Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin omsorgsplikt och sitt ansvar att upprätta korrekta överlåtelsehandlingar. Även prövning av om mäklaren har uppfyllt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet gällande uppgift om att det saknades rätt för köparen att nyttja den enda infartsvägen till en av de förmedlade fastigheterna. Även prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom om parterna. Slutligen även prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att besvara förelägganden från Fastighetsmäklarinspektionen samt om mäklaren agerat i enlighet med god fastighetsmäklarsed när han upprättat nya exemplar av flera redan upprättade handlingar efter att han bytt arbetsgivare.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in objektsbeskrivning, köpekontrakt, depositionsavtal, tilläggsavtal och kopior på SMS- och mejlkonversationer.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtal, en ansökan om lantmäteriförrättning, depositionsavtal, utdrag från mäklarsystemet, köpekontrakt, fullmakt, journal, tilläggsavtal, bouppteckning, testamente, sin riskklassificering av parterna enligt lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (”penningtvättslagen”), dokumentation av vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om parterna enligt samma lag, mäklarföretagets allmänna riskbedömning avseende penningtvätt och finansiering av terrorism i verksamheten enligt 2 kap. 1 § samma lag samt de dokumenterade rutinerna och riktlinjerna avseende åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter enligt 2 kap. 8 § samma lag.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN lovade i införsäljningsskedet att det fanns ett officialservitut för en väg in till det ena förmedlingsobjektet [”Objekt A”]. Servitutet skulle enligt utsaga finnas på Lantmäteriets arkivavdelning, eftersom avsöndringen gjordes år 1926. NN förklarade att anledningen till att denna handling inte kunnat tas med i samband med försäljningen var att det tar massor med tid att ta fram den ur arkivavdelningen och att det kan göras i efterhand. Efter sommaren upptäcktes att det inte fanns något officialservitut för vägen in till Objekt A. Trots flera anmaningar är NN fast besluten att det ska gå att lösa med kommunen, men kommunen har redan svarat att om servitut inte finns, kommer infarten inte att kunna brukas. NN har alltså vilselett dem eftersom servitut inte finns. Vidare ska tilläggsavtalet, som NN upprättade mellan parterna, enligt uppgift inte vara förenligt med god fastighetsmäklarsed. Avtalet avser att anmälarna givits möjlighet att inleda en byggprocess utan att ännu vara lagfarna ägare.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren informerades från början om att förmedlingsobjektet var speciellt, eftersom det utgjordes av två samtaxerade fastigheter och en avsöndring hade skett under tidigt 1920-tal. Innan kontraktsskrivningen hade frågan om vägen förts på tal endast på så sätt att det är den enda vägen in till Objekt A. Han förstår därför att anmälarna anser att vägen tillhör Objekt A. Han har dock aldrig lovat att det finns ett officialservitut eller liknande avseende vägen. Hade ett sådant funnits hade det framkommit i fastighetsutdraget. Säljaren har använt vägen för att nå Objekt A och har varit av uppfattningen att objektet varit behäftat med rätten att nyttja vägen. Enligt säljaren har vägen använts på det sättet sedan åtminstone år 1928.

Efter kontraktsskrivningen ville anmälaren uppföra två andra husmodeller på förmedlingsobjekten än vad som var planerat från början. Han erbjöd sig att hjälpa till med lantmäteriförrättning och annat, om han fick förmedla dessa två nybyggda objekt senare. Han upprättade handlingar så att avstyckningen kunde påbörjas och förberedde nödvändiga underlag för att skicka in till kommunen och Lantmäteriet, men anmälaren svarade att han inte skulle kontakta kommunen i ärendet. Han valde därefter att backa. Kommunen anser att vägen till Objekt A tillhör kommunen, men att det beror på vilka underlag som skickas in. Han sa då till anmälaren att de säkert kan ordna en nyttjanderätt.

Han kontaktade Lantmäteriet eftersom det inte framgick av någon tomtkarta att Objekt A skulle ha rätt att nyttja vägen. Lantmäteriet informerade om att handlingarna avseende en så gammal avsöndring finns i riksarkivet. Lantmäteriet kunde inte svara på om vägen tillhörde Objekt A, men informerade om att man får utgå från hur vägen tidigare brukats och försöka förklara för kommunen och ge in handlingar från tidigare ägare. Han förde vidare Lantmäteriets information till parterna, men anmälaren svarade då att han inte skulle kontakta kommunen alls. Anmälaren önskade ett längre tillträde och att få påbörja markarbeten med mera innan tillträdet. Säljaren hade inte någon invändning mot ettdera önskemålet, varför tilläggsavtal upprättades.

