Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att lämna uppgift om driftskostnader för en bostadsrätt i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på ev. kedja]). Anmälaren har gett in en skärmbild av marknadsföringen av bostadsrätten på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen, journalen, en frågelista, ett mätbevis, två olika blanketter med rubriken ”Driftskostnader” samt skärmbilder av fakturor och specifikationer till dem.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren NN hade inte tagit fram uppgift om bostadsrättens driftskostnader inför visningen och kunde därför på visningen inte lämna information om dem. På en fråga från en spekulant medgav han att han saknade uppgifter om driftskostnaderna till följd av att säljaren inte hade kunnat hitta sina elräkningar. Först efter visningen lämnades en uppgift om att driftskostnaderna uppgår till 7 700 kronor per år vilket är en orimligt låg och missvisande uppgift med tanke på att bostaden värms upp av direktverkande el.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

I samband med uppdragsavtalets ingående tillhandahöll han uppdragsgivaren som är säljaren av den aktuella bostadsrätten en blankett för angivande av lägenhetens driftskostnader. När han därefter fick tillbaka den ifyllda blanketten av säljaren reagerade han på att uppgiften om driftskostnad tycktes orimligt låg eftersom bostadsrätten värms upp via direktverkande el. Uppdragsgivaren hade dock bråttom med att sälja och för att hålla tidsplanen började bostadsrätten marknadsföras på internet. Han bad dock säljaren kontrollera uppgifterna avseende elkostnaden.

Vid tidpunkten för den första visningen var uppgiften om kostnaden för elen fortfarande outredd. Han ville därför inte lämna den uppgift han hade fått eftersom den tycktes missvisande. Han informerade dock samtliga deltagare på visningen om att han skulle återkomma med uppgift om driftskostnaderna så fort han fick del av den.

Dagen efter visningen av bostadsrätten fick han besked från säljaren som hade kontrollerat kostnaden för elen med elleverantörerna. Säljaren skickade också fakturorna till honom. Han ringde då samtliga spekulanter och informerade om vad driftskostnaderna uppgår till.

Eftersom säljaren initialt hade uppgett felaktiga uppgifter om driftskostnaden på den avsedda blanketten uppdaterade han uppgifterna på en ny blankett inför kontraktsskrivningen. Han vet inte var anmälarens uppgift om att driftskostnaderna skulle uppgå till 7 700 kronor ifrån. Han tror dock att uppgiften tillfälligt kan ha lämnats i marknadsföringen på internet i samband med att han uppdaterade uppgiften i mäklarsystemet innan han var klar. Det har dock varit tydligt för köparen vad som har gällt.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen lämnas inte uppgift om bostadsrättens driftskostnader.

I objektsbeskrivningen anges däremot följande.

Månadsavgift

3 751 kr. Kallvatten och avlopp ingår. Obligatorisk avgift om 136kr/mån för kabel-TV samt 75 kr/mån

Skärmbilden av marknadsföringen på internet

Den skärmbild som anmälaren har gett in visar att uppgift lämnas i marknadsföringen på internet om att bostadsrättens driftskostnader uppgår till 7 700 kronor per år. Vidare anges att bostadsrättens avgift uppgår till 3 751 kr per månad, att bostadsrätten belastas av en obligatorisk avgift om 136 kronor per månad för kabel-TV samt en avgift om 75 kronor per månad för balkongfond.

Blanketterna för angivande av driftskostnaderna

På den först ifyllda blanketten som är underskriven av säljaren den 27 oktober 2023 har denne bland annat uppgett kostnaden för uppvärmning till 241 kronor. I den senare av mäklaren ifyllda blanketten lämnas bland andra följande uppgifter avseende bostadsrättens driftskostnad.

Uppvärmning	255 kr
El	221 kr
Försäkring	148 kr
Kabel-tv/bredband	136 kr
Balkongfond	75 kr
Summa månadskostnad	835 KR

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av objektet (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om bostadsrättens driftskostnader.

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 31 och 58 ff.) uttalas bland annat följande om driftskostnader.

