Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal. Även prövning av om fastighetsmäklaren har agerat ansvarig mäklare för en annan förmedling utan att ha ett skriftligt uppdragsavtal. Även prövning av fastighetsmäklarens ansvar avseende utformningen av ett återgångsvillkor i köpekontraktet. Slutligen prövning av om fastighetsmäklaren har vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparna.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretaget]).

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in ett förmedlingsuppdrag, köpekontrakt, två journaler, budgivningslista samt kopia på sms-konversationer mellan NN och den ena anmälaren.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

De gav NN i uppdrag att förmedla deras fastighet (”objekt 1”). Något uppdragsavtal upprättades aldrig trots att NN sålde fastigheten.

När han förmedlade en annan fastighet (”objekt 2”) till dem kontrollerade han inte deras ID-handlingar. Ett återgångsvillkor togs in i köpekontraktet avseende objekt 2, vilket innefattade försäljning av objekt 1 vid ett visst datum och till en viss summa. Sista tid och datum för anmälarna att begära köpets återgång med anledning av att villkoret inte uppfyllts specificerades inte i köpekontraktet, vilket har lett till tvist mellan parterna.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande. Han har inte innehaft förmedlingsuppdraget avseende objekt 2. Ansvarig mäklare var hans kollega MM. Han har dock bistått MM vid exempelvis kontraktsskrivningen.

Det stämmer att han inte gjort någon ID-kontroll av anmälarna inför att de skulle köpa objekt 2 och att han inte upprättat något skriftligt förmedlingsuppdrag beträffande förmedlingen av objekt 1. Ett skrivfel ligger bakom att sista datum och tid för anmälarna att begära köpets återgång inte angetts i köpekontraktet avseende objekt 2. Villkoret innehåller dock de väsentliga punkter som krävs, så som när villkoret om försäljning av anmälarnas bostad senast skulle vara uppfyllt. Det bör dessutom följa av allmänna avtalsrättsliga principer att meddelande om begäran om köpets återgång ska lämnas skyndsamt därefter.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Budgivningslista från förmedlingen av objekt 1

I listan anges en budgivares namn, med bjudet belopp samt datum och tid då budet lades.

Sms-konversation

NN till ena anmälaren, den 6 mars kl. 12:01

”Hej! Vill du ringa vid tillfälle, nu har vi fått ett bud”

Uppdragsavtal avseende förmedling av objekt 2

Uppdragsavtalet har ingåtts mellan säljarna och mäklaren MM.

Sida 1

”Förmedlingsarbetet

Uppdragsgivaren är medveten om och godkänner att förmedlingsarbetet i vissa delar kan utföras av annan fastighetsmäklare på företaget. Undertecknad fastighetsmäklare bibehåller dock det fulla ansvaret för uppdraget.”

Journal över förmedlingsuppdraget avseende objekt 2

Sida 1 och 2

NN anges som ansvarig mäklare.

Sida 2-6

Mäklaren MM anges ha utfört samtliga förmedlingsåtgärder från den 4 oktober 2022 till den 20 oktober 2022, med undantag för en åtgärd som NN anges ha utfört den 6 oktober 2022.

NN anges ha utfört resterande förmedlingsåtgärder, detta mellan den 30 oktober 2022 till den 30 maj 2023, med undantag för tre åtgärder som utförts av en oregistrerad medhjälpare mellan den 13 april 2023 till den 19 april 2023.

Köpekontrakt avseende objekt 2

Köpekontraktet är ingånget mellan anmälarna och säljarna den 9 februari 2023.

På kontraktets sida 4, under § 15, anges bland annat följande.

”Köparen har för avsikt att sälja sin nuvarande bostad genom bindande köpekontrakt, om en köpeskilling om lägst 4 500 000, som inte är beroende av annat för sin fullbordan och bestånd än att köpeskillingen betalas.

Köpet ska återgå om köparen inte åstadkommit ovanstående senast 2023-03-15 kl 12.00 och därefter begär köpets återgång senast dag/tid. Begäran om återgång ska framställas skriftligen till säljaren med kopia till fastighetsmäklaren inom ovan angiven tid. Om köpet återgår ska betald handpenning återbetalas till köparen utan skadeståndsskyldighet för någon av parterna.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Uppdragsavtal beträffande förmedling av objekt 1

Det framgår av 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen att uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Syftet med bestämmelsen är bland annat att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister.