För att uppnå kundkännedom om köparen, som var ett företag, kontrollerade han ägarnas ursprung, att bolaget är registrerat i Sverige och är svenskt samt frågade hur bolaget avsåg att finansiera köpet. Han kontrollerade även registreringsbevis, frågade om person i politiskt utsatt ställning samt att bolaget inte fanns på någon sanktionslista. Han träffade köparens företrädare personligen och utförde identitetskontroll samt kopierade deras körkort på kontoret innan kontraktsskrivningen. Han kontrollerade anmälarens telefonnummer mot [tjänst för överföring av pengar] och, i syfte att kontrollera förekomst av verklig huvudman, beställde utdrag från Bolagsverket den 27 juni 2023 samt utförde kontroll av bolaget på [hemsida som erbjuder företagsinformation]. Han kontrollerade även syfte och art, vilket var att köpet skulle genomföras i investeringssyfte och att köparen avsåg att bygga två hus samt stycka av så att förmedlingsobjektet blev två fastigheter.

Säljaren var ett dödsbo och en av dödsbodelägarna [”Delägare 1”] hade via fullmakt utsetts till kontaktperson för samtliga övriga dödsbodelägare. Han träffade personligen Delägare 1 och en ytterligare dödsbodelägare. Han kontrollerade dessa två personer mot bouppteckningen, utförde kontroll gällande person i politiskt utsatt ställning samt kontrollerade syfte och art, vilket var att säljaren önskade avyttra förmedlingsobjektet efter den tidigare ägarens bortgång. Han tog del av testamentet innan affären slutfördes.

Kundkännedomsdokumentationen är daterad den 14 mars 2024 eftersom han då skrev om ett nytt förmedlingsuppdrag och tog nya utdrag från Bolagsverket, med anledning av att han bytt arbetsgivare och affären avslutades hos hans nya arbetsgivare. Han ville därför uppdatera alla avtal så att det blev juridiskt korrekt. Hans före detta arbetsgivare försvårade för honom att slutföra affären och upprätta nödvändiga handlingar inför tillträdet eftersom han förvägrades tillgång till mäklarsystemet. Han har dokumenterat de kundkännedomsåtgärder han vidtagit enligt ovan, men han har inte tillgång till den eftersom han inte kommer åt sitt gamla mäklarsystem eller sin gamla mejladress hos sin före detta arbetsgivare. Han vidtog dock samtliga dessa åtgärder på nytt hos sin nya arbetsgivare.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Ansökan om lantmäteriförrättning

Ansökan är daterad den 1 februari 2023 och avser de båda förmedlingsobjekten. På sida 1 anges att ansökan avser åtgärderna nedan.

• Överföra mark mellan fastigheter, flytta gränser (fastighetsreglering)
• Skapa en rättighet att använda ett utrymme, till exempel en väg, ledning eller brunn, på någon annans fastighet (officialservitut, fastighetsreglering)
• Utreda fastigheters gränser (fastighetsbestämning)

På sida 2 i ansökan anges bland annat följande.

Beskriv närmare vad ni vill få gjort

FASTIGHETSREGLERING
Överföra mark fr [Objekt B] till [Objekt A] så att två fastigheter om c:a [antal] kvm vardera erhålles.

UTREDA FASTIGHETERS GRÄNSER
I samband med att fastighetsregleringen utförs enligt ovan behöver fastigheternas gränser utredas och fastställas för att kunna ta fram nybyggnadskartor för de båda fastigheterna. Nybyggnadskartorna skall nyttjas för att söka bygglov för en villa på vardera fastighet.

SKAPA EN RÄTTIGHET (I)
Historiskt angörs fastigheten [Objekt A] från [väg] över fastigheten [närliggande fastighet]. Den mark som nyttjas är en smal del/väg belägen mellan fastigheterna [tre närliggande fastigheter]. För att tydliggöra det historiska nyttjandet av vägen för tillfart och utrymme i anslutning till [Objekt A] samt för att långsiktigt säkerställa fastighetens angöring behöver ett servitut upprättas. Servitutet skall ange att [Objekt A] har servitut/nyttjanderätt väg och utrymme på det angivna markområdet.

