Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i enlighet med god fastighetsmäklarsed när mäklaren tagit emot hela köpeskillingen på klientmedelskontot. Även prövning av om mäklaren uppnått kundkännedom, om riskbedömning och ID-kontroll utförts korrekt samt om mäklaren har dokumenterat kontrollen av verklig huvudman. Vidare har frågan om mäklaren vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal prövats. Även prövning av betydelsen av att mäklaren i överlåtelsehandlingarna har angett att hela köpeskillingen utgör handpenning samt prövning av om journalen uppfyller de krav som ställs på en sådan.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NN:s registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretaget]). Anmälaren har gett in uppdragsavtal, depositionsavtal, köpekontrakt, sms- och e-postkonversationer samt skärmdumpar från marknadsföringen och mäklarsystemet. Anmälaren har även framfört kritik mot fastighetsmäklarföretaget [namn på mäklarföretaget]. Kritiken mot företaget prövas i ärendet 24-0247.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtal, mäklarbild, ansökan om medlemskap i en bostadsrättsförening, överlåtelseavtal, depositionsavtal, dokumentation av kundkännedomsåtgärder, journal, kreditupplysning, medicinska intyg, riskbedömning och rutiner avseende penningtvätt samt sms- och e-postkonversationer.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon har arbetat för ett mäklarföretag där NN är företrädare och även arbetar som mäklare. När hon den 6 november 2023 efterfrågade vart hennes lön hade tagit vägen efter en förmedling hon gjort under försommaren 2023 fick hon till svar från NN att hon inte hade gjort sig förtjänt av provisionen. Hon avskedades omgående med motiveringen arbetsbrist trots att hon hade aktiva förmedlingsuppdrag. Hennes arbetsmejl och tillgång till mäklarsystemet stängdes ner. Den 10 november 2023 togs hon även bort från mäklarföretagets hemsida och hennes aktiva förmedlingsuppdrag publicerades i stället med NN som ansvarig mäklare, trots att han inte hade något uppdragsavtal avseende dessa bostäder. Den 14 november 2023 skickade NN ut nya uppdragsavtal till säljarna för digital signering, men dessa hade varken öppnats eller signerats på kvällen den 15 november 2023.

NN förmedlade en bostadsrätt sommaren 2023 (bostadsrätten S) där köparna var från USA och betalade kontant. Det kan finnas skäl att se över dokumentationen och kundkännedomen avseende den affären.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Anmälan saknar grund och är framförd av en konsult som blivit uppsagd på grund av misskötsamhet och dåliga arbetsprestationer. Anmälaren arbetade som konsult hos mäklarföretaget från september 2022 fram till december 2023. Under den perioden utförde anmälaren inte en enda försäljning på egen hand. Anmälaren hade ingen erfarenhet som självständig fastighetsmäklare utan hade ljugit om sin erfarenhet för att få arbetet som konsult. När detta uppdagades fick avtalet formas om och de blev tvungna att hitta andra arbetsuppgifter åt anmälaren. Uppdragsgivare har uppgett att det varit svårt att få kontakt med anmälaren. Han och hans fru har behövt ge anmälaren mycket stöd och själva medverka i anmälarens uppdrag. När uppdragsgivare har sagt upp uppdragsavtal med anmälaren har anmälaren blivit bestört. Anmälaren har menat sig inte ha gjort något fel utan har ansett sig ha blivit illa behandlad.

Mäklarföretaget har ett spanskt dotterbolag. Under en period behövde personalen i det spanska bolaget stöttning genom att han utövade mentorskap på plats. Han är dock folkbokförd i Stockholm och aktiv i verksamheten där.

