Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet när hon har benämnt förmedlingsobjektet som en bostadsrätt när det har varit en andel i en bostadsförening.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har bl.a. gett in skärmklipp från en sms-konversation och från annonsmaterial.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har bl.a. gett in ett uppdragsavtal, ett överlåtelseavtal, ett tilläggsavtal, en objektsbeskrivning, en mäklarbild samt bostadsföreningens stadgar.

Anmälan

Anmälaren har uppgett bl.a. följande.

NN har i objektsbeskrivningen och i överlåtelseavtal uppgett att förmedlingsobjektet varit en bostadsrätt i stället för en andel i en förening. Efter att överlåtelseavtalet hade undertecknats hörde NN av sig och ville göra en rättelse i kontraktet från bostadsrätt till andel i föreningen.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett bl.a. följande.

Under den förhandsvisning som hon hade av lägenheten med anmälaren tillika köparen förklarade hon skillnaderna mellan en bostadsrätt och andel i förening. Strax efter det tillfället mejlade hon även över årsredovisningen, stadgarna och åtagandet för medlemskapet till köparen. Köparen ville läsa igenom alla dokument samt läsa på om skillnaderna innan hon lämnade besked. I samband med diskussionen rättade hon till de felaktiga uppgifterna i objektsbeskrivningen. Köparen var fullt medveten om att lägenheten hon tittade på var en andel i en förening och inte en bostadsrätt.

När de en tid senare kom överens om slutpriset skickade hon över bl.a. överlåtelseavtalet för påseende innan kontraktsskrivningstillfället. Ingen noterade att det stod ”bostadsrätt” i stället för ”andel i förening”.

Några dagar senare träffade hon en kollega som berättade att hon i förmedlingsdokument avseende förmedlingen av en andel i bostadsförening hade råkat skriva ”bostadsrätt” i stället för ”andel i förening”. Hon kom då att tänka på sin förmedling och att hon behövde se över sina dokument så att hon använt rätt benämningar. I mäklarbilden från HSB har HSB benämnt objektet som en ”bostadsrätt” varför hennes assistent, som utfört de administrativa uppgifterna i förmedlingsuppdraget, råkat benämna objektet som en ”bostadsrätt” i stället för ”andel i förening”. Det har således rört sig om skrivfel.

I samtliga försäljningar som har gjorts i föreningen har andra mäklare marknadsfört lägenheterna som bostadsrätter.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, s.k. riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att förmedlingsobjektet avser ”Bostadsrätten till lägenhet nr 6 […]”

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bl.a. följande.

Objekttyp: Bostadsrätt

Upplåtelseform: Bostadsrätt

Överlåtelseavtalet

I överlåtelseavtalet, som är undertecknat av parterna den 20 april 2023, har genomgående benämningen bostadsrätt använts som beskrivning på objektets art. Av en rättelse gjord på dokumentet den 20 juli 2023 framgår att ”med bostadsrätt menas andelsrätt”.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Av 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

En bostadsförening är en äldre boendeföreningsform som regleras av föreningens stadgar och av lagen (2987:667) om ekonomiska föreningar. En bostadsförening är inte underkastad bestämmelserna i bostadsrättslagen (1991:614) utan kan reglera olika frågor i sina stadgar. Avslag på en ansökan om medlemskap i en bostadsförening avgörs normalt av allmän domstol. Någon möjlighet att, som i bostadsrättsföreningar, få medlemskapsfrågan prövad av en hyresnämnd finns inte.

Eftersom det inte är allmänt känt vad det är för skillnad mellan bostadsföreningar och bostadsrättsföreningar är det viktigt att fastighetsmäklaren är extra tydlig i sin information till spekulanter och att korrekta benämningar används.

Av utredningen framgår att NN på flera ställen i objektsbeskrivningen och i överlåtelseavtalet felaktigt har angett förmedlingsobjektet som en bostadsrätt trots att det rört sig om en andel i en bostadsförening. Att förmedlingsobjektet varit en bostadsrätt har angetts redan i uppdragsavtalet.

NN uppger att hon har haft kännedom om det korrekta förhållandet. Trots det har hon använt en felaktig beteckning. Att lämna felaktiga uppgifter om arten av det objekt som förmedlingen avser strider mot god fastighetsmäklarsed och förseelsen motiverar en varning. Vad NN anför om att köparen tagit del av bl.a. bostadsföreningens årsredovisning och stadgar redan efter förhandsvisningen, samt vad hon anför i övrigt, föranleder ingen annan bedömning. NN ska därför meddelas en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.