Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretag/namn på kedja]). Anmälaren har gett in skärmdumpar från marknadsföringen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtal och ett sms.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon hittade en annons för en bostad som NN stod som ansvarig för. När hon kontaktade honom om bostaden fick hon ingen återkoppling. Senare fick hon på andra vägar veta att säljaren inte hade vetskap om att bostaden legat utannonserad så länge som den gjort (396 dagar vid tidpunkten för anmälan). Säljaren uppgav också att han inte kände till eller hade träffat NN.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att yttra sig över anmälan. Eftersom inspektionen noterat att NN även marknadsför ett antal objekt som ”kommande” respektive ”förberedd” har han även förelagts att redogöra för skillnaden mellan ”kommande” och ”förberedd”.

NN har uppgett i huvudsak följande.

Det objekt som anmälan gäller har han tagit över från en tidigare kollega som slutade sin anställning vid mäklarföretaget i början av hösten 2022. Bostaden låg ute som kommande när han tog över uppdraget. Han har försökt nå säljaren ett par gånger per telefon för att diskutera vidare om objektet, senast i september i år då han både försökte ringa och sms:a till säljaren. Det har funnits spekulanter som hört av sig angående bostaden. Dessa har fått informationen att han tyvärr inte får kontakt med säljaren, men att han kommer höra av sig till dem så fort han får kontakt med säljaren. Han hittar dock inte att anmälaren skulle ha hört av sig till honom. Anmälarens uppgifter finns inte i hans samtalslistor, sms eller mejlkonversationer.

När en mäklare slutar på företaget så lämnas uppdraget över till en kollega. Stöd för detta finns i uppdragsavtalet. Den mäklare som ska sluta vid företaget ringer upp sina uppdragsgivare och förklarar vad som är på gång. Vid första kontaktförsöket är den mäklare som kontoret utsett till ersättare med vid samtalet för en så smidig överlämning som möjligt. Det är dock relativt vanligt att uppdragsgivaren inte svarar och då fortsätter ersättande mäklare med kontaktförsöken. I de uppdrag som han har tagit över har det inte kommit någon uppsägning från uppdragsgivaren varken till den ursprungliga mäklaren eller till honom. Han har gjort det han ansett vara bäst för kunden och har inte tagit bort annonserna eftersom respektive kund inte bett om att få sin annons avpublicerad.

Det finns olika syften med en ”kommande” försäljning och en ”förberedd” försäljning. Vid kommande försäljning på företagets webbplats går informationen vidare till sajter som spindlar information från företagets webbplats. Säljaren väljer själv hur bostaden ska synas på olika webbplatser. När en bostad annonseras som kommande är kunden oftast närmare i tiden att vilja sälja sin bostad. När en bostad annonseras som förberedd ligger den enbart på företagets webbplats och det är ett sätt för kunderna att kunna synas men mer diskret. Intresserade spekulanter som hör av sig kan pekas dit, men säljaren slipper exponeras öppet på söksidor. Det är valfritt att publicera bilder, lägga ut hela eller delar av adressen osv. De använder referensnummer för att enkelt kunna söka i systemet och se vilken bostad det handlar om när en spekulant hör av sig och vill ha mer information. Oavsett om en bostad annonseras som till salu, kommande eller förberedd så ingås alltid uppdragsavtal innan bostaden marknadsförs.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalen

Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att ge in uppdragsavtalen för de bostäder som han marknadsförde vid tidpunkten för Fastighetsmäklarinspektionens föreläggande.

I uppdragsavtalet för den bostad som anmälan gäller anges en annan person än NN som ansvarig mäklare. Avtalet är undertecknat den 14 juni 2022 och gäller tills vidare. I uppdragsavtalet anges att uppdragsgivaren är medveten om och godkänner att förmedlingsarbetet, vid behov och/eller i vissa delar, kan komma att utföras av annan fastighetsmäklare på mäklarföretaget.

I fråga om ytterligare tretton av de ingivna uppdragsavtalen anges inte NN som ansvarig mäklare. Samtliga dessa uppdragsavtal innehåller formuleringen om att uppdragsgivaren är medveten om och godkänner att förmedlingsarbetet, vid behov och/eller i vissa delar, kan komma att utföras av annan fastighetsmäklare på mäklarföretaget.

Det är totalt fem andra personer än NN som anges som ansvariga fastighetsmäklare i de ingivna uppdragsavtalen.

Textmeddelandet

NN har den 7 september skickat ett sms till uppdragsgivaren för den bostad som anmälan gäller. I meddelandet anges följande.

Hej [uppdragsgivarens förnamn],

[Mäklarens efternamn] här från [mäklarföretagets namn]. Hoppas att allt är bra med dig?

Skulle du kunna slå en signal när du har möjlighet [smiley]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Uppdragsavtalen

Enligt 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen ska ett uppdragsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna.

Ett uppdragsavtal är ett personligt uppdrag för en fastighetsmäklare. Det kan inte överlåtas utan båda parters godkännande. Det ska för den som läser avtalet inte råda något tvivel om vem som är ansvarig fastighetsmäklare för uppdraget. En mäklare kan ha rätt att sätta en annan mäklare i sitt ställe vid ledighet, sjukdom eller annan tid då mäklaren inte kan fullgöra sitt uppdrag. Detta förutsatt att uppdragsgivaren har lämnat sitt samtycke, vilket ofta sker genom en klausul i uppdragsavtalet. Mäklaren har dock inte rätt att överlämna hela förmedlingsuppdraget till en annan mäklare (se Förvaltningsrättens i Karlstad dom den 28 juni 2019 i mål nr 5532-18).

I det skriftliga uppdragsavtal som tecknats för den bostad som anmälan gäller anges det att uppdragsgivaren är medveten om och godkänner att förmedlingsarbetet, vid behov och/eller i vissa delar, kan komma att utföras av annan fastighetsmäklare på mäklarföretaget. Det finns således ett samtycke från uppdragsgivaren att vid förhinder för ansvarig mäklare överlämna del av uppdrag. Den mäklare som ingått uppdragsavtalet är dock vid ett sådant överlämnande alltjämt ansvarig för uppdraget enligt avtalet. Vid ett fullständigt överlåtande av ett förmedlingsuppdrag bör enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning den mäklare som ingått avtalet frånsäga sig detsamma och ett nytt skriftligt uppdragsavtal bör ingås med den mäklare som ska utföra förmedlingsuppdraget (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut dnr 18-2106).

Av utredningen i ärendet framgår att NN har övertagit uppdragen för flera bostadsrätter när hans kollegor avslutat sina anställningar vid mäklarföretaget. Vidare framgår att han själv inte har ingått ett skriftligt uppdragsavtal med säljarna av dessa bostadsrätter. Det är ostridigt att NN har låtit marknadsföringen fortsätta och att han själv anges som ansvarig fastighetsmäklare i marknadsföringen av objekten.

Att marknadsföra ett objekt är en förmedlingsåtgärd. NN har således vidtagit förmedlingsåtgärder utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal med säljarna av bostadsrätterna. Agerandet har varit systematiskt och omfattat ett flertal förmedlingsuppdrag. Detta är något som Fastighetsmäklarinspektionen ser mycket allvarligt på och som gör att det finns skäl att överväga att återkalla hans registrering. Vid en samlad bedömning finner dock inspektionen med viss tvekan att påföljden kan stanna vid en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.