Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sitt ansvar att lämna uppgift om två bostadsrätters indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen genomför under 2023 en tematisk tillsynsinsats avseende redovisningen av bostadsrätters indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen. NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]) har inledningsvis förelagts att ge in en förteckning över samtliga sina förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter, där uppdragsavtalet ingåtts efter den 1 januari 2023 och där kontraktsskrivningen genomförts senast den 16 juni. Han har även gett in objektsbeskrivningar avseende samtliga förmedlingsobjekt. Fastighetsmäklarinspektionen har därpå valt att granska två av dessa förmedlingsuppdrag närmare avseende uppgift om indirekt nettoskuldsättning.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Utöver objektsbeskrivningen har mäklaren för respektive uppdrag gett in uppdragsavtalet, mäklarbilden, årsredovisningen och bostadsrättsföreningens stadgar. Mäklaren har även gett in en e-postkonversation.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart utifrån inriktningen på den tematiska tillsynsinsatsen, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Handlingarna avseende bostadsrätten A

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet avseende bostadsrätten A undertecknades av uppdragsgivaren den 29 mars 2023 och av mäklaren den 11 april 2023.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen för bostadsrätten A anges bland annat följande.

Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning har inte gått att beräkna eftersom andelstal för årsavgifter saknas.  

Andel i förening 0,1052 %

Mäklarbilden

Mäklarbilden för bostadsrätten A är daterad den 11 april 2023. Däri framgår bland annat följande.

Andelstal: 0,10520 %

Stadgarna

I bostadsrättsföreningens stadgar anges bland annat följande.

Årsavgiften fördelas mellan bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas insatser.

Årsredovisningen

Av årsredovisningen för räkenskapsåret 2022 framgår att bostadsrättsföreningens räntebärande skulder överstiger föreningens räntebärande tillgångar och likvida medel.

E-postkonversation med bostadsrättsföreningens förvaltare

Av en e-postkonversation mellan mäklarens assistent och bostadsrättsföreningens förvaltare framgår bland annat följande.

Mäklarassistenten

[…] Har ni även andel årsavgift?

Förvaltaren

Hej

Finns i mäklarbilden

Mäklarassistenten

hej! Jag ser bara andel i förening inte årsavgift?

Förvaltaren

Hej

Nej det vi har på mäklarbilden är det vi har i information.

Meddelande från förvaltaren

Inspektionen har ställt frågan till föreningens förvaltare om andelstalet i mäklarbilden avser bostadsrättens andel i föreningen, det vill säga hur stor insats bostadsrätten har i förhållande till den totala insatsen. Förvaltaren har bland annat svarat följande.

[…] Andelen är grund för kapitalskulden och på årsavgiften.

Handlingarna avseende bostadsrätten B

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet avseende bostadsrätten B undertecknades den 16 februari 2023.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen för bostadsrätten B anges bland annat följande.

Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning har inte gått att beräkna eftersom andelstal för årsavgifter saknas.

Andel i förening 0,6963 %

Mäklarbilden

Mäklarbilden för bostadsrätten B är daterad den 17 februari 2023. Däri anges bland annat följande.

Andelstal 0,6963

Stadgarna

I bostadsrättsföreningens stadgar anges bland annat följande.

Årsavgifterna fördelas efter bostadsrätternas andelstal…[…]

Årsredovisningen

Av årsredovisningen för räkenskapsåret 2021 framgår att bostadsrättsföreningens räntebärande skulder överstiger föreningens räntebärande tillgångar och likvida medel.

Den ekonomiska planen

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningen. I den ekonomiska planen anges bland annat följande.

I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens löpande kostnader, avsättningar och amorteringar täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal.

Vidare framgår ett angivet andelstal för bostadsrätten på 0,69632 %. Den beräknade månadsavgiften för bostadsrätten anges till 3 532 kronor per månad. De beräknade totala årsavgifterna i föreningen anges till 6 087 360 kronor.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han har inte kunnat räknat ut bostadsrätternas indirekta nettoskuldsättning, då han inte har kunnat få fram information om andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren.