YTTERLIGARE RÄTTIGHET (se bifogat dokument)(II)

På sida 2, under frågan ”Vad är syftet med de ändringar ni ansöker om?” har angetts ”bygga privat bostadshus”. Under frågan ”Ska ni bygga något nytt?” har angetts ”Ja” samt ”Två villor skall byggas. En på resp fastighet”.

På sida 3, under rubriken ”Kostnader – vem ska betala?” har angetts att samtliga kostnader ska betalas av köparen.

På sida 4 anges köparen som sökande, med kontaktuppgifter till den ena företrädaren, samt Delägare 1.

Av bilagan till ansökan framgår följande.

SKAPA EN RÄTTIGHET (II)
Anslutningspunkten för vatten och avlopp samt övrigt såsom fiber- och elanslutningar finns vid [väg]. Detta innebär att [Objekt A] behöver nyttja/erhålla rätten att över [Objekt B] dra/lägga erforderliga ledningar enligt första meningen. Således behöver fastigheten [Objekt A] erhålla ett servitut/förmån som belastar fastigheten [Objekt B] för vatten, avlopp och övriga ledningar.

Uppdragsavtal

NN och säljaren undertecknade uppdragsavtalet den 5 maj 2023. Samtliga dödsbodelägare har undertecknat avtalet.

Fullmakt

Enligt fullmakten ges Delägare 1 rätt att företräda de övriga dödsbodelägarna i alla frågor som rör säljarens försäljning av de två fastigheterna samt i frågor rörande Lantmäteriet och lantmäteriförrättningen av de två objekten. Fem dödsbodelägare undertecknade fullmakten den 4 november 2023 och den sjätte undertecknade den 6 november 2023.

Överlåtelsehandlingar

Två köpekontrakt, två depositionsavtal och två tilläggsavtal har getts in i ärendet. I det ena står den bortgångne tidigare ägaren angiven som säljare. I det andra står dödsboet angivet som säljare.

För säljarens del har Delägare 1 undertecknat handlingarna enligt fullmakt. För köparens del har den ena företrädaren undertecknat. Samtliga undertecknanden är daterade till den 2 juli 2023.

Tilläggsavtalet är utformat enligt följande.

Tillägg

Till köpekontrakt ingånget 2023-07-02 avseende ovanstående köpeobjekt avtalar härmed köpare och säljare om följande tillägg: Parterna är överens om att köparen, [köparens namn] får påbörja planering, rivning, markarbeten och ansökningar till kommunen för eventuella bygglov.

Köparen står för alla kostnader i egenskap av köparens förvärv och står även för alla kostnader hänförliga till byggnationen.

Dokumentation avseende kundkännedomsåtgärder – säljaren

Kopia har tagits på Delägare 1:s identitetshandling. Det har antecknats ”ej pep” på kopian.

Kopian har daterats till den 5 maj 2023. Dokumentationen har undertecknats av NN den 14 mars 2024.

Dokumentation avseende kundkännedomsåtgärder – köparen

Kopia har tagits på köparens båda företrädares respektive identitetshandling. Kopian har daterats till den 2 juli 2023. Det har antecknats ”ej pep” på kopian i anslutning till båda företrädarnas identitetshandlingar. Dokumentationen har undertecknats av NN den 14 mars 2024.

Registreringsbevis från Bolagsverket, den 27 juni 2023

Uppgifterna är hämtade ur registret över verkliga huvudmän. De två företrädarna för köparen identifieras som köparens verkliga huvudmän.

Mejlkonversationer

Mejl från kommunens bygglovschef, okänt datum

”(…) Jag kan inte se att man har rätt att ta sig över kommunens mark för att ta sig till [Objekt A]. Menar du att du har ett servitut för det? Kan du skicka det till mig i så fall. Annars får du ta dig via [Objekt B] mot [väg].”

SMS-konversationer

Konversation mellan NN och köparens ena företrädare, den 2 september 2023

Företrädaren

”[…] Gör ingenting mot kommunen gällande denna fastighet.

Sett skrivelsen, skickat för påseende till kollegorna. Spontant så är skrivelsen för tunn. Snarare en vädjan än vad det officialservitut som du sa fanns för detta skulle inneburit. […]”

NN

”Hej [företrädarens namn] jag förstår ville endast lösa det och officialservitutet servitutet eller dokumentet som du frågar efter är efter samtal med lantmäteriet handlingar som ligger i riksarkivet det är så ”gammalt” jag ville inte rota så djupt det kan ta veckor/månader att gå den vägen

Och jag har även nämnt att säljarna kan intyga att den vägen tillhör tomten/rättighet.

