Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat korrekt uppgift om två olika bostadsrätters indirekta nettoskuldsättning vilken är en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 23 maj 2023 att inleda en tematisk granskning av redovisningen av uppgiften om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning i de objektsbeskrivningar som mäklare tillhandahåller tilltänkta köpare. I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat 16 tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare.

NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedja]) är en av de fastighetsmäklare som har valts ut att ingå i granskningen. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter som han har ingått efter den 1 januari 2023 och där kontraktsskrivningen hade genomförts som senast den 16 juni 2023. Han har också förelagts att ge in den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare för samtliga objekt i förteckningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har valt ut två förmedlingsuppdrag och därtill hörande objektsbeskrivningar för närmare granskning. NN har också förelagts att yttra sig över om uppgift om indirekt nettoskuldsättning har lämnats i objektsbeskrivningen, hur han har gått tillväga för att räkna ut uppgiften respektive vilka eventuella åtgärder han har vidtagit för att kunna räkna ut uppgiften samt i förekommande fall varför uppgiften inte har lämnats i beskrivningen. Han har också förelagts att i förekommande fall ge in uppdragsavtalet, mäklarbilden, upplåtelseavtalet, den ekonomiska planen, bostadsrättsföreningens stadgar, årsredovisningen samt dokumentation avseende en eventuell uträkning av den indirekta nettoskuldsättningen respektive eventuell dokumentation som har inhämtats för att kunna göra en sådan uträkning.

NN har yttrat sig i ärendet, lämnat in en förteckning över 18 förmedlingsuppdrag samt ett skrivuppdrag. Han har gett in objektsbeskrivningen av de 18 förmedlingsobjekten. Han har också för de av Fastighetsmäklarinspektionen utvalda förmedlingsuppdragen 2 och 11 i den ingivna företeckningen gett in uppdragsavtalet, mäklarbilden och årsredovisningen samt för förmedlingsuppdraget 11 även den ekonomiska planen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i denna tematiska tillsyn endast granskat objektsbeskrivningarna. Om det har förekommit flera versioner av objektsbeskrivningen i samma förmedlingsuppdrag, har inspektionen granskat den som har tillhandahållits tilltänkta köpare (spekulanter). Övriga dokument som har begärts in har endast utgjort ett underlag för den bedömningen av objektsbeskrivningen. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Förmedlingsuppdraget 2

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet har undertecknats av parterna den 27 februari 2023. 

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen lämnas bland annat följande information.

ANDEL AV ÅRSAVGIFT 0.30914%
[…]

BOSTADSRÄTTENS INDIREKTA ANDEL I FÖRENINGENS LÅN

154 438 kr

Mäklarbilden

I mäklarbilden som är utskriven den 27 februari 2023 finns bland annat följande uppgifter.

Andelstal (%)
- insats 0,30914%
- årsavgift 0,30914%

Bostadsrättsföreningens stadgar

Av bostadsrättsföreningens stadgar som registrerades av Bolagsverket den framgår bland annat följande.

§ 11 Insats, andelstal och årsavgift

Årsavgiften fördelas mellan bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal.

Årsredovisningen

I balansräkningen i bostadsrättsföreningens årsredovisning för 2022 återfinns bland annat följande uppgifter.

Tillgångar
Anläggningstillgångar
[…]
Finansiella anläggningstillgångar
Andra långfristiga värdepappersinnehav 500

I noten tillhörande posten förklaras att posten avser andel i ekonomisk förening (förvaltaren).

[…]
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
[…]
Övriga fordringar 7 484 823

I noten tillhörande posten förklaras att posten bland annat avser ett avräkningskonto med en behållning om 6 965 023 kronor och ett skattekonto med en behållning om 380 024 kronor.

[…]
Kortfristiga placeringar 3 000 000
Kassa och bank 3 161
[…]

Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut 51 264 391

Kortfristiga skulder
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 8 661 561

Förmedlingsuppdraget 11

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet har undertecknats av parterna den 12 april 2023.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen lämnas bland annat följande information.

