Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med sin omsorgsplikt när han betalat ut dellikvid till säljaren utan att tillträde skett, medverkat till att upprätta bristfälliga överlåtelsehandlingar, förvaltat medel utan stöd av depositionsavtal samt även prövning om mäklaren gjort en felaktig riskbedömning avseende sina kunder och om han brustit i dokumentationen avseende kundkännedom.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget]/[mäklarkedjan]). Anmälaren har gett in köpekontraktet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har via ombud gett in bland annat följande dokument: uppdragsavtalet, köpekontraktet, objektsbeskrivningen, budgivningslistan, journalen, två tilläggsavtal, depositionsavtalet, kontoutdrag från klientmedelskontot, mejlkorrespondens, allmän riskbedömning av fastighetsmäklarens verksamhet enligt penningtvättslagen, rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism samt dokumenterade kundkännedomsåtgärder avseende köpare och säljare.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

De är från Tyskland och bestämde sig under våren 2022 för att flytta till Sverige, efter att de fått arbete i Skåne. De var i behov av en bostad till sig och sina barn och hittade [namn på fastigheten] som var till försäljning med utgångspriset 2 885 000 kronor. De lade ett bud på utgångspriset vilket accepterades av säljarna.

Den 5 maj 2022 skrev parterna köpekontrakt, vilket upprättades av NN. I köpekontraktets 2 § ”Inget villkor för finansiering” stadgas följande.

Parterna är medvetna om möjligheten att ta in ett villkor i köpekontraktet att detta köp kan återgå om köparen inte ordnat finansiering av köpet senast av viss dag, exempelvis genom upptagande av lån och /eller försäljning av sin nuvarande bostad. Köparen har godtagit att inte ta in ett sådant villkor. Köparen är medveten om att köpet därför inte kan återgå, även om köparen inte har sin finansiering klar på tillträdesdagen, och att utebliven betalning kan medföra att säljaren kan häva köpet och kräva skadestånd.

Innehållet i 2 § har inte tagits upp av NN i förväg. Han förklarade inte innebörden och konsekvenserna av att ta med detta villkor i köpekontraktet. Han har heller inte upplyst om möjligheten att ta in det motsatta villkoret, dvs ett villkor om återgång av köpet om finansiering inte ordnas.

De hade inte ordnat finansiering av fastigheten när köpekontraktet skrevs under, vilket NN kände till. Han kände även till att på grund av att de saknade fast anställning kunde få mycket svårt att få banklån i Sverige samt att de var beroende av att sälja sitt hus i Tyskland för att finansiera köpet. Han har även känt till att de var utländska medborgare på väg att bosätta sig i Sverige, att de inte pratade svenska flytande och att de saknade svenska personnummer och svenskt bankkonto. På grund av deras begränsade kunskap av fastighetsköp i Sverige har det funnits ett särskilt stort behov att fastighetsmäklaren försäkrat sig om att de förstått innehållet i köpekontraktet och dess konsekvenser, vilket han underlåtit att göra.

Redan den 18 maj 2022 stod det klart att de inte skulle få banklån i Sverige, vilket de informerade NN om. Han har då medverkat till att tillträdesdagen skjutits upp och att de skulle erlägga 100 000 kronor i handpenning i stället för det ursprungligen avtalade beloppet om 288 000 kronor. Han har även medverkat till att de skulle hyra fastigheten i väntan på att finansieringen skulle lösa sig och har därefter upprättat ett tillfälligt hyreskontrakt mellan dem och säljaren.

Under sommaren 2022 har de på NNs begäran betalat in ytterligare belopp av handpenning/köpeskilling om 1 447 471 kronor till mäklarfirmans klientmedelskonto. Detta belopp har mäklaren utan att vare sig förankra eller kommunicera konsekvenserna av, överfört till säljaren trots att tillträde inte skett.

De lyckades aldrig ordna full finansiering av köpet. Den 27 februari 2023 har säljaren hävt köpeavtalet på den grunden. Säljaren kräver nu skadestånd och innehåller hela det belopp om 1 447 471 kronor som, genom NN, överförts till säljaren. Skadeståndets storlek är ännu inte fastställt.