Det av hans förmedlingsuppdrag där anmälaren ansett att kundkännedomsåtgärderna ska granskas (bostadsrätten S) sköttes delvis av anmälaren själv då hon hade tilldelats uppgifter i uppdraget. Han var på tjänsteresa i Spanien och var av familjeskäl förhindrad att åka hem. Anmälaren höll visning den 19 juli 2023 för köparna. Han hade samtal med köparna innan visning och även under visningen. Efter visningen hade han tät dialog med köpare och säljare då det inkom ett bud som säljarna accepterade. Han gick igenom hela processen med dem per telefon och tog fram avtalsförslag. Köparna behövde tillträda lägenheten med väldig brådska då de inte hade någonstans att bo veckan därpå. Han fick hjälp av säljarna att få kontakt med ordföranden i bostadsrättsföreningen som bekräftade att föreningen kunde ordna medlemskapet på bara ett par dagar. Säljarna hade som krav att hela betalningen skulle vara dem tillhanda innan de kunde ge köparna tillgång till lägenheten. Säljaren, som han haft en längre tidigare affärsrelation med, föreslog därför att hela betalningen skulle ske via en deposition till klientmedelskontot. Han tog kontakt med handläggare på mäklarföretagets bank som hjälpte honom att ta fram nödvändiga rutiner för hela transaktionen. Eftersom han kände sig trygg med att banken skulle sköta tillträdet så accepterade han säljarens önskan. Han hade personlig kontakt med köparen och köparens bank som även bekräftade pengarnas ursprung och mäklarföretagets bank gjorde sin kundkännedom. Han hade även en dialog med jurist på Mäklarsamfundet som rådde honom hur rutinerna skulle se ut. Hela köpeskillingen skulle därför skickas till hans klientmedelskonto och sedan vidare till säljarna. Han gick noga igenom avtalet med parterna på telefon och svarade på alla frågor. Anmälaren var närvarande när köpare och säljare skrev avtal och identifierade även parterna med ID-handlingar. Han fanns anträffbar på telefon. Anmälaren tog del av samtliga dokument och hon uttryckte lovord i samband med affärens genomförande. Den 20 juli 2023 mottog han besked om att köparna beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen och transaktionen till säljarna kunde genomföras av banken den 25 juli 2023. När säljarna hade bekräftat mottagandet kunde han ge köparna tillträde till lägenheten. Kundkännedomen var väldigt god då det är en återkommande säljare som han haft en personlig kontakt med under en längre period. Kundkännedom var uppnådd sedan långt tidigare innan han arbetade med det aktuella förmedlingsuppdraget. Han fick även samtliga parters identitet bekräftad av anmälaren som assisterade under kontraktsskrivningen. Kundkännedomen genomfördes både muntligen och skriftligen med samtliga parter och även av mäklarföretagets bank som genomförde alla transaktioner. Utöver denna kundkännedom är säljarna kända personer med styrkta tillgångar och samma gäller för en av köparna. Denne finns nämnd i diverse skrifter med anledning av hans arbetsprestationer som framgångsrik affärsman.

När det gäller de förmedlingsuppdrag som anmälaren hade aktiva när hon slutade så var det uppdrag avseende tre fastigheter. I fråga om alla fastigheterna var det säljarna som hade kontaktat honom och egentligen önskade honom som ansvarig mäklare. Det första uppdraget (fastigheten R) fick anmälaren efter att ha fått följa med honom på besök hos säljarna. Han försäkrade dem om att han personligen skulle kommunicera med dem och potentiella köpare. Detta var säljarnas krav. Han har varit aktiv med det som säljarna önskade att han skulle vara aktiv med. Anmälaren har dock gång på gång förlorat säljarnas förtroende varpå säljarna sade upp uppdraget. Uppdraget har övertagits av annan mäklarbyrå. Även i fråga om det andra förmedlingsuppdraget (fastigheten K) så förklarade han att han skulle vara närvarande och säljaren ingick uppdragsavtal med anmälaren. Efter att anmälaren avslutade sitt arbete i bolaget valde uppdragsgivaren att säga upp uppdraget och ingick därefter uppdragsavtal med honom. När det gäller det tredje förmedlingsuppdraget (fastigheten H) var säljaren initialt väldigt negativ till att anmälaren skulle agera som ansvarig mäklare, men säljaren satte sin tillit till att han skulle agera tydligt som en hjälpande mentor för anmälaren. Säljaren, som sagt upp uppdragsavtalet, har därefter hört av sig till honom och skriftligen beskrivit en lång period av utebliven aktivitet från anmälarens sida.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

E-postmeddelanden

I ett e-postmeddelande till anmälaren den 6 november 2023 skrev NN följande.

Hej [anmälarens namn],

Från dagens datum är du härmed uppsagd pga arbetsbrist. Enligt avtal så har du en månads uppsägningstid men jag ser helst att du avslutar ditt uppdrag hos oss omgående.

Jag kommer att kontakta samtliga kunder med de tillhörande uppdrag som du varit involverad i. Du skall inte fullfölja något av de uppdrag som du tilldelats utan det gör jag, jag vill inte att du tar någon visning för mäklarbyråns räkning från och med nu. Dator, telefon, nycklar kan du lämna på kontoret när du önskar sluta.

Återkoppla när du vill avsluta din tjänst.

Handlingar avseende fastigheten R

I ett uppdragsavtal avseende fastigheten R som undertecknades av parterna den 19 oktober 2022 anges anmälaren som ansvarig fastighetsmäklare.

Av skärmdumpar som anmälaren gett in den 15 november 2023 framgår att det funnits annonser för fastigheten R där NN anges som ansvarig mäklare. Skärmdumparna är av anmälaren daterade den 10 respektive den 15 november 2023.

I ett e-postmeddelande från fullmaktshavaren för säljarna av fastigheten R den 16 november 2023 säger fullmaktshavaren upp förmedlingsuppdraget. E-postmeddelandet är skickat till anmälaren med kopia till NN.

Handlingar avseende fastigheten K

I ett uppdragsavtal avseende fastigheten K som signerades digitalt av parterna den 16 september 2023 anges anmälaren som ansvarig fastighetsmäklare.

Av skärmdumpar som anmälaren gett in den 15 november 2023 framgår att det funnits annonser för fastigheten K där NN anges som ansvarig mäklare. Skärmdumparna är av anmälaren daterade den 10 november 2023.

I ett uppdragsavtal avseende fastigheten K som signerades digitalt av NN den 14 november 2023 och av säljarna den 16 november 2023 anges NN som ansvarig mäklare.

