Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att besvara förelägganden från Fastighetsmäklarinspektionen. Vidare en prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin kontrollskyldighet, omsorgplikt och god fastighetsmäklarsed genom att medverka till en vidareförsäljning av en bostadsrätt, innan det att överlåtaren beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen. Även en prövning av om mäklaren har brustit avseende det riskbaserade förhållningssättet, om hon har underlåtit att göra en korrekt riskbedömning avseende säljaren samt om hon har åsidosatt sitt ansvar att uppnå tillräcklig kundkännedom och dokumentera sin riskklassificering avseende säljaren. Slutligen har prövning skett av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sitt ansvar att lämna en korrekt uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NN:s registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in överlåtelseavtalet avseende den senaste förmedlingen av bostaden, ansökan om inträde/utträde ur föreningen samt tre sidor av överlåtelseavtalet avseende en tidigare förmedling av bostaden.

Fastighetsmäklarinspektionen hade även under 2023 valt ut det aktuella förmedlingsuppdraget för granskning inom ramen för en tematisk tillsynsinsats avseende redovisningen av bostadsrätters indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen. Mot bakgrund av den inkomna anmälan har inspektionen dock valt att lyfta över granskningen beträffande uppgiften om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning från tillsynsärendet med dnr 23–1236 till aktuellt tillsynsärende. Detta för att samla granskningen av förmedlingsuppdraget inom ramen för samma tillsynsärende. Genom denna åtgärd utgår det aktuella förmedlingsuppdraget från den tematiska tillsynsinsatsen och handläggs i stället inom ramen för inspektionens löpande tillsyn.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, journalen, budgivningslistan objektsbeskrivningen samt dokumentation om kundkännedomsåtgärder avseende säljaren.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon är ombud för en bostadsrättsförening, i vilken NN har förmedlat en bostadsrätt. Bostaden såldes i januari 2023 för 4 000 000 kronor, med tillträde den 2 maj. Denna förmedling hanterades av en mäklare på samma mäklarfirma som NN. Köparen överlät sedan bostaden för 4 200 000 kronor den 8 mars 2023, det vill säga innan tillträdesdagen. Även denna försäljning hanterades av en mäklare på samma mäklarfirma som NN.

Trots att köparen inte hade beviljats medlemskap i föreningen såldes bostaden sedan vidare för 4 800 000 kronor den 22 mars 2023. Denna förmedling hanterades av NN, trots att hon var medveten om att uppdragsgivaren inte hade godkänts som medlem. Föreningen fattade beslut om att neka uppdragsgivaren medlemskap den 23 mars. Detta beslut överklagades inte av honom.

Det hör till grundläggande undersökning för en fastighetsmäklare att kontrollera vem som de facto äger bostaden och är medlem i föreningen innan försäljning sker. Mäklaren har medverkat till att föreningen har hamnat i en situation som kunde ha kostat föreningen ett betydande skadestånd. En jurist har behövt anlitas för att reda ut och hantera situationen. Hanteringen har kostat föreningen mycket pengar, tid och oro. Mäklaren har även medverkat till en trolig penningtvätt, eftersom bostadsrätten har sålts vidare och köpeskillingen har ökat med 800 000 kronor på tre månader i en nedåtgående bostadsmarknad.

Föreningen satt i en rävsax, men ansåg att den slutliga förvärvaren verkade seriös och ville låta honom bli medlem. Trots att medlemskapet för NN:s uppdragsgivare tidigare nekats fattade föreningen därför ett senare beslut om att ändå låta honom såväl inträda som utträda som medlem i föreningen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Säljaren önskade marknadsföra bostadsrätten för försäljning innan medlemskapet och tillträdet var klart. Hon har förklarat för föreningens styrelse att detta inte är någon konstig hantering. Att styrelsen, trots detta, har valt att anlita en jurist är ingenting som hon kan styra över. Medlemskapsansökan avseende hennes uppdragsgivare sändes såvitt hon vet in till föreningen i nära anknytning till att uppdragsgivaren undertecknade överlåtelseavtalet. Uppdragsgivaren blev godkänd som medlem i föreningen den 19 april 2023. Tillträdet ägde rum efter godkänt medlemskap. Hon har haft kontakt med en fastighetsmäklarjurist angående frågan om försäljning av bostadsrätten innan det att säljaren beviljats medlemskap. Han meddelade att det inte fanns någon lagregel som hindrade ett sådant förfarande.

Det stämmer att bostaden tidigare har sålts av två fastighetsmäklare som har varit konsulter på mäklarföretaget. Hon träffade säljaren i det första förmedlingsuppdraget, när tillträdet avseende den försäljningen genomfördes. Hon har däremot inte mött säljaren i det andra förmedlingsuppdraget. Det är felaktigt att bostadens pris har ökat med 800 000 kronor. Det korrekta beloppet är 600 000 kronor.