Han har haft en omsorgsplikt och ett ansvar att uppmärksamma att förvärvet varit beroende av lån och har då haft att verka för att köpet skulle villkorats av en låneklausul, vilket han inte gjort. Tvärt om har § 2 ”Inget villkor för finansiering” tagits med i kontraktet utan att innebörden och konsekvenserna förklarats för dem.

De har den 12 maj 2023 framställt skadeståndskrav gentemot NN med anledning av ovanstående och gjort gällande att han i första hand agerat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. I andra hand gör de gällande att han uppsåtligen eller av oaktsamhet har åsidosatt sina skyldigheter som mäklare. Kravet ligger för närvarande hos mäklarens försäkringsbolag för bedömning.

I efterhand har de förstått att den aktuella fastigheten legat ute till försäljning under en längre tid. De har även förstått att det fanns ett stort behov från säljarens sida att sälja fastigheten då de köpt en annan fastighet, genom NN. De känner sig lurade och vilseledda av mäklaren. Fastighetsaffären har fått mycket stora privatekonomiska konsekvenser för dem.

Fastigheten ligger nu ute till försäljning med utgångspriset 2 075 000 kronor, dvs cirka 30 % lägre än vad de betalade för cirka ett år sedan. De ifrågasätter den värdering NN gjorde våren 2022. De hade dålig kännedom om bostadsmarknaden i Sverige och känner att de betalade ett alldeles för högt pris för fastigheten. Detta får stora konsekvenser för dem nu när skadeståndets storlek ska fastställas.

De vill att Fastighetsmäklarinspektionen prövar huruvida NN har utfört sitt uppdrag på ett felaktigt sätt. Deras uppfattning är att han utnyttjat deras bristande kunskap om hur bostadsköp går till i Sverige.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Han bestrider att han åsidosatt god fastighetsmäklarsed i samband med den aktuella förmedlingen. Han tillbakavisar det som framgår i anmälan. Han har inte förmått anmälarna att skriva under ett avtal vars innebörd de inte förstod. Han har inte uppfattat någon osäkerhet om deras förmåga att finansiera köpet eller avseende deras uppfattning av kontraktets innebörd och betydelse.

Vid tidpunkten för kontraktets upprättande hade anmälarna sålt sitt hus i Tyskland, vilket han kände till, och anmälarna uppgav att finansieringen av detta köp skulle ske med hjälp av de medel som inflöt från deras egen försäljning. Därav att utkastet kom att innehålla skrivningen om att köpet inte villkorades av någon finansiering.

Den 4 maj 2022 översände han ett utkast till kontrakt till anmälarna. I den mejldialog som då skedde bekräftande anmälarna att de avsåg att betala handpenningen den 23 maj 2022 och resterande del den 15 juli och frågade honom om detta kunde fungera, vilket han bekräftade å säljarens vägnar. På plats vid kontraktsskrivningen den 5 maj 2022 gicks avtalet igenom noga och han var uppmärksam på eventuella frågor längs vägen. Han har sammantaget vare sig uppfattat behov av någon klausul och brustit för att sådan togs in, eller uppfattat annat än att anmälarna varit införstådda med innebörden av kontraktet som ingicks.

Den 18 maj 2022 fick han mejl av anmälaren där det framgick att deras köpare inte betalat enligt avtal veckan dessförinnan och att de avsåg att häva köpet och hitta en ny köpare. Anmälaren förklarade att de hade för avsikt att hitta en lösning och betala handpenningen enligt avtal men erbjöd att betala 10 000 EUR, vilket de hade tillgängligt. Anmälaren frågade också om möjligheten att hyra huset i avvaktan på att de kunde ordna med full finansiering. Den 23 maj ingick parterna ett tilläggsavtal om uppdelning av handpenningen såtillvida att belopp om 100 000 SEK betalades då och resterande belopp så snart anmälaren hade erhållit köpeskilling för egen försäljning. Tillträdet och därmed tid för att erlägga slutlikvid avtalades inledningsvis till den 15 juli 2022.

