Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när han informerat om hur bindande köpekontrakt vid fastighetsöverlåtelse går till. Frågan om mäklaren brustit i omsorgsplikten samt om mäklaren i allt iakttagit god fastighetsmäklarsed.

Vidare har det prövats om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom om parterna samt att dokumentera och bevara åtgärderna för att uppnå kundkännedom.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar fastighetsmäklaren NN:s registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretaget]). Anmälaren har gett in en film.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in kopia på säljarnas respektive den tänkta köparens körkort samt PEP-blanketter avseende dessa personer.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren är tillika säljare i den aktuella fastighetsaffären och kontaktar inspektionen med anledning av att de är missnöjda över hur fastighetsmäklaren har hanterat försäljningen av deras hus.

Fastighetsmäklaren hade i uppgift att förmedla deras fastighet, dock signerades aldrig något förmedlingsuppdrag av parterna.

De befann sig på semester men hade kontakt med mäklaren per telefon och under den perioden hittade mäklaren en potentiell köpare som även fick se fastigheten under semestertiden.

Den 7 juli 2023 tecknades ett digitalt köpekontrakt med den aktuella köparen och det avtalades även att en handpenning skulle erläggas 11 september 2023. Handpenningen inkommer inte vid avtalad tid och de började känna oro. Efter att de kommit hem besökte mäklaren dem i syfte att få en fysisk underskrift på köpekontraktet då mäklaren hade varit hos köparen och fått dennes underskrift. 

En ganska het diskussion uppstod eftersom handpenningen ej inkommit och de påtalade även att det hade kommit till deras kännedom att det enligt jordabalken krävdes en fysisk signering med penna för att ett kontrakt ska vara gällande, men mäklarna hävdade att detta inte stämde. Enligt mäklarna var allt under kontroll och handpenningen på väg. Mäklarna uppgav att om köparen inte betalar går hon i personlig konkurs och att det finns fonder som betalar ut resterande pengar till dem bara de signerar kontraktet.

Det uppstod även ett ifrågasättande av köparen och om mäklaren hade säkerställt att hon var kapabel att finansiera köpet. De upplevde mäklaren som stressad och uppjagad under samtalet och hela samtalet upplevdes obehagligt.

Under mötet framkom att mäklarnas arvode på 500 000 kr var av största vikt för dem vilket större delen av samtalet handlade om. De tryckte på ordentligt att kontraktet måste signeras och efter en timme avslutades mötet. Varken köpekontrakt eller förmedlingsuppdrag skrevs under. Fram till detta möte hade de förlitat sig på mäklaren och trott att de digitala signeringarna varit bindande då mäklaren framfört detta.

Av informationen de erhållit om köparen så misstänker de ett bedrägeriupplägg eller bulvan.

Enligt dokumentation mellan mäklare och köpare, som säljarna tagit del av, skrev köparen att hennes make E (medborgare i USA) befinner sig i USA. Maken heter dock F (svensk medborgare) och bor tillsammans med köparen. De är gifta och har enligt tingsrätten inte ansökt om skilsmässa. På de olika dokumenten som med penna undertecknats av köparen kan de tycka sig se att underskrifterna skiljer sig åt. De är tveksamma till att denna historia är sann då den känns vag, ogrundad och påhittad. Den här historien har försatt dem i en mycket ansträngd ekonomisk situation eftersom de i juli, strax efter att det digitala kontraktet signerades (som enligt information från mäklaren var helt bindande), köpt tomt, sökt bygglov, beställt ritningar, utfört markarbeten, geotekniska undersökningar, trädfällning, indragning av vatten och avlopp, rivit befintlig byggnad, anlitat arkitekt, gjort materialinköp och mycket mer.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Köparen mejlade in sitt intresse via den underhandsinformationen som fanns om huset på deras hemsida. Säljarna ville inte ha en vanlig öppen försäljning utan ville att allt skulle ske så diskret som möjligt. Det var mitt i semestertider, i juli, och säljarna var bortresta en längre tid på [geografisk plats]. Han hade tillgång till huset via säljarnas son som öppnade upp för en privatvisning för spekulanten. Köparen gick igenom huset noggrant under en lång visning. Säljarna och köparen träffade inte varandra.