Handlingar avseende bostadsrätten S

Uppdragsavtalet

I uppdragsavtalet avseende bostadsrätten S som undertecknades den 30 maj 2023 av parterna anges NN som ansvarig mäklare.

Överlåtelseavtalet

I överlåtelseavtalet avseende bostadsrätten S anges bl.a. följande. Överlåtelsen sker mot en överenskommen köpeskilling om 34 000 000 kr. Tillträdesdag är 2023-07-25 eller annat datum enligt överenskommelse. Köpeskillingen betalas genom att köparen betalar handpenning om 34 000 000 kr senast den 2023-07-25 genom insättning på fastighetsmäklarens klientmedelskonto. Överlåtelseavtalet är signerat av parterna den 20 juli 2023. Säljarnas adress anges vara bostadsrätten S. Den ena av säljarna har ett svenskt personnummer, men inte den andre (som äger ca ¾ av bostadsrätten). Köparnas adress anges vara i USA. En av köparna har ett svenskt personnummer.

Depositionsavtalet

I depositionsavtalet avseende bostadsrätten S anges att säljare och köpare uppdrar åt undertecknad fastighetsmäklare att för deras räkning omhänderta och förvalta ett belopp utgörande i överlåtelseavtalet föreskriven handpenning på 34 000 000 kr. Det anges att depositionen sker med anledning av att köpets fullbordan eller bestånd har gjorts beroende av ett eller flera s.k. svävarvillkor i överlåtelseavtalet. Depositionsavtalet är undertecknat av parterna den 20 juli 2023. NN har dock inte själv undertecknat avtalet utan det är undertecknat för hans räkning av annan person (sannolikt anmälaren) med en handskriven anteckning ”via fullmakt”.

Dokumentationen av kundkännedomsåtgärderna

Fotografier finns av köpare och säljares ID-handlingar, men det finns ingen notering på fotografierna om vilken dag de har tagits.

Dokumentationen avseende köparna

I dokumentationen av kundkännedomsåtgärderna avseende köparna har NN den 19 juli 2023 bedömt att risken är normal med följande notering, även den daterad den 19 juli 2023.

En av köparna är amerikansk medborgare och kontakt med dennes bank är utförd, pengarnas ursprung är kontrollerade. Bolagets bank [namn på bank] som genomförde samtliga transaktioner vid tillträdet. Detta för att jag skulle försäkra mig om att mina rutiner tillsammans med bankens penningtvättslag följdes. Bilaga finnes med transaktionsbekräftelser och även [namn på banken]:s penningtvättsrutiner som utfördes av [namn på banken]. Kontaktperson på [namn på banken och namn på person]

I dokumentationen av kundkännedomsåtgärderna avseende köparna framgår vidare att köparnas ID-handlingar ska ha kopierats den 19 juli 2023. Det anges inte att affärsförbindelsen har etablerats på distans avseende någon av köparna (det finns inget kryss i någon av rutorna under den rubriken och heller ingen notering). Ingen uppgift finns om kontroll av verklig huvudman (det finns inget kryss i någon av rutorna under den rubriken för någon av köparna och det finns heller ingen notering).

Dokumentationen avseende säljarna

I dokumentationen av kundkännedomsåtgärderna avseende säljarna har NN den 30 maj 2023 bedömt att risken är låg med följande notering.

Tidigare kund, kundkännedom från tidigare uppdrag finnes.

I dokumentationen av kundkännedomsåtgärderna avseende säljarna framgår vidare att säljarnas ID-handlingar ska ha kopierats den 30 maj 2023. Det anges inte att affärsförbindelsen har etablerats på distans avseende någon av säljarna (det finns inget kryss i någon av rutorna under den rubriken och heller ingen notering). Ingen uppgift finns om kontroll av verklig huvudman (det finns inget kryss i någon av rutorna under den rubriken för någon av säljarna och det finns heller ingen notering).

E-postmeddelanden

I ett e-postmeddelande till köparna den 21 juli 2023 skrev NN följande.

[…] I’ll do my outmost for you to access the apartment as soon as the money is received. Can you also ask your bank to send me documentations on the origin of the money. They usually just send me a money laundering protocol, email is perfect thank you. […]

I ett e-postmeddelande till en person på mäklarföretagets bank den 25 juli 2023 skrev NN följande.

Hej [förnamn],

Ser att [namn på annan person] är på semester, hon är annars min kontakt hos er.

Jag behöver omgående din hjälp att lösa följande lån […]

Ligger redan inlagd som mottagare på min internet login, om du kan öppna upp spärren så kan jag själv föra över pengarna. Kunden är återkommande, fick en betalning till detta konto i februari för en annan fastighet jag förmedlade åt honom.

Tacksam om du återkopplar omgående.

Journalen

I journalen avseende bostadsrätten S anges bl.a. följande.

2023-05-30 Uppdragsavtal – Utanför kontoret påbörjas omgående

Uppdragsgivare har begärt att förmedlingsuppdraget ska påbörjas redan inom den tid då uppdragsgivaren har ångerrätt.