Den 28 juni fick han ett nytt mejl av anmälaren där det framgick att de inte hittat en ny köpare i tid. Emellertid hade de hittat en hyresgäst till sin fastighet och med fastigheten som säkerhet erbjöd deras tyska bank dem finansiering om 100 000 EUR för fastigheten de köpt i Sverige. Det framgick med all tydlighet att anmälarna var införstådda med att de var bundna till affären med säljaren. De erbjöd att delbetala dessa 100 000 EUR och komma överens med säljaren om att hyra fastigheten till dess de ordnat finansiering av kvarstående del av köpeskillingen och lämnade erbjudande om hyresbetalning avseende juli och augusti 2022. Båda transaktionerna, den avtalade handpenningen och den s.k. extra handpenningen, har skett via hans klientmedelskonto.

Han har inte rått parterna att träffa avtal om att hyra fastigheten i avvaktan på att kunna slutföra affären eller upprättat hyresavtal dem emellan. Förslaget att hyra fastigheten i avvaktan på slutligt tillträde kom från anmälarna och accepterades av säljarna. Hyresavtalet i fråga ingick parterna utan hans medverkan.

Den första värderingen gjordes den 16 februari 2022 och den andra utfördes den 5 juli 2023 varvid marknaden hade förändrats på ett helt avgörande sätt. För fastigheter i mindre förorter hade det generellt skett en prisuppgång baserad på hög efterfrågan under pandemin i kombination med låg ränta som sedermera avtog.

Kopia av legitimation avseende den köparen som närvarade personligen vid kontraktsskrivningen och företrädde den andra köparen via fullmakt har inte bevarats. Han har noterat förändringarna som skett efter det att kontraktet skrevs. Mot bakgrund av köparens förklarningar och de förslag samt underlag som visats från köparnas tyska bank, faktumet att köparnas historia inte förändrats och att deras syfte med affären inte förändrats längs vägen har mäklaren inte bedömt att risken förändrats och att några ytterligare åtgärder mer än att bevara all den korrespondens där förändringarna förklaras och förslagen lämnas fordrats.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Köpekontraktet

Av köpekontraktet som är undertecknat av parterna den 5 maj 2022 framgår bland annat följande.

[...]
1. Betalar handpenningen senast den 2022-05-23 genom insättning på; fastighetsmäklarens klientmedelskonto [namn på bank och kontonummer]. Handpenningen ska i enlighet med villkoren i bifogat depositionsavtal omhändertas och förvaltas av fastighetsmäklaren. 288 500 SEK
[…]

Under signeringen av köpekontraktet framgår det att en av köparna är representerad via fullmakt.

Depositionsavtalet

Av depositionsavtalet som är undertecknat av parterna den 5 maj 2022 framgår bland annat följande.

[…]
Handpenning 288 500 SEK
Datum för betalning av handpenning 2022-05-23
Kontraktsdag 2022-05-05
Tillträdesdag 2022-07-15

Uppdrag
Säljare och köpare uppdrar härmed åt undertecknad fastighetsmäklare att för deras räkning omhänderta och förvalta ett belopp utgörande i köpekontraktet föreskriven handpenning.

Depositionen sker med anledning av att köpets fullbordan eller bestånd har gjorts beroende av ett eller flera s.k. svävarvillkor i köpekontraktet. […]

Skulle tvist mellan köpare och säljare avseende redovisningen uppstå, får redovisningen ske först sedan tvisten lösts genom förlikning eller dom som vunnit laga kraft. Redovisning kan dock alltid ske på och i enlighet med köpares och säljares skriftliga begäran.
[…]

Tilläggsavtal 1

Av det första tilläggsavtalet som är daterat till den 23 maj 2022 framgår bland annat följande.

[...]
Överenskommelse
Med föreliggande tillägg till köpehandlingen av den 2022-05-05 har parterna enats om följande: Köparna betalar per den 23/5 100.000 SEK och resterande del av handpenningen så fort som möjligt därefter när de mottagit köpeskillingen för sin egen fastighet.
[…]

Tilläggsavtal 2

Av det andra tilläggsavtalet som är daterat till den 15 december 2022 framgår bland annat följande.

