Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift om antalet rum i marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälarna har gett in skärmbilder som visar hur bostadsrätten har marknadsförts på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, en mäklarbild, en objektsbeskrivning samt skärmbilder visande del av en tidigare version av objektsbeskrivningen.

Anmälan

Anmälarna har uppgett följande.

Bostadsrätten har marknadsförts som bestående av tre rum och kök, trots att lägenheten endast har ett rum och kök.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Det finns ingen gällande legal definition av vad som utgör ett rum. Lantmäteriet har utformat en definition som avser lagen om lägenhetsregister (2006:378). Fastighetsmäklarinspektionen har i sina bedömningar anslutit till denna definition. Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) är av en annan uppfattning. Nämnden har uttryckt att en mäklare inte bör behöva följa Lantmäteriets definition av vad ett rum är, utan att det som enligt normalt språkbruk beskrivs som ett ”rum”, också bör kunna beskrivas som ett rum i objektsbeskrivningen.

Kammarrätten i Stockholm har en samsyn med FRN. I domstolens avgörande med mål nr 8375–04 anges att det ligger i sakens natur att uppgifter om ett försäljningsobjekt som förs in i objektsbeskrivningen ska vara korrekta och ge en rättvisande bild av objektet.

I Boverkets byggregler finns det inte något krav på att ett rum ska ha en viss minsta golvarea. Myndigheten uttrycker att ”ett rum eller avskiljbara delar av rum där människor ska vistas mer än tillfälligt ska utformas och orienteras så att god tillgång till direkt dagsljus är möjlig, om detta inte är orimligt med hänsyn till rummets avsedda användning. […]”.

När det gäller studentbostäder finns följande angivet i Boverkets byggregler (2011:6) – föreskrifter och allmänna råd, avsnitt 6:323.

I bostäder ska något rum eller någon avskiljbar del av ett rum där människor vistas mer än tillfälligt ha tillgång till direkt solljus. Studentbostäder om högst 35 m² behöver dock inte ha tillgång till direkt solljus.

I ett tidigare avgörande från Fastighetsmäklarinspektionen (beslutet med dnr 4.2-1769-14) citerade inspektionen den definition på rum som Lantmäteriet använder. Mäklaren undgick dock påföljd med hänvisning till att det aktuella utrymmet hade redovisats som en ”stor klädkammare/arbetsrum”.

I det aktuella ärendet har mäklaren inledningsvis upprättat en objektsbeskrivning och marknadsfört bostadsrätten på internet med uppgift om att bostadsrätten består av ett rum och kök. Denna information har funnits publicerad från den 12 maj 2023 till mitten av juni.

Då gensvaret på marknaden var dåligt kom säljaren och mäklaren överens om att beskrivningen på ett bättre sätt borde utvisa hur säljaren använder lägenheten. Från den 16 juni 2023 ändrades därför marknadsföringen på internet till att ange en uppgift om tre rum och kök för bostadsrätten. Marknadsföringen fanns publicerad till och med den 15 augusti. Eftersom mäklaren efter ändringen inte har haft någon allmän visning trycktes aldrig någon ny version av objektsbeskrivningen och lämnades ut. Bostadsrätten har inte överlåtits.

Under den tid som bostadsrätten har marknadsförts med uppgift om att den består av tre rum och kök har det i annonsen funnits information om att bostaden enligt lägenhetsförteckningen består av ett rum och kök, men att säljaren nyttar bostaden som tre rum och kök.

I texten i marknadsföringen beskrivs att de kattvindar som finns under snedtaket har utnyttjats smart, då ett av utrymmena används som förråd och de andra två rummen har gjorts om till ett kontor och ett sovrum. Utrymmena har även beskrivits i planritningen såsom ”Förråd/Kattvind”, ”Sovrum/Kattvind” och ”Kontor/Kattvind”. Mäklaren har därmed beskrivit utrymmena på ett korrekt och rättvisande sätt. Beskrivningen är i enlighet med FRN:s bedömning, inspektionens tidigare beslut med dnr 4.2-1769-14 samt Boverkets regler, i synnerhet bestämmelserna gällande studentbostäder.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mäklarbilden

Av mäklarbilden framgår det att bostadsrätten består av ett rum och kök.

Skärmbilder av annonsen

Av de skärmbilder från marknadsföringen på internet som har getts in av anmälarna framgår att bostadsrätten har uppgetts bestå av tre rum och kök.

Planritningen visar ett kök, ett badrum, en hall, en klädkammare samt ett vardagsrum med fönster. Det finns ytterligare tre fönsterlösa utrymmen som har benämnts som ”Sovrum/Kattvind”, ”Kontor/Kattvind” respektive ”Förråd/Kattvind”.

Bilderna av de två kattvindarna som disponerats som sovrum respektive kontor saknar fönster.

Objektsbeskrivningen

Mäklaren har gett in en handling benämnd ”Objektsbeskrivning” som har tagits fram efter det att uppgiften om antalet rum i bostadsrätten ändrades från den ursprungliga objektsbeskrivningen. Handlingen har enligt mäklaren aldrig tryckts och överlämnats i fysiskt format till tilltänkta köpare. Fastighetsmäklarinspektionen utgår från att detta innebär att uppgifterna i handlingen endast har funnits publicerade i digital form.  