ANDEL I FÖRENING 0.4628%
ANDEL AV ÅRSAVGIFT 0%
[…]
BOSTADSRÄTTENS INDIREKTA ANDEL I FÖRENINGENS LÅN
385 603 kr

Mäklarbilden

I mäklarbilden daterad den 14 april 2023 finns bland annat följande uppgifter.

Andelstal ek plan 0,46280000
Andelstal exkl kapital 0,00000000
Andelstal kapital 0,00000000

Bostadsrättsföreningens stadgar

Av bostadsrättsföreningens stadgar som antogs av föreningens medlemmar vid föreningsstämmor den 19 april respektive den 20 juni 2022 framgår bland annat följande.

Årsavgiften avvägs så att den i förhållande till lägenhetens insats kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens utgifter, amorteringar och avsättningar i enlighet med 8 §.

I 8 § fastställs principer för avsättning underhållsplan och användning av årsvinst.

Årsredovisningen

I balansräkningen i bostadsrättsföreningens årsredovisning för 2022 återfinns bland annat följande uppgifter.

TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
[…]
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i Samfällighetsförening 25 234 524

I noten tillhörande posten förklaras att innehavet avser föreningens andel i en samfällighet avseende garage.

[…]
Omsättningstillgångar

Kassa och bank 3 600 509
[…]

EGET KAPITAL OCH SKULDER
[…]
Långfristiga skulder
Övriga långfristiga skulder till kreditinstitut 12 164 052

Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 99 990 473

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

I förmedlingsuppdraget 2 beräknade han den aktuella bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning genom att utgå från den senaste årsredovisningen. Från uppgifterna däri beräknade han genom att addera långfristiga och kortfristiga skulder till kreditinstitut bostadsrättsföreningens totala skuld. Från den summan subtraherade han sen tillgångarna i form av behållningen i kassa och bank samt kortfristiga placeringar, behållningen på avräkningskontot samt en andel i en ekonomisk förening. Han beräknade föreningens nettoskuld till 49 957 268 kronor. Han multiplicerade den totala nettoskulden med bostadsrättens andelstal och resultatet blev att bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning uppgår till 154 438 kronor.

För att i förmedlingsuppdraget 11 beräkna den aktuella bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning utgick han från den senaste årsredovisningen. Från uppgifterna däri beräknade han genom att addera långfristiga och kortfristiga skulder bostadsrättsföreningens totala skuld. Från den summan subtraherade han sen tillgångarna i form av behållningen i kassa och bank samt den finansiella anläggningstillgången andelar i samfällighetsförening som han räknat till kategorin kortfristiga placeringar. Han beräknade föreningens nettoskuld till 83 319 492 kronor. Han multiplicerade den totala nettoskulden med bostadens andelstal och resultatet blev att bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning uppgår till 385 603 kronor.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Av bestämmelserna i 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen följer vad objektsbeskrivningen ska innehålla beroende på om förmedlingsobjektet är en fastighet eller en bostadsrätt.

Om förmedlingen avser en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal, lägenhetens nummer och storlek, mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt, lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften, bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning och driftskostnader.

Med en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning menas hur stor andel av bostadsrättsföreningens totala lån som indirekt belastar den enskilda lägenheten. Kravet på att uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska lämnas i objektsbeskrivningen började gälla den 1 januari 2023.

I förarbetena (prop. 2021/22:171 s. 63 f.) anges följande.

Genom skyldigheten för fastighetsmäklare att tillhandahålla den senaste årsredovisningen, eller den ekonomiska planen, får den som är intresserad av att köpa en bostadsrätt relevant ekonomisk information, bl.a. om föreningens skuldsättning. Skuldsättningen har stor betydelse för föreningens långsiktiga stabilitet och kan vid ett förändrat ränteläge påverka avgiftens storlek. För en blivande bostadsrättsköpare är det därmed av särskild relevans att känna till bostadens indirekta nettoskuld, dvs. den andel av föreningens lån som indirekt kan sägas belasta en lägenhet. Ett sätt att göra denna uppgift mer lättillgänglig är att låta den ingå i objektsbeskrivningen för en lägenhet.

