Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin omsorgsplikt avseende undersökning om förfoganderättsinskränkning funnits.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarna har bl.a. gett in två gåvobrev, ett beslut från Lantmäteriet, ett nyttjanderättsavtal och en uppsägning av nyttjanderättsavtalet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet och har gett in i huvudsak likadana handlingar som anmälarna.

Anmälningarna

Den ena anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Lantmäteriet har avslagit hennes ansökan om lagfart på den fastighet som NN för sex månader sedan förmedlade till henne. Hon har överklagat Lantmäteriets beslut. Av utdraget från fastighetsregistret framgick att det förelåg ett förbehåll, vilket de vid kontraktsskrivningstillfället frågade NN om. Hon sa då att det bara var ett gammalt gåvobrev och ett förbehåll som inte längre var aktuellt eftersom säljaren numera var ensam ägare av fastigheten. NN inhämtade aldrig gåvobrevet.

Den andra anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

En tid efter att hon och köparen hade undertecknat köpeavtalet visade det sig att köparen inte beviljades lagfart. Enligt hembudsklausulen i gåvobrevet skulle hennes syster hembjudas. Detta gjordes senare, men hennes syster (syster A) vägrar att skriva på. Av den anledningen står hon själv fortfarande som lagfaren ägare till fastigheten och måste betala för hemförsäkring, vilken även köparen måste göra. Tills situationen har löst sig kan hon inte köpa en ny fastighet.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

I samband med intaget gick hon och den blivande uppdragsgivaren igenom utdraget från fastighetsregistret där anteckningen om förbehåll framgick. Den blivande uppdragsgivaren sa då att förbehållet innebar att hennes föräldrar sedan gåvobrevet upprättats hade rätt att nyttja fastigheten så länge de önskade. Hon gjorde en anteckning om detta och bad att få se nyttjanderättsavtalet och uppsägningen av det samt ett medgivande till att hon fick sälja fastigheten.

Den blivande uppdragsgivaren informerade henne vidare om att hennes syster var avliden (syster B) men att hennes andra syster A enligt ett senare upprättat gåvobrev från år 2021, gett sin halva av fastigheten till henne för att undvika utmätning av fastigheten, varmed hon blev ensam ägare till fastigheten.

Efter att uppdragsavtalet ingåtts beställde hon via Riksarkivet respektive Lantmäteriet de båda gåvobreven som fanns noterade i fastighetsutdraget. Hon gick noggrant igenom dem.

I det första gåvobrevet från år 2001 finns ett hembudsförbehåll, men i och med att systern A gett sin halva av fastigheten till uppdragsgivaren utan förbehåll tolkade hon det som att uppdragsgivaren nu hade full förfoganderätt. Enligt Lantmäteriet gäller emellertid hembudet avseende den halva av fastigheten som uppdragsgivaren ägde innan hon fick den andra halvan i gåva av sin syster A. Av Lantmäteriets inskrivningshandbok går att läsa att rättsläget är oklart gällande om ett hembudsförbehåll upphör att gälla när en hel fastighet kommer i samma ägares hand. I handboken står följande.

Om hela fastigheten har kommit i en gåvotagares hand kan ett inskrivet förbehåll om hembud i vissa fall tas bort, beroende på hur förbehållet är formulerat. I vissa fall ska förbehållet stå kvar, till exempel då hembud fortfarande gäller i den del av fastigheten som innehas på grund av gåvan. En bedömning får göras i varje enskilt fall. Se även avgörandena OÄ 370-10 från Hovrätten för Nedre Norrland samt ÖÄ 10593-20 från Svea hovrätt.

Då ovanstående avgöranden är motstridiga kan rättsläget anses oklart vad gäller frågan om ett hembudsförbehåll upphör att gälla när en hel fastighet kommer i en ägares hand. En bedömning får göras i varje enskilt fall med hänsyn till förbehållets ordalydelse och andra eventuella omständigheter.

Eftersom hon uppmärksammade förbehållet och beställde handlingarna för att undersöka vad det avsåg, samt mot bakgrund av uppdragsgivarens försäkran om att förbehållet som fanns antecknat i fastighetsregistret avsåg nyttjanderätten, måste hon anses ha fullgjort sin kontrollskyldighet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, s.k. riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Utdraget från fastighetsregistret

Av utdraget från fastighetsregistret framgår följande.