[…]
Överenskommelse
Med föreliggande tillägg till köpehandlingen av den 2022-05-05 har parterna enats om följande: Att flytta tillträdet från utsatt datum ovan till 2023-01-30. Hyra fortsätter att betalas från köpare till säljare fram till tillträdet.
[…]

Kontoutdrag från klientmedelskontot

Av kontoutdraget från NNs klientmedelskonto framgår följande transaktioner kopplade till den aktuella förmedlingen.

En utlandsinsättning om 100 000 SEK har kommit in den 27 maj 2022. Uttag på 86 000 SEK respektive 14 000 SEK har genomförts den 31 maj 2022.

Ytterligare en utlandsinsättning om 1 044 471 SEK har genomförts den 21 juli 2022 och samma summa har tagits ut den 4 augusti 2022.

Dokumentation för att uppnå kundkännedom

Kundkännedom säljare

Av dokumentation gällande vidtagna kundkännedomsåtgärder för säljaren framgår att riskbedömningen i den aktuella förmedlingen anges som låg. Åtgärderna är vidtagna den 23 februari 2022.

Kundkännedom köpare

Av dokumentationen gällande vidtagna kundkännedomsåtgärder för köparen framgår att fastighetsmäklaren kontrollerat ID-handlingar den 5 maj 2022. Avseende riskbedömningen i den aktuella affären har han angett den som låg. Endast kopia på den ena köparens ID-handling har bevarats.

Journalen

Av journalen går det bland annat att utläsa följande.

Uppnått kundkännedom säljare (ID-KONTROLL) (2022-02-16)

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Utbetalning av dellikviden

Av utredningen i ärendet framgår det att NN betalat ut dellikviden till säljaren den 4 augusti 2022. Han har uppgett att bakgrunden till detta är en muntlig överenskommelse mellan parterna. Vid tidpunkten för utbetalningen var den avtalade tillträdesdagen tillika dag för inbetalning av resterande köpeskilling den 15 juli 2022. Något tillträde hade emellertid inte skett och NN har långt senare, den 15 december 2022 upprättat ett nytt tilläggsavtal med syfte att flytta tillträdesdagen till den 30 januari 2023. Genom att betala ut en betydande del av köpeskillingen utan stöd i skriftligt avtal och mot bakgrund av att tillträdet inte har kunnat genomföras har han brustit i sin omsorgsplikt gentemot köparen. Agerandet står även i direkt strid, med det av NN upprättade depositionsavtalet, som anger att redovisning kan ske i enlighet med parternas skriftliga begäran. Förseelsen motiverar en varning.

Överlåtelsehandlingarna och deposition

Enligt 3 kap 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års fastighetsmäklarlag. Av förarbetena till den lagen följer att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen (prop. 1983/84:16 s. 41). Det följer av god fastighetsmäklarsed att en mäklare har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren när denne åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna som ett led i sitt förmedlingsuppdrag.

Det är av en avgörande betydelse för såväl köpare som säljare att villkoren utformas på ett sådant sätt att det inte råder någon tvekan om vad som har avtalats mellan parterna (jfr. bl.a. med Kammarrätten i Stockholms dom den 23 juni 2015, mål nr 7452–14).

Enligt 3 kap 4 § fastighetsmäklarlagen ska ett depositionsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. I förarbetena till den tidigare fastighetsmäklarlagen anges att ett depositionsavtal är en överenskommelse om förvaring. När en mäklare tar emot egendom för förvaring blir mäklaren redovisningsskyldig för denna. Det ska därför träffas en skriftlig överenskommelse om detta. Ett depositionsavtal innehåller villkor för hur och när deponerade medel ska betalas ut. Avtalet ingås mellan säljare, köpare och mäklaren. Konsekvensen av att ett depositionsavtal inte upprättas skriftligen är att mäklaren kan meddelas en påföljd. Däremot är avtalet ändå civilrättsligt giltigt (prop. 2010/11:15 s.51).