Eftersom alla var på semester och säljarna och köparen var angelägna att få ett avtal undertecknat skannade de ett avtal som parterna undertecknade, med tydlighet från honom att originalhandlingar ska tas fram när alla är tillbaka från ledigheten. Parterna ville att de skulle göra på detta sätt för att ändå skapa ett slags avtalsförhållande mellan parterna, för att vid senare tillfälle upprätta alla handlingar i fysiskt format och på ett korrekt sätt. Så gjordes och köparen undertecknade köpekontraktet, men säljarna valde att inte underteckna det denna gång. Både säljarna och köparen tyckte att de var bra om de undertecknade ett avtal som mejlades dem emellan. Båda parterna skulle känna sig mer bundna till avtalet då även om det behövdes göras om för att det skulle vara ett fullgott avtal.

Någon antedatering av överlåtelseavtal, som nämns i filmen från mötet med säljarna, inte är gjord.

Köparens betalningsförmåga och kundkännedomsåtgärder

Avseende köparens betalningsförmåga var det ett kontantköp och köparen skickade ett kontoutdrag där det framgick att det fanns gott om pengar. Eftersom pengarna fanns på en bank i USA var han noggrann med att överföringen skulle göras till en svensk bank innan handpenningen och slutlikviden skulle betalas. Köparen uppgav att hon och hennes man hade bokat ett möte med banken i början av september för att göra överföringen. Därför sattes den 11 september 2023 som betalningsdag för handpenningen i kontraktet. Tillträdesdagen skulle vara den 1 november 2023.

Avseende åtgärder för att uppnå kundkännedom gjordes en ID-kontroll. Kopia av körkortet togs. Syftet med köpet var att de skulle skaffa sig en ny bostad. Han överlämnade Pep-blanketten som köparen sin tur fyllde i, undertecknade och lämnade tillbaka till honom. Eftersom köpet finansierades som ett kontantköp var han noga med att pengarna skulle gå via en svensk bank, som skulle göra en kontroll av ursprunget, innan de sattes in på hans handpenningskonto respektive säljarens konto när det gäller slutlikviden.

Handpenning

Någon handpenning betalades inte in. Handpenningsrutinerna är att det ska framgå av köpeavtalet om handpenningen skall deponeras eller betalas till mäklaren för omedelbar redovisning till säljaren. Ska handpenningen deponeras ska depositionsavtal upprättas mellan säljaren och köparen och där undertecknar fastighetsmäklaren att hen åtar sig uppdraget. Handpenningen ska finnas på fastighetsmäklarens klientmedelskonto, som om möjligt ska vara räntebärande, fram till det är dags att redovisa den inklusive eventuell ränta överstigande 100 kronor. Redovisning av handpenningen ska ske när det klarlagts vem av säljaren eller köparen som har rätt till den. Det skall framgå av depositionsavtalet om fastighetsmäklaren har rätt att tillgodogöra sig avtalad provision när handpenningen ska redovisas och utbetalas till uppdragsgivaren.

Övrigt

Någon försäljning av fastigheten kom aldrig till stånd då säljaren inte ville underteckna uppdragsavtal eller köpeavtal. Hela förmedlingsarbetet började med att säljarna tog kontakt med en kollega till honom och diskuterade en eventuell försäljning. De satte ett för högt pris på sin fastighet så någon försäljning var egentligen inte aktuell. Varför säljarna eventuellt skulle sälja berodde på om de kunde få köpa en tomt de var intresserade av. Säljarna önskade att han skulle sondera möjligheten till en eventuell försäljning och det skulle göras så diskret som möjligt. Han var helt överens med säljarna om att alla handlingar skulle upprättas när säljarna återkommit från sin semester. Efter en tid berättade de att de nu fått möjligheten att köpa tomten och nu ville de sälja. I ett SMS skrev de att priset kan sänkas från 25 000 000 kr. Samtidigt erbjöd de mäklarna en provision om 500 000 kr vid en försäljning om 21 000 000 kr och 100 000 kr till om priset steg med 1 000 000 kr ytterligare.

