande kunnat ta fram en mäklarbild där. Hon har stämt av med säljaren vilken bank han har haft eventuella lån hos. Hon har innan tillträdet inte haft någon kontakt med det bolåneinstitut som står som panthavare enligt de två äldre pantnoteringarna.

Hon har viss förståelse för att anmälaren tycker att hon har brustit i kontrollen avseende pantförhållandena. Att det vid tillträdet fanns två äldre pantnoteringar kvar i mäklarbilden ligger dock inom flera parters kontrollskyldighet. Såväl köparens bank, säljarens bank, bostadsrättsföreningen som förvaltaren har ett ansvar att säkerställa att det inte föreligger gamla panter och att uppgifterna i föreningens lägenhetsförteckning är korrekta. Både köparens och säljarens bank har tagit del av pantförhållandena inför tillträdet, men ingen av bankerna har kommenterat att det fanns panter som behövde avnoteras.

Hon förstår att omständigheterna kan göra en köpare orolig, men i det här fallet fanns ingen risk att köparen skulle lida någon ekonomisk skada. De äldre panterna har varit lösta, men föreningen har inte avnoterat panterna i lägenhetsförteckningen. Hon har den 8 februari 2024 kontaktat panthavaren till de äldre panterna och bett att dessa ska avnoteras. Hon fick då en bekräftelse på att en avnotering skett redan i december 2023.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet och överlåtelseavtalet

Uppdragsavtalet är ingånget den 21 juni 2023. Av journalen framgår dock att kontakten med uppdragsgivaren har inletts redan i februari 2023. Överlåtelseavtalet är undertecknat den 20 juni 2023.  

Utdragen ur lägenhetsförteckningen

Det utdrag ur lägenhetsförteckningen som anmälaren har gett in är daterat den 30 november 2023. Av utdraget framgår att det finns fyra pantnoteringar avseende bostadsrätten. De två pantnoteringar som anmälarens kritik avser gäller samma panthavare. Den ena panten började löpa den 27 oktober 2014 och den andra panten den 31 mars 2016.  

Det utdrag ur lägenhetsförteckningen som mäklaren har gett in, daterat den 31 mars 2023, innehåller samma information om pantförhållandena.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens kontrollskyldighet

I 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen anges att det ingår i en fastighetsmäklares skyldigheter att kontrollera bland annat om en bostadsrätt är pantsatt.

Det är utrett i ärendet att två äldre pantnoteringar kvarstod i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning efter det att tillträdet skett och att mäklaren, inför försäljningen, fått information om de två äldre pantnoteringarna avseende bostadsrätten. Den kontroll avseende pantsättningen som gjordes av mäklarkollegan 2021 styrker att den dåvarande ägaren inte hade några olösta lån som bostadsrätten hade pantförskrivits för. Det har dock inte framkommit av utredningen att en kontroll gjordes 2021 med det aktuella bolåneinstitutet som står som panthavare enligt pantnoteringarna från 2014 och 2016. Någon sådan kontroll har inte heller skett av NN under det aktuella förmedlingsuppdraget. Hon har därför inte med säkerhet kunnat utgå från att de tidigare panterna var inaktuella, men att de på grund av misstag kring avnoteringen har funnits kvar i lägenhetsförteckningen. Även om de äldre pantnoteringarna med stor sannolikhet har avsett en tidigare ägares bolån som har lösts vid vidareförsäljning av bostaden är detta något som en mäklare inte kan utgå från utan ytterligare undersökning. Detta eftersom en panträtt är knuten till bostadsrätten och består även efter det att bostaden har bytt ägare, vilket innebär att bostaden kan tas i anspråk för en tidigare ägares skulder. Trots att mäklaren har varit övertygad om att de äldre pantnoteringarna har varit inaktuella har hon inte heller inför tillträdet kontaktat bolåneinstitutet för att undersöka varför noteringarna fanns kvar i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning.

Mot denna bakgrund bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte har uppfyllt sin kontrollskyldighet avseende pantsättningen av bostadsrätten. Hon har därmed agerat i strid med 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.