2023-05-31 Kundkännedom – ID-Kontroll säljare

ID-kontroll utförd av samtliga säljare samt eventuella företrädare för dessa. Verifikat på ID-kontrollen har sparats. Lagkravet om grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom och PEP-kontroll samt riskbedömning har utförts.

2023-06-02 Uppdragsavtal – underskrift

Uppdragsavtal har undertecknats av samtliga uppdragsgivare och fastighetsmäklaren, information har lämnats om avtalets innebörd och omfattning,

2023-07-20 Kundkännedom – ID-kontroll köpare

ID-kontroll utförd av samtliga köpare samt eventuella företrädare för dessa. Verifikat på ID-kontrollen har sparats. Lagkravet om grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom och PEP-kontroll samt riskbedömning har utförts.

2023-07-23 Undersökningsplikt – Information till köparen

Informerat köparen skriftligen om dennes undersökningsplikt samt verkat för att köparen gör eller låter göra en undersökning av bostadsrätten.

2023-07-23 Boendekostnadskalkyl – Erbjud tilltänkta köpare

Tilltänkta köpare har erbjudits en boendekostnadskalkyl.

2023-07-23 Energideklaration – Till tilltänkta köpare

Kopia av energideklaration har tillhandahållits tilltänkta köpare.

2023-07-23 Försäljningen – Information till tilltänkta köpare

Informerat tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen.

2023-07-23 Objektsbeskrivningen – Till tilltänkta köpare

Objektsbeskrivningen har skapats och lämnats till tilltänkta köpare. Beskrivningen innehåller detaljerade beskrivningar över bostaden och föreningen – boarea, andelstal, ev. upplåten mark, energiprestanda, driftskostnader, erbjudande om boendekostnadskalkyl m.m.

2023-07-25 Kundkännedom – Löpande åtgärder

Fastighetsmäklaren har med utgångspunkt i ett riskbaserat förhållningssätt, löpande under förmedlingsuppdraget varit uppmärksam på affärsförbindelsen avseende kundkännedom och för att motverka penningtvätt. Exempelvis:

• Om någon part är att betrakta som en PEP.
• Verklig huvudman
• Affärsförbindelsens (försäljningens/köpets) syfte och art och finansiering
• Gjord riskbedömning
• Varit uppmärksam på oförklarliga avvikande transaktioner eller upplägg.

Mäklaren har dokumenterat åtgärderna för att uppnå kundkännedom och arbetet mot penningtvätt i separat dokumentation.

2023-07-25 Handpenning – Redovisad

Handpenningen har som avtalat redovisats till säljaren i enlighet med depositionsavtal, köpehandling samt uppdragsavtal.

Under samtliga anteckningar i journalen utom en (som ej redovisats ovan) anges följande text: ”Utförd av: NN”. Det anges inte att någon åtgärd som redovisas i journalen har utförts av anmälaren.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Uppdragsavtalen

Enligt 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen (FML) ska ett uppdragsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna.

Ett uppdragsavtal är ett personligt uppdrag för en fastighetsmäklare. Det kan inte överlåtas utan båda parters godkännande. Det ska för den som läser avtalet inte råda något tvivel om vem som är ansvarig fastighetsmäklare för uppdraget.

En mäklare kan ha rätt att sätta en annan mäklare i sitt ställe vid ledighet, sjukdom eller annan tid då mäklaren inte kan fullgöra sitt uppdrag. Detta förutsatt att uppdragsgivaren har lämnat sitt samtycke, vilket ofta sker genom en klausul i uppdragsavtalet. Mäklaren har dock inte rätt att överlämna hela förmedlingsuppdraget till en annan mäklare (se Förvaltningsrättens i Karlstad dom den 28 juni 2019 i mål nr 5532-18).

Vid ett fullständigt överlåtande av ett förmedlingsuppdrag bör enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning den mäklare som ingått avtalet frånsäga sig detsamma och ett nytt skriftligt uppdragsavtal bör ingås med den mäklare som ska utföra förmedlingsuppdraget (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut dnr 18-2106).

Av utredningen i ärendet framgår att anmälaren haft uppdragsavtal avseende fastigheterna R samt K. NN har därefter tagit bort anmälaren från marknadsföringen. Han har själv marknadsfört fastigheten R utan att ha ingått något skriftligt förmedlingsuppdrag. Detsamma gäller för fastigheten K, där visserligen ett uppdragsavtal sedermera ingicks med NN som ansvarig fastighetsmäklare, men marknadsföringen påbörjades innan dess att uppdragsavtalet hade ingåtts.

Att marknadsföra ett objekt är en förmedlingsåtgärd. NN har således vidtagit förmedlingsåtgärder utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal med säljarna av fastigheterna. Förseelsen motiverar en varning.

Överlåtelsehandlingarna

Enligt 3 kap. 20 § FML ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års fastighetsmäklarlag. Av förarbetena till den lagen följer att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen (prop. 1983/84:16 s. 41). Det följer av god fastighetsmäklarsed att en mäklare har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren när denne åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna som ett led i sitt förmedlingsuppdrag.

