Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift om antalet rum i marknadsföringen av en bostadsrätt. Även en prövning av om mäklaren har underlåtit att ange en uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in en mäklarbild och skärmbilder av marknadsföringen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, mäklarbilden, föreningens årsredovisning för räkenskapsåret 2022 samt en bild på del av bostadens källare.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har marknadsfört ett bostadsrättsradhus som bestående av fyra rum och kök, trots att bostaden består av tre rum och kök enligt bostadsrättsföreningens lägenhetsregister. Mäklaren bör vara medveten om detta då det finns fler radhus i samma storlek och de alltid består av tre rum och kök. Den missvisande marknadsföringen drabbar dem som bor i området och vill göra rätt för sig och därför marknadsför sina bostäder med korrekt uppgift om antalet rum.

Hon hittar inte heller någon uppgift om bostadens indirekta nettoskuldsättning.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon strävar alltid efter att presentera förmedlingsobjekt på ett korrekt och rättvisande sätt. Bostaden har fyra rum och används som en bostad bestående av fyra rum och kök. Det finns två sovrum på övre plan, ett vardagsrum på entréplan och ett sovrum på nedre plan. Alla rummen är mer än sju kvadratmeter och har insläpp av direkt dagsljus, även sovrummet i källaren. I mäklarbilden är bostaden angiven som bestående av tre rum och kök.

När det gäller uppgiften om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning kom uppgiften av misstag inte med. Försäljningen gick fort och bostaden såldes innan den öppna visningen. Hon hade gjort uträkningen, men glömde bort att lägga in den i objektsbeskrivningen innan det hölls en privat visning.

Hon har räknat ut att bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning är 1 621 kronor. Hon har tagit föreningens långfristiga räntebärande skulder på 30 926 000 kronor och dragit ifrån posten ”Kassa och bank” om 4 047 899 kronor. Föreningens indirekta nettoskuld har därefter multiplicerats med andelstalet för årsavgifter som är 0,00603 procent.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mäklarbilden

I den av mäklaren ingivna mäklarbilden framgår bland annat följande.

Antal rum 3

[…]

Andelstal, avgift 0,006030

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

Antal rum 4 rok

[…]

Sovrum 3/allrum: Rymligt rum med klinkergolv och målade väggar. Kassaskåp.

[…]

Alla lägenheter är i tre plan där entréplan och övre plan räknas som boendeyta och källaren som biyta.

I objektsbeskrivningen finns en bild med som återger det utrymme i källaren som har marknadsförts som ett rum.

Det saknas uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Årsredovisningen

Av bostadsrättsföreningens årsredovisning för räkenskapsåret 2022 framgår att föreningen har 166 bostadsrätter fördelat på 21 radhuslängor. Vidare framgår bland annat följande.

TILLGÅNGAR

[…]
Omsättningstillgångar

[…]
Kortfristiga fordringar

[…]

Skattekonto 3 878

Avräkningskonto förvaltare 947 397

[…]

Kassa och bank 4 047 899

[…]

 EGET KAPITAL OCH SKULDER

[…]

Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 30 926 000

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning.

Enligt 3 kap. 15 § ska objektsbeskrivningen för en bostadsrätt innehålla vissa obligatoriska uppgifter, bland annat en uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning sam en uppgift om lägenhetens storlek. Med storlek avses inte antalet rum (prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information, t. ex. uppgifter om antalet rum, i objektsbeskrivningen.

Antalet rum

Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En mäklares strävan efter att nå ut till fler spekulanter, att förmedla ett objekts eventuella potential för framtida användning eller att tillgodose säljarens önskan kan enligt Fastighetsmäklarinspektionen inte försvara att ett objekt marknadsförs med felaktiga uppgifter om objektets egenskaper (jfr. exempelvis Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 15 juni 2016 med dnr 4.1-1638-15). En spekulant ska kunna utgå ifrån att korrekt information anges i samband med att ett objekt marknadsförs.

Felaktig information om antalet rum som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har i vissa avgöranden i stället lett till att en erinran har meddelats (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21–2477 och 21–0153).

Alla utrymmen i en bostad kan inte utnyttjas lika bra. Därför delas arean in i boarea och biarea. Hur boarean och biarean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden Area och volym för byggnader – Terminologi och mätning. Standarden är framtagen av SIS, Swedish Standards Institute, tillsammans med byggbranschen. Av dessa mätregler framgår bland annat att hela arean i en källarvåning räknas som biarea.

I tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen har mäklare meddelats en påföljd då de har marknadsfört utrymmen på källarplanet som rum. Mot bakgrund av att utrymmena inte har ingått i bostädernas boarea har inspektionen bedömt att utrymmena inte skulle ha marknadsförts som rum (se inspektionens beslut med dnr 20–1083 och 20–1348).

