Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när hon, vid marknadsföringen av ett objekt inte informerat om att en bild utgjorde fotomontage.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]). Anmälaren har gett in en skärmbild från annonsen på en annonsplats för bostäder på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN genom ombud yttrat sig i ärendet. Hon har gett in objektsbeskrivningen samt e-postmeddelanden.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren såg i annonsen av lägenheten på den aktuella adressen att mäklaren använt sig av en bild som manipulerats. Anmälaren beskriver hur lägenheten är belägen på våning 1 och har en balkong ovanför sig som skymmer himlen. Manipuleringen av bilden är gjord så att botten på balkongen ovanför har ersatts av en bild på himlen. Byggnaden mittemot blir också påverkad och upplevs mycket lägre än vad den är i verkligheten. Anmälaren menar att det är vilseledande och kan påverka en köpare att tro att det är fri sikt mot himlen från lägenhetens balkong.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har yttrat sig genom ett ombud och har uppgett i huvudsak följande.

Hon bestrider att hon agerat på ett sätt som motiverar disciplinär påföljd. Hon hade förmedlat bostadsrätten som ligger i fokus för anmälan och det stämmer att bilden som bilagts anmälan har förekommit i marknadsföringen.

Hon, och det mäklarföretag som hon arbetar för, använder ett externt företag för bildhantering. I det aktuella fallet har bolaget självmant, utan föregående instruktion eller begäran från henne, manipulerat den aktuella bilden på så vis att himlen satts in där det i själva verket finns en ovanliggande balkong. Hon hade inte noterat detta förrän i samband med anmälan och menar att vare sig säljaren eller någon annan spekulant observerat eller fört manipulationen på tal.

Hon kan bara beklaga att bilden blivit manipulerad på detta sätt men i allt bestrida att det innebär att marknadsföringen, totalt sett, varit vilseledande. Andra bilder har förekommit i marknadsföringen som totalt sett ger en korrekt och rättvisande bild av hur bostaden är disponerad och lägesmässigt positionerad.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbild av marknadsföringen på annonsplatsen

Anmälaren har gett in en skärmbild från den aktuella marknadsföringen. Bilden är taget från en öppen balkongdörr. Bilden visar balkongen och byggnaden på andra sidan gatan. Ovanför syns himlen som inramas av ytterkanten på en ovanliggande balkong.

Objektsbeskrivningen

Bilden förekommer i objektsbeskrivningen som fastighetsmäklaren gett in i samband med sitt yttrande. I objektsbeskrivningen finns flera bilder där balkongen förekommer. På tre av bilderna är undersidan av den ovanliggande balkongen utbytt mot en bild på himlen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av förarbeten framgår att formuleringen i allt innebär att mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara gäller vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang där mäklaren uppträder i sin yrkesroll. Det kan exempelvis gälla mäklarens marknadsföring av sina tjänster (prop. 1994/95:14 s. 76).

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Marknadsföring

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Det innebär bland annat att mäklaren ska använda sig av beskrivningar och bildmaterial som återger objektet på ett korrekt sätt. En objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial.

Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information (se 3 § marknadsföringslagen och Marknadsdomstolens avgörande 2010:8). Mäklaren har således ett ansvar att se till att de uppgifter hen för in i marknadsföringen är förenliga med marknadsföringslagen.

I ett ärende blev en fastighetsmäklare meddelad en erinran för att ha använt ett fotomontage utan att ha informerat om det. Marknadsföringen riskerade att vilseleda spekulanter i fråga om skicket på en öppen spis då fotomontaget på spisen visade en brinnande eld. Mäklaren hade i ärendet inte haft anledning att tvivla på säljarens uppgifter om att spisen fungerade. Fastighetsmäklarinspektionen ansåg att mäklaren borde ha informerat i marknadsföringen om att bilden utgjorde ett fotomontage. Agerandet ansågs strida mot god fastighetsmäklarsed och utgjorde grund för en erinran (se beslut i ärende dnr 18-2581).

Bilderna som manipulerats i objektsbeskrivningen ger intryck av att balkongen har fri sikt mot himlen när så inte är fallet. Mäklaren har uppgett att övriga bilder som förekommit i marknadsföringen totalt sett ger en korrekt och rättvisande bild av bostaden. Fastighetsmäklarinspektionen delar inte den uppfattningen, då tre bilder där balkongen förekommer har ändrats på ett sätt som ger en missvisande bild av balkongen. Marknadsföringen bedöms därför vara vilseledande och agerandet strider därmed mot god fastighetsmäklarsed. Det kan inte anses förmildrande att fastighetsmäklarföretaget anställt ett företag för bildhanteringen eftersom ansvaret för marknadsföringen ligger på den enskilde fastighetsmäklaren. Förseelsen motiverar en erinran.

Övrigt

Det som övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.