NN har vid upprättandet av överlåtelseavtalet och depositionsavtalet för bostadsrätten S valt att benämna hela köpeskillingen som ”handpenning”. En handpenning kan dock enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning inte vara något annat än en andel av en total köpesumma. Genom att ange att hela köpeskillingen utgjorde handpenning blev såväl överlåtelseavtalet som depositionsavtalet missvisande. Denna förseelse motiverar en erinran.

Journalen

Enligt 20 § FML ska en fastighetsmäklare bl.a. föra anteckningar över förmedlingsuppdraget.

Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal är bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och vid tvister mellan parterna om vad som har förekommit vid förmedlingen. Skyldigheten att dokumentera förmedlingsuppdraget omfattar uppgifter som mäklaren måste utföra enligt lagen och god fastighetsmäklarsed. Det ska framgå när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. (se prop. 2010/11:15 s. 35 och 61).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut funnit skäl att meddela varning när en bristfälligt utformad journal ansetts mer eller mindre obrukbar som dokumentation i händelse av framtida tvist (se t.ex. dnr 2018-1624).

NN står som utförare på alla åtgärder i journalen avseende bostadsrätten S utom en. Anmälaren anges inte som utförare av någon åtgärd. Detta trots att NN angett i sitt yttrande att han befann sig utomlands och att anmälaren bland annat var den som deltog vid kontraktsskrivningen samt utförde ID-kontrollen av parterna vid densamma.

Dateringen som anges i journalen avseende flera olika åtgärder kan heller inte stämma. Överlåtelseavtalet ingicks den 20 juli 2023, men i journalen finns det flera åtgärder som enligt dateringarna har vidtagits den 23 juli 2023, dvs efter det att överlåtelseavtalet ingåtts (skriftlig information om undersökningsplikt, erbjudande om boendekostnadskalkyl, tillhandahållande av energideklaration, information om hur försäljningen ska genomföras samt tillhandahållande av objektsbeskrivning). Åtgärderna är av sådant slag att de ska ha genomförts tidigare. Vad som framkommer i anmälan ger inte skäl att ifrågasätta att de nämnda åtgärderna faktiskt har utförts tidigare. Denna fråga har därför inte utretts utan det får förutsättas att dateringarna i journalen är felaktiga avseende dessa åtgärder.

I journalen anges även att uppdragsgivarna den 30 maj 2023 begärt att uppdraget skulle påbörjas omgående och i uppdragsavtalet anges datumet den 30 maj 2023 i anslutning till underskrifterna. Noteringen i journalen om att uppdragsavtalet undertecknats är emellertid daterad den 2 juni 2023. Denna datumangivelse bör därför vara felaktig.

När det gäller ID-kontroll av säljarna kan konstateras att det anges i journalen att kontrollen gjorts den 31 maj 2023, i kundkännedomsdokumentationen anges att kontrollen gjorts den 30 maj 2023 och NN har i yttrande uppgett att han sedan tidigare affär med säljarna hade kundkännedom samt att ID-handlingarna kontrollerades av anmälaren vid kontraktsskrivningen som var den 20 juli 2023. Uppgiften i journalen framstår mot denna bakgrund som felaktig.

En journal ska föras löpande och den ska på ett korrekt sätt spegla vad som förevarit i förmedlingsuppdraget. Sammantaget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att den journal som NN upprättat har brister i en sådan omfattning att det motiverar en varning.

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § FML följer att inspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen, PTL) och föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen.

I det aktuella ärendet är det Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd mot penningtvätt och finansiering av terrorism KAMFS 2021:3 som är gällande.

Överträdelse av Fastighetsmäklarinspektionens tillämpliga föreskrifter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism strider mot god fastighetsmäklarsed.

Kontrollen av ID-handlingarna

Enligt 16 § KAMFS 2021:3 gäller att om kunden är en fysisk person och är personligen närvarande sker kontroll av identiteten genom tillförlitlig elektronisk legitimation, svenskt körkort, svenskt pass, identitetskort som har utfärdats av svensk myndighet eller svenskt certifierat identitetskort. Saknar kunden en sådan identitetshandling, ska identitetskontrollen utföras med ledning av en motsvarande identitetshandling som har utfärdat av en myndighet, en behörig utfärdare eller genom andra tillförlitliga dokument. Åtgärder för att identifiera kunden och kontrollera kundens identitet ska dokumenteras. Kopior av de identitetshandlingar som använts för att kontrollera kundens identitet ska bevaras och det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd har vidtagits.

I ärendet finns motstridiga uppgifter när det gäller ID-kontrollen av parterna vid förmedlingen av bostadsrätten S. NN har i yttrande uppgett att han hade kundkännedom om säljarna sedan tidigare och att anmälaren kontrollerade parternas ID-handlingar vid kontraktsskrivningen. I kundkännedomsdokumentationen anges dock att ID-handlingar kontrollerats den 30/5 (dagen för uppdragsavtalet) beträffande säljarna och den 19/7 (dagen innan kontraktsskrivningen) beträffande köparna. Som tidigare anförts finns ytterligare andra uppgifter i journalen när det gäller ID-kontroll av säljarna.

