Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgiften om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning vilken är en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 23 maj 2023 att inleda en tematisk granskning av redovisningen av uppgiften om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning i de objektsbeskrivningar som mäklare tillhandahåller tilltänkta köpare. I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat 16 tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare.

NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedja]) är en av de fastighetsmäklare som har valts ut att ingå i granskningen. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter som han har ingått efter den 1 januari 2023 och där kontraktsskrivningen hade genomförts som senast den 16 juni 2023. Han har också förelagts att ge in den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare för samtliga objekt i förteckningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har valt ut två förmedlingsuppdrag och därtill hörande objektsbeskrivningar för närmare granskning. Granskningen har begränsats till att enbart beakta efterlevnaden av kraven på att lämna uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen. Övriga frågeställningar prövas inte i detta beslut.

NN har förelagts att yttra sig över om uppgift om indirekt nettoskuldsättning har lämnats i objektsbeskrivningen, hur han eventuellt har gått tillväga för att räkna ut uppgiften respektive vilka eventuella åtgärder han har vidtagit för att kunna räkna ut uppgiften samt i förekommande fall varför uppgiften inte har lämnats i beskrivningen. Han har också förelagts att i förekommande fall ge in uppdragsavtalet, mäklarbilden, upplåtelseavtalet, den ekonomiska planen, bostadsrättsföreningens stadgar, årsredovisningen samt dokumentation avseende en eventuell uträkning av den indirekta nettoskuldsättningen respektive eventuell dokumentation som har inhämtats för att kunna göra en sådan uträkning.

NN har yttrat sig i ärendet. Han har gett in en förteckning över åtta förmedlingsuppdrag samt har gett in objektsbeskrivningen av samtliga åtta objekten. Han har också för de av Fastighetsmäklarinspektionen utvalda förmedlingsuppdragen 1 respektive 6 i den ingivna förteckningen gett in uppdragsavtalet, föreningens registrerade stadgar samt årsredovisningen.

Då det i granskningen har uppmärksammats att förmedlingsuppdraget 1 avser en andel i en bostadsförening och alltså inte en bostadsrätt faller det förmedlingsuppdraget utanför bedömningen i detta ärende då den tematiska granskningen gäller förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i denna tematiska tillsyn endast granskat objektsbeskrivningarna. Om det har förekommit flera versioner av objektsbeskrivningen i samma förmedlingsuppdrag, har inspektionen granskat den som har tillhandahållits tilltänkta köpare (spekulanter). Övriga dokument som har begärts in har endast utgjort ett underlag för den bedömningen av objektsbeskrivningen. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Förmedlingsuppdraget 6

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet har undertecknats av parterna den 15 mars 2023.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen lämnas bland annat följande information.

Andel av månadsavgift: 0,0343591

I objektsbeskrivningen lämnas inte någon uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Mäklarbilden

I mäklarbilden daterad den 13 mars 2023 finns bland annat följande uppgifter.

Andel av årsavgift 3,43591 %

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Bostadsrätten marknadsfördes genom en annons på mäklarföretagets webbplats den 27 april 2023. Kontraktsskrivning genomfördes redan samma dag. Överlåtelsen genomfördes genom en tjänst som kallas ”Aktiv matchning” varför bostadsrätten inte marknadsfördes på annat sätt än på företagets webbplats. Några öppna visningar genomfördes inte heller.

Till följd av såväl en osäkerhet kring hur uppgiften om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning räknas ut och därmed bristande rutiner för det som faktumet att överlåtelserna skedde snabbt brast han i sitt ansvar att lämna uppgift om nettoskuldsättningen i den upprättade objektsbeskrivningen. Han bedömer att han hade samtliga dokument och uppgifter som behövs för att räkna ut uppgiften varför han inte kan åberopa några hinder eller giltiga ursäkter för att detta har misskötts.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Av bestämmelserna i 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen följer vad objektsbeskrivningen ska innehålla beroende på om förmedlingsobjektet är en fastighet eller en bostadsrätt.