Hennes bedömning av en uppdragsgivare baseras på den information hon frivilligt mottar av denne. Hon har inte känt att det är i enlighet med god fastighetsmäklarsed att söka i eventuella brottsregister eller liknande för att på ett djupare sätt granska kunder. Den insyn, inblick och tillgång som tillhandahålls av uppdragsgivaren är den hon har att tillgå och väljer att lita på.

När hon blir anlitad av en uppdragsgivare må hon kanske vara godtrogen och naiv, men då hon själv inte agerar med ett ont uppsåt har hon svårt att avläsa det personlighetsdraget hos andra. Hon litar på att människor är ärliga och har goda avsikter, om inget avvikande beteende visas för henne. Enligt hennes kunskap om bostadsmarknaden är det inte något som sticker ut att bostaden har sålts med vinst. Om hennes uppdragsgivare har agerat felaktigt och haft dåliga avsikter ber hon om ursäkt till samtliga involverade parter. Hon upplevde honom dock som en snäll och rar person. Att föreningens styrelse i egenskap av lekmän kommer med sådana grova anklagelser som i anmälan anser hon vara högst felaktigt och grundat i illvilja. Det framgick nämligen tydligt att uppdragsgivarens etnicitet var ett stort bekymmer för styrelsen. Personligen anser hon att alla människor är lika mycket värda.

Uppdragsgivaren har inte sin familj i Sverige, då han ursprungligen kommer från ett annat land. Då uppdragsgivaren inte är en politiskt utsatt person eller besitter något annat yrke som höjer hans eventuella risk, fann hon inte riskbedömningen vara felaktig.

I dagsläget arbetar hon inte kvar på mäklarföretaget, då hon av dess ägare har blivit manipulerad, utnyttjad och utsatt för grova brottshandlingar. Hon hoppas att ägarna till mäklarföretaget får sitt straff och att hon kan återfå kärleken till sitt yrke.

När det gäller beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning har hon tagit föreningens skulder till kreditinstitut på 1 333 000 kronor samt de kortfristiga skulderna på 229 830 kronor och då fått fram beloppet 1 562 830 kronor. Från detta belopp har hon dragit medlen i posten ”Kassa och bank” om 903 368 kronor, klientmedel om 224 682 kronor samt medel på räntekonto om 302 061 kronor. Föreningens totala nettoskuldsättning blir då 132 719 kronor. Detta belopp har hon multiplicerat med andelstalet för årsavgift och fått fram ett belopp på 5 504 kronor, som utgör bostadens indirekta nettoskuldsättning.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet ingicks den 10 mars 2023. Det framgår att säljaren har godtagit ett utgångspris om 4 450 000 kronor.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet har undertecknats av parterna den 22 mars 2023.

Objektsbeskrivningen

Det anges i objektsbeskrivningen att bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning är 5 504 kronor. Andelstalet för årsavgift anges till 4,14693 procent.

Budgivningslistan

Av budgivningslistan framgår att det har funnits två personer som har budat på bostaden från utgångspriset 4 450 000 kronor upp till 4 750 000 kronor. Därefter har köparen, som lagt budet på 4 750 000 kronor, även lagt det sista budet på 4 800 000 kronor.

Journalen

Av journalen framgår bland annat följande.

2023-03-10 Kundkännedom – ID-kontroll säljare

ID-kontroll utförd av säljaren samt eventuella företrädare för dessa. Verifikat på ID-kontrollen har sparats. Lagkravet om grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom och PEP-kontroll samt riskbedömning har utförts.

2023-03-22 Kundkännedom – ID-kontroll köpare

ID-kontroll utförd av samtliga köpare samt eventuella företrädare för dessa. Verifikat på ID-kontrollen har sparats. Lagkravet om grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom och PEP-kontroll samt riskbedömning har utförts.

2023-04-24 Kundkännedom – löpande åtgärder

Fastighetsmäklaren har med utgångspunkt i ett riskbaserat förhållningssätt, löpande under förmedlingsuppdraget varit uppmärksam på affärsförbindelsen avseende kundkännedom och för att motverka penningtvätt. Exempelvis:

• Om någon part är att betrakta som en PEP.
• Verklig huvudman.
• Affärsförbindelsens (försäljningens/köpets) syfte och art och finansiering.
• Gjord riskbedömning
• Varit uppmärksam på oförklarliga avvikande transaktioner eller upplägg.

Mäklaren har dokumenterat åtgärderna för att uppnå kundkännedom och arbetet mot penningtvätt i separat dokumentation.

Utförd av: [namnet på en mäklarkollega]

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om säljaren

I dokumentationen avseende kundkännedom om säljaren anges att kundens riskprofil har bedömts som låg. Det saknas notering om grunderna för bedömningen. När det gäller säljarens syfte med affären har rutan för ”Försäljning av privatbostad” kryssats i, följt av en notering om att annonseringen av bostaden inleds innan genomfört tillträde. Mäklaren har angett att avvikelse därav skett från vad som är normalt. Det har inte angetts om kontroll har skett avseende om det finns en verklig huvudman eller om säljaren är familjemedlem eller medarbetare till en person i politiskt utsatt ställning.