Fastighetsmäklarinspektionen finner skäl att sätta tilltro till vad NN själv anfört i sitt yttrande när det gäller kontrollen av ID-handlingar. Uppgifterna i kundkännedomsdokumentationen får således anses felaktiga i detta avseende. Mot den bakgrunden konstaterar inspektionen att när det gäller säljarna har en ID-kontroll inte utförts innan uppdragsavtalet ingicks. En eventuell ID-kontroll som gjorts i ett tidigare förmedlingsuppdrag kan inte läka den bristen. Det är också oklart om båda säljarna varit involverade i det tidigare förmedlingsuppdrag som NN hänvisat till, eller om det bara är en av säljarna som han har haft en tidigare affärsförbindelse med. NN har därmed etablerat en affärsförbindelse med säljarna utan att ha kontrollerat deras identitet i enlighet med gällande bestämmelser. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN hanterat identifieringen av säljarna på ett felaktigt sätt och att han därmed har åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen och Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (jfr dnr 23-1566). Förseelsen motiverar en varning.

Dokumentationen avseende verklig huvudman

Av förarbetena till PTL framgår det bland annat följande om vad som avses med verklig huvudman (prop. 2016/17:173 s. 241).

Med verklig huvudman avses en fysisk person som ytterst äger eller kontrollerar en juridisk person eller en fysisk person till vars förmån någon annan handlar […]. Det kan således finnas en verklig huvudman bakom både fysiska och juridiska personer. Fysiska personer har inga ägare eller annan som kontrollerar dem på det sätt som avses i definitionen av begreppet verklig huvudman. För fysiska personer rör det sig därför i första hand om s.k. bulvanfall. Med bulvanfall avses situationer då en person handlar för annans räkning, men gentemot verksamhetsutövaren agerar som att handlandet sker för egen räkning. Om verksamhetsutövare konstaterar ett bulvanförhållande kan således en fysisk person ha en verklig huvudman.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut varnat mäklare för att inte ha kontrollerat om det funnits en verklig huvudman (se dnr 22-0582 och 23-1408).

Den av NN ingivna kundkännedomsdokumentationen avseende bostadsrätten S är en mall i vilken det finns ett avsnitt om verklig huvudman med möjlighet att kryssa för vilka kontroller som gjorts och vid vilken tidpunkt. Inga uppgifter finns noterade i detta avsnitt för någon av säljarna eller köparna. NN har således inte dokumenterat om det funnits någon verkligen huvudman för någon av parterna. Den notering som finns i journalen förefaller också vara en malltext som anger exempel på vilka åtgärder mäklaren kan ha vidtagit. Anteckningen är dessutom daterad den 25 juli 2023, dvs efter att överlåtelseavtalet ingåtts och transaktionen genomförts. Journalanteckningen medför inte att NN kan anses ha dokumenterat en kontroll av om det funnits någon verklig huvudman för någon av parterna. Då sådan dokumentation således saknas har han åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen. Förseelsen utgör grund för en erinran.

Allmänt om riskbedömningen av kunderna

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen enligt 1 kap. 2 § 14 PTL och 2 kap. 1 § samma lag ska fastighetsmäklaren göra en riskbedömning av kunden.

Utifrån riskbedömningen av kunden ska sedan mäklaren vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Med åtgärder för kundkännedom avses bland annat en kontroll av kundens identitet, en utredning av om kunden har en verklig huvudman och i förekommande fall en kontroll av den verkliga huvudmannens identitet. Detta följer av 3 kap. 7, 8 och12 §§ PTL. Enligt 3 kap. 1 § 1 st. 1 p.  och 3 kap. 4 § PTL ska en fastighetsmäklare uppnå kundkännedom innan en affärsförbindelse etableras eller innan en enstaka transaktion som uppgår till 15 000 euro eller mer utförs.

Det följer av 3 kap. 13 § penningtvättslagen att fastighetsmäklaren löpande och vid behov ska följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden enligt 7, 8 och 10-12 §§ är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Av 6 § KAMFS 2021:3 framgår att omständigheter och transaktioner som kan motivera att risken bedöms som hög bland annat är betalning med kontanter eller andra betalningsmedel som skulle kunna underlätta anonymitet och betalningar som är avvikande utifrån kundens eller kundkategorins normala beteende.

I den nationella riskbedömningen för år 2020/2021 bedömdes både hotet och sårbarheten för penningtvätt i fastighetsmäklarsektorn som betydande. Kända tillvägagångssätt angavs vara bland annat att pengar förflyttas via fastighetsmäklarens klientmedelskonto och att fastighetsmäklare ger skenbar legitimitet åt bostadsaffärer. Användandet av klientmedelskonton kan ske i syfte att dölja pengars ursprung. Sektorn har kapacitet att tvätta avsevärda summor pengar som används vid överföring av handpenning via fastighetsmäklarens klientmedelskonto. Internationella flöden till sektorn förekommer och kan underlätta hotaktörers möjlighet till anonymitet, då fastighetsmäklaren inte kan se varifrån pengarna kommer (Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021 s. 82f).