Om förmedlingen avser en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal, lägenhetens nummer och storlek, mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt, lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften, bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning och driftskostnader.

Med en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning menas hur stor andel av bostadsrättsföreningens totala lån som indirekt belastar den enskilda lägenheten. Kravet på att uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska lämnas i objektsbeskrivningen började gälla den 1 januari 2023.

I förarbetena (prop. 2021/22:171 s. 63 f.) anges följande.

Genom skyldigheten för fastighetsmäklare att tillhandahålla den senaste årsredovisningen, eller den ekonomiska planen, får den som är intresserad av att köpa en bostadsrätt relevant ekonomisk information, bl.a. om föreningens skuldsättning. Skuldsättningen har stor betydelse för föreningens långsiktiga stabilitet och kan vid ett förändrat ränteläge påverka avgiftens storlek. För en blivande bostadsrättsköpare är det därmed av särskild relevans att känna till bostadens indirekta nettoskuld, dvs. den andel av föreningens lån som indirekt kan sägas belasta en lägenhet. Ett sätt att göra denna uppgift mer lättillgänglig är att låta den ingå i objektsbeskrivningen för en lägenhet.

[…]

Enligt regeringens mening finns det goda skäl för att en uppgift om indirekt skuldsättning ska ingå i objektsbeskrivningen. Det skulle bli enklare för potentiella bostadsrättsköpare att jämföra olika bostadsrätters prissättning med hänsyn tagen till föreningens skuldsättning, och därmed räntekänslighet. En sådan jämförelse skulle kunna resultera i en mer differentierad prissättning av bostadsrätter baserad på föreningarnas belåning.

Av förarbetena framgår vidare att uppgiften om den indirekta nettoskuldsättningen för en bostadsrätt fås genom att andelstalet som anger hur stor del av avgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning (prop. 2021/22:171 s. 64 och s.111 f.).

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen. Om föreningen har tagit upp nya lån efter balansdagen kan det framgå av en not i årsredovisningen. Även en sådan skuld efter balansdagen ska ingå i beräkningen (prop. 2021/22:171 s. 63 f.). Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska alltså räknas ut av mäklaren och redovisas i objektsbeskrivningen. Uppgiften bör uttryckas i kronor.

I förarbetena (se prop. 2021/22:171, s. 63) anges dessutom följande avseende bostadsrätters andelstal.

En fastighetsmäklare bör som utgångspunkt kunna förlita sig på de uppgifter föreningen lämnar om andelstal och alltså göra sin beräkning på grundval av dem. Beroende på omständigheterna kan mäklaren dock behöva ställa kontrollfrågor, till exempel om vad andelstalet avser. Detta innebär ingen skillnad jämfört med i dag eftersom de två typerna av andelstal [andelstal avseende ägarandel i föreningen samt andelstal för fördelning av årsavgift, Fastighetsmäklarinspektionens kommentar] ska anges i objektsbeskrivningen redan enligt den hittillsvarande regleringen.

Vidare framgår av förarbetena att mäklaren vid osäkerhet kan behöva använda sig av handlingar i form av stadgarna, den ekonomiska planen och upplåtelseavtalet för att få fram de uppgifter som ska ligga till grund för beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN i förmedlingsuppdraget 6 har haft tillgång till de handlingar och uppgifter som en uträkning av uppgiften om objektets indirekta nettoskuldsättning kräver, något som han också själv vidgår. NN har därför haft fullgoda möjligheter att beräkna uppgiften om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning men det har han inte har gjort.

Han har således inte vidtagit de åtgärder som ålegat honom utifrån lagkravet för att kunna redovisa denna obligatoriska uppgift i objektsbeskrivningen. Han har därigenom upprättat en bristfällig objektsbeskrivning i förmedlingsuppdraget.

I enlighet med tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen avseende utelämnande av en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen (jfr. exempelvis inspektionens beslut den 17 december 2014 i ärendet med dnr 4.2-1745-14 och beslutet den 1 april 2020 med dnr 19–0963) anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen är varningsgrundande.