Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med förbudet mot närståendeförmedling när han har förmedlat en bostad (bostaden X) från en av mäklarföretaget anlitad konsult och hennes make samt förmedlat en bostad (bostaden Y) till konsultens make. Vidare prövning av om mäklaren har använt sig av en vilseledande prisuppgift, ett så kallat lockpris, i marknadsföringen av förmedlingsobjekten. Slutligen prövning av om mäklaren har redovisat felaktiga uppgifter om boarean i objektsbeskrivningen för förmedlingsobjekten.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]). Anmälarna har gett in skärmbilder från mäklarföretagets webbplats, skärmbilder som visar del av marknadsföringen av bostadsrätten Y, information om var konsulten är bosatt samt prisstatistik avseende de förmedlade bostäderna och andra bostadsförsäljningar i närheten av bostaden X.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, mäklarbilden, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, ett mätbevis och en marknadsvärdering för respektive bostad. Han har även gett in statistiskt underlag från en bostadsportal på internet.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har agerat i strid med förbudet mot närståendeförmedling i två fall. Han har förmedlat bostaden X från, och bostaden Y till, mäklarföretagets anställda stylist (MM) och hennes make. Försäljningarna har lett till stor uppmärksamhet, då bostäderna såldes till ett anmärkningsvärt kvadratmeterpris och för mer än de ursprungligen värderades till.

Vidare har mäklaren vid båda förmedlingarna angett en felaktig boarea som överskrider de uppmätta boareorna i lägenheterna.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Han bestrider anmälarens kritik. Det föreligger ingen närståendesituation avseende de aktuella förmedlingsuppdragen. På mäklarföretaget finns det tio anställda. MM arbetar dock som konsult åt mäklarföretaget genom ett eget aktiebolag, som i cirka ett års tid har anlitats av mäklarföretaget. Hon är inte anställd av mäklarföretaget. Han har ingen kännedom om vilka andra eventuella kunder MM har.

Mäklarföretaget erbjuder kostnadsfri rådgivning inför fotografering till alla uppdragsgivare. Rådgivningen avseende styling och fotografering sker via MM. Hon utför dock inte stylingen själv, utan andra företag anlitas för detta. Han uppskattar att cirka 65 till 70 av hans uppdragsgivare under 2023 har valt att ta del av MM:s tjänster. Mäklarföretaget upplåter ingen arbetsplats till MM i sina lokaler, utan hon bedriver sin verksamhet från ett eget kontor. Det stämmer dock att hon presenteras på mäklarföretagets hemsida. Hans mäklarassistent brukar skicka ett mejl till MM med uppgifter om den aktuella bostaden och kontaktuppgifter till respektive uppdragsgivare. MM tar därpå kontakt med uppdragsgivaren och bokar en tid för ett rådgivningsmöte. Han har inte några personliga möten med MM, då all bokning sker på distans.

Han har ingen personlig relation till MM och har inte haft del i anlitandet av konsulter. Detta sköts av företagets operativa chef. Han själv är verksam i mäklarföretaget såsom fastighetsmäklare och styrelseledamot. Han äger även mäklarföretaget indirekt genom ett annat aktiebolag. Han och MM har inte någon intressegemenskap grundad på andelsrätt. Ingen av dem utövar heller något bestämmande inflytande över den andra.   

Anmälarnas påstående om att bostäderna såldes för ett anmärkningsvärt pris tillbakavisas. Han anser att hans värderingar av bostäderna är korrekt gjorda. Det har dock, av välkända skäl, varit mycket svårt att värdera bostäder i den rådande tröga bostadsmarknaden.

När det gäller bostaden X, som är en andel i en bostadsförening, bedömde han marknadsvärdet till 23 000 000 kronor. Det rör sig om en mycket exklusiv takvåning med två terrasser och hiss rakt in i våningen. Kvadratmeterpriset enligt hans bedömning är betydligt högre än det genomsnittliga kvadratmeterpriset på samma gata. Detta är normalt eftersom nyrenoverade vindsvåningar normalt säljs till högre priser än genomsnittliga lägenheter. Värderingen skulle ha varit ännu högre om det inte hade varit för att månadsavgiften är relativt hög. Eftersom det har sålts få vindsvåningar i samma storlek med jämförbara lägen under det senaste året innan försäljningen, bedömde han att det fanns en osäkerhetsfaktor avseende marknadsvärdet på plus/minus 1 000 000 kronor.

Bostaden såldes för 8,75 procent över det pris som angavs i marknadsföringen. De jämförelseobjekt som en av anmälarna har gett in uppgifter om skiljer sig såväl i storlek som skick från den förmedlade lägenheten. Skälet till att slutpriset blev högre än hans värdering och utgångspriset anser han beror på att köparna ville säkerställa att få köpa bostaden och därför lade ett bud som var högre än utgångspriset. De lade sedan ytterligare ett bud i syfte att försöka stänga affären innan den planerade visningen.

