Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när han, vid en försäljning av en bostadsrätt, återanvänt foton som tagits i samband med en tidigare försäljning av samma bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan). Anmälaren har gett in skärmavbilder från annonsen på en annonsplats för bostäder på internet samt mejlkonversation med mäklaren. Fastighetsmäklarinspektionen har även inhämtat skärmavbilder av annonsen från mäklarföretagets hemsida.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, annonsavtal för marknadsföring på en annonsplats för bostäder på internet samt objektsbeskrivningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han såg annonsen av lägenheten på den aktuella adressen av en slump och upptäckte då att mäklaren använt alla 16 bilder från när de sålde samma objekt. Det är bland annat bilder på deras möbler och kläder. Mäklaren har inte kontaktat honom innan och frågat om han fick använda bilderna. När han påpekade detta för mäklaren den 28 augusti försökte han övertala honom att få fortsätta använda bilderna. Han bad dock mäklaren att ta bort bilderna genast. Den 4 september lovade mäklaren att han skulle ta nya bilder på bostaden och ta bort bilderna. Vid tiden för anmälan den 8 september var bilderna kvar både på annonsplatsen och på mäklarföretagets hemsida. När han frågade mäklaren varför han inte tagit bort bilderna så svarade han att han ”missade helt”. De hade lagt ner mycket tid och energi på att inreda lägenheten på deras sätt. Han anser att det är fel att använda någon annans bilder för egen vinning och tycker att mäklaren agerat fel eftersom han inte höll vad han lovade om att han skulle ta bort bilderna enligt deras överenskommelse.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren kontaktade honom den 28 augusti och meddelade att han använt deras bilder från en tidigare försäljning på den aktuella adressen. Han svarade dagen efter att han använt bilderna eftersom han hittade dem i mäklarföretagets datasystem där de var angivna som nyproduktionsbilder, vilket han uppfattat är mäklarföretagets egna bilder som tillhör/ägs av företaget. Han bad om ursäkt till anmälaren och frågade om det var ok att fortsätta använda bilderna. Anmälaren tyckte inte att det var ok och han meddelade då att bilderna skulle tas bort. Han undersökte detta närmare och förstod då att bilderna tillhörde anmälarens försäljning och tog då bort bilderna.

Om han hade vetat att bilderna tillhörde anmälaren hade han självklart inte använt dem utan anmälarens godkännande. Han hittade bilderna i företagets datasystem. Anledningen till att lägenheten inte fotades på nytt var för att den nu aktuella säljaren inte hade möjlighet att fota den och nämnde för honom att lägenheten köptes som nyproduktion från mäklarföretaget. Han tänkte då att företaget borde ha kvar bilder från det projektet. Han har angett i marknadsföringen att bilderna är exempel på hur det kan se ut med möblering.

Han tycker det är jättetråkigt att han råkat använda anmälarens gamla bilder och borde med facit i hand ha dubbelkollat en extra gång vem bilderna tillhörde och när bilderna togs.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmavbilder av marknadsföringen på annonsplatsen

Anmälaren har gett in fem skärmavbilder från annonsplatsen som visar foton på bostaden invändigt.

Mejlkonversation mellan anmälaren och mäklaren

Anmälaren den 28 augusti:
Hej NN!
Såg annonsen för [den aktuella adressen], alla bilder i annonsen är från när vi sålde lägenheten. Alltså det är våra bilder o våra möbler, dekorationer och kläder. Jag önskar att du tar bort dessa bilder så snabbt som möjligt och använda bilder på hur lägenheten ser ut i verkligheten.
Mvh förra ägaren

Mäklaren den 29 augusti:
Hej [namn]!
Förlåt för sent mejl.
Ber hemskt mycket om ursäkt att vi råkat använda dina äldre bilder, jag trodde att de var nyproduktionsbilder. Nu när vi ändå använt de ber jag dig vänligen om de är okej att vi fortsätter använda dem hade varit jätteschysst.

Anmälaren den 29 augusti:
Hej NN!
Vi tycker inte det är okej att ni använder bilderna. Ifall ni hade meddelat oss innan så hade vi kanske övervägt det. Ber dig att ta bort de så snabbt som möjligt.