Köparen hade tagit kontakt efter att hon läst om fastigheten på arbetsgivarens hemsida och hon ville ha en visning. Hon var länge i huset och berättade att hennes sambo var i USA för tillfället men hon skulle tala med honom och återkomma. När hon återkom berättade hon att hennes sambo heter E och att de vill köpa huset. Det visar sig att E heter V i efternamn och är amerikansk medborgare. Köparen hade inte alla hans siffror i ID-numret och hon undrade om det kan ställa till det. Hon skickade en skärmbild på hans konto för att påvisa att det fanns pengar att betala köpet. Han berättade då att pengarna måste överföras till en svensk bank och utbetalas därifrån till hans klientmedelskonto och säljarens konto på tillträdesdagen. Köparen uppgav att det inte var några problem, de har redan talat med banken och hade en tid i början av september då pengarna skulle föras över. Den 7 juli 2023 skrev köparen ett mejl till honom att hon inte fått tag i E och eftersom hon inte vill förlora huset undrar hon om hon ensam kan stå som köpare och sedan får de skriva över det även på honom. Hon skrev vidare ”han dör inte nu men jag säger till honom att ordna med pengar till mig som säkerhet ifall.”

Han hade kontakt med säljarna hela tiden och parterna ville att handlingar skulle upprättas samt skickas via mejl för undertecknande. Detta mot bakgrund av att de ville ha ett slags avtalsförhållande mellan sig, för att vid senare tillfälle upprätta alla handlingar i fysiskt format och på ett korrekt sätt. Handpenningen betalades inte den 11 september 2023. Köparen undertecknade ett köpeavtal som överlämnades av honom till säljarna. Dessa handlingar lämnades kvar hos säljaren som ville fundera på om handlingarna skulle undertecknas eller inte.

NN anger via sitt ombud att det avsåg ett kontantköp och att betalningsdag för handpenningen sattes den 11 september 2023 i kontraktet, se yttrande daterat den 15 januari 2023.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Inspelat videoklipp ingiven av anmälaren

Anmälaren har gett in ett videoklipp med ljudupptagning från ett möte mellan henne, den andra säljaren, ansvarig fastighetsmäklare samt ytterligare fastighetsmäklare.

Av konversationen framgår det att den tänkta köparen inte har betalat handpenningen som avtalat. Det framgår vidare att köparen inte har de ekonomiska förutsättningarna för att genomföra köpet samt erlägga handpenningen utan förlitar sig på att hennes partner i USA ska erlägga betalningen. Det framgår vidare att den personen inte är avtalspart.

Mäklaren NN uppger att köparen har visat betalningsförmåga då hon har visat en skärmbild från den personens bankkonto.

Mäklaren NN redogör för att så länge säljarna skriver under köpekontraktet så finns en garanti för att säljarna att erhålla pengarna.

I videoklippet anges bland annat följande.

Från 02:20 (2 minuter och 20 sekunder in i samtalet)

Mäklare NN

nu är den en dag sen, den är en dag sen

Säljare X

Två dagar är det sent nu, hela igår och hela idag

Från 08:11 (8 minuter och 11 sekunder,

Säljare X,

Men då undrar jag, ni har alltid sagt till mig att den digitala signeringen, den är liksom gällande

Mäklare NN

Den gäller

Säljare X

Men det är ju inte så, för det har jag kollat

Mäklare NN

Den digitala signeringen gäller för att binda upp oss men ska du stämma någon, men det är därför jag har dem här

Säljare X

Ja precis, men det som, det jag ryggar tillbaka på NN och V är helt ärligt nu, det är att ni har sagt till mig att det här kontraktet det är helt bindande det är helt gällande den digitala som vi har gjort nu har jag kollat, enligt jordabalken så är det inte det. Det är den fysiska, det är pennans signering, den har vi inte. Vi har inte sålt vårt hus idag. Huset är inte sålt..

Från 09:30 (nio minuter och trettio sekunder)

Mäklare NN,

Vi har ingått en avtalsrelation mellan varandra, tro mig att vi har gjort det. Annars skulle vi inte sitta, hade jag varit, inte brytt mig och jaja det löser sig vi har ett avtal hit och dit då hade vi inte suttit här. Vi har alltid pratat om att vi ska skriva våra originalhandlingar. Min tanke var att vi skulle göra det i fred. De betalar in handpenningen på måndag. Vi träffas dricker lite bubbel och har det lite trevligt. Men grus i maskineriet vi får mail om att det ska hävas..