[…]

Enligt regeringens mening finns det goda skäl för att en uppgift om indirekt skuldsättning ska ingå i objektsbeskrivningen. Det skulle bli enklare för potentiella bostadsrättsköpare att jämföra olika bostadsrätters prissättning med hänsyn tagen till föreningens skuldsättning, och därmed räntekänslighet. En sådan jämförelse skulle kunna resultera i en mer differentierad prissättning av bostadsrätter baserad på föreningarnas belåning.

Av förarbetena framgår vidare att uppgiften om den indirekta nettoskuldsättningen för en bostadsrätt fås genom att andelstalet som anger hur stor del av avgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning (prop. 2021/22:171 s. 64 och s.111 f.).

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen. Om föreningen har tagit upp nya lån efter balansdagen kan det framgå av en not i årsredovisningen. Även en sådan skuld efter balansdagen ska ingå i beräkningen (prop. 2021/22:171 s. 63 f.). Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska alltså räknas ut av mäklaren och redovisas i objektsbeskrivningen. Uppgiften bör uttryckas i kronor.

I förarbetena (se prop. 2021/22:171, s. 63) anges dessutom följande avseende bostadsrätters andelstal.

En fastighetsmäklare bör som utgångspunkt kunna förlita sig på de uppgifter föreningen lämnar om andelstal och alltså göra sin beräkning på grundval av dem. Beroende på omständigheterna kan mäklaren dock behöva ställa kontrollfrågor, till exempel om vad andelstalet avser. Detta innebär ingen skillnad jämfört med i dag eftersom de två typerna av andelstal [andelstal avseende ägarandel i föreningen samt andelstal för fördelning av årsavgift, Fastighetsmäklarinspektionens kommentar] ska anges i objektsbeskrivningen redan enligt den hittillsvarande regleringen.

Vidare framgår av förarbetena att mäklaren vid osäkerhet kan behöva använda sig av handlingar i form av stadgarna, den ekonomiska planen och upplåtelseavtalet för att få fram de uppgifter som ska ligga till grund för beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Fastighetsmäklarinspektionen vill understryka att det är uppgiften om den enskilda bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning som ska anges i objektsbeskrivningen och bör också benämnas på detta sätt för att undvika missförstånd för mottagaren av beskrivningen.

Förmedlingsuppdraget 2

I förevarande fall har NN som räntebärande tillgång och likvida medel medtagit posten finansiell anläggningstillgång som är en andel i en ekonomisk förening (förvaltaren) som inte utgör en räntebärande tillgång. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte heller att tillgången är att anse som likvida medel.

Vid uträkningen av uppgiften om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning har NN som räntebärande tillgång och likvida medel däremot inte medtagit posten för skattekontot. Fastighetsmäklarinspektionen är av uppfattningen att behållningen på skattekontot ska betraktas som en räntebärande tillgång och likvida medel och således ska beaktas vid uträkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Detta har medfört att uppgiften avseende den aktuella bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning som lämnas i objektsbeskrivningen är felaktig.

Med hänsyn till att uträkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning till största delen har gjorts korrekt är Fastighetsmäklarinspektionen av uppfattningen att förseelsen i det här skedet av inspektionens tematiska granskning är att betrakta som ringa och påföljd därmed i denna del ska underlåtas.

Förmedlingsuppdraget 11

I förevarande fall har NN i uträkningen av bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning som kortfristig placering räknat posten finansiell anläggningstillgång som är en andel i en samfällighetsförening avseende garage. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att tillgången är att anse som en kortfristig placering. Detta har medfört att uppgiften avseende den aktuella bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning som lämnas i objektsbeskrivningen är felaktig.

NN har i förmedlingsuppdraget 11 upprättat en bristfällig objektsbeskrivning med en felaktig uppgift avseende bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Med hänsyn till att uträkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i övrigt har gjorts korrekt anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är tillräckligt med en erinran.

Påföljd

NN meddelas en erinran för att i förmedlingsuppdraget 11 ha tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning som innehöll en felaktig uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. För den ringa förseelse som NN har gjort sig skyldig till genom att lämna en felaktig uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i den i förmedlingsuppdraget 2 upprättade objektsbeskrivningen ska påföljd underlåtas.