Mäklaren den 29 augusti:
Hej!
Kan ni ta fundera på de ett extra varv? Om inte så kommer bilderna bort inom kort.

Anmälaren den 29 augusti:
Hej!
Vi vill att ni tar bort bilderna. Inte alls sjyssta att använda andras bilder utan godkännande.

Mäklaren den 29 augusti:
Jag visste verkligen inte att de var era bilder, de fanns i vårt system! Om ni verkligen inte tycker de är ok! Så får vi helt enkelt ta bort de men vi uppskattar om vi får låna de, då lägenheten är fin.

Anmälaren den 29 augusti:
Vi har redan funderat och dessvärre är vi inte bekväma med det. Tack för att ni tar bort bilderna.

Anmälaren den 30 augusti:
Hej NN!
När har ni tänkt ta bort bilderna?

Mäklaren den 30 augusti:
Halloj! Vi ska fota om lägenheten och ta bort bilderna.

Anmälaren den 30 augusti:
Hej!
Ni får ta bort bilderna direkt, sen hur ni vill göra sen får ni bestämma. Ni har använt bilder som ni inte har rätt att använda.

Anmälaren den 7 september:
Hej NN.
Jag ser att bilderna fortfarande inte är borttagna. De har gått en vecka sen vi pratade och du lovade att bilderna skulle tas bort denna vecka.

Mäklaren den 7 september:
Hej! Förlåt missade de helt!

Anmälaren den 7 september:
Ingen fara. Är de borta imorgon?

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

Enligt god fastighetsmäklarsed ska en tidigare uppdragsgivare ha samtyckt till att bilder från tidigare förmedlingsuppdrag får användas för en ny publicering. Agerandet står annars i strid med god fastighetsmäklarsed (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 27 december 2018 i mål nr 4806–18). I avgörandet togs hänsyn till att mäklaren medvetet använt sig av bilderna samt att bilderna visade interiören i fastigheten med fotografier av privat karaktär. Att mäklaren tagit bort bilderna från internet efter påpekande innebar inte att agerandet ansågs mindre klandervärt till den grad att en erinran ansågs vara en tillräcklig påföljd. Förseelsen bedömdes inte heller som ringa. Kammarrätten ansåg därmed att det fanns skäl att meddela mäklaren en varning.

Återanvändande av foton i marknadsföring har prövats i flera tidigare ärenden av Fastighetsmäklarinspektionen. I ett ärende meddelades mäklaren en varning där inspektionen visserligen ansåg det förmildrande att mäklaren omedelbart vid påpekande från de tidigare säljarna tagit bort fotona från marknadsföringen. Med hänsyn till den ekonomiska vinning som återanvändandet ansetts medföra för mäklaren men också för säljarna ansåg inspektionen dock att agerandet inte kunde anses mindre klandervärt till den grad att en erinran ansågs tillräckligt (se ärende 21–1283). I ett annat ärende meddelades mäklaren en erinran där mäklaren visserligen inte hade tagit bort fotona direkt utan först efter några dagars korrespondens med anmälaren. Med hänsyn till att de foton som återanvänts endast avsåg en balkong och utsikten från den ansåg inspektionen att påföljden i det fallet kunde stanna vid en erinran (se ärende 18–2207).

Det är utrett i ärendet att NN återanvänt foton från ett tidigare förmedlingsuppdrag i sin marknadsföring utan att inhämta samtycke från den dåvarande säljaren (anmälaren). Han har därmed åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Enligt anmälaren har det rört sig om alla foton. Trots flera uppmaningar från anmälaren tog han inte bort fotona från marknadsföringen direkt när anmälaren kontaktade honom utan detta har skett först ett tag senare. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning kan återanvändandet i aktuellt fall därmed inte anses ha skett av förbiseende från hans sida. Det kan vidare konstateras att en övervägande del av fotona återger bostadens interiör. Därtill får hänsyn även tas till den ekonomiska vinning som återanvändandet av fotona ger för mäklaren. Mot bakgrund av dessa omständigheter anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en varning.