Ägare

[Uppdragsgivarens namn, adress och personnummer]

Gåva: 2021-04-29 Andel: ½

Inskrivningsdag: 2021-05-20 Akt: [Aktens diarienummer]

Gåva: 2001-11-21

Inskrivningsdag: 2005-07-25

Fångesanmärkning: Förbehåll

Gåvobrevet från år 2001

Av gåvobrevet från år 2001 framgår följande.

Undertecknade [gåvogivarnas namn] överlåter härmed såsom gåva oss tillhöriga fastigheten [fastighetens fastighetsbeteckning] till våra barn [namnet på systern A], [namnet på systern B] och [namnet på uppdragsgivaren], med 1/3 vardera.

Gåvan överlåtes på följande villkor:

[…]

Om någon gåvotagare önskar avhända sig sin andel i fastigheten, eller del därav, åligger det denne att först skriftligen hembjuda egendomen till övriga gåvotagare. Har hembud skett, åligger det vederbörande att inom 30 dagar därefter lämna skriftligt besked huruvida denne önskar begagna sig av hembudet.

[…]

Gåvobrevet från år 2021

Av gåvobrevet från år 2021 framgår att systern A överlåter sin halva av fastigheten till uppdragsgivaren. Någon notering om överlåtelseförbehåll finns inte. 

Lantmäteriets beslut

Av Lantmäteriets beslut framgår följande.

[…]

Din ansökan om lagfart har avslagits eftersom det finns en anteckning i fastighetsregistret om att [uppdragsgivarens namn] inte får överlåta fastigheten utan hembud enligt inskrivet förbehåll i gåvobrevet med aktnummer [aktens nummer]. De som blivit hembjuden fastigheten ska lämna skriftligt besked om de vill använda sig av hembudet. Någon handling som visar detta har fortfarande inte inkommit.

[…]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Kontrollskyldigheten

Enligt 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska kontrollera bl.a. vem som har rätt att förfoga över fastigheten.

En mäklare ska inte bara kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten, utan ska inom ramen för omsorgsplikten även undersöka om den rätte ägaren har rätt att överlåta sin egendom.

Av 20 kap. 4 § jordabalken (1970:994) framgår bl.a. att i det fall sökandens förvärv är förenat med förbehåll som inskränker förvärvarens rätt att överlåta egendomen, ska det antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel.

Av 20 kap. 6 § p. 5 jordabalken framgår bl.a. att en lagfartsansökan ska avslås om en överlåtelse står i strid med ett förbehåll.

Enligt 19 kap. 30 § jordabalken ska ett förbehåll som upphört att gälla tas bort ur fastighetsregistrets inskrivningsdel.

Av utredningen i ärendet framgår att Lantmäteriet har avslagit köparens ansökan om lagfart avseende förmedlingsobjektet med motiveringen att säljaren inte visat att de som hembjudan ska ske till, enligt inskrivet förbehåll i gåvobrevet från år 2001, lämnat skriftligt besked om de vill använda sig av hembudet. Beslutet överklagades. NN uppger att hon förlitade sig på uppdragsgivarens uppgift om att förbehållet antecknat i fastighetsregistret avsåg föräldrarnas tidigare nyttjanderätt samt att hon, efter att hon beställt och gått igenom gåvobreven, tolkade hembudsförbehållet som att uppdragsgivaren numera hade full förfoganderätt i och med att systern A gett sin halva av fastigheten till uppdragsgivaren utan förbehåll.

Mot bakgrund av den osäkerhet som kan råda kring behörighet att förfoga över egendom och uppgifter om att förfoganderätten eventuellt är beroende av hembud får utredningsskyldigheten anses utvidgas när sådana uppgifter framkommer, i synnerhet när som i förevarande fall uppgifterna inte är entydiga. I ärendet har NN dessutom bedömt att ett förbehåll antecknat i fastighetsregistret inte längre har gällt. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN hade kunnat kontakta Lantmäteriet för att närmare utreda frågan. Genom att inte i möjligaste mån säkerställa säljarens rätt att överlåta sin egendom har NN agerat i strid med sin omsorgsplikt. Förseelsen utgör grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.