Av ett depositionsavtal ska det framgå på vilken grund medlen har deponerats och vilka förutsättningar som ska vara uppfyllda för att en utbetalning ska ske (se beslutet 2010-12-15:11 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2010). Det åligger mäklaren att ombesörja att depositionsavtalet står i överensstämmelse med köpekontraktets villkor (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 29 juni 2011 i mål nr 1437–11).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat att en överenskommelse mellan parterna bör innehålla en uppgift om såväl när, som till vilket konto, en handpenning ska betalas (se beslutet med dnr 4-1891-11).

Av utredningen i ärendet framgår det att depositionsavtalet är upprättat mot bakgrund av ett eller flera svävarvillkor i köpekontraktet. Köpekontraktet innehåller inte något sådant villkor. Inspektionen anser därmed att mäklaren brustit i sin skyldighet att i depositionsavtalet tydligt ange grunden för deponeringen. Depositionsavtalet avser handpenningen på en summa om 288 500 SEK. Vidare har ett tilläggsavtal upprättats som avser en delbetalning av handpenningen om 100 000 SEK och resterande del när köparna erhåller köpeskillingen för sin egen försäljning. Tilläggsavtalet innehåller inte någon uppgift om vad som sker om köparen inte betalar in de två delarna av handpenningen. Betalningen för den andra delen av handpenningen saknar en tydligt definierad tidsgräns för betalning. Det framgår inte heller av tilläggsavtalet vart pengarna ska betalas.

NN har utöver att deponera handpenningen, tagit emot en dellikvid överstigande en miljon kronor på sitt klientmedelskonto. Han vidgår att det inte finns något depositionsavtal för den summan. Genom att förvalta dessa medel, det vill säga dellikviden som överstiger den i depositionsavtalet reglerade handpenningen, har han agerat i strid med 3 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen.

Sammantaget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN brustit i sin omsorgsplikt då han åsidosatt sitt ansvar att upprätta korrekta och tydliga handlingar i samband med överlåtelsen. Han har även deponerat delar av köpeskillingen utan ett giltigt depositionsavtal. Fastighetsmäklarinspektionen understryker riskerna med att deponera dellikvid utöver handpenning på klientmedelskontot, även i de fall där det finns ett giltigt depositionsavtal. Inspektionen utvecklar detta under avsnittet ’Riskbedömning av kunder’. Förseelserna utgör grund för varning, även bedömt var och en för sig.

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § FML följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) (PTL) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag.

I det aktuella ärendet är det Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd mot penningtvätt och finansiering av terrorism KAMFS 2021:3 som är gällande.

Överträdelse av Fastighetsmäklarinspektionens tillämpliga föreskrifter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism strider mot god fastighetsmäklarsed.

Riskbedömning av kunder

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 § PTL bedöma den risk för penningtvätt och finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen, kundens riskprofil.

Utifrån riskbedömningen av kunden ska sedan mäklaren vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Av 3 kap. 1 § första stycket 1.p penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden.

Det följer av 3 kap. 13 § penningtvättslagen att fastighetsmäklaren löpande och vid behov ska följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden enligt 7, 8 och 10-12 §§ är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Av Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2021:3) 6-7 §§ framgår att omständigheter och transaktioner som kan motivera att risken bedöms som hög bland annat är betalningsmedel som kan underlätta anonymitet och betalningar som är avvikande utifrån kundens eller kundkategorins normala beteende.

I den nationella riskbedömningen för år 2020/2021 bedöms både hotet och sårbarheten för penningtvätt i fastighetsmäklarsektorn som betydande. Kända tillvägagångssätt är bland annat att pengar förflyttas via fastighetsmäklarens klientmedelskonto och att fastighetsmäklare ger skenbar legitimitet åt bostadsaffärer. Användandet av klientmedelskonton kan ske i syfte att dölja pengars ursprung. Sektorn har kapacitet att tvätta avsevärda summor pengar som används vid överföring av handpenning via fastighetsmäklarens klientmedelskonto. Internationella flöden till sektorn förekommer och kan underlätta hotaktörers möjlighet till anonymitet, då fastighetsmäklaren inte kan se varifrån pengarna kommer (Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021 s. 82f).