Vad som utgör en fastighets driftskostnad varierar beroende på vilket objekt det är fråga om och från tid till annan. Det rör sig om kostnader för att äga och förvalta objektet, men det är inte möjligt att i lagen uttömmande ange vad som ska räknas dit. Avgifter som fastighetsägaren är skyldig att betala enligt lag eller avtal bör i princip räknas som en driftskostnad. Kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp, sotning, tomträttsavgäld samt avgift till en samfällighetsförening är några exempel på kostnader som bör räknas med.

Även en objektsbeskrivning avseende bostadsrätt ska innehålla uppgift om driftskostnader i den utsträckning sådana förekommer. Kostnad för sophämtning samt för vatten och avlopp brukar normalt utgöra driftskostnader för bostadsrättsföreningens fastighet men inte för den enskilda bostadsrättslägenheten.

Av nämnda förarbeten framgår att mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp.

De obligatoriska uppgifterna i en objektsbeskrivning ska lämnas till alla tilltänkta köpare.

Av Fastighetsmäklarinspektionens praxis framgår att kostnaderna för hemförsäkring och hushållsström inte anses utgöra driftskostnader (se inspektionens beslut i bland annat ärendena med dnr 4.1-1753-14, 4.1-176-16 och 4.1-1189-18 samt vad som lagts fast i inspektionens promemoria – Tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar med dnr 4.2-1743-14). 

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att kostnaden för hemförsäkring och hushållsström inte är sådana kostnader som utgör driftskostnader. Det har alltså inte funnits någon skyldighet att ange dessa kostnader som driftskostnader i objektsbeskrivningen. Däremot är kostnaden för uppvärmning enligt förarbetena en uttalad driftskostnad som ska redovisas.

Det är ostridigt i ärendet att NN har upprättat en objektsbeskrivning som helt saknar uppgift om bostadsrättens driftskostnader. Det rör sig om en obligatorisk uppgift som är betydelsefull för den som överväger att förvärva objektet. Objektsbeskrivningen har tillhandahållits tilltänkta köpare. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte är tillräckligt att tilltänkta köpare som är konsumenter vid ett senare tillfälle, muntligen dagen efter visningen eller först inför en avtalad kontraktsskrivning, får del av uppgiften, se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 27 augusti 2014 med dnr 4.1-1977-13 och Kammarrätten i Stockholms prövning av beslutet i dom den 24 mars 2016 i mål nummer 5663–15. I nämnda avgörande uttalade domstolen att utelämnandet av en uppgift om driftskostnader i objektsbeskrivningen utgör en brist av central betydelse och är en så klandervärd förseelse att påföljden inte kunde stanna vid en erinran utan att Fastighetsmäklarinspektionen i ärendet hade haft fog för att meddela mäklaren en varning.

NN har uppgett att han när han upprättade objektsbeskrivningen som tillhandahölls tilltänkta köpare samt när han visade bostadsrätten saknade tillförlitlig uppgift om bostadsrättens driftskostnader.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att han då skulle ha inväntat att få del av uppgiften alternativt ha redovisat uppgiften om de typiska driftskostnaderna på ett schablonmässigt sätt i enlighet med förarbetsuttalandena (se prop. 2010/11:15 s. 58). Tanken med att en objektsbeskrivning ska tillhandahållas alla tilltänkta köpare får bland annat anses vara att konsumenter ska ha tillgång till de obligatoriska uppgifterna inför beslutet om de ska lägga ett bud på en fastighet eller inte.

Bristen i objektsbeskrivningen medför att de tilltänkta köparna inte har fått information som har kunnat hjälpa dem att göra en bedömning av hur driftskostnaderna skulle kunna påverka deras ekonomi vid ett köp. Vad NN har anfört i fråga om att han i efterhand muntligen informerade spekulanterna om driftskostnaderna och sedermera överlämnade uppgiften vid kontraktsskrivningen medför inte någon annan bedömning (jfr. inspektionens beslut den 31 augusti 2022 med dnr 21–1613) än att förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.