När det gäller bostadsrätten Y bedömde han marknadsvärdet till 17 500 000 kronor. Värderingen motsvarar ett kvadratmeterpris på 162 000 kronor, vilket ligger högt i jämförelse med likvärdiga försäljningar på samma gata. Den 7 juni 2023 såldes en liknande bostadsrätt fem trappor upp i samma hus för 171 000 kronor per kvadratmeter. Han bedömde att bostadsrätten Y, som är belägen på andra våningen, borde ha ett något lägre kvadratmeterpris än en bostadsrätt högst upp i huset.

Vid försäljningen uppstod ett oförutsägbart stort intresse jämfört med övriga jämförbara lägenheter som sålts i samma område. Det uppstod en budgivning med fyra köpstarka anbudsgivare, vilket på dagens marknad inte hör till vanligheterna. Jämförelser med tidigare försäljningar på samma gata under 2023 visar ett spann på mellan 135 000 kronor och 171 000 kronor per kvadratmeter.

När det gäller boarean har han uppmanat båda sina uppdragsgivare att genomföra en uppmätning, vilket de också gjorde. Han har fått uppgifter om boarean dels från respektive förening, dels från uppmätningen av bostäderna. Vad det gäller bostaden X överensstämmer uppgiften om boarea mellan uppmätningen och föreningens lägenhetsförteckning. Beträffande bostadsrätten Y avviker uppgiften från föreningen med fem kvadratmeter från den uppmätta boarean. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut angett att om det inte går att fastställa vilken uppgift om boarean som är den korrekta, ska mäklaren ange samtliga uppgifter och ange varifrån uppgiften härrör. Hans uppfattning är att det genom uppmätningen är fastställt vilken boareauppgift som är den korrekta. Uppmätningen är gjort enligt den senaste tillgängliga standarden för areauppmätning. Han har i båda objektsbeskrivningarna angett att uppgiften om boarea kommer från en faktisk uppmätning.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalen

Av ett uppdragsavtal undertecknat den 18 augusti 2023 framgår att NN har åtagit sig att förmedla bostaden X från MM och hennes make. Det anges att MM äger en fjärdedel av bostaden och att hennes make äger resterande del. Som utgångspris anges beloppet 23 000 000 kronor.

Av ett uppdragsavtal undertecknat den 11 september 2023 framgår att NN har åtagit sig att förmedla bostadsrätten Y. Det anges att beloppet 17 500 000 kronor gäller som utgångspris för förmedlingsuppdraget.

Överlåtelseavtalen

Av överlåtelseavtalet för bostaden X, undertecknat den 18 september 2023, framgår att köpeskillingen är 25 000 000 kronor.

I överlåtelseavtalet för bostadsrätten Y, undertecknat den 19 september 2023, anges köpeskillingen till 20 250 000 kronor. Det framgår vidare att köparen är MM:s make, som själv förvärvar bostaden i sin helhet. MM har enligt fullmakt undertecknat avtalet för sin makes räkning.

Mäklarbilderna

I mäklarbilden avseende bostaden X anges bland annat följande.

Area 140,00 m²

I mäklarbilden avseende bostadsrätten Y anges bland annat följande.

Area 104 m²

Objektsbeskrivningarna

I objektsbeskrivningen avseende bostaden X anges att lägenheten har en boarea om 140 kvadratmeter och att uppgiften är baserad på en faktisk uppmätning. Det anges att bostaden består av fem rum och kök.

I objektsbeskrivningen avseende bostadsrätten Y anges att lägenheten har en boarea om 109 kvadratmeter och att uppgiften är baserad på en faktisk uppmätning. Det anges att bostaden består av tre rum och kök.

Mätbevisen

I ett mätbevis avseende bostaden X från den 3 september 2023 anges att boarean är 140 kvadratmeter.

I ett mätbevis avseende bostadsrätten Y från den 8 september 2023 anges att boarean är 109 kvadratmeter.

Marknadsvärderingarna

Avseende bostaden X visar den värdering som mäklaren har gett in ett bedömt marknadsvärde om 23 000 000 konor plus/minus 1 000 000 kronor.

Avseende bostadsrätten Y visar den värdering som mäklaren har gett in ett bedömt marknadsvärde om 17 500 000 kronor plus/minus 500 000 kronor.