Mäklare NN

Det här, att det kommer in ett par dagar senare, eller att den inte har kommit in nu, i vår värld så är det inte stress, för det hör till, det är ganska vanligt att man släpar med handpenningen..

Vi har alltid sagt att originalhandlingarna ska skrivas under. Nu forcerar vi till det så att vi är hundra procent garderade om någonting händer.

Från 15:07 in (femton minuter och sju sekunder)

Mäklare NN

Det här är väl ingen nyhet säljare X, att hon inte kan betala, det är hennes man. Vi har ju aldrig någonsin sagt att hon ska betala. Han kommer frigöra kapital till henne det har vi från dag ett.

Det spelar ingen roll vem du gör ett avtal med säljare X, det här är min profession, jag gör det här varje dag. Jag träffar folk och skriver avtal varenda dag. Det spelar ingen roll.. Det här är eran trygghet.

17:30 min in i samtalet (sjutton minuter och trettio sekunder) Säljare X

Kontraktet ligger här nu, vad är det för datum på det kontraktet?

Mäklare NN och mäklare V

samma datum

Säljare X

7 e juli, så vi bakåtdaterar det här alltså

Mäklare NN

Vi bakåtdaterar inte, det är samma avtal

Säljare X

Som vi signar på nu

Från 21: 25 in i samtalet (tjugoen minuter och tjugofem sekunder),

Mäklare NN

 ..det är inte per automatik så att du begår kontraktsbrott för att du släpar några dagar. Det är liksom, hade vi suttit här om en månad, en och en halv månad, jag pratade med min VD om det här för jag känner jättemycket för er så jag blir liksom

Från 23:38 minuter in (tjugotre minuter och trettioåtta sekunder),

Mäklare NN

Ni har efter liksom en skälig tid rätt att häva köpet och vad en skälig tid, ja det är inte två dagar. En skälig tid är liksom nu har vi skickat anmodan, vi har skickat varningar om uppsägning av kontraktet via en advokat..

Senare i samtalet.

8:05 Uppdragsgivaren:

Men då undrar jag, ni har alltid sagt till mig att den digitala signeringen den är liksom gällande.

Mäklare NN:

Den gäller

Uppdragsgivaren:

Men det är ju inte så, för det har jag kollat

Mäklare NN:

Den digitala signeringen gäller för att binda upp oss, men ska du gå och stämma någon, men det är därför vi har den här

Uppdragsgivaren:

Men det som, det jag ryggar tillbaka på NN och V helt ärligt nu det är att ni har sagt till mig att det här kontraktet det är helt bindande, det är helt gällande, den digitala som vi har gjort. Nu har jag kollat, enligt jordabalken, så är det inte det, det är den fysiska, det är pennans signeringar, den har vi inte, vi har inte sålt vårt hus idag. Huset är inte sålt...

Dokumenterade Kundkännedomsåtgärder

Kopia på ID-handlingen gällande köparen avser ett fotograferat körkort. Fotografiet av körkortet har skickats via mejl från köparen, som har funnits på distans, till mäklaren. Kopian inte är daterad och vidimerad.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Med uttrycket att mäklaren ”i allt” ska iaktta god fastighetsmäklarsed åsyftas att mäklaren ska iaktta god fastighetsmäklarsed i alla sammanhang där han uppträder i sin yrkesroll och inte som privatperson (se prop. 1994/95:14 s.76).

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning.

Det framgår av 4 kap. 1 § jordabalken (1970:994) att köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen.

Det är utrett i ärendet att NN lämnat felaktig information om hur köp av fastighet går till. Under samtalets gång med säljarna uppger NN att det icke signerade digitala köpekontraktet är bindande.

Under samtalet försöker NN övertyga säljaren om att det redan finns ett bindande köpekontrakt men att säljarna endast behöver skriva på ett fysiskt kontrakt för att det blir det rättsliga skyddet och garantin till att erhålla pengarna vid en stämning.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är synnerligen allvarligt att NN vid flertalet tillfällen lämnar felaktig information och försöker få parterna att tro att de har ett bindande kontrakt när så inte är fallet. Trots att säljaren ifrågasätter giltigheten väljer NN att fortsätta övertyga säljaren om att tro något annat. Han uppger även i samtalet att detta är hans profession och något han gör varenda dag. Vidare uppger han att säljaren måste anförtro sig till honom eftersom han gör sådant här hela tiden.