Om du/ni vill kan ni ringa lantmäteriet så kan de intyga på det jag sagt/skrivit […]”

Företrädaren

”Vet inte om du missade den infon i mitt mail tidigare att dokumentet som är framtagna är från arkivavdelningen. Som då menar att det ej föreligger något officialservitut gällande någon av dem fastigheterna.”

NN

”Jag är 100 % på vad de sa till mig

Och jag är 100 % söker på att jag kan ordna och bevisa att den vägen har används till den tomten för den finns ingen annan infartsväg heller…”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Överlåtelsehandlingarna

Köpehandlingarnas utformning

Det är ett grundläggande krav att de handlingar som mäklaren upprättar inom ramen för uppdraget ska vara korrekta. Mäklaren är ansvarig för att de upprättade köpehandlingarna är korrekta, även om mottagaren av handlingarna har kännedom om de faktiska förhållandena (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende 2009-12-16:11, årsbok 2009).

I Fastighetsmäklarinspektionens ärende dnr 2009-12-16:11 meddelades mäklaren en varning för att ha upprättat ett köpekontrakt där en bortgången person angavs som säljare, när den egentliga säljaren var den bortgångnes dödsbo.

Av utredningen framgår att den bortgångne tidigare ägaren står angiven som säljare i köpekontraktet, depositionsavtalet och tilläggsavtalet, trots att det var dennes dödsbo som var säljare.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har medverkat till att upprätta ett köpekontrakt, depositionsavtal och tilläggsavtal där en väsentlig uppgift har återgivits på felaktigt sätt, vilket strider mot god fastighetsmäklarsed.

Härutöver är det klarlagt att Delägare 1 undertecknat köpekontraktet, depositionsavtalet och tilläggsavtalet å övriga dödsbodelägares vägnar, detta medelst en fullmakt som getts in till Fastighetsmäklarinspektionen.

Fullmakten är undertecknad av dödsbodelägarna den 4 respektive 6 november 2023, vilket är mer än fyra månaders tid efter att Delägare 1 ingick köpekontrakt med köparen å övriga dödsbodelägares vägnar. NN kan därför inte ha använt sig av fullmakten för att kontrollera att Delägare 1 haft rätt att ingå köpekontraktet å övriga dödsbodelägares vägnar. Av utredningen framgår inte att NN heller på något annat sätt har kontrollerat Delägare 1:s eventuella behörighet att företräda övriga dödsbodelägare.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har medverkat till att upprätta köpehandlingar mellan parterna, där en person med overifierad rätt att företräda säljaren har undertecknat köpehandlingarna å säljarens vägnar. Agerandet strider mot god fastighetsmäklarsed.

Sammanfattningsvis finner Fastighetsmäklarinspektionen att de förseelser NN gjort sig skyldig till i denna del motiverar en varning.

Tilläggsavtalet

Av 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen framgår att mäklaren ska verka för att parterna kommer överens i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren ska hjälpa parterna att upprätt de handlingar som behövs för överlåtelsen, om inte annat har avtalats. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det ingår även i mäklarens allmänna omsorgsplikt enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen att verka för att parternas överenskommelser dokumenteras skriftligen.

Det finns uppenbara risker med avtal om att köparen får tillgång till förmedlingsobjektet innan det egentliga tillträdet. Mäklaren bör därför informera såväl säljare som köpare om dessa risker och helst avråda dem från att gå vidare med en överenskommelse med ett innehåll vars konsekvenser inte går att förutse (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 24-0766 och dnr 20-0228). Om parterna trots allt kommer överens om detta, är det viktigt att mäklaren verkar för att överenskommelsen dokumenteras och att förutsättningarna regleras tydligt (se inspektionens beslut i ärende dnr 24-0766 och 2015-0990).

Det är utrett i ärendet att NN har upprättat ett tilläggsavtal som dokumenterar parternas överenskommelse. Enligt avtalet går överenskommelsen i huvudsak ut på att köparen innan tillträdet ska få påbörja planering, rivning, markarbeten och ansökningar till kommunen för eventuella bygglov, samt att köparen ska stå för samtliga kostnader hänförliga till byggnationen.