Stadgarna

I föreningens stadgar anges att årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal.

Vidare framgår det att föreningens ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadsrättslägenheter för permanent boende. Det anges att som villkor för medlemskap gäller att en förvärvare av en bostadsrätt ska bosätta sig i lägenheten om inte styrelsen medger annat.

Meddelande från föreningens förvaltare

Fastighetsmäklarinspektionen har på eget initiativ kontaktat den förvaltare som bostadsrättsföreningen anlitar. Förvaltaren har till inspektionen bekräftat att det andelstal för årsavgift som mäklaren har angett i objektsbeskrivningen är korrekt.

Årsredovisningen

Av föreningens årsredovisning för räkenskapsåret 2021 framgår bland annat följande.

TILLGÅNGAR                                  

[…]
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
[…]
Övriga fordringar inkl. [förvaltaren] Klientmedel      619 802

I den till posten ”Övriga fordringar” hörande noten anges att 37 951 kronor av det totala beloppet avser behållning på föreningens skattekonto, 50 108 kronor avser en skattefordran, 224 682 kronor avser klientmedel hos förvaltaren, 5 000 kronor avser fordringar och 302 061 kronor avser medel på ett räntekonto hos förvaltaren.

[…]

Kassa och bank 903 368

EGET KAPITAL OCH SKULDER

[…]

Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 333 000

Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 65 425

Övriga skulder 36 974

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 127 431

[…]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Besvarande av Fastighetsmäklarinspektionens förelägganden

Enligt 4 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen.

Enligt 4 kap. 4 § p. 3 fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Enligt andra stycket får inspektionen, om det anses tillräckligt, i stället meddela en varning eller erinran.

Av förarbetena till motsvarande bestämmelse i 1995 års lag (prop. 1994/95:14 s 69 f) framgår att en återkallelse av mäklarens registrering som regel ska ske om mäklaren inte har följt inspektionens anmaning att lämna begärda uppgifter och handlingar.

Länsrätten i Stockholms län har i en dom den 21 april 2005 (mål nr 14006–04) ansett att en varning får anses vara en tillräcklig påföljd om mäklaren varken har vägrat eller helt har underlåtit att svara på myndighetens förelägganden.

Enligt praxis är det varningsgrundande om en mäklare är behjälplig i utredningen genom yttranden, men någon eller några handlingar inte lämnas in till inspektionen (se beslut med dnr 2020–0602). Vidare har inspektionen i tidigare beslut meddelat en varning då mäklare har underlåtit att besvara inspektionens förelägganden, men där underlåtenheten handlade om enstaka frågor (se besluten med dnr 4.1-1905-12 och 4.1-366-14).

Det kan konstateras att mäklaren inte har inkommit med samtliga begärda handlingar. Hon har inte gett in mäklarbilden, beslutet om beviljande av uppdragsgivarens medlemskap i föreningen, det tilläggsavtal som det finns en notering om i journalen och dokumentationen över de åtgärder som vidtagits för att uppnå kundkännedom om köparen enligt penningtvättslagen (2017:630). Hon har inte heller besvarat samtliga frågor från inspektionen.

När det gäller inspektionens första föreläggande i ärendet, skickat den 22 augusti 2023, fick inspektionen skicka en påminnelse till mäklaren med sista svarsdag den 12 oktober 2023. Mäklaren inkom då med ett yttrande den 19 oktober. Även avseende det andra föreläggandet i ärendet var inspektionen tvungen att skicka ut en påminnelse till mäklaren. Efter att ha begärt anstånd med att svara skickade mäklaren in ett andra yttrande den 10 januari 2024. I detta yttrande besvarades dock endast vissa frågor och flera begärda handlingar saknades. Inspektionen skickade därför ut en ny påminnelse som besvarades av mäklaren, men de efterfrågade handlingarna gavs inte in. Inspektionen skickade ut en ny påminnelse avseende handlingarna samt ett tredje föreläggande med frågor den 24 januari 2024. Trots en utsänd påminnelse den 6 februari har mäklaren inte besvarat skrivelsen.

Mot denna bakgrund bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att inte i rätt tid, och till fullo, efterkomma inspektionens förelägganden. Förseelsen motiverar en varning.

Vidareförsäljningen av bostadsrätten

Enligt 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren kontrollera bland annat vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten.

I 6 kap. 1 § 1 st. bostadsrättslagen (1991:614) anges att när en bostadsrätt har överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny innehavare får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i föreningen.

Det synes finnas skilda åsikter i den juridiska litteraturen angående förfoganderätten över en bostadsrätt efter en överlåtelse, men innan det att förvärvaren har beviljats medlemskap.

Anders Victorin och Jonny Flodin uttalar bland annat följande (se Bostadsrätt, uppl. 3, (2011), Iustus Förlag AB, Uppsala, s. 143 – 145).