Fastighetsmäklarinspektionen ser vidare mycket allvarligt på att NN uppsåtligen vilseleder säljarna och försöker få dem att tro att det finns ett bindande kontrakt och att de är garanterade pengar. NN:s likgiltighet för framtida risker för parterna är påfallande. Han försöker tona ned säljarnas oro vid flertalet tillfällen och använder sin profession för att vinna dennes förtroende i syfte att övertyga denne att fullfölja affären, trots riskerna och konsekvenserna som det hade kunnat medföra för båda parter.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN mot bakgrund av det ovan anförda på ett mycket allvarligt sätt åsidosatt sin omsorgsplikt och agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Någon annan påföljd än återkallande av hans registrering är därför inte aktuell.

Uppdragsavtal

Enligt 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Syftet med bestämmelsen är bland annat att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare ärenden bedömt att det utgör grund för en varning att vidta förmedlingsåtgärder innan undertecknandet av ett skriftligt uppdragsavtal har skett (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 22-1868, 21-0312 och 20-1482, 4-1648-10 samt 4-2157-08).

Det är utrett i ärendet att NN har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal. Detta har skett genom bland annat genom visning och upprättande av överlåtelsehandlingar. Förseelsen är varningsgrundande.

Besvarande av Fastighetsmäklarinspektionens föreläggande handlingar

Enligt 4 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga en registrerad mäklare att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen. En motsvarande bestämmelse fanns i 28 § i den tidigare gällande fastighetsmäklarlagen (2011:666).

NN har förelagts att inkomma med en rad olika handlingar. Han har bland annat underlåtit att inkomma med journal, budgivningslistan objektsbeskrivning samt depositionsavtal. I enlighet med 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (budgivningslista). Även depositionsavtal borde ha funnits i detta ärende eftersom det framgår av utredningen att NN väntar att handpenningen ska inkomma till klientmedelskontot.

Av andra stycket framgår även att fastighetsmäklaren ska överlämna journalen och budgivningslistan till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts.

I enlighet med 3 kap. 14 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska enligt bestämmelsen innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Att tillhandahålla tilltänka köpare en objektsbeskrivning utgör ett obligatoriskt moment i samband med utförandet av ett förmedlingsuppdrag. Med tilltänkt köpare avses en person som överväger att lägga ett bud på objektet (prop. 2020/2021:119 s. 124). Fastighetsmäklarinspektionen har efterfrågat objektsbeskrivningen men någon sådan har inte inkommit. Något bindande köpekontrakt kom förvisso inte till stånd men inspektionen anser att en objektsbeskrivning skulle ha tillhandahållits den tilltänkta köparen i vart fall innan köparen undertecknade det skriftliga köpekontrakt.

Det är oklart om NN har upprättat de aktuella handlingarna. Han har i vart fall inte inkommit med dem trots inspektionens förelägganden. Denna förseelse är varningsgrundande.

Vidare framgår det av handlingarna i ärendet att det finns överlåtelsehandlingar även om det är fråga om ett köpekontrakt som endast signerats digitalt respektive ett köpekontrakt som endast undertecknats av köparen.

Fastighetsmäklarinspektionen har begärt att NN ska inkomma köpekontrakt men NN har inte efterkommit inspektionens begäran. Att inte komma in med de handlingar som Fastighetsmäklarinspektionen efterfrågar och på så sätt försvåra inspektionens tillsyn är allvarligt. Det framgår av utredningen att det finns såväl ett digitalt signerat köpekontrakt som ett köpekontrakt undertecknat av köparen. Inspektionen kan därmed inte betrakta detta som annat än att NN med vilja undanhåller inspektionen dessa handlingar.

När inspektionen påtalat att efterfrågad dokumentation saknats har inspektionen endast fått till svar att det inte blev någon försäljning i slutändan.

Enligt 4 kap. 4 § p.3 fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den mäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Enligt andra stycket får inspektionen, om det anses tillräckligt, i stället meddela varning eller erinran. I förarbetena till motsvarande bestämmelse i 1995 års lag (prop. 1994/95:14 s. 69 f) framgår följande.

Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder.