Tilläggsavtalet saknar närmare reglering av förutsättningarna för köparens tillgång till objektet innan tillträdet, exempelvis reglering av eventuella skyldigheter för det fall köpet skulle hävas innan tillträdet samt tidsfrister för att uppfylla dessa skyldigheter och hur köparen då ska gå till väga. Fastighetsmäklarinspektionen anser att tilläggsavtalet i sin nuvarande utformning ger upphov till risk för tvist mellan parterna, särskilt med hänsyn till att överenskommelsen innebär att köparen tillåts göra stor åverkan på förmedlingsobjektet innan tillträdet. Inspektionen bedömer att NN, genom att upprätta ett tilläggsavtal med ofullständiga avtalsvillkor, har agerat i strid med sina skyldigheter enligt 3 kap. 1 och 20 §§ fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Enligt 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren bland annat, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Har mäklaren iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa honom eller henne om detta.

Det är utrett i ärendet att det inte fanns något servitut eller liknande nyttjanderätt för Objekt A till den väg som utgör den enda infartsvägen till objektet i fråga. NN har uppgett att han utifrån säljarens muntliga uppgifter uppfattade att Objekt A hade någon form av rätt att använda vägen i fråga. Han har också uppgett att frågan om vägen inte diskuterades förrän efter kontraktsskrivningen, och att han förstår att anmälaren uppfattade att Objekt A hade rätt att nyttja vägen eftersom det var den enda infarten till objektet.

Huruvida ett förmedlingsobjekt har rätt att nyttja den enda infartsvägen till objektet måste anses vara en fråga av stor betydelse för en tilltänkt köpare. Det är dock inte styrkt att NN inte fullgjort sin upplysningsskyldighet i detta avseende, eftersom kontroll av servitut som inte belastar förmedlingsobjektet inte omfattas av hans kontrollskyldighet enligt 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen och det utifrån utredningen i övrigt inte heller framkommit något som visar att han borde ha noterat eller misstänkt att Objekt A inte hade rätt att nyttja vägen. Eftersom ord står mot ord i förevarande fråga, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att kritiken mot NN ska i denna del avskrivas.

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att inspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (”penningtvättslagen) och föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen. I aktuellt ärende är Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering (KAMFS 2021:3) tillämpliga.

Mäklaren ska vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse, se 3 kap. 4 § penningtvättslagen. Enligt 3 kap. 1 § samma lag får mäklaren inte etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion, om mäklaren inte har tillräcklig kännedom om kunden för att kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen. Mäklaren får inte etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om det finns misstanke respektive på skälig grund kan misstänkas att transaktionen utgör ett led i penningtvätt och verksamheten kommer att användas för detta syfte, se 3 kap. 2-3 §§ samma lag.

Mäklaren ska löpande och vid behov följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism, se 3 kap. 13 § penningtvättslagen.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera säljaren och köparen genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också utreda om parterna har en verklig huvudman och bedöma om någon av parterna, eller i förekommande fall en verklig huvudman, är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om någon av parterna har en verklig huvudman ska mäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av parternas och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Mäklaren ska även inhämta information om affärsförbindelsens syfte och art. Detta följer av 3 kap. 7-10, 12 och 19 §§ penningtvättslagen.

Av 16 § KAMFS 2021:3 följer att om kunden är en fysisk person och är personligen närvarande sker kontroll av identiteten genom tillförlitlig elektronisk legitimation, svenskt körkort, svenskt pass, identitetskort som har utfärdats av svensk myndighet eller svenskt certifierat identitetskort. Åtgärder för att identifiera kunden och kontrollera kundens identitet ska dokumenteras. Kopior av de identitetshandlingar som använts för att kontrollera kundens identitet ska bevaras och det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd har vidtagits.

Det framgår av 17 § KAMFS 2021:3 att vid identitetskontroll på distans av en kund som är en fysisk person, ska mäklaren utöver åtgärderna enligt 16 och 18-22 §§ samma föreskrifter kontrollera antingen tillförlitlig elektronisk legitimation, eller personens namn och personnummer, samordningsnummer eller motsvarande nummer samt adress mot externa register, intyg eller andra oberoende och tillförlitliga källor samt genom att inhämta en vidimerad kopia av kundens identitetshandling. Saknar kunden en sådan identitetshandling, ska en motsvarande, tillförlitlig, vidimerad handling som innehåller kundens namnteckning inhämtas och kontrolleras. Kontrollåtgärderna ska dokumenteras och det ska framgå av dokumentationen vilket datum som respektive åtgärd vidtogs.

