Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens skyldighet att inhämta besked huruvida köparen beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen, innan det att tillträdet genomförs.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in e-postmeddelanden.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet samt e-postmeddelanden.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han är styrelsemedlem i bostadsrättsföreningen X, i vilken NN har förmedlat en bostadsrätt. Den 19 oktober 2023 mottog den ekonomiska förvaltaren en medlemskapsansökan samt överlåtelsehandlingar avseende bostadsrätten. Överlåtelseavtalet var daterat den 14 september och tillträdesdatumet var satt till den 6 oktober, ett datum som alltså redan hade passerat. Vid en kontroll framgick det att köparen varit folkbokförd på adressen sedan den 6 oktober.

Föreningen tog omedelbart kontakt med köparen och mäklaren för att utreda vad som hade hänt. En möjlighet som behövde undersökas var huruvida en tidigare styrelse möjligen hade godkänt köparen som medlem i föreningen, men missat att dokumentera detta.

Mäklaren uppgav dock att hon hade missat att stämma av om köparens medlemskap hade godkänts av föreningen innan tillträdet. Köparen flyttade alltså in före det att medlemskapsansökan hade hanterats av föreningen. Föreningen har nu behövt hantera en olovlig andrahandsupplåtelse och har lagt ner mycket tid på att hantera ärendet.  

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Hon medger att hon inte undersökte innan tillträdet huruvida köparen hade beviljats medlemskap. Om detta skulle bedömas som en förseelse finns det dock omständigheter som gör att en eventuell förseelse ska betraktas som ringa.

Enligt mäklarföretagets tidigare rutiner genomfördes kontrollen av att medlemskap beviljats av en mäklarassistent. I aktuellt fall återkom hon i arbete efter en lång föräldraledighet, varvid företagets rutiner under ledigheten hade ändrats utan hennes kännedom. Eftersom inget annat framfördes till henne antog hon att medlemskapet var godkänt.

Det är byggherrens/bostadsutvecklarens dotterbolag som har förvärvat kvarvarande osålda objekt i ett nyproduktionsprojekt och som nu är säljare i den aktuella förmedlingen. Vid kontraktsskrivningen utgjordes bostadsrättsföreningens styrelse av företrädare från byggherren/bostadsutvecklaren [företaget Y]. Företaget Y, som har varit kontaktperson mellan säljaren och köparen vid tidigare förmedlingar, godkände rutinmässigt köparen när överlåtelseavtalen/upplåtelseavtalen ingicks, där medlemskapsansökan tidigare utgjort ren formalia. Mellan tidpunkten för kontraktsskrivningen och tillträdet byttes dock byggstyrelsen ut, utan att hon fick information om det.

Tillträdet genomfördes med hjälp av företaget Y, som överlämnade nycklar till köparen. Mot bakgrund av att det var byggherren, som tidigare utgjort del av styrelsen och som även fortsättningsvis hanterar tillträden åt aktuell säljare, som genomförde det aktuella tillträdet, fanns det ingen anledning för henne att ifrågasätta huruvida medlemskapet var godkänt.

Det ska vidare framhållas att föreningen tog ovanligt lång tid på sig för att hantera medlemskapsansökan, vilket var en bidragande orsak till att frågan om medlemskap förbisågs. Kommunikationen mellan föreningen och förvaltaren har uppenbarligen fungerat bristfälligt. Hon fick vänta i nästan två månader på att få en bekräftelse på medlemskapet. Varken föreningen eller köparen har heller drabbats av någon skada på grund av situationen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

E-postmeddelande 1

Mäklaren har gett in ett e-postmeddelande som har sänts av henne den 14 september 2023. Som adressat anges [förnamn/efternamn]. I meddelandet anges att de två bifogade filerna innehåller överlåtelseavtalet samt köparens ansökan om medlemskap i föreningen. Mäklaren informerar i meddelandet om den avtalade tillträdesdagen och hoppas på en snabb hantering av ansökan.

E-postmeddelande 2 och 3

Av ett e-postmeddelande, sänt den 19 oktober 2023, från föreningens styrelse till köparen, med mäklaren i kopia, framgår bland annat följande.

Föreningen har idag fått in din ansökan om medlemskap med tillhörande överlåtelsehandling. Handlingarna är dock daterade den 14 september.

Vid kontroll är du redan folkbokförd på [förmedlingsobjektets adress] sedan den 6 oktober.

Nuvarande styrelse (boende) tog över från byggstyrelsen vid månadsskiftet september/oktober. Vi funderar således på om det blivit någon miss där byggstyrelsen har godkänt ditt medlemskap utan att registrera eller dokumentera detta.

Kan du visa upp att du har blivit godkänd medlem i föreningen? Om inte, hur kommer det sig då att du är folkbokförd på [förmedlingsobjektets adress]?

Mäklaren har svarat föreningen samma dag. Av e-postmeddelandet framgår bland annat följande.

Nej ingen miss från er här utan det är jag som missat invänta godkännande. Bör inte vara något avvikande med kunden men förstår att det blev fel och ska vara mycket mer uppmärksam i fortsättningen.

Jag skickade avtalet den 14/9 […]

E-postmeddelande 4

Mäklaren har även gett in ett e-postmeddelande daterat den 4 december 2023. Meddelandet har sänts från en anställd hos föreningens anlitade förvaltare, med samma förnamn/efternamn som mäklaren har mejlat till den 14 september. I meddelandet anges följande.

Hej,

Tack för ditt mejl.

Nu har föreningen godkänt medlemskapsansökan för [lägenhetsnumret] per 2023-11-13. Och ber om ursäkt för sent besked, jag har varit sjuk och vårdat sjuka barn. […]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Köparens medlemskap i bostadsrättsföreningen

Enligt 6 kap. 5 § bostadsrättslagen (1991:614) är en överlåtelse av en bostadsrätt ogiltig, om den som en bostadsrätt har övergått till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen.

Eftersom köpets giltighet är beroende av att köparen beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen ingår det i mäklarens skyldigheter i samband med överlåtelsen att hjälpa köparen att söka medlemskap i föreningen och även att försäkra sig om att medlemskap är beviljat innan köparen ges tillgång till bostadsrätten (se inspektionens beslut med dnr 2018–1504).

NN har vidgått att tillträdet genomfördes utan att hon undersökt om köparens insända medlemsansökan hade beviljats av föreningen. Hon har därmed medverkat till ett tillträde där inte samtliga förutsättningar för överlåtelsens giltighet har varit uppfyllda.

Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att mäklarens invändning om att mäklarföretaget ändrat sina rutiner och att föreningens handläggning av ansökan dragit ut på tiden ska påverka påföljden i mildrande riktning. Detsamma gäller den omständigheten att företaget Y genom sin inblandning i förmedlingen enligt mäklaren skulle ha lämnat någon form av informellt förhandsbesked om beviljat medlemskap (jfr Kammarrätten i Stockholms dom den 23 juni 2003 i mål nr 1126–02, där det inte ansågs tillräckligt med ett preliminärt godkännande om medlemskap från föreningens förvaltare för att mäklaren skulle anses ha rätt att lyfta provisionen).

NN har genom sin underlåtenhet att undersöka om köparens medlemskap beviljats innan tillträdet åsidosatt sin omsorgsplikt (jfr inspektionens beslut med dnr 4-541-10) på ett sätt som motiverar en varning.