Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat en korrekt uppgift om två olika bostadsrätters indirekta nettoskuldsättning vilken är en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 23 maj 2023 att inleda en tematisk granskning av redovisningen av uppgiften om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning i de objektsbeskrivningar som mäklare tillhandahåller tilltänkta köpare. I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat 16 tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare.

NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedja]) är en av de fastighetsmäklare som har valts ut att ingå i granskningen. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter som han har ingått efter den 1 januari 2023 och där kontraktsskrivningen hade genomförts senast den 16 juni 2023. Han har också förelagts att ge in den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare för samtliga objekt i förteckningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har valt ut två förmedlingsuppdrag och därtill hörande objektsbeskrivningar för närmare granskning. NN har avseende dem förelagts att yttra sig över om uppgift om indirekt nettoskuldsättning har lämnats i objektsbeskrivningen, hur han eventuellt har gått tillväga för att räkna ut uppgiften respektive vilka eventuella åtgärder han har vidtagit för att kunna räkna ut uppgiften samt i förekommande fall varför uppgiften inte har lämnats i beskrivningen. Han har också förelagts att i förekommande fall ge in uppdragsavtalet, mäklarbilden, upplåtelseavtalet, den ekonomiska planen, bostadsrättsföreningens stadgar, årsredovisningen samt dokumentation avseende en eventuell uträkning av den indirekta nettoskuldsättningen respektive eventuell övrig dokumentation som har inhämtats för att kunna göra en sådan uträkning.

NN har yttrat sig i ärendet. Han har gett in en förteckning över 23 förmedlingsuppdrag samt har gett in objektsbeskrivningen av samtliga 23 objekten. Han har också för de av Fastighetsmäklarinspektionen utvalda förmedlingsuppdragen 4 respektive 5 i den ingivna förteckningen gett in uppdragsavtalet, mäklarbilden samt bostadsrättsföreningens registrerade stadgar och årsredovisning. Han har också gett in den i förmedlingsuppdraget 5 upprättade journalen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i denna tematiska tillsyn endast granskat objektsbeskrivningarna. Om det har förekommit flera versioner av objektsbeskrivningen i samma förmedlingsuppdrag, har inspektionen granskat den som har tillhandahållits tilltänkta köpare (spekulanter). Övriga dokument som har begärts in har endast utgjort ett underlag för den bedömningen av objektsbeskrivningen. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Förmedlingsuppdraget 4

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet har undertecknats av parterna den 5 mars 2023. 

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen lämnas bland annat följande uppgifter.

Andel i förening 0,413 %

Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning 20 250 kr. Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning är 20250 kr enligt bostadsrättsföreningens senaste årsredovisning för räkenskapsår 2020-07-01 - 2021-06-30.

Mäklarbilden

I mäklarbilden daterad den 10 mars 2023 finns bland annat följande uppgifter.

Andelstal 0,41300 %
Andelstal kapital 0,41300 %
Indirekt nettoskuldsättning**
Föreningen tillhandahåller inte det nyckeltalen

** Kontrollera föreningens stadgar vilken beräkningsgrund som årsavgiften baseras på. Finns under §17 i Riksbyggens normalstadgar.

Bostadsrättsföreningens stadgar
De stadgar som mäklaren har gett in har registrerats hos Bolagsverket 2006.  Enligt uppgift i årsredovisningen har de vid tidpunkten aktuella stadgarna registrerats hos Bolagsverket 2017. Den senare versionen av stadgarna har inhämtats av Fastighetsmäklarinspektionen som konstaterar att där inte föreligger någon skillnad i sak avseende årsavgiften.

Av bostadsrättsföreningens stadgar från 2006 som mäklaren har gett in framgår bland annat följande.

§ 12 INSATS, AVGIFTER M M
[…]
Årsavgift m m
Årsavgiften skall fördelas på föreningens bostadsrätter i förhållande till lägenheternas insatser.

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat bostadsrättsföreningens stadgar som registrerades hos Bolagsverket 2017 i vilka följande information återfinns.

§ 17 Årsavgift
[…]
Årsavgiften ska fördelas på föreningens bostadsrätter i förhållande till lägenheternas insatser.

