Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren snarast har bekräftat uppdragsgivarens uppsägning skriftligen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget/[mäklarkedjan]). Anmälaren har gett in en epostkonversation med mäklaren, den skriftliga bekräftelsen på uppsägningen av förmedlingsuppdraget, en faktura, spekulantlistan och förmedlingsuppdraget.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in förmedlingsuppdraget och journalen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Den 1 september 2022 ingick hon i ett säljavtal med NN. Efter cirka fyra månader, några visningar och sänkt pris utan något konkret bud ville hon ta bort lägenheten från marknaden. Den 20 december 2022 mejlade hon NN för att säga upp uppdragsavtalet. Hon fick aldrig någon respons på mejlet. Vid ett senare tillfälle bestämde hon sig för att lägga ut lägenheten till försäljning igen men valde en annan mäklare. Den 7 juli 2023 får hon ett mejl av NN att han säger upp avtalet samt en faktura på 5000 kronor.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han mottog säljarens uppsägning per mejl den 20 december 2022. De samtalade över telefon och träffades på hans kontor. Hon meddelade att hon hade för avsikt att pausa försäljningen, men att de kunde fortsätta hålla kontakten och att ett fortsatt samarbete kunde vara aktuellt. Han informerade henne om att han gärna ville fortsätta vara hennes mäklare när det var dags för försäljning på nytt. Han påminde även om klausulen i uppdragsavtalet om rätt till ersättningen vid utebliven försäljning. Av den anledningen mejlar han inte uppsägningen då eftersom han uppfattar det som att hon inte vill betala 5000 kronor just då och även kan tänka sig ett fortsatt samarbete. I samtalet på kontoret meddelar han även att hon får återkomma senare om hon vill stå fast vid uppsägningen och sälja med någon annan mäklare. När hon sedan lägger ut huset med en annan mäklare den 3 juli 2023 så förstår han att det inte är aktuellt och mejlar den skriftliga uppsägningen med slutfaktura och spekulantlistan.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet går följande att utläsa avseende avtalstid, ersättningen vid utebliven försäljning och uppsägning.

Detta uppdrag gäller tills vidare från 2022-09-01. Uppdraget är förenat med ensamrätt t.o.m. 2022-11-30. Efter ensamrättsperioden utgång löper uppdraget vidare utan ensamrätt såvida inte ny ensamrättsperiod dessförinnan skriftligen avtalats.

[…]

I händelse av att överlåtelse inte kommer till stånd ska uppdragsgivaren endast betala för mäklarens faktiska kostnader i samband med uppdraget, till ett maxbelopp om 5000 kr.

Uppsägning av uppdragsavtalet kan ske muntligt eller skriftligt. Om fastighetsmäklaren säger upp uppdragsavtalet muntligen ska han eller hon också snarast skriftligen underrätta uppdragsgivaren om uppsägningen. Om uppdragsgivaren säger upp uppdragsavtalet ska fastighetsmäklaren snarast skriftligen bekräfta uppsägningen. […]

E-postkorrespondensen

Följande meddelande har skickats från anmälaren till NN den 20 december 2022.

Hej N,

Enl vårt samtal i fredags önskar jag ta bort annonsen på mitt objekt från marknaden och säga upp avtalet som vi ingick i sept. Skulle något dyka upp som kan vara intressant att diskutera så gör vi det då isf. Jag har inte bestämt när/om jag kommer lägga ut huset till försäljning igen. […]

Följande meddelande har skickats den 6 juli 2023 från anmälaren till NN.

Hej,

Är det något som är otydligt i mitt ’uppsägning av avtal’ mejl till dig? Varför har du inte svarat på det?

Jag har aldrig antytt något annat än att jag ville ta bort mitt objekt från marknaden och därav har ditt ansvar för att sälja det upphört. Vi har inte haft någon kontakt alls sedan dess och jag har aldrig antytt att du ska få ett nytt uppdrag ifall jag skulle välja att sälja.

[…]

Bekräftelse på uppsägning av förmedlingsuppdrag

Av NNs skriftliga bekräftelse på uppsägningen av förmedlingsuppdraget daterat den 3 juli 2023 går följande att utläsa.

Härmed bekräftas Er uppsägning av förmedlingsuppdraget avseende bostadsrätten till lägenhet [nummer] med adress [bostadsrättens adress […]

Journalen

Av journalen framgår följande två journalanteckningar daterade den 20 december 2022.

Avslut utan försäljning – Bekräftelse
Skriftligen bekräftat uppsägning av uppdrag.
Utförd av: NN

Uppdraget – upphör
Förmedlingsuppdraget upphör denna dag i samband med tillträdet […]
Utförd av: NN

Fakturan

Av fakturan utställd till anmälaren framgår att NN kräver ersättning vid utebliven försäljning och utlägg för uppdragets utförande om 5000:-

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Uppdragsavtalet

Enligt 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Syftet med bestämmelsen är bland annat att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister. Av bestämmelsen framgår vidare att om en uppdragsgivare frånträtt avtalet ska mäklaren snarast skriftligen bekräfta frånträdandet.

I ett tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen har en bekräftelse på fem dagar inte ansetts uppfylla kravet på att fastighetsmäklare snarast ska bekräfta uppsägningen (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut 23-1006).

I en dom från Kammarrätten i Stockholm (meddelad den 8 april 2010 i mål nr 6758–09) ansågs en mäklare ha brustit i god fastighetsmäklarsed, då hon inte skriftligen hade bekräftat uppdragsgivarens uppsägning och inte heller upplyst om sin rätt till ersättning och efterprovision. Mäklaren avstod dock från krav på provision och avtalad ersättning för utlägg, men hade inte meddelat säljaren detta. Förseelsen ansågs dock med hänsyn till omständigheterna som ringa. I sin bedömning beaktade domstolen att ensamrättstiden hade löpt ut när avtalet sades upp, att mäklaren muntligen hade bekräftat uppsägningen omedelbart, att säljaren hade uppgett att hon inte längre hade för avsikt att sälja fastigheten och att mäklaren inte hade för avsikt att begära någon ersättning.

Av utredning i ärendet framgår det att anmälaren via e-post sagt upp uppdragsavtalet den 20 december 2022. Inspektionen anser att det är tydligt att avsikten med e-posten är att säga upp uppdragsavtalet och att formuleringen inte ger utrymme för någon annan tolkning. I samband med att NN tog emot uppsägningen har han även felaktigt noterat i journalen både att han skriftligen bekräftat uppsägningen och att uppdraget upphör samma dag i samband med tillträdet. NN har skriftligen bekräftat anmälarens uppsägning den 3 juli 2023, mer än ett halvår senare. I samband med detta har han lämnat spekulantlista och informerat om eventuell rätt till provision vid en framtida försäljning. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN brustit i sin skyldighet att snarast skriftligen bekräfta uppdragsgivarens uppsägning. Förseelsen är varningsgrundande.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.