Information om jämförelseobjekt avseende bostaden X

Anmälaren har gett in uppgifter om tre andra bostäder som har sålts på den gata där bostaden X är belägen. Bostaden 1 (två rum/37 kvadratmeter boarea) såldes den 24 februari 2023 för 4 920 000 kronor. Bostaden 2 (tre rum/76 kvadratmeter boarea) såldes den 2 februari 2022 för 8 900 000 kronor. Bostaden 3 (fyra rum/106 kvadratmeter boarea) såldes den 20 maj 2021 för 14 750 000 kronor.

Information om jämförelseobjekt avseende bostaden Y

Mäklaren har gett in underlag om fyra bostäder som har sålts på samma gata som bostadsrätten Y. Bostaden 1 (tre rum/94 kvadratmeter boarea) såldes den 7 juli 2023 för 16 100 000 kronor. Bostaden 2 (tre rum/95 kvadratmeter boarea) såldes den 24 mars 2023 för 14 250 000 kronor. Bostaden 3 (tre rum/107 kvadratmeter boarea) såldes den 21 februari 2021 för 14 500 000 kronor. När det gäller bostaden fyra (tre rum/78 kvadratmeter boarea) framgår inte försäljningsdatumet av underlaget, men köpeskillingen var 11 650 000 kronor.

Budgivningslistan avseende bostaden Y

Av budgivningslistan avseende bostaden Y framgår det att budgivningen startade på 18 000 000 kronor, att det funnits fyra budgivare och att totalt nio bud lades.

Skärmbild från mäklarföretagets webbplats

I de skärmbilder från mäklarföretagets webbplats som en av anmälarna har gett in anges företagets medarbetare. Såväl mäklaren som MM finns uppräknade.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Närståendeförmedling

Av 3 kap. 7 § 1 st. fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från en annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag eller i ett fastighetsmäklarföretag som har nära anknytning till det förstnämnda fastighetsmäklarföretaget.

Av 3 kap. 7 § 2 st. fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från

1. sin make eller sambo,
2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led,
3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ena är gift med den andras syskon,
4. någon annan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672), eller
5. någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till.

Av propositionen (prop. 2020/21:119 s. 60) till 2021 års fastighetsmäklarlag går det att utläsa följande gällande punkt 5 om någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till.

[…] Lagrådet tar emellertid upp två konkreta situationer som bör omfattas av ett förbud. Det gäller förmedling mellan fastighetsmäklare som är i kontorsgemenskap eller som har verksamhet i ett enkelt bolag. Regeringen delar Lagrådets uppfattning att ett förmedlingsförbud bör gälla även i dessa fall. Det kan även finnas andra personer som inte omfattas av närståendekretsen i konkurslagen, men som bedöms ha en sådan ekonomisk eller annan intressegemenskap med fastighetsmäklaren att de bör omfattas av ett förbud. I enlighet med Lagrådets förslag bör det därför införas ett förbud mot förmedling till någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till. […]

Vidare framgår det av propositionen (prop. 2020/21:119 s. 119) gällande punkten 5 att förbudet mot att förmedla till en närstående kan omfatta personer med en ekonomisk intressegemenskap eller annan intressegemenskap med fastighetsmäklaren utan att dessa personer omfattas av närståendeförbudet enligt punkten 4. Propositionen lyfter som exempel någon som fastighetsmäklaren är i kontorsgemenskap med eller som fastighetsmäklaren driver verksamhet med i ett enkelt bolag.

NN har uppgett att MM driver sin verksamhet i ett eget aktiebolag och inte är anställd hos mäklarföretaget, att han och MM inte har någon kontorsgemenskap, att han inte har varit delaktig i beslutet att anlita MM, att han inte har några fysiska möten med MM och att kontakten med henne sker på distans via hans mäklarassistent. Fastighetsmäklarinspektionen finner inte skäl att ifrågasätta mäklarens uppgifter. MM och mäklaren har inte heller någon ekonomisk intressegemenskap grundad på andelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse. Att MM sannolikt uppbär ekonomisk ersättning från mäklarföretaget för att uppdragsgivarna ska kunna erbjudas kostnadsfri rådgivning finner inte Fastighetsmäklarinspektionen utgör en sådan ekonomisk intressegemenskap som medför att mäklaren får anses ha en sådan nära anknytning till MM som avses i 3 kap. 7 § 2 st. p. 5 fastighetsmäklarlagen.

Mot bakgrund av de redovisade omständigheterna bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte har en sådan nära anknytning till MM som avses i 3 kap 7 § 2 st. p. 5 fastighetsmäklarlagen. MM är därför inte att betrakta som en närstående till mäklaren. Inte heller hennes make omfattas av närståendebegreppet. Inspektionen finner därmed att mäklaren inte har åsidosatt förbudet mot närståendeförmedling i något av de två bedömda förmedlingsuppdragen. Ärendet ska därmed avskrivas i denna del.