Rätten att utöva bostadsrätten tar i första hand sikte på nyttjandet av lägenheten. Den som har köpt en bostadsrätt får med andra ord som huvudregel inte flytta in i lägenheten innan han har beviljats medlemskap i föreningen. […] I doktrinen har den uppfattningen framförts, att rätten att ”utöva bostadsrätten” även omfattar förfoganden av bostadsrättshavaren.[1] Enligt denna uppfattning bör ett utövande ske om bostadsrätten pantsätts och att endast en medlem bör kunna pantsätta bostadsrätten. Resonemanget utvecklas inte och det är inte klart vad som närmare bestämt avses. En möjlig tolkning skulle vara att tolka 6 kap. 1 § 1 st. BRL så att den innefattar en legal förfoganderättsbegränsning och att förfoganden i strid med denna begränsning är ogiltiga. Man kan dock hysa vissa betänkligheter att ge 6 kap. 1 § BFL en så vidsträckt tolkning. Sakliga skäl bör kunna åberopas för en sådan tolkning. Annars framstår alternativet, att begränsa utövanden till nyttjandet av lägenheten, som lämpligare.

[…]

Samma argumentation gör sig gällande vid förfoganden genom köp. Situationen uppkommer om köparen säljer bostadsrätten vidare innan han har ansökt om medlemskap. Om köparen ansöker om och vägras medlemskap i föreningen blir köparens förvärv ogiltigt och eftersom godtrosförvärv inte kan ske blir avtalet mellan köparen och dennes köpare ogiltigt. Bostadsrätten ska återgå till säljaren. Beviljas köparen medlemskap, bortfaller villkoret om medlemskap och köpet mellan säljaren och köparen blir definitivt. Däremot är förvärvet mellan köparen och köparens köpare beroende av att denne beviljas medlemskap. Inte heller här skiljer sig situationen från andra fall då köpet är villkorat. Det torde inte heller uppstå några olägenheter för föreningen. Fram till dess köparen beviljas medlemskap svarar säljaren för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten (6 kap. 8 § BRL). Därefter svarar köparen fram till dess köparens köpare beviljas medlemskap. […]

Det skisserade systemet torde inte ge upphov till sådana olägenheter, att man bör tolka in ett förfogandeförbud i 6 kap. 1 § BRL. Det framstår därför som lämpligast att innebörden av att ”utöva bostadsrätten” begränsas, så att endast nyttjandet avses.

I artikeln ”En fråga om äganderätt” (SvJT 2000, s. 677) skriver Anders Victorin bland annat följande.

Frågan om förfoganderätten över en bostadsrätt efter en överlåtelse men innan förvärvaren beviljats medlemskap förefaller oklar. I artikeln framförs åsikten att det är förvärvaren som civilrättsligt är ägare till bostadsrätten. Det sakrättsliga skyddet inträder som vanligt i och med att föreningen denuntierats om förvärvet. Därmed kan endast förvärvaren förfoga över bostadsrätten. En annan sak är att förvärvaren inte kan utöva bostadsrätten innan han beviljats medlemskap.

I ett betänkande till ett avgörande i Högsta domstolen (NJA 2001 s. 75) anger justitiesekreteraren bland annat följande.

Utgångspunkten för bostadsrättslagens reglering av överlåtelser synes således vara att överlåtelse skall ske från medlem; något som väl överensstämmer med den föreningsrättsliga tanken som finns i konstruktionen av bostadsrättsbestämmelserna. Så klart kan dock denna utgångspunkt inte anses ha kommit till uttryck att man i strid med den allmänna avtalsfriheten kan tolka in ett förbud för någon som inte är medlem i en bostadsrättsförening att sluta avtal om en bostadsrätt som denne har eller inte har. I den rättsvetenskapliga debatten har det också hävdats att den som, utan att vara medlem i en bostadsrättsförening, innehar en bostadsrätt kan överlåta denna utan att detta behöver innebära att avtalet inte gäller mellan parterna (jfr Victorin, En fråga om äganderätt, SvJT 2000 s. 678 ff.). Sådana här överlåtelser torde inte heller vara helt ovanliga i det praktiska rättslivet (se t.ex. situationen i det ovan berörda NJA 1994 s. 130).

Till detta kan nämnas att även om man skulle anse att bostadsrättslagen innehåller ett sådant förbud finns ingen bestämmelse som sanktionerar en överträdelse av förbudet. […] I den bestämmelse i bostadsrättslagen som reglerar ogiltighet av bostadsrättsöverlåtelser finns följaktligen ingen regel av innebörd att en överlåtelse är ogiltig redan på den grunden att någon förvärvat en bostadsrätt från någon som inte är medlem. Någon sådan regel finns inte heller som en förutsättning för att någon skall beviljas medlemskap i en bostadsrättsförening.