Av 18 § KAMFS 2021:3 framgår att om kunden företräds av en person som uppger sig handla på kundens vägnar, ska mäklaren kontrollera den personens identitet och dokumentera kontrollen i enlighet med 16 och 17 §§ samma föreskrifter. Mäklaren ska kontrollera personens behörighet att företräda kunden genom kontroll av fullmakt, förordnande eller annan motsvarande behörighetshandling. Mäklaren ska dokumentera behörighetskontrollen genom att bevara en kopia av den granskade handlingen. Av dokumentationen ska framgå när kontrollen av företrädarens behörighet har utförts.

Det framgår av 19 § samma föreskrifter att om kunden är en juridisk person ska mäklaren identifiera kunden genom att inhämta uppgifter om företagets namn och organisationsnummer, registrerad adress samt företrädare. Identiteten hos den juridiska personens företrädare ska kontrolleras i enlighet med 16 och 17 §§ samma föreskrifter. Företrädarens behörighet att företräda den juridiska personen och vilka förhållanden behörigheten grundar sig på ska säkerställas. Säkerställandet ska ske genom att kontrollera företrädarens behörighet mot den juridiska personens registreringsbevis. Ett registreringsbevis får inte vara äldre än en månad vid kontrollen. Om det inte har utfärdats något registreringsbevis för den juridiska personen, ska dess identitet kontrolleras genom externa register eller genom kontroll av andra tillförlitliga handlingar eller uppgifter som innehåller uppgifter om den juridiska personens organisationsnummer, styrelse, firmatecknare eller motsvarande.

Är kunden ett dödsbo, ska mäklaren inhämta bouppteckning där det framgår vilka personer som är dödsbodelägare och därmed har rätt att företräda dödsboet. Har bouppteckningen ännu inte upprättats, ska mäklaren vidta andra åtgärder för att utreda vilka dödsbodelägarna är. Mäklaren ska dokumentera kontrollåtgärderna genom att bevara en kopia av de granskade handlingarna. Av dokumentationen ska framgå när kontrollen av den juridiska personen och dess företrädare har utförts.

Mäklarens dokumentation av vidtagna kundkännedomsåtgärder ska i normalfallet bevaras i fem år enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen samt 27 § KAMFS 2021:3. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

Vidtagna åtgärder för kundkännedom

NN har uppgett att han vidtagit åtgärder för att uppnå kundkännedom om säljaren, som var ett dödsbo. Dessa åtgärder ska ha vidtagits i förhållande till Delägare 1, som ska ha haft fullmakt att företräda övriga dödsbodelägare, samt kontroll av en av de andra dödsbodelägarnas namn mot bouppteckningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har inom ramen för detta ärende redan bedömt att NN handlat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att upprätta köpehandlingar mellan parterna, enligt vilka säljaren företrätts av Delägare 1 som inte haft någon verifierad rätt att företräda säljaren på det sätt som skett. NNs handlande får även betydelse vid inspektionens avgörande om han vidtagit kundkännedomsåtgärder för att verifiera att Delägare 1 hade rätt att företräda övriga dödsbodelägare.

Fastighetsmäklarinspektionen har redan konstaterat att NN inte kunnat lägga fullmakten till grund för verifiering av Delägare 1:s eventuella rätt att företräda de andra dödsbodelägarna, eftersom fullmakten undertecknats av dödsbodelägarna efter att Delägare 1 redan ingått köpekontrakt, depositionsavtal och tilläggsavtal med köparen. Det har inte heller framkommit något i utredningen som visar att NN på något annat sätt har kontrollerat Delägare 1:s eventuella behörighet att företräda övriga dödsbodelägare. Detta agerande står i strid med 18 § KAMFS 2021:3.

Det har inte framkommit i utredningen att NN ska överhuvudtaget ha vidtagit identitetskontroll i förhållande till sex av de sju dödsbodelägarna. Denna underlåtenhet står i strid med 19 § KAMFS 2021:3.

Sammantagen bedömning avseende penningtvättsförseelser

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har varken kontrollerat identiteten hos sex av sju dödsbodelägare eller Delägare 1:s behörighet att företräda de övriga sex dödsbodelägarna. Förseelserna motiverar en varning.