Av utredningen i ärendet framgår att NN har bedömt risken förknippad med både köpare och säljare som låg. Han har inte motiverat skälen till sin bedömning. Fastighetsmäklarinspektionen är kritiskt till den bedömning som NN gjort. Mot bakgrund av att omständigheterna i ett förmedlingsuppdrag typiskt sett och av sin karaktär inte är förenat med låg risk. Av utredningen i ärendet har det heller inte kommit fram några uppgifter som styrker NNs bedömning avseende kundernas riskprofil.

Vad gäller mäklarens riskbedömning beträffande köparna har det funnits omständigheter som tyder på en högre risk än den risknivå som har angetts av mäklaren. Utredningen visar att det finns omständigheter som kan tala för en högre risk beträffande köparna, dels i samband med kundkännedomsåtgärderna, dels kopplade till affärsrelationens gång och betalning. Köparna av fastigheten har inte sin hemvist i Sverige. Köpet har varit ett så kallat distansköp då en av köparna har företrätts via fullmakt vid undertecknande av köpekontraktet. Vidare framgår avvikande omständigheter beträffande betalningen. Transaktioner har skett genom utlandsinsättningar och avvikit från vad som varit skriftligt överenskommet. En betydande del av köpeskillingen har även reglerats via mäklarens klientmedelskonto. Inspektionen anser att dessa omständigheter och varningssignaler i vart fall talar för att NN borde bedömt risken förknippad med kunderna annorlunda.

Fastighetsmäklarinspektionen delar således inte mäklarens uppfattning om att risken skulle vara låg avseende kunderna. Den bedömda risknivån har inte underbyggts på ett godtagbart sätt och har inte fortlöpande följts upp och vid behov reviderats. Bedömningen av kundens riskprofil är av särskild vikt, eftersom riskbedömningen påverkar omfattningen av resterande åtgärder för att uppnå kundkännedom. Genom den bristfälliga riskbedömningen har NN åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen. Förseelsen motiverar en varning.

Dokumentation av vidtagna åtgärder för kundkännedom

Handlingar och uppgifter som avser åtgärder som vidtagits för kundkännedom ska dokumenteras och bevaras i fem år enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

Av 7 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd (KAMFS 2021:3) framgår bland annat att en fastighetsmäklare bedömer att risken är lägre eller högre än normalt är kravet på att dokumentera skälet till detta särskilt viktig. Vidare framgår det av 17 § (KAMFS 2021:3) att en fastighetsmäklare ska kontrollera identiteten hos fysiska personer på distans genom att inhämta och bevara en vidimerad kopia av kundens identitetshandling.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att i de fall fastighetsmäklaren har bedömt risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som är förknippad med kundrelationen som låg respektive hög så är kravet på att dokumentera skälet till detta särskilt viktigt (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 1 april 2020 Dnr 20-0111, beslut den 16 december 2020 Dnr 19-1478).

Av utredningen i ärendet framgår det att NN bedömt risken som låg både avseende köpare och säljare i den aktuella förmedlingen, det finns ingen dokumenterad motivering till skälen för hans bedömning.

NN vidgår att han inte bevarat kopia på ID-handling på den köparen som närvarat personligen vid kontraktsskrivningen. Vidare är den kopia på ID-handling som har bevarats, av köparen som vid köpet befunnit sig på distans, inte vidimerad. Inspektionen noterar även en avvikelse avseende dokumentationen mellan journalen och dokumentationen av kundekännedomsåtgärderna. Av journalen framgår det att kundkännedom har uppnåtts för säljaren den 16 februari 2022 och enligt dokumentationen för kundkännedom har detta genomförts den 23 februari 2022. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer sammantaget att bristerna i dokumentationen motiverar en varning, förseelserna motiverar varning även bedömt var och en för sig.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han agerat i strid med sin omsorgsplikt när han betalat ut dellikviden till säljaren utan att tillträde skett, för att han medverkat till att upprätta ofullständiga överlåtelsehandlingar och för att han deponerat medel utan stöd av depositionsavtal, för bristfällig dokumentation av kundkännedomsåtgärder och för att ha gjort felaktiga riskbedömningar avseende både köpare och säljare och för att inte följt upp och reviderat riskbedömningarna. Förseelserna motiverar en varning, även bedömt var och en för sig.