En avregistrering kan naturligtvis i en del fall, beroende på tillsynsärendets art, framstå som en omotiverad sträng reaktion på exempelvis en mäklares ovilja att besvara tillsynsmyndighetens föreläggande. När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs. Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

NN:s ovilja att ge in de begärda handlingarna har medfört att Fastighetsmäklarinspektionen inte har kunnat utreda förhållandena och således är förhindrad att utöva den tillsyn inspektionen har i uppdrag att utföra.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN:s ovilja att medverka till utredningen är så allvarlig att agerandet i sig motiverar en återkallelse av hans registrering.

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § FML följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) (PTL) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag.

I det aktuella ärendet är det Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd mot penningtvätt och finansiering av terrorism KAMFS 2021:3 som är tillämpliga.

Överträdelse av Fastighetsmäklarinspektionens tillämpliga föreskrifter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism strider mot god fastighetsmäklarsed.

Riskbedömning av kunder

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 § PTL bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med den specifika kundrelationen, kundens riskprofil.

I gällande föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, 6 § i KAMFS 2021:3, följer omständigheter och transaktioner som kan motivera att risken bedöms som hög i en situation. Av de allmänna råden redogörs bl.a. för följande faktorer.

1. svårigheter att identifiera kunden,
2. svårigheter att identifiera bakomliggande intressen,
3. betalning med kontanter eller andra betalningsmedel som skulle kunna underlätta anonymitet,
4. betalningar som är avvikande utifrån kundens eller kundkategorins normala beteende,
5. flera köp eller försäljningar under ett visst intervall som inte förefaller normala för den kunden eller kundkategorin,
6. köp eller försäljningar som inte kan förklaras utifrån vad som är känt om kundens ekonomiska ställning,
7. köp eller försäljningar som kan antas sakna legitimt motiv eller ekonomiskt syfte,
8. köp eller försäljningar på platser där kunden inte har någon personlig eller affärsmässig anknytning,
9. köp eller försäljningar där köpeskillingen inte står i rimlig proportion till förmedlingsobjektets marknadsvärde,
10. att kunden efterfrågar för kunden eller kundkategorin ovanliga objekt utan att någon tillfredställande förklaring ges,
11. misstänkta bulvanförhållanden,
12. försäljningar där kundens innehavstid av försäljningsobjektet är ovanligt kort.

Faktorerna ovan härrör från 2 kap. 5 § PTL. I förarbetena till lagrummet framkommer bl.a. att angivna omständigheter kan vara indikatorer på potentiellt högre risk, men att det inte är en uttömmande lista. En samlad bedömning måste alltid göras med hänsyn till samtliga relevanta omständigheter vid riskbedömningen (prop. 2016/17:173 del 1 s. 513).

Riskbedömning

Dokumentation avseende risken med affären saknas. Det framgår således inte om NN gjort bedömningen att risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen bedömts som låg eller hög avseende vare sig köpare eller säljare. Därmed saknas underlag för att fastställa att NN gjort en korrekt riskbedömning. Utredningen i ärendet visar dock på att dokumentation gällande riskbedömning saknas.

Kundkännedomsåtgärder

Av 3 kap. 1 § första stycket 1 p. PTL följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden.

Enligt 3 kap. 2 § och 3 §§ PTL får inte mäklaren etablera en affärsförbindelse eller utföra en transaktion om det finns misstanke, respektive på skälig grund kan misstänkas, att transaktionen utgör ett led i penningtvätt och verksamheten kommer att användas för detta syfte.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § PTL vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med åtgärder för kundkännedom avses bl.a. en kontroll av kundens identitet, om denne är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person, en utredning av om kunden har en verklig huvudman, i förekommande fall en kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Kontroll av kundens identitet och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9, 10 och 12 §§ PTL.

Ytterligare bestämmelser om kontroll av verklig huvudman återfinns bl.a. i KAMFS 2021:3 (20 – 22 §§), där följande bl.a. framkommer vid ”Allmänna råd”.