[…]

Det finns inte heller tillräckliga skäl för att utöver bostadsrättslagens bestämmelser begränsa avtalsfriheten genom att konstruera en ogiltighetspåföljd vid överlåtelser som sker från icke-medlemmar. För den som köpt en bostadsrätt och sedan vägrats medlemskap i en bostadsrättsförening kan enda möjligheten att få täckning för sina utgifter vara att överlåta bostadsrätten vidare. Bostadsrättsföreningen är för sin del skyddad genom reglerna om att endast medlemmar kan utöva bostadsrätten, det vill säga använda lägenheten eller lokalen, pantsätta den, rösta på stämma m.m. […]

Utifrån ovan redovisade uttalanden anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan anses klarlagt att uppdragsgivaren har saknat rätt att överlåta bostadsrätten vidare på grund av bristande förfoganderätt eller förfoganderättsinskränkning. De redovisade uttalandena ovan tyder snarare på en sannolikhet för ett civilrättsligt giltigt avtal mellan parterna i aktuell situation, som dock för definitiv bundenhet är beroende av att säljarens eget förvärv inte förklaras ogiltigt. Mot denna bakgrund anser inspektionen att det inte kan anses otvetydigt fastställt att mäklaren har brustit i sin kontrollskyldighet avseende förfoganderätten.

Frågan är dock om en mäklare genom att medverka till upprättandet av ett överlåtelseavtal i den aktuella situationen kan anses agera i enlighet med sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed.

Bostadsrättslagens bestämmelser bygger på en koppling mellan medlemskapet i föreningen och innehavet av bostadsrätten. Grunden för en bostadsrättsförening är i fastigheten bosatta medlemmar som gemensamt engagerar sig i, tar ansvar för och förvaltar föreningen och dess verksamhet. Ett stort antal bostadsrättsföreningar har i stadgarna infört villkor för medlemskap som avser permanent bosättning i lägenheten. Om ett förvärv har skett i spekulativt syfte, där avsikten vid förvärvstidpunkten endast har varit att vidareförsälja bostadsrätten, har domstol även ansett att en bostadsrättsförening har ett objektivt godtagbart skäl för att vägra medlemskap (se Bostadsdomstolens avgörande RBD 4:83 och Svea hovrätts avgörande ÖH 5507–09).

Utifrån föreningens stadgevillkor om bosättning som huvudregel för medlemskap, den korta innehavstiden, den vinstgenererande köpeskillingen och de domstolsavgöranden som pekar på en risk för nekat medlemskap vid ett spekulativt förvärvssyfte, anser Fastighetsmäklarinspektionen att det bör ha stått klart för NN att det fanns en hög sannolikhet för att säljaren skulle nekas medlemskap och båda förvärven därmed bli ogiltiga. Av utredningen framgår dock inte att mäklaren på något sätt har beaktat detta innan genomförandet av kontraktsskrivningen genom att efterhöra med föreningen hur den förhöll sig till omständigheterna och upplysa parterna om föreningens inställning innan avtalsingåendet.

Fastighetsmäklarinspektionen finner vidare att ytterst få spekulanter sannolikt har sådan kännedom om ogiltighetsreglerna i bostadsrättslagen att förutsättningarna för och de eventuella konsekvenserna av ett köp i den aktuella situationen står klart för dem. Förutom att förvärvet kan bli ogiltigt om säljaren nekas medlemskap i föreningen kan förvärvet också under en lång tid hållas svävande. Eftersom säljaren vid ett beslut om nekat medlemskap från föreningens sida har rätt till överprövning av beslutet i hyresnämnden och i förlängningen även i Svea hovrätt kan processen bli utdragen och båda förvärven hållas svävande under en lång tidsperiod. Det kan även konstateras att mäklaren inte på något sätt har berört frågan i överlåtelseavtalet eller redogjort för att hon skulle ha upplyst köparen om förutsättningarna för, och de eventuella konsekvenserna av, att ingå överlåtelseavtalet.

Även om det möjligen inte finns ett uttryckligt förbud i bostadsrättslagen avseende överlåtelse från en icke-medlem anser Fastighetsmäklarinspektionen att bostadsrättslagens utgångspunkt och konstruktion talar för att lagstiftaren har eftersträvat en obruten fångeskedja från medlem till medlem. Med beaktande av detta, fastighetsmäklarlagens konsumentskyddande syfte, och att risken för missuppfattningar, oklarheter och tvist under förevarande omständigheter får anses betydande, anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte borde ha medverkat till den aktuella kontraktsskrivningen. Hon har därigenom åsidosatt sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed på ett sätt som motiverar en varning.

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag.

I det aktuella ärendet är det Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2021:3) som är gällande.

Det riskbaserade förhållningssättet och riskbedömningen av kunder

Penningtvättsregelverket syftar till att förhindra att verksamheter utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism och utgår från ett riskbaserat förhållningssätt. För en fastighetsmäklare innebär detta att åtgärderna mot penningtvätt och finansiering av terrorism ska stå i proportion till riskerna i mäklarverksamheten och de kundrelationer som mäklaren har.