Årsredovisningen

NN har till Fastighetsmäklarinspektionen gett in bostadsrättsföreningens årsredovisning för perioden 1 juli 2020 – 30 juni 2021. Årsredovisningen är undertecknad den 14 oktober 2021. Inspektionen har inhämtat bostadsrättsföreningens årsredovisning för perioden 1 juli 2021 – 30 juni 2022. Den årsredovisningen är undertecknad 15 september 2022. Revisionsberättelsen är undertecknad den 30 september 2022.

I balansräkningen i bostadsrättsföreningens årsredovisning för perioden 1 juli 2021 – 30 juni 2022 återfinns bland annat följande uppgifter.

Kortfristiga fordringar
Övriga fordringar 45 372

Av noten tillhörande posten framgår att behållningen finns på skattekontot.

Kassa och bank
Kassa och bank 12 247 693
[…]
Långfristiga skulder
Övriga skulder till kreditinstitut 14 757 766
[…]
Kortfristiga skulder
Övriga skulder till kreditinstitut 5 441 147

Mäklarens uträkning

Av mäklarens uträkning framgår att han har beaktat samma poster i balansräkningen som Fastighetsmäklarinspektionen men har hämtat siffrorna från årsredovisningen för perioden 1 juli 2020 – 30 juni 2021 istället för den vid tillfället senast upprättade årsredovisningen för perioden 1 juli 2021 – 30 juni 2022. Enligt hans uträkning uppgår den enskilda bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning till 28 356 kronor.

Förmedlingsuppdraget 5

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet har undertecknats av parterna den 30 november 2022. 

Journalen

I den ingivna journalen finns bland annat noterat att objektsbeskrivningen har upprättats den 26 december 2022 samt att den också har upprättats och tillhandahållits tilltänkta köpare den 17 januari 2023.

Objektsbeskrivningen

Objektsbeskrivningen har getts in till inspektionen i två olika versioner. I den först ingivna versionen lämnas två olika uppgifter om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Dels att den uppgår till 206 255 kronor dels 500 015 kronor.

I den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare lämnas bland annat följande information.

Andel i föreningen
2,9487%

Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning
500 015 kr. Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning är 500 015 kr enligt bostadsrättsföreningens senaste årsredovisning för räkenskapsår 2021-07-01-2022-06-30.

Mäklarbilden

I mäklarbilden daterad den 2 januari 2023 lämnas bland annat följande uppgifter.

Andelstal 2,94870

Bostadsrättsföreningens stadgar

Av bostadsrättsföreningens stadgar som registrerades hos Bolagsverket den 23 maj 2018 framgår bland annat följande.

Årsavgiften avvägs mellan bostadslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal.

Årsredovisningen

I balansräkningen i bostadsrättsföreningens årsredovisning för perioden 1 juli 2021 – 30 juni 2022 återfinns bland annat följande uppgifter.

Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Övriga fordringar 89

Av noten tillhörande posten framgår att den utgör behållningen på skattekontot.

[…]
Klientmedel i [banken] 1 540 566
[…]
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 10 091 843
[…]
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 8 405 939

Mäklarens uträkning

NN har adderat föreningens långfristiga och kortfristiga skulder till kreditinstitut. Från det har han subtraherat behållningen på skattekontot, samt behållningen på klientmedelskontot och fått fram bostadsrättsföreningens totala nettoskuldsättning. För att få fram den enskilda bostadsrättens del i den har han multiplicerat resultatet med andelstalet för årsavgift i procent. Han har då fått fram att nettoskuldsättningen för den aktuella bostadsrätten uppgår till 500 015 kronor.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Förmedlingsuppdraget 4

I efterhand när han har tittat närmare på objektet samt andelstalen för föreningen har han noterat att mäklarbilden saknar uppgift om andelstal för årsavgiften och att det således inte är möjligt att beräkna nettoskuldsättningen. Han använde därför istället det totala andelstalet för bostadsrätten. När han dubbelkollade inför att yttra sig och ge in begärda handlingar i ärendet noterade han att dokumentationen för nettoskulden dock inte överensstämmer med den uppgift om nettoskuldsättningen som lämnas i objektsbeskrivningen. Han kan inte förklara vad anledningen till det är men tror att han har råkat skriva in fel siffra till följd av stress.

