Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens hantering av budgivning och om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en korrekt anbudsförteckning. Även prövning om mäklaren har vidtagit tillräckliga kundkännedomsåtgärder enligt penningtvättslagen har också ingått i granskningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid mäklarföretag [mäklarkedja]). Anmälaren har gett in kopia på smskonversation/ kommunikation som har ägt rum mellan mäklaren och anmälaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in kopia av uppdragsavtalet, den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare, anbudsförteckningen, journalen, köpekontraktet samt kopia på smskommunikation mellan henne och köpare.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren har vilselett och trissat upp ett bud, förmedlat felaktig summa på det dolda budet och brustit i sin kommunikation. Vidare har mäklaren efterhands konstruerat bud i anbudsförteckningen. Mäklaren har även vidtagit kundkännedomsåtgärder för sent då denne inte kontrollerat legitimation på köparna vare sig vid kontraktsskrivning eller vid tillträdet, utan köparna fick inkomma med vidimerade kopior först senare inför sökande av lagfart, dvs. först efter att köpet var klar.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

NN anser inte att hon har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Flera påståenden som framförs av anmälaren är enligt henne osanna.

Påståendet om att hon förmedlat ett dolt bud till köparna (budgivare 1) samt påstående om bulvan tillbakavisas. Vad gäller hanteringen av budgivningen så började budgivningen med att köparna lägger flera bud som är lägre än utgångspris och trots tydlig kommunikation om att säljarna inte kommer att acceptera bud som ligger under utgångspris förmedlar NN samtliga bud till säljarna. Den 15 juli kontaktas hon av budgivare 2 som lägger ett dolt bud på utgångspriset om 2 695 000 kr med förbehåll om att de vill ha accept från säljarna samma dag. Detta accepteras av säljarna, NN kontaktas av budgivare 1 samma dag och meddelar att säljarna inte accepterar deras senaste bud om 2 500 000 kr. Eftersom det är ett dolt bud som lagts av budgivare 2 hamnar hon i en besvärlig situation då hon inte kan informera budgivare 1 om det dolda budet som säljarna accepterat utan hon kan endast informera att säljarna inte accepterat deras bud på 2 500 000 kr, detta enligt säljarnas instruktioner. Budgivare 1 väljer då att lägga ett bud på 2 750 000 kr vilket också förmedlas till säljarna som i sin tur accepterar det. Det har därför inte varit något fråga om bulvan eller upptrissat pris.

Inför kontraktsskrivning skickar NN ut handlingarna för granskning och i budförteckningen som köparna tillika budgivare 1 får ta del av har hon missat att registrera deras första bud om 2 200 000 kr. Det hade inkommit på ett sms tidigt i deras konversation som hon missat att scrolla upp till och eftersom säljarna i princip viftade bort det så var det inget hon lade in i budförteckningen. Vid närmare granskning inför utlämning av budförteckningen på tillträdesdagen så upptäckte hon det aktuella budet och lade till det. Att belysa är att vid den tidpunkten som första budet lades på 2 200 000 kr var ingen annan budgivare involverad och således ingen annan part som påverkades.

Vad gäller vidtagna kundkännedomsåtgärder gällande ID- kopior så befann sig köparna på Öland vilket gjorde att mäklaren fick posta köpehandlingar till dem och hon bad dem att sända tillbaka handlingarna med vidimerade kopior på deras legitimationer. Det dröjer nästan en vecka innan hon mottar handlingarna varvid hon upptäcker att vidimerade legitimationer saknas trots hennes instruktioner. I och med att tillträdet planerat endast några dagar återstår det att ta kopia då.

På tillträdesdagen uppträder dock köparen oväntat konfrontativt mot henne och kommer med påståenden om bulvan i budgivningen. Hon försöker lugnt förklara förloppet för dessa men så snart transaktionen är genomförd skyndar sig köparna ut och i den mycket obekväma situationen som uppstått fanns inget utrymme att begära kopior på legitimationer. I efterhand har hon upprepat kravet på att inkomma med legitimationer och erhåller dessa något dygn senare.

Att tillägga är att hon har väl kännedom om köparna sedan tidigare då de har köpt en del hus genom åren. De är kunder hos hennes tidigare arbetsplats där hon även varit delaktig vid försäljningarna och hon kände sig därför aldrig osäker på deras identitet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtal

Undertecknades via elektronisk legitimation av parterna den 31 maj 2023.

Köpekontrakt

Undertecknades av parterna den 17 juli 2023.

Kopierade ID-handlingar

Kopierade och vidimerade den 2 augusti 2023.