I broschyren Professionella penningtvättare (utgiven av Polismyndigheten i mars 2024) finns beskrivet branscher, modus och kopplingar till kriminella nätverk. I avsnitt 3.3.2 i broschyren finns ett stycke benämnt ”Klientmedel som verktyg” med följande innehåll.

Klientmedelskonton hos fastighetsmäklare är till för att förvara handpenningen till dess att alla villkor är uppfyllda och köpet blir bindande. I penningtvättsupplägg används klientmedelskonton dels för att överföra pengar från utlandet, dels för att slussa transaktioner i syfte att försvåra spårbarhet och dölja pengarnas ursprung.

I en fotnot till ovanstående text i broschyren anges följande (fotnot 28).

Det förekommer att fastighetsmäklare tar emot hela köpeskillingen på kontot för att sedan skicka pengarna vidare till säljaren. Detta görs när transaktionen inte kan gå från köparen direkt, t.ex. för att köparen inte får öppna bankkonto i Sverige. Eftersom bankerna sagt nej till kunden innebär det således att en transaktion från en högriskkund förmedlas. Mäklarsamfundet avråder sina medlemmar från att göra detta och menar att det skulle kunna innebära att man erbjuder en betalningsförmedlingstjänst utan att vara registrerad hos Finansinspektionen.

Riskbedömningen av säljarna

Av utredningen i ärendet framgår att NN i fråga om bostadsrätten S har bedömt risken förknippad med säljarna som låg. Han har lämnat viss motivering till bedömningen som i huvudsak handlar om hans tidigare kännedom om säljarna.

Fastighetsmäklarinspektionen är kritisk till den riskbedömning som NN gjort. Ett förmedlingsuppdrag är typiskt sett och av sin karaktär inte förenat med låg risk för penningtvätt och finansiering av terrorism. Inspektionen anser inte att vad som framkommit om NNs tidigare kännedom om säljarna utgjorde skäl för honom att bedöma risken som låg. Genom den bristfälliga riskbedömningen av säljarna har NN åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen. Förseelsen är allvarlig och motiverar en varning.

Riskbedömningen av köparna och hanteringen av köpeskillingen

Enligt 3 kap. 1 § FML ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Den enda regleringen av klientmedel som finns i fastighetsmäklarlagen handlar om handpenning och finns i 3 kap. 4 §. Där stadgas att om mäklaren har tagit emot en handpenning ska den snarast överlämnas till säljaren. Detta gäller dock inte om något annat har överenskommits i ett depositionsavtal. Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning ska hållas skilda från egna tillgångar. Ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna.

Vid förmedlingen av bostadsrätten S gjordes en överenskommelse att hela köpeskillingen om 34 000 000 kr skulle betalas i förväg och deponeras på fastighetsmäklarens klientmedelskonto. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning är denna hantering något som i sig starkt kan ifrågasättas.

Av utredningen framgår att NN den 20 juli 2023 mottog information om att köparna beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen. Fastighetsmäklarinspektionen har i överlåtelseavtalet inte kunnat utläsa att köpet var beroende av något annat svävarvillkor än att köparna skulle beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Om NN mottog informationen om köparnas medlemskap innan överlåtelseavtalet ingicks samma dag fanns det således inte längre skäl att deponera något belopp alls på klientmedelskontot. Trots det har överlåtelsehandlingarna utformats på så sätt att hela köpeskillingen skulle sättas in på klientmedelskontot.

Fastighetsmäklarinspektionen har i ett tidigare avgörande understrukit riskerna med att deponera medel utöver handpenningen på ett klientmedelskonto, även när det finns ett giltigt depositionsavtal (se dnr 23-1589).

Av utredningen i ärendet framgår att NN i fråga om bostadsrätten S har bedömt risken förknippad med köparna som normal. Han har lämnat viss motivering till bedömningen som i huvudsak handlar om hans och bankens vidtagna åtgärder beträffande köparna.

Fastighetsmäklarinspektionen är kritisk till den riskbedömning av köparna som NN gjort. Inspektionen anser att det funnits flera omständigheter som med styrka talar för att det varit en avsevärt högre risk än normalt. Köparna har inte sin hemvist i Sverige. Vidare framgår avvikande omständigheter beträffande betalningen då det varit fråga om utlandsbetalning, en mycket stor summa pengar och att hela köpeskillingen skulle sättas in på mäklarens klientmedelskonto. Därtill kommer att NN själv såvitt framgår inte hade träffat köparna eftersom överlåtelsen ägde rum i Sverige och NN vid tillfället befann sig i Spanien. Visningen av bostadsrätten, ID-kontrollen och kontraktsskrivningen sköttes i stället av anmälaren, en fastighetsmäklare vars kompetens NN påstår sig sedan länge ha ifrågasatt. Eftersom NN var ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingsuppdraget var det emellertid hans ansvar att se till att uppnå den kundkännedom om köparen som krävdes för att kunna genomföra förmedlingen. Det fanns också en ovanlig brådska i affären med mycket kort tid mellan kontraktsskrivning och tillträde. Tidpunkten för NN:s bedömning att risken var normal anges vara den 19 juli 2023, men de vidtagna åtgärder som han menar skulle medföra att risken kan bedömas vara normal är utförda efter den tidpunkten. Det framgår inte av dokumentationen att riskprofilen har följts upp efter den 19 juli 2023 eller att bedömningen ändrats efter hand.