Det framgår av utredningen i ärendet att det aktuella utrymmet inte finns upptaget som ett rum i föreningens lägenhetsförteckning och att arean har klassats som biarea. Anmälaren har uppgett att likartade radhus i samma område och av samma storlek brukar marknadsföras som bestående av tre rum och kök. Mot denna bakgrund finner inspektionen att mäklaren inte borde ha marknadsfört det aktuella källarutrymmet som ett rum/sovrum. Marknadsföringen är att anse som vilseledande och i strid med god fastighetsmäklarsed. Mot bakgrund av att det har funnits information i objektsbeskrivningen om att källarplanet utgör biarea och en bild som återger det aktuella utrymmet anser inspektionen att uppgiften om antalet rum inte har lämnats reservationslöst. Påföljden kan därför stanna vid en erinran.

Den indirekta nettoskuldsättningen

Med en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning menas hur stor andel av bostadsrättsföreningens totala lån som indirekt belastar den enskilda lägenheten. Kravet på att uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska lämnas i objektsbeskrivningen började gälla den 1 januari 2023.

Av förarbetena framgår att uppgiften om den indirekta nettoskuldsättningen för en bostadsrätt fås genom att andelstalet som anger hur stor del av avgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning (prop. 2021/22:171 s. 64 och s.111 f.).

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen.

Av utredningen framgår att NN inte har redogjort för bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen. I enlighet med tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen avseende utelämnande av uppgiften anser inspektionen att förseelsen utgör grund för en varning (jfr. b.la. inspektionens beslut med dnr 23–1231 och 23–1238).

Den aktuella lagbestämmelsen är förhållandevis ny och inspektionen strävar efter att redogöra för sin syn på hur bestämmelsen ska tillämpas. Inspektionen kommer därför nedan att redogöra för sin bedömning av den uträkning av den indirekta nettoskuldsättningen som mäklaren ändå uppger sig ha gjort.

Fastighetsmäklarinspektionen kan konstatera att det finns ytterligare två poster i årsredovisningen som borde ha tagits med vid beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Den ena posten avser ett avräkningskonto hos förvaltaren på 947 397 kronor. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att redovisningsmedel på ett klientmedelskonto/avräkningskonto hos förvaltaren ska ses som likvida medel och tas med vid beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning (jfr. inspektionens beslut med dnr 23–1233, [ej laga kraft].

Vidare framgår det av posten ”Skattekonto” att föreningen har 3 878 kronor i behållning där. Fastighetsmäklarinspektionen finner att även behållningen på skattekontot ska tas med vid beräkningen av den indirekta nettoskuldsättningen för bostadsrätten (jfr. inspektionens beslut med dnr 23–1243, [ej laga kraft]).

Genom att från föreningens räntebärande skulder om 30 926 000 kronor dra ifrån posten ”Kassa och bank” om 4 047 899 kronor, posten ”Skattekonto” om 3 878 kronor samt posten ”Avräkningskonto förvaltare” om 947 397 kronor får inspektionen fram ett belopp på 25 926 826 kronor som föreningens nettoskuldsättning.

Detta belopp ska sedan multipliceras med andelstalet som anger hur stor del av avgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren. Andelstalet kan i mäklarbilden skrivas i procent- eller decimalform (andel av 1). Mäklaren synes ha uppfattat andelstalet i mäklarbilden som angett i procentform. Vid en beräkning av den indirekta nettoskuldsättningen har hon då behövt göra om talet till 0,00006030. Hon synes därmed ha tagit nettoskuldsättningen för föreningen som hon har räknat fram på 26 878 101 kronor multiplicerat med 0,00006030 och fått fram beloppet 1 621 kronor.

Det framgår dock inte av mäklarbilden att andelstalet skulle vara angivet i procentform och Fastighetsmäklarinspektionen finner det osannolikt att så skulle vara fallet. Utifrån bland annat informationen i årsredovisningen om antalet bostadsrätter i föreningen borde mäklaren vid en enklare överslagsberäkning ha förstått att bostadsrättens andel i procent av årsavgifterna rimligen inte kunde vara 0,006030 procent. Inspektionen finner att bostadsrättens andel av årsavgifterna är 0,603 %, i mäklarbilden uttryckt i decimalform. Vid en beräkning av den indirekta nettoskuldsättningen multipliceras då föreningens nettoskuld på 25 926 826 kronor med 0,006030, då andelstalet redan har angetts i decimalform i mäklarbilden. Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning blir då 156 338 kronor. Mäklaren har därmed gjort en felaktig uträkning med en avvikelse på 154 717 kronor.

Påföljd

NN meddelas en varning för att hon har åsidosatt sitt ansvar att i objektsbeskrivningen ange en uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. I denna varning ingår en erinran för att ha underlåtit att upprätta en objektsbeskrivning med en korrekt uppgift om antalet rum.