Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens ansvar när marknadsföringsmaterial, som har tagits fram i samband med en tidigare försäljning av en fastighet, har återanvänts i marknadsföringen när fastigheten på nytt har bjudits ut till försäljning.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretag/namn på kedja]). Anmälaren har gett in skärmbilder från annonsen på en annonsplats för bostäder på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, skärmbilder på e-postmeddelanden samt en skärmbild rörande fotoleverantören.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han noterade att en fastighet som han varit gemensam dödsbodelägare till låg ute för försäljning. Objektet låg ute till försäljning med samtliga 20 bilder som använts vid den tidigare försäljningen av huset år 2018. Ingen av de tidigare dödsbodelägarna hade samtyckt till att bilderna användes på nytt. Anmälaren angav att ingen av dödsbodelägarna heller hade blivit kontaktade av mäklaren.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hans kollega förmedlade anmälarens bostad under våren 2019. I oktober 2023 tecknade han själv förmedlingsuppdrag avseende det aktuella objektet. Vid tidpunkten var han ovetande om att inte var tillåtet att återanvända fotografier i marknadsföring utan att inhämta ett samtycke från den tidigare uppdragsgivaren. Han var i tron om att bilderna ägdes av mäklarföretaget och inte av tidigare uppdragsgivare. Att det inte förelåg något upphovsrättsligt hinder mot en sådan användning, var enligt mäklarens uppfattning, tillräckligt för att det skulle vara tillåtet att återanvända fotografier från ett tidigare förmedlingsuppdrag. Hans underlåtenhet att inhämta ett samtycke från anmälaren grundar sig på hans bristande kännedom om att det fanns ett sådant krav. Om han hade haft kännedom om kravet hade han agerat annorlunda.

Vid kontakten med säljaren fick han information om att det inte hade vidtagits några renoveringsåtgärder sedan det tidigare förvärvet. Han kontrollerade även om säljaren hade genomfört renoveringar av ytskikten, vilket inte visade sig vara fallet, detta för att säkerställa att marknadsföringen speglade bostaden på ett sätt som stämmer överens med verkligheten. Han hade uppfattningen att det inte hade skett några förändringar och annonsen publicerades därför på hemnet och andra marknadsföringskanaler. Fyra dagar senare fick han ett e-postmeddelande från anmälaren där han uppmanades att ta bort samtliga bilder från annonseringen. En kort stund senare besvarade han anmälaren och bad om ursäkt för misstaget samt förklarade hur det hade skett. Bilderna togs bort från marknadsföringen så snart anmälaren påtalade att det fanns ett önskemål om det. Bilderna låg endast ute under fyra dagar. Något visningsmaterial hann inte tryckas innan bilderna togs bort. En ny beställning till mäklarföretagets fotoleverantör gjordes en kort stund efter att bilderna togs bort.

Mäklaren har i sitt yttrande hänvisat till ett tidigare beslut från inspektionen (se beslut med dnr 2017-1159). I beslutet avstod inspektionen från att meddela någon påföljd för den ringa förseelse som mäklaren hade gjort sig skyldig till. Bilderna rörde tre exteriörbilder, som hade tagits bort från hemsidan snarast efter det att den tidigare uppdragsgivaren uppmärksammat mäklaren om bilderna.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbilder av marknadsföringen på annonsplatsen

Anmälaren har gett in 20 skärmbilder från annonsplatsen som visar foton på bostaden. Det är främst interiörbilder men det finns ett antal bilder som visar bostadens exteriör. En av skärmbilderna visar också kontaktuppgifter till mäklaren samt en extra kontakt.

Objektsbeskrivning

Mäklaren har gett in den aktuella objektsbeskrivningen på objektet med nya fotografier. Samtliga foton skiljer sig från de som anmälaren har lämnat in.

E-postmeddelande

Mäklaren har gett in en skärmbild på mejlkonversationen med anmälaren. Där framgår det att anmälaren informerat mäklaren om att samtyckte till återanvändandet av bilderna inte fanns. Mejlen är skickade den 24 oktober 2023.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

Enligt god fastighetsmäklarsed ska en tidigare uppdragsgivare ha samtyckt till att bilder från tidigare förmedlingsuppdrag får användas för en ny publicering. Agerandet står annars i strid med god fastighetsmäklarsed (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 27 december 2018 i mål 4806-18). I avgörandet togs hänsyn till att mäklaren medvetet använt sig av bilderna samt att bilderna visade interiören i fastigheten med fotografier av privat karaktär. Att mäklaren tagit bort bilderna från internet efter påpekande innebar inte att agerandet ansågs mindre klandervärt till den grad att en erinran ansågs vara tillräcklig påföljd. Förseelsen bedömdes inte heller som ringa. Kammarrätten ansåg därmed att det fanns skäl att meddela mäklaren en varning.

Det är utrett i ärendet att NN återanvänt samtliga foton från ett tidigare förmedlingsuppdrag i sin marknadsföring utan att ha inhämtat samtycke från de tidigare uppdragsgivarna. Han har däremot tagit ner bilderna i direkt anslutning till att anmälaren tagit kontakt med honom. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är fotona inte av sådan privat karaktär att det finns skäl att meddela NN en varning. Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.