Som redovisats tidigare kan klientmedelskonton användas för penningtvättsupplägg, exempelvis vid överföring av pengar från utlandet. En fastighetsmäklare som tar emot pengar till klientmedelskontot tar en större risk och måste därmed själv ta ett större ansvar än om bankerna överför betalningen direkt från köparen till säljaren. Detta gäller även vid betalning av en mindre handpenning. Ju större belopp och ju fler tillkommande riskfaktorer desto mer krävs naturligtvis av fastighetsmäklaren.

Av utredningen framgår att NN har begärt från den ena köparen att få information om pengarnas ursprung från köparens bank. Det har inte framkommit att han fått någon sådan dokumentation, men även om så skulle vara fallet är det osäkert hur omfattande dokumentation som en utländsk bank med hänsyn till sekretessbestämmelser kan tänkas lämna. Det är mycket tveksamt om sådan dokumentation ensam skulle räcka för att släcka de risker som framkommit i den nu aktuella situationen och på ett tillräckligt säkert sätt avgöra pengarnas ursprung. Det har inte framkommit att NN har vidtagit några andra åtgärder för att utreda pengarnas ursprung. Vad han anfört om att den ena köparen är en känd affärsman är naturligtvis inte någon garanti för att det inte skulle kunna röra sig om medel som härrör från brottslig verksamhet. Med hänsyn till det mycket höga beloppet och övriga riskfaktorer i förmedlingsuppdraget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN:s riskbedömning samt att han inte vidtagit fler åtgärder för att släcka riskerna innebär att han inte kan anses ha uppnått tillräcklig kundkännedom om köparna. Mot den bakgrunden har han inte heller haft rätt att genomföra transaktionen. Genom att inte avstå från att genomföra förmedlingen har NN agerat på ett sätt som innebär ett mycket allvarligt åsidosättande av penningtvättsregelverket.

NN har anfört att användandet av klientmedelskontot var ett önskemål från säljarna eftersom köparna hade bråttom att få tillträde. Dessa omständigheter är dock inte godtagbara skäl att agera på ett sätt som i realiteten underlättar eventuell penningtvätt. Vad han anfört om att fastighetsmäklarföretagets bank accepterade att överföra pengarna från klientmedelskontot till säljarna kan inte heller tas till intäkt för att pengarnas ursprung har kunnat kontrolleras av banken på ett tillförlitligt sätt när betalningen gått via klientmedelskontot. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning har NN, mot bakgrund av omständigheterna i det aktuella förmedlingsuppdraget, agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att upplåta sitt klientmedelskonto för inbetalning av hela köpeskillingen.

Enligt 4 kap. 3 och 4 §§ FML ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den som handlar i strid med sina skyldigheter enligt den lagen eller som överträder en bestämmelse i PTL eller i föreskrifter som meddelats med stöd av PTL. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället meddela en varning eller en erinran.

I förarbetena till motsvarande äldre bestämmelser anfördes bland annat följande riktlinjer för bedömningen av när er återkallelse av registreringen kan komma i fråga (prop. 1983/84:16 s. 33 f.).

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i något hänseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registreringen i allmänhet återkallas.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att de brister som konstaterats när det gäller riskbedömningen av köparna visar att NN inte har uppnått kundkännedom om köparna. Därtill kommer att det sätt som han agerat på när det gäller hanteringen av köpeskillingen strider mot god fastighetsmäklarsed. Mot bakgrund av riskerna att fastighetsmäklares verksamhet utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism anser Fastighetsmäklarinspektionen att omständigheterna kring NN:s bristande kundkännedom och hantering av köpeskillingen innebar ett så uppenbart och oacceptabelt risktagande att en varning inte kan anses vara en tillräcklig åtgärd. Förseelserna i dessa delar utgör därför sammantaget grund för återkallelse av hans registrering.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN:s registrering som fastighetsmäklare ska återkallas då han inte har uppnått kundkännedom om köparna vid förmedlingen av en bostadsrätt men likväl genomfört förmedlingen och då han har upplåtit sitt klientmedelskonto för deponering av hela köpeskillingen, vilket har befunnits stå i strid med god fastighetsmäklarsed. Med hänsyn till omständigheterna i förmedlingsuppdraget har dessa ageranden bedömts utgöra ett så uppenbart och allvarligt risktagande att registreringen som fastighetsmäklare ska återkallas.

Fastighetsmäklarinspektionen har därutöver funnit att NN brustit i riskbedömningen av parterna, att han brustit i ID-kontrollen av säljarna, att han upprättat en bristfällig journal samt att han har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal. Dessa förseelser har var för sig bedömts motivera en varning.

Vidare saknas det dokumentation av om NN kontrollerat om det funnits någon verklig huvudman för parterna och det har bedömts vara missvisande att han i överlåtelseavtalet och depositionsavtalet har benämnt hela köpeskillingen som handpenning. Dessa förseelser motiverar var för sig en erinran.