Vid utredningen av verklig huvudman bör fastighetsmäklaren ha fått tillräcklig kännedom om kunden för att kunna ta ställning i frågan om det finns en verklig huvudman. Exempel på omständigheter som mäklaren kan beakta vid utredningen och som kan tyda på ett bulvanförhållande är följande. […]

• Hela eller delar av köpeskillingen betalas av någon annan än köparen

Enligt 3 kap. 13 § PTL ska fastighetsmäklaren löpande och vid behov följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden enligt 7, 8 och 10-12 §§ är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Om risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kunden bedöms som hög ska enligt 3 kap. 16 § skärpta åtgärder enligt 7, 8 och 10-13 §§ vidtas. Åtgärderna ska i så fall kompletteras med de ytterligare åtgärder som krävs för att motverka den höga risken för penningtvätt och finansiering av terrorism. Sådana åtgärder kan avse inhämtande av ytterligare information om kundens affärsverksamhet eller ekonomiska situation och uppgifter om varifrån kundens ekonomiska medel kommer.

Enligt 4 kap. 1 och 2 §§ penningtvättslagen ska fastighetsmäklaren granska transaktioner för att kunna upptäcka sådana som han eller hon misstänker, eller har en skälig grund att misstänka, utgör ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Handlingar och uppgifter som avser åtgärder som vidtagits för kundkännedom ska dokumenteras och bevaras i fem år enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

Identifiering och kontroll

NN har själv uppgett att ID-kontroll har genomförts och att kopia av körkort har tagits. Mäklaren överlämnade sedan PEP-blanketten avseende köpare till köparen som i sin tur fyllde själv i blanketten och lämnade sedan tillbaka den till mäklaren.

Vid kontroll av fysiska personer distans gäller enligt 17 § KAMFS 2021:3 att fastighetsmäklaren ska kontrollera identiteten genom en tillförlitlig elektronisk legitimation eller genom att göra en kontroll av personens namn, personnummer, eller motsvarande nummer samt adress mot externa register, intyg eller andra oberoende och tillförlitliga källor. Väljer man detta alternativ behöver en vidimerad kopia av kundens identitetshandling inhämtas.

Kontrollåtgärder ska dokumenteras genom att bevara kopia på det dokument och uppgifter som legat till grund för kontrollen samt en kopia av den vidimerade kopian på identitetshandlingen.

Den kopia på ID-handlingen som mäklaren har inkommit till inspektionen med gällande köparen, avser ett fotograferat körkort. Fotografiet av körkortet har skickats via mejl från köparen, som har funnits på distans, till mäklaren. Inspektionen noterar att kopian inte är daterad och vidimerad. Åtgärden är bristfällig och uppfyller inte lagstiftningens krav.

Verklig huvudman

NN har förelagts att bland annat redogöra för vilka åtgärder han har vidtagit för att uppnå kundkännedom enligt lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism samt att inkomma med dokumentation över de åtgärder han har vidtagit för att uppnå kundkännedom.

I sitt yttrande har NN enbart uppgett att han genomfört en ID-kontroll, kontrollerat PEP samt varit noga med att pengarna skulle gå via en svensk bank.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar därmed att frågan om verklig huvudman inte utretts mer än att köparen uppgett att det är hennes partner E som ska betala för fastigheten men att hon ensam ska stå på köpekontraktet. Trots köparens information om hur de tänkt genomföra köpet, vilket talar för att det finns en annan verklig huvudman, dvs en fysisk person till vars förmån någon annan handlar, har mäklaren inte själv utrett frågan om verklig huvudman vidare vilket han är skyldig att göra, se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 16 april 2021 i mål 2709-20.

Mot bakgrund av ovan anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt PTL genom att inte kontrollera verklig huvudman.

Syfte och art

Genom mäklaren NN uppgifter är det utrett att syfte och art inte är tillräckligt utrett samt dokumenterat i ärendet. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer därmed att NN inte har uppnått tillräcklig kundkännedom gällande affärsförbindelsens syfte och art, och därigenom åsidosatt sina skyldigheter enligt PTL.

Sammantagen påföljd penningtvättsåtgärder

Enligt 4 kap 4 § första stycket 4 fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som meddelats med stöd av den lagen. Av andra stycket samma bestämmelse följer att Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla registreringen, om det kan anses tillräckligt, får ge en varning eller erinran eller utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Det följer vidare att inspektionen får avstå från att ge en påföljd om förseelsen är ringa.