Det riskbaserade förhållningssättet ska genomsyra fastighetsmäklarens arbete och innebär att mäklaren ska förstå och motverka risken för att hens verksamhet utnyttjas i penningtvättssyfte. En central del i detta arbete är att mäklaren ska lära känna kunden och bestämma en riskprofil för denne enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen. Riskprofilen ligger sedan till grund för omfattningen av kundkännedomsåtgärderna. Mäklaren ska följa upp kundens riskprofil under den pågående affärsförbindelsen och ändra den vid behov.

Mäklaren ska vidare, enligt 3 kap. 13 § penningtvättslagen, löpande och vid behov följa upp pågående affärsförbindelser. Av 4 kap. 1 § penningtvättslagen framgår att mäklaren ska övervaka pågående affärsförbindelser och bedöma enstaka transaktioner i syfte att upptäcka aktiviteter och transaktioner som kan antas ingå som ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism. Mäklaren behöver alltså ha en fortlöpande kontroll av pågående affärsförbindelser och enstaka transaktioner, vid behov göra en djupare granskning genom att exempelvis ställa frågor och begära in och analysera underlag, och ändra kundens riskprofil om det finns anledning till det.

NN har redogjort för att hon, såväl regelmässigt som i det aktuella förmedlingsuppdraget, endast använder den information som kunden själv ger henne tillgång till och därför inte ser sig kunna vidta några fördjupade utredningsåtgärder för att granska en kund eller transaktion närmare. Hon uppger att hon må uppfattas som naiv och godtrogen, men att hon förlitar sig på människors goda natur och den information som hon tillhandahålls.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN:s yttrande visar att hon har missuppfattat väsentliga delar av sina skyldigheter enligt regelverket för åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Sättet hon har arbetat på under det aktuella förmedlingsuppdraget, och som hon uppger vara hennes normala hantering, är enligt Fastighetsmäklarinspektionen inte förenligt med det riskbaserade förhållningssätt som krävs av en verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen. Att kategoriskt underlåta att inhämta ytterligare information om kunden och affären strider mot mäklarens ansvar att upprätta och följa upp kundens riskprofil enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen och att fortlöpande följa upp och övervaka affärsförbindelsen enligt 3 kap. 13 § och 4 kap. 1 § penningtvättslagen. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har åsidosatt sitt ansvar enligt nämnda lagrum. Hon har inte arbetat utifrån ett riskbaserat förhållningssätt, vilket krävs enligt penningtvättslagen och god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Bedömning av säljarens riskprofil

I 6 § i KAMFS 2021:3 finns allmänna råd angående följande omständigheter och transaktioner som kan motivera att risken avseende en kund bedöms som hög.

1. Svårigheter att identifiera kunden,
2. svårigheter att identifiera bakomliggande intressen,
3. betalning med kontanter eller andra betalningsmedel som skulle kunna underlätta anonymitet,
4. betalningar som är avvikande utifrån kundens eller kundkategorins normala beteende,
5. flera köp eller försäljningar under ett visst intervall som inte förefaller normala för den kunden eller kundkategorin,
6. köp eller försäljningar som inte kan förklaras utifrån vad som är känt om kundens ekonomiska ställning,
7. köp eller försäljningar som kan antas sakna legitimt motiv eller ekonomiskt syfte,
8. köp eller försäljningar på platser där kunden inte har någon personlig eller affärsmässig anknytning,
9. köp eller försäljningar där köpeskillingen inte står i rimlig proportion till förmedlingsobjektets marknadsvärde,
10. att kunden efterfrågar för kunden eller kundkategorin ovanliga objekt utan att någon tillfredställande förklaring ges,
11. misstänkta bulvanförhållanden,
12. försäljningar där kundens innehavstid av försäljningsobjektet är ovanligt kort.

Av 7 § framgår att riskbedömningen och grunderna för bedömningen i varje kundrelation ska dokumenteras. Av därpå följande allmänna råd framgår att om mäklaren bedömer att risken är lägre eller högre än normalt är kravet på att dokumentera skälet till detta särskilt viktigt.

NN har bedömt risken som låg avseende säljaren. Hon har inte angett några närmare grunder för bedömningen, utöver att säljaren inte var en person i politiskt utsatt ställning.

Fastighetsmäklarinspektionen anser dock att det har funnits omständigheter som tyder på en högre risknivå för kunden än den nivå som har angetts av mäklaren. Säljaren innehade bostadsrätten i endast fjorton dagar innan han överlät den vidare. Den första överlåtelsen av bostadsrätten skedde genom en konsult knuten till det mäklarföretag där NN arbetat. Det framgår också av mäklarens yttrande att hon har träffat den person som var säljare vid den första försäljningen av bostadsrätten. Även den andra försäljningen skedde genom en konsult knuten till det aktuella mäklarföretaget, som dessutom enligt journalen har utfört vissa åtgärder vid den tredje överlåtelsen som NN har ansvarat för. Vid utförandet av det aktuella förmedlingsuppdraget får hon därigenom anses ha haft kännedom om att bostadsrätten nyligen hade överlåtits två gånger inom loppet av cirka två månader. Mäklaren har inte redogjort för att hon på något sätt skulle ha undersökt orsaken till de snabba vidareförsäljningarna.