Priset i marknadsföringen

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Kravet på god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke, fjärde punkten, gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger det bedömda marknadsvärdet har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532–12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332–12, 3335–12 och 3343–12). I ett av de tre sistnämnda avgörandena fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål 3343–12).

I Kammarrätten i Stockholms dom den 21 december 2018 i mål nr 5317–18 fann rätten att ett utgångspris som understigit en sakkunnig bedömning av marknadsvärdet med mer än drygt tio procent kan vara att betrakta som en väsentlig avvikelse. Även om avvikelsen mellan utgångspriset och mäklarens bedömda marknadsvärde inte skulle vara väsentlig, uttalade domstolen att det inte finns något hinder mot att Fastighetsmäklarinspektionen ifrågasätter mäklarens värdering genom att åberopa omständigheter som visar att marknadsvärdet skulle ha bedömts vara ett annat.

När det gäller bostaden X understiger utgångspriset det slutliga försäljningspriset med åtta procent. Utgångspriset ligger inom ramen för mäklarens bedömda marknadsvärde. Mot bakgrund av praxis på området och underlaget i ärendet bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är visat att mäklaren skulle ha använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av bostaden X.

När det gäller bostaden Y understiger utgångspriset det slutliga försäljningspriset med cirka 13,6 procent. Utgångspriset ligger inom ramen för mäklarens bedömda marknadsvärde. Utifrån underlaget i ärendet anser inspektionen det inte styrkt att mäklaren skulle ha gjort en oriktig värdering av bostadens marknadsvärde. Mot bakgrund av praxis på området och underlaget i ärendet bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är visat att mäklaren skulle ha använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av bostaden Y.

Ärendet ska därmed avskrivas i den del som avser kritik rörande priset i marknadsföringen.

Objektsbeskrivningen

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om lägenhetens storlek.

Uppgifter om boarea och biarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16). Felaktiga uppgifter härom riskerar att leda till tvist mellan köpare och säljare (se inspektionens beslut i ärende med dnr 18–2365).

När det gäller bostaden X är uppgifterna om boarean i mäklarbilden, mätbeviset och objektsbeskrivningen identiska. Fastighetsmäklarinspektionen har därför ingen anledning att rikta kritik mot mäklaren i detta avseende.

När det gäller bostaden Y har det däremot framkommit olika uppgifter om boarean. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat sig när det funnits flera uppgifter om boarean och det inte har gått att fastställa vilken som är den korrekta. Inspektionen har då ansett att mäklaren ska redovisa samtliga uppgifter eller på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angetts i objektsbeskrivningen (se bland annat besluten 20–1581, 19–0368 och 19–1101).

Om mäklaren endast har informerat om en uppgift om boarean och den andra uppgiften om boarean har bedömts vara uppenbart felaktig har domstol valt att avskriva frågan (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 30 november 2022 i mål nr 1785–22). I inspektionens beslut med dnr 20–1167 och 2014–1762 var den ena uppgiften om boarean mer sannolik, dess ursprung redovisades i objektsbeskrivningen och det fanns kompletterande information om att om- eller tillbyggnader hade gjorts för att utöka boarean, som styrkte mäklaren i uppfattningen om att den marknadsförda uppgiften var den korrekta. I dessa ärenden bedömde inspektionen att det rörde sig om en ringa förseelse, som inte föranledde någon påföljd.

I inspektionens beslut med dnr 19–0481 fanns det en uppgift om boarean från säljaren och en uppgift om boarean från en uppmätning. Mäklaren hade valt att endast redogöra för uppgiften från uppmätningen i objektsbeskrivningen. Inspektionen uttalade att den inte kunde bedöma förseelsen som ringa, då det rörde sig om en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen. Med hänsyn till att avvikelsen var liten och den marknadsförda uppgiften kom från en uppmätning meddelades mäklaren en erinran.

Det är klarlagt i ärendet att NN har haft tillgång till två motstridiga uppgifter om bostaden Y:s boarea. Den ena uppgiften kom från mäklarbilden och den andra uppgiften från en uppmätning. Fastighetsmäklarinspektionen anser att mäklaren borde ha redovisat båda storleksuppgifterna och deras respektive källor i objektsbeskrivningen. Uppgiften om hur bostaden är registrerad i lägenhetsförteckningen kan vara av betydelse för en tilltänkt köpare, då uppgiften exempelvis kan ligga till grund för hur stor andel av den totala årsavgiften som åvilar bostadsrättshavaren.

Då uppgiften om boarean i mäklarbilden inte kan anses vara uppenbart felaktig och det inte heller har funnits någon kompletterande information om att bostadens boarea utökats genom exempelvis en om- eller tillbyggnad, anser inspektionen (jfr inspektionens beslut med dnr 19–0481) att mäklaren ska meddelas en erinran för förseelsen.