Av 4 kap 4 § tredje stycket fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen, vid valet av påföljd, ska beakta vissa särskilt angivna omständigheter vid överträdelser av penningtvättsregelverket. Dessa omständigheter anges i 4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen som innebär att fastighetsmäklarinspektionen ska ta hänsyn till hur allvarlig överträdelsen är och hur länge den har pågått. Särskild hänsyn ska tas till skador som har uppstått och graden av ansvar. I försvårande riktning ska det beaktas om fastighetsmäklaren tidigare har begått en överträdelse. I förmildrande riktning ska det beaktas om fastighetsmäklaren i väsentlig utsträckning genom ett aktivt samarbete har underlättat utredningen, och om mäklaren snabbt upphört med överträdelsen sedan den anmälts till eller påtalats av Fastighetsmäklarinspektionen.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning har NN brustit i flera avseenden beträffande såväl vidtagandet som dokumentationen av kundkännedomsåtgärder. Sättet han har arbetat på under det aktuella förmedlingsuppdraget visar att han inte har arbetat utifrån ett riskbaserat förhållningssätt, vilket krävs enligt penningtvättslagen.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det har funnits omständigheter som tydligt signalerat en hög risknivå i aktuell affär och som borde ha föranlett NN att vidta långtgående kundkännedomsåtgärder. Köparen som stod på kontraktet saknade medel för att genomföra transaktionen. Detta var känt för NN som endast hade uppgifter om att köpet skulle finansieras av en okänd person som inte hade hemvist i Sverige. Att flera högriskindikatorer förelåg framgår bland annat av de allmänna råden till 6 § Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd (KAMFS 2021:3) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism.

Trots de högriskindikatorer som förelegat finns det ingen information i ärendet som tyder på att NN ens har försökt att fullgöra sin skyldighet att bedöma risken med den aktuella kundrelationen. Han har i stället gått vidare med affären utan att vare sig verifiera köparens identitet på ett korrekt sätt eller vidta några åtgärder för att fullgöra sin skyldighet att undersöka om den påstådda finansiären borde anses som verklig huvudman (och huruvida köparen i praktiken var en bulvan). Detta innebär att han saknade information om vem som faktiskt skulle köpa fastigheten och varför, och att han därmed utsatte sig för en tydlig risk att utnyttjas för eller medverka till penningtvätt.

Av utredningen framgår det därmed sammanfattningsvis att NN i flera hänseenden brustit i sina åtgärder för att uppnå kundkännedom och åsidosättande av sina skyldigheter enligt penningtvättslagen, trots en hög riskexponering. Bristerna måste beskrivas som mycket allvarliga. Det faktum att han var tydligt medveten om alla omständigheter som föranledde den förhöjda risken i kombination med att han försökt övertala säljaren om att fullfölja affären är särskilt försvårande. Starka skäl talar därför för att någon annan påföljd än återkallelse av hans registrering kan komma i fråga, trots att överträdelsen varit tydligt avgränsad i tiden. På grund av detta och då det inte finns några förmildrande omständigheter i övrigt ska registreringen återkallas.

Påföljden

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN på flera sätt har visat att han har missförstått centrala delar av mäklarens roll. Han har brustit i omsorgsplikten genom att inte genomföra de undersökningar som under omständigheterna varit nödvändiga för att genomföra uppdraget.

NN meddelas återkallelse av registrering mot bakgrund av att han uppsåtligen har vilselett säljaren och fått denne att tro att det finns ett bindande kontrakt när så inte är fallet. Hans försök till att övertala uppdragsgivaren att fortlöpa med affären och förminska eventuella risker som följer med att genomföra en affär med en motpart som saknar betalningsförmåga visar på en uppenbar nonchalans gentemot sin uppdragsgivare och omsorgsplikten som följer.

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar vidare NN registrering som fastighetsmäklare mot bakgrund av hans ovilja att medverka till utredningen. Han har underlåtit att inkomma med en rad olika handlingar som han har förelagts om.

Slutligen visar NN brister på penningtvättsområdet på ett tydligt och allvarligt åsidosättande av det ansvar som åläggs en mäklare utifrån det regelverk som avser att motverka penningtvätt och finansiering av terrorism. Även mot den bakgrunden finns det skäl att återkalla hans registrering som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarinspektionen finner mot bakgrund av ovan att NN allvarligt har åsidosatt god fastighetsmäklarsed och inte längre är lämplig att fortsätta verka som mäklare. Hans registrering ska därför återkallas.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.