Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift om antalet rum i marknadsföringen av en bostadsrätt. Även prövning av om mäklaren underlåtit att ange uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in skärmbilder av marknadsföringen från mäklarföretagets hemsida och från en annonsplats för bostäder på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, två versioner av objektsbeskrivningen, dels den som tillhandahållits tilltänkta köpare dels den som bilagerats köpekontraktet, överlåtelseavtalet, mäklarbilden, bostadsrättsföreningens årsredovisning för räkenskapsåret 2022 samt föreningens stadgar.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren marknadsför en lägenhet som tre rum och kök trots att den endast har två rum och kök. Han anger att klädkammaren är ett rum. Klädkammaren är ca fyra kvadratmeter och har inget fönster. Han anger inte indirekt nettoskuldsättning i annonsen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Första mötet med säljarna ägde rum den 8 augusti 2023 och de var mitt uppe i en renovering. Bostaden är 63,5 kvadratmeter. Lägenheten hade tidigare en mindre klädkammare som säljarna renoverat och utökat till ett större rum som kan utnyttjas som ett hobbyrum eller kontorsrum. Det finns inga jämförbara försäljningar av liknande bostäder i föreningen just på grund av denna renovering.

Det stämmer att han annonserat lägenheten som tre rum och kök. Till en början stod det två rum och kök i annonsen och i objektsbeskrivningen som tillhandahållits tilltänkta köpare men han ändrade till tre rum och kök, enligt säljarnas önskemål, då de nyttjade lägenheten som en trea när klädkammaren hade renoverats. I samband med att han ändrat till tre rum och kök i annonsen skrev han under ”övrigt” i bostadsbeskrivningen att lägenheten är registrerad som två rum och kök enligt lägenhetsförteckningen men att den utnyttjas som tre rum och kök idag. Han var även mycket tydlig med alla spekulanter på visningarna och i telefon att lägenheten är registrerad som en tvåa men att den utnyttjas som en trea.

När det gäller den indirekta nettoskuldsättningen så har han inte räknat ut den och den har därmed utelämnats i objektsbeskrivningen i den här försäljningen. Det kommer inte att hända igen. Det finns uppgift om nettoskuldsättningen i objektsbeskrivningen framöver på alla hans uppdrag och försäljningar.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mäklarbilden

I mäklarbilden anges

Lägenhetstyp
2 rum och kök

[…]

Andel av årsavgift
1,41861 %

Skärmbilder av annons

Av de skärmbilder av annonsen som anmälaren gett in framgår bland annat

Antal rum
3 rum + Kök

[…]

Strålande fin mini 3: a högst upp […] 

Den öppna planlösningen mellan vardagsrum och kök ger en trevlig och härlig yta att umgås på med vänner och familj. Sovrummet är rymligt med plats för en stor säng och god förvaring, här kan du se sjön från sidofönstret! Badrummet är stort med tvättmaskin, torktumlare och golvvärme samt arbetsbänk. Generös hall med hobbyrum som kan användas som sovrum eller arbetsrum. […]

[…]

Enligt lägenhetsförteckningen anses lägenheten som 2 rum och kök men utnyttjas som 3 rum och kök idag.

Av en bild som återger planlösningen framgår att det tredje utrymmet benämns ”Rum” och att det saknar fönster.

Objektsbeskrivningen

I den objektsbeskrivning som tillhandahållits tilltänkta köpare anges att bostadsrätten har två rum och kök. Vidare anges följande uppgift

Andel av årsavgift 1,41861 %

Det saknas uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Av en bild som återger planlösningen framgår att det tredje utrymmet benämns ”Hobbyrum” och att det saknar fönster.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Enligt 3 kap. 15 § ska objektsbeskrivningen av en bostadsrätt innehålla vissa obligatoriska uppgifter, bland annat uppgift om lägenhetens storlek. Med storlek avses inte antalet rum (prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen, t.ex. uppgifter om antalet rum.

Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare vid marknadsföring inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan, enligt 3 § marknadsföringslagen, även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information (se även MD 2010:8). Mäklaren har således ett ansvar att se till att de uppgifter som förs in i marknadsföringen är förenliga med marknadsföringslagen. Det innebär bland annat att mäklaren ska säkerställa att de beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt. 

När det gäller frågan om hur lägenheter ska benämnas i lägenhetsregister anges följande definition i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3):

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har tidigare fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). I det avgörandet fann domstolen att det i målet aktuella utrymmet inte uppfyllde dessa krav och att mäklaren borde ha redovisat den uppgift om antal rum som angavs i registret. Domstolen uttalade även att en uppgift om antalet rum i en bostad typiskt sett är en sådan uppgift som kan antas inverka på köparens beslut och att uppgiften därmed är väsentlig.

En mäklares strävan efter att nå ut till fler spekulanter eller att tillgodose säljarens önskan kan enligt Fastighetsmäklarinspektionen inte försvara att ett objekt marknadsförs med felaktiga uppgifter om objektets egenskaper (jfr. exempelvis Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 15 juni 2016 med dnr 4.1–1638-15. Se även bland annat inspektionens beslut med dnr 21-0661). En spekulant ska kunna utgå ifrån att korrekt information anges i samband med att ett objekt marknadsförs.

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel inspektionens beslut med dnr 22–0465 och 21–0788).

Av utredningen i ärendet framgår det att lägenheten är registrerad med två rum och kök. Trots detta har den marknadsförts med en uppgift om att den har tre rum och kök. Det utrymme som ska utgöra det tredje rummet saknar direkt dagsljus via fönster, men beskrivs som ”rum”, ”hobbyrum” och som ett möjligt sovrum eller arbetsrum. Med hänvisning till Lantmäteriets definition är det inte fråga om ett rum. Lägenheten har därmed marknadsförts med vilseledande uppgift om antalet rum. Den vilseledande marknadsföringen kan vid en sökning på internet ha påverkat ett flertal spekulanters inledande affärsbeslut varför den är att anse som otillbörlig och i strid med god fastighetsmäklarsed. Mot bakgrund av att det har funnits förtydligande information om att lägenheten har två rum och kök enligt lägenhetsförteckningen samt att det funnits bilder som återgett det aktuella utrymmet anser Fastighetsmäklarinspektionen att uppgiften om antalet rum inte har lämnats reservationslöst. Påföljden kan därför i denna del stanna vid en erinran.

Den indirekta nettoskuldsättningen

Enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen ska objektsbeskrivningen även innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Med en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning menas hur stor andel av bostadsrättsföreningens totala lån som indirekt belastar den enskilda lägenheten. Kravet på att denna uppgift ska lämnas i objektsbeskrivningen började gälla den 1 januari 2023.

Av förarbetena framgår att uppgiften om den indirekta nettoskuldsättningen för en bostadsrätt fås genom att andelstalet som anger hur stor del av avgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning. Med föreningens nettoskuldsättning avses bolagets räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen (prop. 2021/22:171 s. 64 och 111–112).

Det är utrett i ärendet att NN underlåtit att ange uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut meddelat mäklare en varning för utelämnande av en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen (se bl.a. beslut med dnr 23–1231 och 23–1238). Enligt inspektionens bedömning har NN, utifrån det material han gett in, haft förutsättningar att beräkna uppgiften. Han har därmed åsidosatt sitt ansvar enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han åsidosatt sitt ansvar att i objektsbeskrivningen ange en uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. I denna varning ingår en erinran för att han i marknadsföringen redovisat uppgiften om antalet rum på ett vilseledande sätt.