Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretaget]. Anmälaren har gett in objektsbeskrivningen och överlåtelseavtalet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Ärendet avser två förmedlingsuppdrag på samma bostadsrätt. Han har gett in följande för respektive förmedling: förmedlingsuppdraget, budgivningslistan, fullmakt för köpare, journalen och dokumentation av kundekännedomsåtgärderna.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Förmedlingen av [bostadsrättens adress] bör granskas. Kunden har köpt lägenheten för 2 600 000 kronor, skriver sig aldrig på adressen och säljer lägenheten några veckor senare för 3 200 000 kronor via samma mäklare. Säljaren för den första förmedlingen har även köpt lägenhet i samma port som den tidigare verklige huvudmannen för samma mäklarföretag.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han anser att anmälarens misstanke kring ett ”upplägg” mellan honom och säljaren är väldigt märklig och han förstår inte kopplingen med säljarens köp av bostad i samma port och hans tidigare chef som varit verklig huvudman för [namn på mäklarföretaget]. Han dementerar dessa uppgifter starkt.

Säljaren kontaktade honom för att sälja sin lägenhet på [bostadsrättens adress]. Han har sålt flera bostäder i föreningen. Han fick i uppdrag att sälja lägenheten under sommaren 2022. Lägenheten marknadsfördes och flertalet visningar hölls. Intresset var väldigt lågt på grund av det osäkra marknadsläget och lägenhetens dåliga skick. Säljaren fick ett bud på 2 600 000 kronor som hon valde att anta mot hans rekommendation. Men hon ville sälja snabbt då hon redan köpt en ny bostad.

Angående den andra förmedlingen så blev han kontaktad av köparen för att pröva sälja lägenheten under hösten 2022. Bostaden renoverades samt stylades och marknaden stabiliserades. Han sålde bostaden på nytt för ett slutpris om 3 250 000 kronor.

Marknaden var turbulent vid tidpunkten för den första förmedlingen och intresset var lågt. Skicket på bostaden var dåligt på det sätt att golvet var slitet, väggarna slitna på grund av vägghängda garderober och tavlor som gav flera hål och märken. Även badrummet var slitet. En vägg hade byggts upp mitt i det lilla vardagsrummet vilket inte gjorde något positivt för lägenheten. Sammanfattningsvis ett dåligt skick i relation till andra likadana lägenheter i föreningen. Säljaren hade bott i lägenheten i sex år och inte uppgraderat något.

Han har inga bilder tillgängliga i sitt eget kameraalbum. Han har sedan flera månader tillbaka lämnat byrån han jobbade för då, de har gått i konkurs så han kan inte kontakta någon för att få tag i det. Han har ingen dokumentation över att det hölls flera visningar då han inte längre har tillgång till kontot till det datasystem han använde vid tidpunkten för förmedlingarna. Alla visningar är inte heller upplagda i systemet, endast öppna visningar.

Inget tydde på att köparen hade som plan att köpa och renovera för att gå med vinst. Informationen han fick från köparen var att han hade separerat med sin sambo och sökte ny bostad. Det var anledningen till köpet och han ville gärna flytta in så snabbt som möjligt på grund av det. Vid ny kontakt med köparen så hade han renoverat och återupptagit relationen med sin sambo vilket resulterade i att köparen då bestämde sig för att testa sälja bostaden. Det resulterade i en bättre affär med högt intresse och budgivning.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Dokumentation för att uppnå kundkännedom om köparen

Det saknas notering i båda förmedlingsuppdragen om NN utrett om det funnits någon verklig huvudman för både uppdragsgivare och köpare.

Handlingen är upprättad den 20 juli 2022 avseende uppdragsgivaren och den 22 augusti 2022 avseende köpare i förmedlingsuppdrag 1. I förmedlingsuppdrag två är handlingen upprättad den 10 oktober 2022 avseende uppdragsgivaren och den 1 november 2022 avseende köparen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Inom ramen för god fastighetsmäklarsed ingår också att följa all annan tillämplig lagstiftning.

Åtgärder kundkännedom

Av 4 kap 1 § fastighetsmäklarlagen följer att inspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen.

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen enligt 1 kap. 2 § 13 penningtvättslagen och 2 kap. 1 § samma lag ska fastighetsmäklaren göra en riskbedömning av kunden. Utifrån riskbedömningen av kunden ska sedan mäklaren vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Med åtgärder för kundkännedom avses bland annat en kontroll av kundens identitet, en utredning av om kunden har en verklig huvudman och i förekommande fall en kontroll av den verkliga huvudmannens identitet. Detta följer av 3 kap. 7, 8 och12 §§ penningtvättslagen. Enligt 3 kap. 1 § 1 st. 1 p., och 3 kap. 4 § penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare uppnå kundkännedom innan en affärsförbindelse etableras eller innan en enstaka transaktion som uppgår till 15 000 euro eller mer utförs. Detta innebär att fastighetsmäklaren ska ha slutfört kontrollerna av uppdragsgivarens och den verkliga huvudmannens identitet innan uppdragsavtalet undertecknas. Kontrollerna av motpartens och den verkliga huvudmannens identitet ska vara slutförda innan parterna undertecknar köpekontraktet.

Av propositionen 2016/17:173 (s. 241) framgår det bland annat följande om vad som avses med verklig huvudman.

Med verklig huvudman avses en fysisk person som ytterst äger eller kontrollerar en juridisk person eller en fysisk person till vars förmån någon annan handlar […]. Det kan således finnas en verklig huvudman bakom både fysiska och juridiska personer. Fysiska personer har inga ägare eller annan som kontrollerar dem på det sätt som avses i definitionen av begreppet verklig huvudman. För fysiska personer rör det sig därför i första hand om s.k. bulvanfall. Med bulvanfall avses situationer då en person handlar för annans räkning, men gentemot verksamhetsutövaren agerar som att handlandet sker för egen räkning. Om verksamhetsutövare konstaterar ett bulvanförhållande kan således en fysisk person ha en verklig huvudman.

Av 21 § KAMFS 2021:3 framgår att fastighetsmäklaren ska kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Av 22 § KAMFS 2021:3 framgår vidare att fastighetsmäklaren ska dokumentera kontrollåtgärderna genom att bevara en kopia på den granskade handlingen. Av dokumentationen ska det framgå när kontrollen av den verkliga huvudmannens identitet har utförts.

Fastighetsmäklarinspektionen har i ett tidigare beslut (se beslut med diarienummer 22-0582) varnat en mäklare för att inte kontrollerat om det funnits en verklig huvudman för köparen.

Av utredningen framgår det att det saknas notering om huruvida det utretts om det funnits någon verklig huvudman avseende uppdragsgivare eller köpare i något av förmedlingsuppdragen. NN har inte vid något av de två förmedlingsuppdragen dokumenterat om det funnits någon verkligen huvudman för någon av parterna. Inget har heller framkommit av utredningen i övrigt som tyder på att NN kontrollerat om det funnits någon verklig huvudman. Mot den bakgrunden bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att någon kontroll inte genomförts och han har därmed inte heller dokumenterat detta. Han har därmed åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen. Förseelsen utgör grund för varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.