Bevarande och upprättande av handling

Enligt 4 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga en registrerad fastighetsmäklare att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som krävs för tillsynen.

Av 4 kap. 4 § p. 3 samma lag framgår att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för en mäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Enligt andra stycket samma lagrum får inspektionen, om det anses tillräckligt, i stället meddela en varning eller erinran.

Av förarbetena till motsvarande bestämmelse i 1995 års fastighetsmäklarlag framgår följande.

Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder.

En avregistrering kan naturligtvis i en del fall, beroende på tillsynsärendets art, framstå som en omotiverat sträng reaktion på exempelvis en mäklares ovilja att besvara tillsynsmyndighetens föreläggande. När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs. Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

Länsrätten i Stockholms län har i dom den 21 april 2005 i mål nr 14006-04 ansett att en varning får anses vara en tillräcklig påföljd om mäklaren varken har vägrat eller helt underlåtit att svara på Fastighetsmäklarinspektionens förelägganden.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare meddelat mäklare varning om mäklaren har underlåtit att säkerställa att dokumentation hänförlig till förmedlingsverksamheten har bevarats på ett tillfredsställande sätt. Byte av arbetsgivare undantar inte mäklaren från skyldigheten att bevara och ge in handlingar hänförliga till förmedlingsuppdraget (jfr Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 11 september 2023 i mål nr 2556-22, ej prövningstillstånd enligt beslut från Kammarrätten i Göteborg den 21 december 2023 i mål nr 6109-23 och från Högsta Förvaltningsdomstolen den 30 januari 2024 i mål nr 410-24).

NN har yttrat sig i ärendet och har inkommit med ett flertal begärda handlingar. Han har dock inte gett in viss dokumentation av vidtagna kundkännedomsåtgärder. Denna dokumentation avser affärens syfte och art i förhållande till både säljare och köpare. NN har uppgett att han inte kunnat ge in denna dokumentation eftersom han inte längre har tillgång till den efter att han bytt arbetsgivare.

Vidare har NN uppgett att han med anledning av arbetsgivarbytet skrev om förmedlingsuppdraget och uppdaterade alla avtalen så att de blev juridiskt korrekta. Bland den dokumentation som getts in i ärendet återfinns två olika köpekontrakt, depositionsavtal och tilläggsavtal, där den bortgångne tidigare ägaren angetts som säljare i originalhandlingarna och dennes dödsbo som säljare i de senare upprättade handlingarna. Handlingarna saknar hänvisning eller annan koppling till varandra.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har underlåtit att säkerställa att dokumentation hänförlig till förmedlingsverksamheten har bevarats på ett tillfredsställande sätt, vilket även har lett till att han inte har kunnat uppfylla sin lagstadgade skyldighet att till fullo besvara inspektionens föreläggande. Han har därför agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Till detta kommer att NN, till följd av denna underlåtenhet, upprättat två separata köpekontrakt, depositionsavtal och tilläggsavtal. Fastighetsmäklarinspektionen anser att detta förfarande inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed, särskilt med hänsyn till att förekomsten av två olika versioner av handlingarna har inneburit risk för oklarheter gentemot externa parter (jfr inspektionens beslut i ärende dnr 20-1637). Vad NN uppgett om anledningen till att han upprättade handlingarna återigen utgör inte grund för någon annan bedömning, eftersom det är hans skyldighet att säkerställa att originalhandlingarna bevaras på ett tillfredsställande sätt.

Sammanfattningsvis bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NNs förseelser i denna del motiverar en varning.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att NN har agerat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen genom att upprätta ett köpekontrakt, depositionsavtal och tilläggsavtal där den väsentliga uppgiften om vem som är säljare av förmedlingsobjektet har återgivits på felaktigt sätt. Inspektionen anser även att NN har agerat i strid med fastighetsmäklarlagen genom att upprätta ett tilläggsavtal med ofullständiga avtalsvillkor. Inspektionen anser härutöver att NN har agerat i strid med penningtvättsregelverket genom att inte ha vidtagit vissa kundkännedomsåtgärder i förhållande till parterna. Slutligen finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN har åsidosatt sin skyldighet att till fullo besvara inspektionens förelägganden samt har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att upprätta ett nytt exemplar av redan upprättade köpehandlingar.

Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att den sammantagna påföljden kan, med tvekan, stanna vid en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.