Han förstår också att han har gjort en förväxling. Han har vid uträkningen använt årsredovisningen för perioden 1 juli 2020 – 30 juni 2021. Troligen för att han inte har noterat att det var brutet räkenskapsår utan har antagit att 2022 års årsredovisning vid den tidpunkten det vill säga i januari 2023 således inte hade färdigställts.

Förmedlingsuppdraget 5

I den först ingivna objektsbeskrivningen, som har skrivits ut från mäklarsystemet, lämnas två olika uppgifter om den aktuella bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Anledningen är att företaget har en mall med texten ” Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning är xxx xxx kr enligt bostadsrättsföreningens senaste årsredovisning för räkenskapsår xxxx-xxxx”. Denna formulering brukar han kopiera från tidigare objekt för att effektivisera arbetet. Han har således glömt att ändra uppgiften om nettoskuldsättningen. Det första beloppet om 500 015 kronor som lämnas i texten korrekta.

I den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare lämnas dock enbart den korrekta uppgiften om 500 015 kronor. Varför det är olika uppgifter i de olika objektsbeskrivningarna som lämnats in har han inte något svar på. Han tror att det kan vara så att felet upptäcktes av assistenten som rättade till det i objektsbeskrivningen som tillhandahölls tilltänkta köpare men sedan har motsvarande ändring inte gjorts i mäklarsystemet.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Av bestämmelserna i 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen följer vad objektsbeskrivningen ska innehålla beroende på om förmedlingsobjektet är en fastighet eller en bostadsrätt.

Om förmedlingen avser en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal, lägenhetens nummer och storlek, mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt, lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften, bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning och driftskostnader.

Med en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning menas hur stor andel av bostadsrättsföreningens totala lån som indirekt belastar den enskilda lägenheten. Kravet på att uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska lämnas i objektsbeskrivningen började gälla den 1 januari 2023.

I förarbetena (prop. 2021/22:171 s. 63 f.) anges följande.

Genom skyldigheten för fastighetsmäklare att tillhandahålla den senaste årsredovisningen, eller den ekonomiska planen, får den som är intresserad av att köpa en bostadsrätt relevant ekonomisk information, bl.a. om föreningens skuldsättning. Skuldsättningen har stor betydelse för föreningens långsiktiga stabilitet och kan vid ett förändrat ränteläge påverka avgiftens storlek. För en blivande bostadsrättsköpare är det därmed av särskild relevans att känna till bostadens indirekta nettoskuld, dvs. den andel av föreningens lån som indirekt kan sägas belasta en lägenhet. Ett sätt att göra denna uppgift mer lättillgänglig är att låta den ingå i objektsbeskrivningen för en lägenhet.

[…]

Enligt regeringens mening finns det goda skäl för att en uppgift om indirekt skuldsättning ska ingå i objektsbeskrivningen. Det skulle bli enklare för potentiella bostadsrättsköpare att jämföra olika bostadsrätters prissättning med hänsyn tagen till föreningens skuldsättning, och därmed räntekänslighet. En sådan jämförelse skulle kunna resultera i en mer differentierad prissättning av bostadsrätter baserad på föreningarnas belåning.

Av förarbetena framgår vidare att uppgiften om den indirekta nettoskuldsättningen för en bostadsrätt fås genom att andelstalet som anger hur stor del av avgifterna till föreningen som belastar bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning (prop. 2021/22:171 s. 64 och s.111 f.).

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen. Om föreningen har tagit upp nya lån efter balansdagen kan det framgå av en not i årsredovisningen. Även en sådan skuld efter balansdagen ska ingå i beräkningen (prop. 2021/22:171 s. 63 f.). Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska alltså räknas ut av mäklaren och redovisas i objektsbeskrivningen. Uppgiften bör uttryckas i kronor.

I förarbetena (se prop. 2021/22:171 s. 63) anges dessutom följande avseende bostadsrätters andelstal.

En fastighetsmäklare bör som utgångspunkt kunna förlita sig på de uppgifter föreningen lämnar om andelstal och alltså göra sin beräkning på grundval av dem. Beroende på omständigheterna kan mäklaren dock behöva ställa kontrollfrågor, till exempel om vad andelstalet avser. Detta innebär ingen skillnad jämfört med i dag eftersom de två typerna av andelstal [andelstal avseende ägarandel i föreningen samt andelstal för fördelning av årsavgift, Fastighetsmäklarinspektionens kommentar] ska anges i objektsbeskrivningen redan enligt den hittillsvarande regleringen. 

