Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har marknadsfört en fastighet med hjälp av en drönarvideo utan spridningstillstånd från Lantmäteriet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarkedja]).

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, journalen och objektsbeskrivningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN marknadsför ett objekt med drönarvideo över [namn på sund], där flera fastigheter framgår. I kontakt med Lantmäteriet framgår att något spridningstillstånd varken har ansökts om eller beviljats.

Hon förväntar sig att FMI agerar både i det enskilda fallet samt via information på hemsidan och i nyhetsbrev om vikten av att ansöka om spridningstillstånd. Att tappa uppdrag som fastighetsmäklare, för att säljaren önskar denna typ av marknadsföring och hon informerar om regelverket är inte acceptabelt. Att säljaren i stället väljer en mäklare som struntar i detta är inte vägen framåt. Det kan handla om ett inkomstbortfall på flera hundratusen per uppdrag.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Han bestrider att han har åsidosatt god fastighetsmäklarsed eller på annat sätt åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Omständigheten att en drönarvideo använts vid marknadsföringen och att något spridningstillstånd inte varit ansökt hos Lantmäteriet vidgår han. Men han har inte agerat felaktigt vid marknadsföringen av fastigheten på det sätt som anmälaren gör gällande. Hans uppfattning är att han agerat enligt god fastighetsmäklarsed och iakttagit de skyldigheter som han varit underkastad. I alla händelser har det funnits omständigheter som inneburit att han inte haft anledning att vidare kontrollera förhållandet om spridningstillstånd.

Inför annonseringen uttryckte säljaren önskemål om att på egen hand bekosta anlitande av en professionell fotograf för att ta bild och video av fastigheten. I det normala fallet anlitar han egen fotograf men gick med på säljarens önskemål. Efter fotograferingen fick han tillgång till materialet för att kunna använda det i marknadsföringen till allmänheten. Såvitt han uppfattade förhållandena skulle fotografen som säljaren anlitat ansöka om spridningstillstånd hos Lantmäteriet, vilket denne sedermera underlåtit att göra. Han fick kännedom om att ansökan till Lantmäteriet saknades först när han fick föreläggandet från Fastighetsmäklarinspektionen.

Eftersom säljaren anlitat fotografen har ansökan om spridningstillstånd varit utanför hans förmedlingsuppdrag och kontrollsfär. Ansvaret för fotografens arbete kan därför inte ligga honom till last som fastighetsmäklare. Hans inställning är att situationen i det aktuella ärendet skiljer sig åt från den situation där en mäklare har delegerat en förmedlingsåtgärd på en oregistrerad medhjälpare. Som tidigare angetts var det säljaren som anlitade fotografen, något ansvar för fotografens arbete har han inte haft. Han har inte under något skede av förmedlingen haft anledning att misstänka att spridningstillstånd saknades. Mot bakgrund av det anförda anser han att anmälarens kritik inte ska föranleda någon påföljd.

Om inspektionen anser att han åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen är hans inställning att hans eventuella underlåtelse ska betraktas som ringa och att påföljd ska underlåtas av följande skäl.

Så fort han insåg att fotografen underlåtit att ansöka om spridningstillstånd vidtog han omedelbart åtgärder i form av att på egen hand ansöka om spridningstillstånd hos Lantmäteriet. Han hemställer därför att inspektionen beaktar att han genom aktivt handlande gjort vad som stod i hans makt för att skyndsamt vidta rättelse och därigenom utföra sitt uppdrag omsorgsfullt. Mot bakgrund av Fastighetsmäklarinspektionens egen praxis (diarienummer 2017-1159) ska eventuell förseelse därmed betraktas som ringa och påföljd underlåtas i sin helhet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Drönarvideon

Av den video som publicerats vid annonseringen av fastigheten framgår bland annat följande.

Filmsekvensen inleds med en överflygning av omgivningen och ett sund i Stockholms skärgård. Därefter visas fastigheten snett från sidan i relation till sundet i bakgrunden. Fastigheten filmas ovanifrån, ett antal närliggande fastigheter med omgivning syns i videon. Hela den inledande videosekvensen avbildar vyer och horisont.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Kravet på att en mäklare ska iaktta god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning.

Lag (2016:319) om skydd för geografisk information

Enligt 9 § lag om skydd för geografisk information är det förbjudet att sprida en sammanställning av geografisk information

1. om förhållanden i ett visst vattenområde eller en viss sträcka av ett vattenområde som avser Sveriges sjöterritorium, med undantag av insjöar, vattendrag och kanaler eller
2. över andra delar av svenskt territorium, om informationen har inhämtats från luftfartyg genom fotografering eller liknande registrering.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får i enskilda fall besluta om tillstånd till spridning enligt första stycket.

Tillstånd ska ges om spridningen inte kan antas medföra skada för totalförsvaret. Beslutet om tillstånd får innehålla villkor om att den geografiska informationen endast får användas för ett visst ändamål eller efter iakttagande av särskilda säkerhetsåtgärder. Efter medgivande från den som söker tillstånd får retuscheringsåtgärder i sammanställningen göras av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer, om det behövs för att kunna meddela ett tillstånd.

