Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av vilseledande uppgifter om antalet rum i marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in två skärmavbilder.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, information om sidoverksamhet, information om behandling av personuppgifter, annonsavtal för bostadssajt, objektsbeskrivningen samt mäklarbilden med uppgifter om bostadsrätten.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren marknadsför en tvåa men kallar den för en trea. Det finns en sovalkov i ena rummet, men det uppfyller inte kraven för att räknas som ett separat rum.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon anser att hon har gjort så gott hon kan för att göra rätt genom att specificera att bostadsrätten disponeras som 3 rum och kök och har 2 rum och kök enligt föreningens information i den objektsbeskrivning som tillhandahållits tilltänkta köpare. Hennes uppdragsgivare har uppgett att de önskar få bostaden marknadsförd som en 3 rums lägenhet då rummen uppfyller Boverkets krav om rumsstorlek. Därtill har sovrummet intill fönstret uppfyllt kravet om en rumsstorlek på 7 kvm samt ljus från ett fönster. Vardagsrummet är även de minst 7 kvm och har ljusinsläpp via glasdörren som är in till sovrummet. För det fall Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att hon har gjort fel kan hon acceptera en erinran, men hon anser inte att det finns fog för det.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande:

[…]

”ANTAL RUM: 3 rum och Kök

Disponeras idag som 3 rum och kök, 2 rum och kök enligt föreningens information.”

[…]

Av objektsbeskrivningen framgår att det som kallas vardagsrum saknar direkt dagsljus. Genomgående beskrivs rummen som ”sovrum”, ”sovrum” och ”vardagsrum”.

Skärmbild av annonsen

I annonsen anges:

[…]

”Rum: 3 rum och kök”

[…]

Mäklarbilden

Av mäklarbilden framgår att bostadsrätten är inskriven i bostadsrättsföreningens register som en lägenhet med två rum och kök.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

Enligt 3 kap 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Enligt 3 kap 15 § ska objektsbeskrivningen av en bostadsrätt innehålla vissa obligatoriska uppgifter, bland annat uppgift om lägenhetens storlek.

Med storlek avses inte antalet rum (prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information, t. ex. uppgifter om antalet rum, i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795-20). Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information, se 3 § marknadsföringslagen och MD 2010:8. Mäklaren har således ett ansvar att se till att de uppgifter han för in i marknadsföringen är förenliga med marknadsföringslagen.

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21-2477 och 21-0153).

När det gäller frågan om hur lägenheter benämns i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har tidigare fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795-20). I det avgörandet fann domstolen att det i målet aktuella utrymmet inte uppfyllde dessa krav och att mäklaren borde ha redovisat den uppgift om antal rum som angavs i registret. Det bedömdes ha varit felaktigt av mäklaren att marknadsföra utrymmet som ett halvt rum.

Av mäklarbilden framgår att lägenheten är registrerad som en tvåa hos bostadsrättsföreningen. Trots det har mäklaren marknadsfört lägenheten med en uppgift om att den har tre rum både i annonsen på internet och i objektsbeskrivningen. I objektsbeskrivningen anges även att lägenheten disponeras som en trea men att den enligt föreningens information är en tvåa. Det framgår inte av utredningen att någon motsvarande uppgift från föreningen funnits i annonsen som anmälaren gett in.

Genomgående i marknadsföringen anges ”sovrum”, ”sovrum” och ”vardagsrum”.  Huruvida samtliga rum storleksmässigt ska bedömas falla inom definitionen i Lantmäteriets föreskrifter om vad som är ett rum har NN bemött och Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att det finns fog för att ifrågasätta hennes uppgifter om detta. Av marknadsföringen framgår emellertid att det utrymme som i marknadsföringen benämns vardagsrum inte är ett rum i enlighet med definitionen i Lantmäteriets föreskrifter, eftersom det saknar direkt dagsljus.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är att marknadsföringen avseende antal rum sammantaget har varit otydlig och i viss mån felaktig på ett sätt att det är sannolikt att det påverkat spekulanternas förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med hänsyn till den marknadsföring som funnits bedömer Fastighetsmäklarinspektionen dock att påföljden kan stanna vid en erinran. Att säljarna själva velat att bostadsrätten skulle marknadsföras som en trea saknar betydelse för bedömningen.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.