Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i samband med förmedlingen av en bostadsrätt har underlåtit att upprätta en korrekt objektsbeskrivning avseende uppgiften om årsavgift samt planerade ändringar av årsavgiften.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in ett utdrag från objektsbeskrivningen samt en faktura.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen och mäklarbilden.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har uppgett felaktig information om bostadsrättens avgift. Vid betalningen av handpenningen ställde hen frågan om det var den nya avgiften som stod i objektsbeskrivningen, eftersom hen hade läst att avgiften skulle höjas från och med den 1 april 2023. Frågan besvarades aldrig. När fakturan sedan kom förstod hen att den angivna avgiften i objektsbeskrivningen var inaktuell.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Förmedlingsuppdraget ingicks den 4 maj 2023. Av mäklarbilden han inhämtade dagen därpå framgick att bostadsrättens avgift uppgick till 4 096 kronor per månad.

Hans mäklarassistent hade gjort en förfrågan till bostadsrättsföreningen i december 2022 och efterfrågat information om det fanns några planerade höjningar av avgiften. Ordföranden meddelade då att det fanns en planerad höjning från den 1 april 2023. Vad han känner till så var avgiftshöjningen då endast planerad, men inte beslutad. Eftersom mäklarbilden togs ut i maj var han övertygad om att den avgift som angavs där var den nya avgiften som trädde i kraft den 1 april 2023.

Den angivna avgiften i objektsbeskrivningen är baserad på de uppgifter som fanns i mäklarbilden och som han inte fann någon anledning att ifrågasätta. Han kan rimligen inte lastas för att föreningen inte hade fört in den nya avgiften i mäklarbilden.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Under rubriken ”Ekonomi” i objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

Månadsavgift: 4 096 kr, i avgiften ingår värme, vatten. Obligatoriskt tillägg för kabel-tv basutbud tillkommer med 35 kr/månad.

Under rubriken ”Föreningen” anges bland annat följande.

Föreningens ekonomi: Föreningen har en mycket låg belåning på 1 877kr/m² enligt 2020 årsredovisning. Tomträtten sattes om 2021. Föreningen har en god och stabil ekonomi. Avgiften är planerad att höjas med 5% den 1 april 2023.

Mäklarbilden

I mäklarbilden anges att avgiften för bostadsrätten är 4 096 kr per månad.

Fakturan

I den faktura som getts in av anmälaren anges avgiften till 4 301 kronor per månad.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen

Enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen bland annat innehålla uppgift om årsavgiften till föreningen.

Av förarbetena framgår att mäklaren i objektsbeskrivningen är skyldig att ange den aktuella årsavgiften och beslutade ändringar av denna. Om mäklaren känner till en föreslagen, men ännu inte beslutad, ändring av årsavgiften är mäklaren normalt skyldig att upplysa om detta inom ramen för sin allmänna upplysningsskyldighet (se prop. 2010/11:15, s. 59).

Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen, exempelvis om planerade avgiftsändringar. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Skyldigheten att lämna korrekta uppgifter när det gäller årskostnaden för en bostadsrätt är av central betydelse, eftersom överträdelse av denna skyldighet kan antas inverka på köparens beslut i fråga om objektet (se Förvaltningsrättens dom den 28 maj 2021 i mål nr 6704–20).

Av utredningen framgår att mäklaren har angett en felaktig uppgift om avgiften för bostadsrätten i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att en mäklare som utgångspunkt bör kunna förlita sig på den information som anges i mäklarbilden från en bostadsrättsförening.

I det aktuella fallet har mäklaren haft en fem månader gammal uppgift från bostadsrättsföreningen om en avgiftshöjning som mäklaren har uppfattat som planerad, men inte beslutad. Inspektionen bedömer att mäklaren mot denna bakgrund borde ha undersökt om avgiftshöjningen faktiskt hade beslutats och genomförts, beslutats och senarelagts eller helt fallit bort. Vid en sådan kontroll är det sannolikt att mäklaren också hade uppmärksammats på att bostadsrättens avgift inte överensstämde med den uppgift som angetts i mäklarbilden han inhämtat och som han i sin tur angett i objektsbeskrivningen. Det är dock inte säkert att mäklaren vid en sådan undersökning hade fått kännedom om att mäklarbilden innehöll en inaktuell uppgift.

Det kan dock konstateras att mäklaren i objektsbeskrivningen har angett att det finns en planerad avgiftshöjning på 5 procent från den 1 april 2023, trots att detta datum redan passerats när förmedlingsuppdraget ingicks. För en spekulant skapar uppgiften förvirring och osäkerhet kring om den avgift för bostadsrätten som anges i objektsbeskrivningen innefattar avgiftshöjningen eller ej.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har åsidosatt sitt ansvar att säkerställa att den uppgift han lämnat i objektsbeskrivningen avseende en planerad ändring av avgiften har varit aktuell. Uppgiften skapar en oklarhet angående om den angivna uppgiften om avgift innefattar avgiftshöjningen eller ej. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att mäklaren har agerat i strid med marknadsföringslagen och att han därigenom även har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör grund för en erinran.