I objektsbeskrivningen anges att bostadsrätten består av tre rum och kök. I beskrivningen av lägenheten anges bland annat följande.

Sovrum
Bra sovrum med plats för säng och förvaring. […]

Kontor
Rymligt kontor med plats för bord och stol samt förvaring.[…]

[…]

De utrymmen som finns under snedtaket utnyttjats smart då ett av rummen används till ett praktiskt förråd, de andra två rummen har gjorts om till ett kontor och ett sovrum.

I slutet av handlingen under rubriken ”Övrigt” anges följande.

Enligt lägenhetsförteckningen är det en 1 rok, men nuvarande ägaren nyttjar bostaden som en 3 rok, med vardagsrum och där kattvindarna används som sovrum och kontor.

Uppgifter rörande byggnaden

Fastighetsmäklarinspektionen har från kommunen inhämtat bygglovshandlingar rörande fastigheten där bostadsrätten är belägen. I det avsnitt där byggnadstyp (byggnadens huvudsakliga ändamål) ska anges har markering skett av rutan benämnd ”Flerbostadshus”. Rutan som avser byggnadstypen ”Studentbostäder” är inte markerad.

Det bolag som uppförde byggnaden har på förfrågan från inspektionen uppgett att byggnaden uppfördes som ett flerbostadshus och inte som studentbostäder.

Lantmäteriet har på förfrågan från Fastighetsmäklarinspektionen uppgett att den aktuella lägenheten inte är registrerad som en studentbostad, utan som en vanlig bostadslägenhet, i det statliga lägenhetsregistret.  

Bostadsrättsföreningens stadgar

Fastighetsmäklarinspektionen har på eget initiativ inhämtat bostadsrättsföreningens stadgar. I stadgarna anges inget som antyder att föreningens bostadslägenheter skulle vara avsedda för studentboende.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Enligt 3 kap. 15 § ska objektsbeskrivningen av en bostadsrätt innehålla vissa obligatoriska uppgifter, bland annat uppgift om lägenhetens storlek. Med storlek avses inte antalet rum (prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information, t. ex. uppgifter om antalet rum, i objektsbeskrivningen.

Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information (se 3 § marknadsföringslagen och Marknadsdomstolens avgörande 2010:8). Mäklaren har således ett ansvar att se till att de uppgifter hen för in i marknadsföringen är förenliga med marknadsföringslagen.

Avseende hur utrymmen i lägenheter ska benämnas i det nationella lägenhetsregistret framgår följande av 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har tidigare fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se avgörandet den 10 februari 2021 med mål nr 6795–20). I samma avgörande uttalade domstolen att en uppgift om antalet rum i en bostad typiskt sett är en sådan uppgift som kan antas inverka på köparens beslut och att uppgiften därmed är väsentlig.

En mäklares strävan efter att nå ut till fler spekulanter, att förmedla ett objekts eventuella potential för framtida användning eller att tillgodose säljarens önskan kan enligt Fastighetsmäklarinspektionen inte försvara att ett objekt marknadsförs med felaktiga uppgifter om objektets egenskaper (jfr. exempelvis Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 15 juni 2016 med dnr 4.1-1638-15). En spekulant ska kunna utgå ifrån att korrekt information anges i samband med att ett objekt marknadsförs.

Felaktig information om antalet rum som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har i vissa avgöranden i stället lett till att en erinran har meddelats (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21–2477 och 21–0153).

Mäklaren har bland annat hänvisat till Boverkets särskilda regler gällande studentbostäder. Med studentbostad avser Boverket en bostad avsedd för studerande vid universitet eller högskola (se Boverkets byggregler (2011:6) – föreskrifter och allmänna råd, punkt 1:6). Av underlaget i utredningen finns det dock inget som styrker att den aktuella byggnaden skulle inrymma sådana studentbostäder som åsyftas i Boverkets regelverk. Det kan även konstateras att den föreskrift som mäklaren har hänvisat till avser studentbostäders tillgång till direkt solljus och inte tillgången till direkt dagsljus. Direkt dagsljus definieras av Boverket som ”Ljus genom fönster direkt mot det fria” medan direkt solljus definieras som ”Solljus som lyser in i rum utan att ha reflekterats”.

Av utredningen i ärendet framgår det att NN under cirka två månader har marknadsfört bostadsrätten med en uppgift om tre rum och kök. Enligt mäklarbilden har lägenheten endast ett rum och kök. Två av de utrymmen som har medräknats som rum utgörs av omgjorda kattvindar. Dessa utrymmen saknar direkt dagsljus. Mot bakgrund av den definition av rum som har återgivits ovan, och som har bekräftats i praxis, anser Fastighetsmäklarinspektionen att bostadsrätten har marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum.

Det kan dock konstateras att den felaktiga uppgiften om antalet rum inte har presenterats reservationslöst i marknadsföringen. Det har funnits förtydliganden i texten och planritningen om hur säljaren har disponerat kattvindarna, bilder på utrymmena samt information om hur bostadsrätten var registrerad i lägenhetsförteckningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att påföljden kan stanna vid en erinran.