Förordning (2016:320) om skydd för geografisk information

Enligt 6 § andra stycket ska frågor om tillstånd för spridning av sammanställningar av geografisk information prövas av

1. Sjöfartsverket i fråga om information som avses i 9 § första stycket 1 samma lag, och
2. Lantmäteriet i fråga om information som avses i 9 § första stycket 2 i den lagen.

Lantmäteriets föreskrifter om spridningstillstånd för sammanställningar av landgeografisk information

Av Lantmäteriets föreskrifter 2 kap. framgår vad som är undantaget från kravet på spridningstillstånd. Ett antal olika kategorier av information om geografiska platser, information med en upplösning eller noggrannhet som är sämre än ett visst värde är undantagna från tillståndskravet där Lantmäteriet med stor sannolikhet kan bedöma att ingen skada för totalförsvaret kan ske om den informationen sprids.

Föreskriftens 2 kap. 3 § 5 punkten anger följande undantag.

5. Bostadsbyggnad med tillhörande mark och anläggningar
Här avses enskild bostadsbyggnad med närmaste tomtmark och tillhörande ekonomibyggnader samt anläggningar. […]

Av en dom (B 1123-21) från Hovrätten för övre Norrland avseende brott mot Lag om skydd för geografisk informations 9 § framgår bland annat följande.

[…] Hovrätten delar tingsrättens bedömning att de aktuella sammanställningarna avbildar horisontlinje och vyer vilket utesluter att de omfattas av de undantag som enligt Lantmäteriets föreskrifter om spridningstillstånd för sammanställningar av landgeografisk information gäller för vissa områden, byggnader och anläggningar (se 3 § LMFS 2016:3).

Enligt 12 § andra stycket samma lag ska dock inte dömas till ansvar i ringa fall. Bedömningen av om ringa fall föreligger bör enligt förarbetena till bestämmelsen göras utifrån om underlåtenheten att söka tillstånd med hänsyn till omständigheterna kan anses som obetydlig, och inte utifrån en bedömning som innefattar prövning av om någon faktisk skada eller risk för skada uppkommit genom framställandet eller spridningen. Ett i förarbetena angivet exempel på ringa brott mot bestämmelserna om spridningstillstånd kan vara en situation där spridningen har skett under en mycket kort tid på ett sätt som innebär att materialet kan återtas eller att kartor har delats ut i en krets som i och för sig är så omfattande att spridningstillstånd krävs, men där materialet inom kort samlas in igen. Den tid som materialet har varit spritt är således begränsad. I de fall spridning har skett på Internet är, enligt motiven, utrymmet för en sådan bedömning mindre, eftersom materialet rent faktiskt inte går att återta på samma sätt. Ofta kan spridningen i ett sådant fall också anses ha nått en mycket stor krets. Ett annat exempel på ringa brott är om spridningen har skett i sådan begränsad omfattning att den ligger strax över gränsen för att en spridningssituation har uppstått (se prop. 2015/16:63, s. 65.)

Av propositionen (prop. 2015/16:63 s. 43) till lagen om skydd för geografisk information går följande att utläsa.

Vid en sammanvägd bedömning anser regeringen att den rimligaste lösningen är att kravet på tillstånd, när det gäller landgeografisk information, i den nya lagstiftningen ska begränsas till att avse spridning av en sammanställning av geografisk information som inhämtats från luftfartyg genom fotografering eller liknande registrering. Detta eftersom fotografier och andra registreringar från luftfartyg ofta kan vara bärare av känsliga uppgifter och då det finns en överhängande risk att känsliga uppgifter kommer med vid insamlingen, även om syftet inte har varit det. Genom förslaget definieras inte vilken information som blir tillståndspliktig – annat än att den ska avse Sveriges landterritorium – utan det är hur informationen har inhämtats som avgör om tillstånd krävs eller inte.

Av utredningen i ärendet framgår det att NN marknadsfört en fastighet med en drönarvideo. Han vidgår att någon ansökan inte gjordes till Lantmäteriet avseende spridningstillstånd i samband med att marknadsföringen startade, men att han gjorde en ansökan efter att han tog emot föreläggandet från inspektionen. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer inledningsvis att någon ansökan till Sjöfartsverket inte är tillämplig. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att även om NN inte anlitat fotografen som filmat med drönaren så är det han som förmedlande mäklare som har spridit informationen genom sin marknadsföring på internet. Att han inte har haft vetskap om att någon ansökan inte gjorts saknar betydelse, då det är han som haft för avsikt att sprida informationen och då också skulle ansvarat för att se till att det fanns tillstånd för detta. Såvitt Fastighetsmäklarinspektionen kan bedöma av den aktuella videon så omfattas inte den geografiska sammanställningen av Lantmäteriets undantag (jfr Hovrätten för övre Norrlands dom B 1123-21). Det får även anses klarlagt att NN själv ansett att informationen han spridit varit tillståndspliktig, vilket styrks av hans yttrande då han trodde att ansökan redan hade gjorts samt att han ansökte när han förstod att så inte var fallet. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NNs agerande att använda en drönarvideo vid marknadsföringen av en fastighet utan spridningstillstånd strider mot lagen om spridning av geografisk information (SFS 2016:319) och att han därmed brustit i att följa all annan tillämplig lagstiftning enligt god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är varningsgrundande. 

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.