Anbudsförteckning

Anbudsförteckningen är daterad den 1 augusti 2023. Innehåller 6 anbud med ett första bud på beloppet 2 200 000 kr av anmälaren. Även de dolda buden inklusive dess förbehåll framgår av förteckningen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningslistan

Det framgår av 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen att fastighetsmäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på förmedlingsobjektet. Av förteckningen ska anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och eventuella villkor för anbudet framgå. Anbudsförteckningen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt objektet få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att anbud som fastighetsmäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till fastighetsmäklaren även förts vidare till säljaren (se prop. 2010/11:15 s. 36.

En korrekt och riktig hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen tjänar också till att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta Förvaltningsdomstolens dom av den 20 januari 2016 i mål HFD 2016 ref 2 I).

Det finns inga undantag från fastighetsmäklarens skyldigheter att anteckna bud. Fastighetsmäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden.

Det är ostridigt i ärendet att anmälaren lämnade ett bud på 2 200 000 kr den 9 juli 2023. Något sådant bud fanns inte noterat i den budgivningslistan som överlämnades till parterna inför kontraktsskrivningen. Fastighetsmäklaren har vidgått att hon missat att registrera det aktuella budet i den första versionen av budgivningslistan och att hon först vid närmare granskning och inför tillträdesdagen registrerat det budet.

Det är utrett att budgivningslistan som överlämnats inför kontraktsskrivning är ofullständig då den saknar ett bud. Mot bakgrund av detta konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att mäklaren åsidosatt sin skyldighet att upprätta en korrekt och fullständig budgivningslista vilket enligt praxis motiverar en varning. Fastighetsmäklaren har dock inför tillträdesdagen justerat den felaktiga budgivningslistan och lämnat över en fullständig samt korrekt version vid tillträdesdagen till aktuella parter. Mot bakgrund av detta anser inspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.

Kundkännedomsåtgärder

Av 4 kap 1 § fastighetsmäklarlagen följer att inspektionen även ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt oh finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen.

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen enligt 1 kap. 2 § 14 penningtvättslagen och 2 kap. 1 § samma lag ska fastighetsmäklaren göra en riskbedömning av kunden.

Utifrån riskbedömningen av kunden ska sedan mäklaren vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Med åtgärder för kundkännedom avses bland annat en kontroll av kundens identitet. Detta följer av 3 kap. 7 § penningtvättslagen. Enligt 3 kap. 1 § 1 st. 1 p., och 3 kap. 4 § penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare uppnå kundkännedom innan en affärsförbindelse etableras eller innan en enstaka transaktion som uppgår till 15 000 euro eller mer utförs. Detta innebär att fastighetsmäklaren ska ha slutfört kontrollerna av uppdragsgivarens identitet innan uppdragsavtalet undertecknas. Kontrollerna av köparens identitet ska vara slutförda innan parterna undertecknar köpekontraktet.

När kunden befinner sig på distans är det en obligatorisk åtgärd att inhämta uppgifter om adressen och en vidimerad kopia av kundens identitetshandling eller registreringsbevis. Om fastighetsmäklaren finner anledning till det utifrån riskbedömningen i det enskilda fallet, ska mäklaren även säkerställa kundens identitet genom att kontrollera uppgifterna mot externa register eller annan dokumentation, eller skicka en bekräftelse till kundens folkbokföringsadress eller motsvarande.

Av 17 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2021:3) följer att vid en identitetskontroll av en kund på distans ska fastighetsmäklaren utöver åtgärderna enligt 16, 18-22 §§ i dessa föreskrifter kontrollera identiteten hos fysiska personer på distans genom kontroll av

1. tillförlitlig elektronisk legitimation eller
2. personens namn och personnummer, samordningsnummer eller motsvarande nummer samt adress mot externa register, intyg eller andra oberoende och tillförlitliga källor samt genom att inhämta en vidimerad kopia av kundens identitetshandling. Om kunden saknar en identitetshandling ska en motsvarande tillförlitlig, vidimerad handling som innehåller kundens namnteckning inhämtas och kontrolleras.

Av utredningen i ärendet framgår att NN inte slutfört kontrollerna av köparnas identitet innan köpekontraktet undertecknats. Fastighetsmäklaren har således genomfört en transaktion utan att ha kontrollerat identiteten av köparen i enlighet med gällande rätt. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN hanterat identifieringen av köparen på ett felaktigt sätt och att hon därmed har åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen och Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning för att hon inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om köparen vid förmedlingen av en fastighet.

I denna varning ingår en erinran för att ha upprättat en felaktig budgivningslista.