Vidare framgår av förarbetena att mäklaren vid osäkerhet kan behöva använda sig av handlingar såsom stadgarna, den ekonomiska planen och upplåtelseavtalet för att få fram de uppgifter som ska ligga till grund för beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Uppgiftsskyldighet

Av 4 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga en registrerad fastighetsmäklare att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen.

Förmedlingsuppdraget 4

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN i det aktuella förmedlingsuppdraget vid sin uträkning av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning har beaktat samma poster som inspektionen. NN har dock vid uträkningen hämtat uppgifterna från årsredovisningen för perioden 2020–2021. Resultatet har då blivit att bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning uppgår till 28 356 kronor.

Av bestämmelsen i 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen följer dock att uträkningen ska göras utifrån den senast upprättade årsredovisningen. Då uppdragsavtalet ingicks av parterna den 5 mars 2023 och årsredovisningen för perioden 1 juli 2021 – 30 juni 2022 har undertecknats den 15 september 2022 och revisionsberättelsen har undertecknats den 30 september 2022 anser Fastighetsmäklarinspektionen att han istället vid sin uträkning skulle ha utgått från den årsredovisningen. Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning uppgår då till 32 651 kronor.

I objektsbeskrivningen lämnas dock ytterligare en annan uppgift, nämligen att bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning uppgår till 20 500 kronor. NN kan inte redogöra för hur det kommer sig förutom att det handlar om en felskrivning.

Uppgiften avseende den aktuella bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning som lämnas i objektsbeskrivningen är därför felaktig. NN har i förmedlingsuppdraget 4 således upprättat en bristfällig objektsbeskrivning.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN i det aktuella förmedlingsuppdraget har haft tillgång till de handlingar och uppgifter som en uträkning av uppgiften om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning kräver. Uppgift om andelstalet för årsavgift saknas förvisso i mäklarbilden. Beräkningsgrunden för årsavgiften framgår dock av den information som följer av bostadsrättsföreningens stadgar vilka NN har haft tillgång till. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att han har haft fullgoda möjligheter att beräkna uppgiften på ett korrekt sätt.

Då det i det aktuella förmedlingsuppdraget inte är möjligt för inspektionen att fastställa orsaken till varför NN i objektsbeskrivningen har lämnat en uppgift som avviker såväl från den som han genom uträkning har fått fram som den som Fastighetsmäklarinspektionen har fått fram anser inspektionen att några förmildrande omständigheter därför inte kan tas i beaktande. Han har dessutom vid sin uträkning utgått från uppgifterna i en årsredovisning som vid tillfället inte var den senast upprättade årsredovisningen. Vid en sammantagen bedömning av omständigheterna finner Fastighetsmäklarinspektionen i enlighet med tidigare praxis avseende utelämnande av eller redovisning av en felaktig obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen (jfr. exempelvis inspektionens beslut den 9 juni 2021 med dnr 20–1552 och beslutet den 17 november 2021 med dnr 21–0697) att förseelsen motiverar en varning.

Förmedlingsuppdraget 5

I förevarande fall har uppdragsavtalet förvisso ingåtts före årsskiftet då det aktuella lagrummet trädde i kraft. Enligt noteringarna i journalen har dock objektsbeskrivningen upprättats och tillhandahållits tilltänkta köpare den 17 januari 2023 varför Fastighetsmäklarinspektionen anser att innehållet i objektsbeskrivningen kan granskas inom ramen för detta ärende.

NN har i förmedlingsuppdraget 5 enligt egen uträkning konstaterat att bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning uppgår till 500 015 kronor vilket är en uppgift som överensstämmer med det belopp som Fastighetsmäklarinspektionen har fått. I objektsbeskrivningen av den aktuella bostadsrätten som har tillhandahållits tilltänkta köpare lämnas också uppgift om att bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning uppgår till 500 015 kronor. Det finns därför inte någon anledning till åtgärd från inspektionens sida. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Påföljd

NN meddelas en varning för att i förmedlingsuppdraget 4 ha tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning som innehöll en felaktig uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.