I dokumentationen avseende kundkännedomsåtgärder har mäklaren vidare själv angett det som en avvikelse från vad som är normalt att marknadsföringen av bostaden skulle inledas innan det att tillträdet hade genomförts. Det kan också konstateras att köpeskillingen för bostaden mellan överlåtelse nummer två och tre har stigit med 600 000 kronor på två veckor, vilket skulle kunna tyda på ett spekulativt syfte. Trots att utgångspriset vid den tredje överlåtelsen sattes till 4 450 000 kronor framgår det av budgivningslistan att köparen har varit tvungen att bjuda över sig själv för att få köpa bostaden för 4 800 000 kronor.

Vidareförsäljningen i flera led med korta innehavstider och innan genomfört tillträde är omständigheter som gjort att mäklaren borde ha bedömt risken annorlunda. Den vinst på 600 000 kronor som gjordes på bostaden på endast två veckor är en omständighet som antyder ett spekulativt syfte, vilket kan utgöra en omständighet som innebär en högre risk (jfr inspektionens beslut med dnr 22–0595).

Fastighetsmäklarinspektionen delar inte mäklarens uppfattning om att risken skulle vara låg avseende säljaren. Den bedömda risknivån har inte underbyggts på ett godtagbart sätt och har inte fortlöpande följts upp och vid behov reviderats. Det har funnits omständigheter som borde föranlett mäklaren att sätta en annan riskprofil och att vidta mer långtgående kundkännedomsåtgärder. Bedömningen av kundens riskprofil är av särskild vikt, eftersom riskbedömningen påverkar omfattningen av resterande åtgärder för att uppnå kundkännedom. Genom den bristfälliga riskbedömningen har NN åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen. Förseelsen motiverar en varning.

Åtgärder för kundkännedom

Utifrån riskbedömningen av kunden ska mäklaren vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom enligt 3 kap. 7–12 §§ samt 19 § penningtvättslagen. Med åtgärder för kundkännedom avses bland annat en kontroll av kundens identitet, en utredning av om det är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person, en utredning av om kunden har en verklig huvudman, i förekommande fall en kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art.

Handlingar och uppgifter som avser åtgärder som har vidtagits för kundkännedom ska dokumenteras och bevaras i fem år enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen och KAMFS 2021:3. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs.

När det gäller köparen anges det i journalen att en riskbedömning, grundläggande kundkännedomsåtgärder, en PEP-kontroll och en identitetskontroll har utförts innan kontraktsskrivningen. Mäklaren har dock inte gett in någon dokumentation avseende dessa åtgärder. Denna brist har bedömts tidigare av inspektionen under avsnittet ”Besvarande av inspektionens förelägganden”.

När det gäller kundkännedomsåtgärder avseende säljaren har mäklaren tillfrågats särskilt vilka åtgärder hon har vidtagit för att utreda förekomsten av en verklig huvudman och om säljaren har familjemedlemmar eller medarbetare som omfattas av definitionen av en person i politiskt utsatt ställning. Detta då det saknas dokumentation av eventuella kundkännedomsåtgärder på områdena.

Mäklaren har inte redogjort för någon utredning avseende kontroll av verklig huvudman. När det gäller säljarens familj och medarbetare har mäklaren endast svarat att säljaren inte har sin familj i Sverige. Mot denna bakgrund, och då det saknas dokumentation om några vidtagna åtgärder i dessa avseenden, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte har utrett om det finns någon verklig huvudman och om säljaren har familjemedlemmar eller medarbetare som omfattas av definitionen av en person i politiskt utsatt ställning.

Att etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion utan att först ha uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden står i strid med penningtvättslagens bestämmelser (se inspektionens beslut med dnr 20–0109 samt 19–0584). Fastighetsmäklarinspektionen finner därmed att NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen på ett sätt som motiverar en varning.

Dokumentationen om vidtagna åtgärder för kundkännedom

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att i de fall mäklaren har bedömt risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som är förknippad med kundrelationen som låg respektive hög är kravet på att dokumentera skälet till detta särskilt viktigt (se inspektionens beslut med dnr 20–0111 och dnr 19–1478).

Mäklaren har bedömt risken avseende säljaren som låg. Av utredningen i ärendet framgår det dock att det saknas uppgift i dokumentationen om grunderna för denna riskklassificering. Mot bakgrund av 7 § i KAMFS 2023:1 samt Fastighetsmäklarinspektionens tidigare beslut på området bedömer inspektionen att dokumentationen är bristfällig på denna punkt. Förseelsen motiverar en erinran.

Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning).

Till de obligatoriska uppgifter som objektsbeskrivningen ska innehålla hör information om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Av författningskommentaren (prop. 2021/22:171 s. 112) framgår att uppgiften fås fram genom att andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning.

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen. Den indirekta nettoskuldsättningen bör uttryckas i kronor.

Mäklaren har redogjort för sin beräkning av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Fastighetsmäklarinspektionen kan konstatera att hon har tagit med samtliga kortfristiga skulder i beräkningen. Inspektionen finner dock att beloppen hörande till posterna ”Leverantörsskulder” och ”Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter” inte utgör räntebärande skulder. Beloppen borde därför inte ha beaktats vid uträkningen (se inspektionens beslut med dnr 23–1233).

Mäklaren har vidare tagit med beloppet 36 974 kronor från posten ”Övriga skulder” som en räntebärande skuld i sin uträkning. I årsredovisningen saknas närmare information om vad beloppet avser för typ av skuld. Fastighetsmäklarinspektionen anser att en mäklare vid beräkningen av en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning som huvudregel inte bör ta med belopp från posten ”Övriga skulder”. Detta då posten ”Övriga skulder” i normalfallet brukar avse exempelvis sociala avgifter, mervärdesskatt, källskatt, depositioner, styrelsearvoden och andra typer av skulder som inte är räntebärande. Skulle det dock undantagsvis framgå av noterna i årsredovisningen att hela eller del av beloppet är att klassa som en räntebärande skuld ska mäklaren ta med beloppet vid beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Det framgår vidare av mäklarens yttrande att hon från posten ”Övriga fordringar” på 619 802 kronor har tagit med de 224 682 kronorna som avser klientmedel hos förvaltaren samt de 302 061 kronorna som avser medel på ett räntekonto hos förvaltaren. Detta är ett korrekt agerande. Mäklaren har däremot inte tagit med de 37 951 kronorna som avser behållning på föreningens skattekonto. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att även behållningen på skattekontot ska tas med vid beräkningen av den indirekta nettoskuldsättningen för bostadsrätten (jfr. inspektionens beslut med dnr 23–1243, [ej laga kraft]).

Enligt inspektionens beräkning överstiger bostadsrättsföreningens räntebärande tillgångar och likvida medel dess räntebärande skulder, vilket innebär att den uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning som mäklaren har angett i objektsbeskrivningen är felaktig. Vid en sammantagen bedömning av omständigheterna finner inspektionen att förseelsen motiverar en erinran.

Påföljd

Enligt 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för en fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt nämnda lag. Detsamma gäller om fastighetsmäklaren överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt får Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla registreringen ge en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa får inspektionen avstå från att ge en påföljd.

I förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 69 f.) till motsvarande bestämmelse i 1995 års fastighetsmäklarlag uttalades bland annat följande om påföljdsbedömningen.

Enligt tredje punkten kan en registrering återkallas när en mäklare handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Genom detta kopplas sanktionsmöjligheterna inte bara till samtliga specifika bestämmelser i lagen som berör mäklarens arbete. Även mäklarens generellt formulerade skyldighet i 12 § [nu 3 kap. 1 § ] att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed omfattas av tredje punkten. […] Även när det gäller tredje punkten kan en hänvisning göras till vad som ovan sagts om utgångspunkten för påföljdsbedömningen och om syftet med lämplighetsprövningen.

Hänvisningen gäller en text där bland annat följande anges (stycket innan på s. 69 i samma proposition).

På motsvarande sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 § [nu 2 kap. 8 §] beträffande den som söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbedömning ska vara att, med omsorg om mäklarens uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens personliga intressen i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan.

Vid valet av påföljd i förevarande ärende finner Fastighetsmäklarinspektionen att en samlad bedömning behöver göras. Inspektionen har funnit att NN har gjort sig skyldig till fem varningsgrundande förseelser, samt två förseelser som motiverar en erinran. Fastighetsmäklarinspektionen ser särskilt allvarligt på de förseelser som berör penningtvättsområdet samt mäklarens bristande besvarande av inspektionens förelägganden. NN har genomgående under ärendets sex månader långa handläggningstid haft svårt att i rätt tid besvara de frågor som ställts och att ge in begärda handlingar. Bristerna på penningtvättsområdet visar på en allvarlig okunskap och oförståelse inför det ansvar som åläggs en mäklare utifrån det regelverk som avser att motverka penningtvätt och finansiering av terrorism. Efter en samlad bedömning av samtliga omständigheter och begångna förseelser i ärendet finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN väsentligt har åsidosatt god fastighetsmäklarsed och inte längre är lämplig att fortsätta verka som mäklare. Hennes registrering ska därför återkallas.

[1] Se Julius, m.fl., Bostadsrättslagen, 4. Uppl., 2009, s. 148.