Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat en korrekt uppgift om två olika bostadsrätters indirekta nettoskuldsättning vilken är en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 23 maj 2023 att inleda en tematisk granskning av redovisningen av uppgiften om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning i de objektsbeskrivningar som mäklare tillhandahåller tilltänkta köpare. I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat 16 tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare.

NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på ev. kedja]) är en av de fastighetsmäklare som har valts ut att ingå i granskningen. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter som han har ingått efter den 1 januari 2023 och där kontraktsskrivningen hade genomförts som senast den 16 juni 2023. Han har också förelagts att ge in den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare för samtliga objekt i förteckningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har valt ut två förmedlingsuppdrag och därtill hörande objektsbeskrivningar för närmare granskning. NN har också förelagts att yttra sig över huruvida uppgift om indirekt nettoskuldsättning har lämnats i objektsbeskrivningen, hur han har gått tillväga för att räkna ut uppgiften respektive vilka eventuella åtgärder han har vidtagit för att kunna räkna ut uppgiften samt i förekommande fall varför uppgiften inte har lämnats i beskrivningen. Han har också förelagts att i förekommande fall ge in uppdragsavtalet, mäklarbilden, upplåtelseavtalet, den ekonomiska planen, bostadsrättsföreningens stadgar, årsredovisningen samt dokumentation avseende en eventuell uträkning av den indirekta nettoskuldsättningen respektive eventuell dokumentation som har inhämtats för att kunna göra en sådan uträkning.

NN har yttrat sig i ärendet. Han har gett in en förteckning över åtta förmedlingsuppdrag samt objektsbeskrivningen av samtliga åtta objekten. Han har också för de av Fastighetsmäklarinspektionen utvalda förmedlingsuppdragen 4 och 6 i den ingivna företeckningen gett in uppdragsavtalet, mäklarbilden, överlåtelseavtalet, årsredovisningen, stadgarna samt den uträkning han har gjort av uppgiften.   

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i denna tematiska tillsyn endast granskat objektsbeskrivningarna. Om det har förekommit flera versioner av objektsbeskrivningen i samma förmedlingsuppdrag, har inspektionen granskat den som har tillhandahållits tilltänkta köpare (spekulanter). Övriga dokument som har begärts in har endast utgjort ett underlag för den bedömningen av objektsbeskrivningen. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Förmedlingsuppdraget 4

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet har undertecknats av parterna den 1 juni 2023. 

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen lämnas bland annat följande information.

Andel i förening 0,2722%

I objektsbeskrivningen lämnas inte någon uppgift om andelstalet för årsavgift eller bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Mäklarbilden

I mäklarbilden som är hämtad den 5 juni 2023 finns bland annat följande uppgifter.

Andelstal 0.27220 %
Andelar
Bostadsrättsandel: 0,002722 (0,2722 % i föreningen)
Andel av årsavgift: Kontakta förvaltaren på [mejladressen] för att få denna info

Kontakt med bostadsrättsföreningens förvaltare

I kontakt med förvaltaren via den i mäklarbilden angivna mejladressen har uppgift inhämtats av Fastighetsmäklarinspektionen om att andelstalet för årsavgift för den aktuella bostadsrätten är 0.0029, det vill säga 0,29 %.

Förmedlingsuppdraget 6

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet har undertecknats av parterna den 20 januari 2023.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen lämnas bland annat följande information.

Andel i förening 0,284 %
Andel av årsavgift 0,284 %
Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning 156 455 kr

Mäklarbilden

I mäklarbilden daterad den 20 januari 2023 finns bland annat följande uppgifter.

Andelstal 0.28400 %
[…]
Andelar
Bostadsrättsandel: 0,00284 (0,284% i föreningen)

Bostadsrättsföreningens stadgar

De stadgar som mäklaren har gett in har registrerats hos Bolagsverket den 18 juli 2006. Enligt uppgift hos Bolagsverket samt uppgift i mäklarbilden har den senaste versionen av stadgarna registrerats 2019. Den senare versionen av stadgarna har inhämtats av Fastighetsmäklarinspektionen som konstaterar att där inte föreligger någon skillnad i sak avseende årsavgiften.  

I bostadsrättsföreningens stadgar registrerade 2006 står bland annat följande.

Avgifter till föreningen

§ 31
[…]

Årsavgiften avvägs så att den i förhållande till lägenhetens andelstal kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader samt amorteringar och avsättning till fonder.

Av bostadsrättsföreningens stadgar registrerade 2019 framgår bland annat följande:

§ 11 Insats, andelstal och årsavgift
Årsavgiften fördelas mellan bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal.

Årsredovisningen

I balansräkningen i bostadsrättsföreningens årsredovisning för 2021/2022 återfinns bland annat följande uppgifter.

TILLGÅNGAR
[…]
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
[…]
Övriga fordringar 43 313

I noten tillhörande posten förklaras att posten avser behållningen på skattekontot.

[…]
Kassa och bank
Kassa och bank 8 367 465

EGET KAPITAL OCH SKULDER
[…]
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 7 112 500
[…]
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 6 150 000
[…]

Uträkningen av uppgiften bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning

I uträkningen har NN utifrån posterna i balansräkningen adderat långfristiga skulder till kreditinstitut om 7 112 500 och kortfristiga skulder till kreditinstitut om 6 150 000. Han har därefter subtraherat behållningen om 43 313 kronor på skattekontot och behållningen om 8 367 465 i kassa och bank. Han har multiplicerat resultatet med bostadsrättens andelstal för årsavgift 0,28 procent. Han har då fått resultatet att bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning uppgår till 13 779 kronor.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett följande.