Ett grundläggande krav är att de handlingar som en mäklare upprättar ska vara korrekta och återspegla de faktiska förhållandena. Skriftlighetskravet är av särskilt stort värde ur konsumentsynpunkt, eftersom ett uppdragsavtal med en fastighetsmäklare är en speciell avtalstyp som privatpersoner sällan kommer i kontakt med. Skriftlighetskravet är generellt och inskränker sig inte till vissa avtalsvillkor (se prop. 1994/95:14 s. 38).

Det är ostridigt i ärendet att NN har vidtagit aktiva förmedlingsåtgärder utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal med anmälarna avseende objekt 1 (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärendena dnr 23-0589 och 22-1868). Förmedlingsåtgärderna har bestått i att han bland annat tagit emot bud och förmedlat dessa till sina uppdragsgivare. Förseelsen motiverar en varning.

Uppdragsavtal beträffande förmedling av objekt 2

Av utredningen i ärendet har framkommit att NN inte innehaft förmedlingsuppdraget för förmedlingen av objekt 2. Han har dock, såsom framgår av journalen och utredningen i övrigt, utfört merparten av förmedlingsåtgärderna under uppdragets gång. Han har bland annat hanterat budgivningen och tagit fram överlåtelsehandlingar, samt angetts som ansvarig mäklare i journalen. Det framgår vidare att han i allt väsentligt haft kontakten med parterna.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN i egenskap av medhjälpare har agerat så som om han varit ansvarig fastighetsmäklare för uppdraget utan att ha ett skriftligt uppdragsavtal för detta (jfr inspektionens beslut i ärendena dnr 22-1634 och 20-1522). Förseelsen motiverar en varning.

Återgångsvillkorets utformning

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att parterna kommer överens i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren ska hjälpa parterna att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen, om inte annat har avtalats.

Det är mäklarens uppgift att se till att eventuella återgångsvillkor som tas med i ett köpekontrakt är tydliga och uttömmande reglerar frågan som villkoret avser samt att det inte medför risk för onödiga tvister mellan parterna.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det aktuella återgångsvillkoret är oklart utformat beträffande den tid och det datum som anmälarnas rätt att begära köpets återgång löper ut. Det är otydligt huruvida köpet hålls svävande fram till tillträdesdagen (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 20-0602, jfr även beslut i ärende dnr 2016-0711). Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har medverkat till ett oklart och ofullständigt återgångsvillkor i köpekontraktet. Förseelsen motiverar en varning.

Åtgärder för kundkännedom

Det framgår av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen att Fastighetsmäklarinspektionen även ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism samt föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen.

Av 3 kap. 1 § penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § första stycket penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med kundkännedomsåtgärder avses enligt 3 kap. 7-12 §§ samma lag bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa.

Av 16-18 §§ Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2021:3) följer att om kunden är en fysisk person och är personligen närvarande sker kontroll av identiteten genom tillförlitlig elektronisk legitimation, ett svenskt körkort, svenskt pass, identitetskort som har utfärdats av en svensk myndighet eller svenskt certifierat identitetskort. Saknar kunden en sådan identitetshandling, ska identitetskontrollen utföras med ledning av en motsvarande identitetshandling som har utfärdats av en myndighet, en behörig utfärdare eller genom andra tillförlitliga dokument. Åtgärder för att identifiera kunden och kontrollera kundens identitet ska dokumenteras. Kopior av de identitetshandlingar som använts för att kontrollera kundens identitet ska bevaras och det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs.

Det är ostridigt i ärendet att NN inte gjort någon ID-kontroll av anmälarna, tillika köparna, innan köpekontraktet undertecknades. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå tillräcklig kundkännedom om köparna är därför bristfällig (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärendena dnr 23-0467 och 22-1469). Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att ha vidtagit förmedlingsåtgärder utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal beträffande objekt 1, för att ha agerat ansvarig mäklare utan att ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal beträffande objekt 2, för att ha medverkat till ett oklart och ofullständigt återgångsvillkor i köpekontraktet samt för att ha brustit i dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparna vid förmedlingen av objekt 2. Förseelserna motiverar en varning även bedömda var för sig.