Han utgick ifrån årsredovisningen när han räknade ut uppgiften om bostadsrätternas indirekta nettoskuldsättning. Vad gäller förmedlingsobjektet 4 glömde han att skriva in uppgiften om nettoskuldsättningen i materialet. Vanligtvis brukar uppgift om andelstal för såväl bostadsrättens andel som årsavgift lämnas i mäklarbilden. Andelstalet för årsavgift saknas dock i mäklarbilden för förmedlingsobjektet 4 och han missade uppmaningen att kontakta föreningens förvaltare för att få den uppgiften. Avseende förmedlingsobjektet 6 måste det ha blivit något fel vid uträkningen av uppgiften men det positiva är att han fick en lägre siffra när han räknade ut uppgiften en andra gång.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Av bestämmelserna i 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen följer vad objektsbeskrivningen ska innehålla beroende på om förmedlingsobjektet är en fastighet eller en bostadsrätt.

Om förmedlingen avser en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal, lägenhetens nummer och storlek, mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt, lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften, bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning och driftskostnader.

Med en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning menas hur stor andel av bostadsrättsföreningens totala lån som indirekt belastar den enskilda lägenheten. Kravet på att uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska lämnas i objektsbeskrivningen började gälla den 1 januari 2023.

I förarbetena (prop. 2021/22:171 s. 63 f.) anges följande.

Genom skyldigheten för fastighetsmäklare att tillhandahålla den senaste årsredovisningen, eller den ekonomiska planen, får den som är intresserad av att köpa en bostadsrätt relevant ekonomisk information, bl.a. om föreningens skuldsättning. Skuldsättningen har stor betydelse för föreningens långsiktiga stabilitet och kan vid ett förändrat ränteläge påverka avgiftens storlek. För en blivande bostadsrättsköpare är det därmed av särskild relevans att känna till bostadens indirekta nettoskuld, dvs. den andel av föreningens lån som indirekt kan sägas belasta en lägenhet. Ett sätt att göra denna uppgift mer lättillgänglig är att låta den ingå i objektsbeskrivningen för en lägenhet.

[…]

Enligt regeringens mening finns det goda skäl för att en uppgift om indirekt skuldsättning ska ingå i objektsbeskrivningen. Det skulle bli enklare för potentiella bostadsrättsköpare att jämföra olika bostadsrätters prissättning med hänsyn tagen till föreningens skuldsättning, och därmed räntekänslighet. En sådan jämförelse skulle kunna resultera i en mer differentierad prissättning av bostadsrätter baserad på föreningarnas belåning.

Av förarbetena framgår vidare att uppgiften om den indirekta nettoskuldsättningen för en bostadsrätt fås genom att andelstalet som anger hur stor del av avgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning (prop. 2021/22:171 s. 64 och s.111 f.).

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen. Om föreningen har tagit upp nya lån efter balansdagen kan det framgå av en not i årsredovisningen. Även en sådan skuld efter balansdagen ska ingå i beräkningen (prop. 2021/22:171 s. 63 f.). Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska alltså räknas ut av mäklaren och redovisas i objektsbeskrivningen. Uppgiften bör uttryckas i kronor.

I förarbetena (se prop. 2021/22:171, s. 63) anges dessutom följande avseende bostadsrätters andelstal.

En fastighetsmäklare bör som utgångspunkt kunna förlita sig på de uppgifter föreningen lämnar om andelstal och alltså göra sin beräkning på grundval av dem. Beroende på omständigheterna kan mäklaren dock behöva ställa kontrollfrågor, till exempel om vad andelstalet avser. Detta innebär ingen skillnad jämfört med i dag eftersom de två typerna av andelstal [andelstal avseende ägarandel i föreningen samt andelstal för fördelning av årsavgift, Fastighetsmäklarinspektionens kommentar] ska anges i objektsbeskrivningen redan enligt den hittillsvarande regleringen.

Vidare framgår av förarbetena att mäklaren vid osäkerhet kan behöva använda sig av handlingar i form av stadgarna, den ekonomiska planen och upplåtelseavtalet för att få fram de uppgifter som ska ligga till grund för beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Förmedlingsuppdraget 4

NN har enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning haft tillgång till respektive möjlighet att inhämta de handlingar och uppgifter som krävs för uträkning av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning vilket han också vidgår. Han har dock inte redovisat uppgiften i den för bostadsrätten upprättade objektsbeskrivningen vilket gör den bristfällig. Genom denna underlåtenhet har NN åsidosatt sin skyldighet enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen.

I enlighet med tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen avseende utelämnande av en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen (jfr. exempelvis inspektionens beslut den 17 december 2014 i ärendet med dnr 4.2-1745-14 och beslutet den 1 april 2020 med dnr 19–0963) anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen motiverar en varning.

Förmedlingsuppdraget 6

I förevarande fall har NN enligt egen uträkning konstaterat att bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning uppgår till 13 779 kronor vilket är en uppgift som överensstämmer med det belopp som Fastighetsmäklarinspektionen har fått fram. I objektsbeskrivningen av den aktuella bostadsrätten har dock NN lämnat uppgift om att bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning uppgår till 156 455 kronor. Uppgiften avseende den aktuella bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning som lämnas i objektsbeskrivningen är därför felaktig.

NN har i förmedlingsuppdraget 6 upprättat en bristfällig objektsbeskrivning med en felaktig uppgift avseende bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

I enlighet med tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen avseende utelämnande av eller redovisning av en felaktig obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen (jfr. exempelvis inspektionens beslut den 9 juni 2021 med dnr 20–1552 och beslutet den 17 november 2021 med dnr 21–0697) anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen motiverar en varning.

Påföljd

NN meddelas en varning för att i förmedlingsuppdraget 4 ha tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning som saknade uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning samt för att i förmedlingsuppdraget 6 ha upprättat och tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning med felaktig uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Förseelserna är varningsgrundande var för sig.