Gällande bostadsrätten A har han frågat föreningen efter andelstalet för årsavgift, men fått svaret att ”Det vi har i mäklarbilden är det vi har i information”. Beträffande bostadsrätten B har han ställt frågan till bostadsrättsföreningens förvaltare, men utan att motta något svar.  

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Handlingen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter, däribland information om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Kravet på att uppgift om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning ska lämnas i objektsbeskrivningen började gälla den 1 januari 2023. I förarbetena (se prop. 2021/22:171, s. 62 f.) anges bland annat följande.

Genom skyldigheten för fastighetsmäklare att tillhandahålla den senaste årsredovisningen, eller den ekonomiska planen, får den som är intresserad av att köpa en bostadsrätt relevant ekonomisk information, bl.a. om föreningens skuldsättning. Skuldsättningen har stor betydelse för föreningens långsiktiga stabilitet och kan vid ett förändrat ränteläge påverka avgiftens storlek. För en blivande bostadsrättsköpare är det därmed av särskild relevans att känna till bostadens indirekta nettoskuld, dvs. den andel av föreningens lån som indirekt kan sägas belasta en lägenhet. Ett sätt att göra denna uppgift mer lättillgänglig är att låta den ingå i objektsbeskrivningen för en lägenhet.

[…]

Det skulle bli enklare för potentiella bostadsrättsköpare att jämföra olika bostadsrätters prissättning med hänsyn tagen till föreningens skuldsättning, och därmed räntekänslighet. En sådan jämförelse skulle kunna resultera i en mer differentierad prissättning av bostadsrätter baserad på föreningarnas belåning.

Av författningskommentaren (prop. 2021/22:171 s. 112) framgår att uppgiften fås fram genom att andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning.

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen. Den indirekta nettoskuldsättningen bör uttryckas i kronor.

I förarbetena (se prop. 2021/22:171, s. 63) anges bland annat följande när det gäller bostadsrätters andelstal.

En fastighetsmäklare bör som utgångspunkt kunna förlita sig på de uppgifter föreningen lämnar om andelstal och alltså göra sin beräkning på grundval av dem. Beroende på omständigheterna kan mäklaren dock behöva ställa kontrollfrågor, till exempel om vad andelstalet avser. Detta innebär ingen skillnad jämfört med i dag eftersom de två typerna av andelstal [för ägarandel i föreningen samt för fördelning av årsavgift, Fastighetsmäklarinspektionens kommentar] ska anges i objektsbeskrivningen redan enligt den hittillsvarande regleringen.

Vidare framgår av förarbetena att mäklaren vid osäkerhet kan behöva använda sig av handlingar i form av stadgarna, den ekonomiska planen och upplåtelseavtalet för att få fram de uppgifter som ska ligga till grund för beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Bostadsrätten A

Mäklaren har i objektsbeskrivningen angett att andelstalet på 0,1052 % avser bostadsrättens andel i föreningen. Han har dock upplevt osäkerhet kring vilken fördelningsgrund som används för årsavgiften och anser inte att han har fått klarhet i detta genom att fråga föreningens förvaltare.

Fastighetsmäklarinspektionen kan dock konstatera att mäklaren, genom att ta del av föreningens stadgar, hade fått uppgift om att årsavgiften fördelas mellan bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas insatser. Mäklaren hade på detta sätt kunnat sluta sig till att det andelstal som han konstaterat röra bostadsrättens andel i föreningen också används som fördelningsgrund för årsavgiften. Vid bestående osäkerhet borde mäklaren även ha kunnat ställa ytterligare klargörande frågor till föreningen/förvaltaren.  

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har haft möjlighet att beräkna den indirekta nettoskuldsättningen för bostadsrätten. Genom att underlåta att ange en uppgift om indirekt nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen har han åsidosatt sitt ansvar enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen.

I enlighet med tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen avseende utelämnande av en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen (jfr. b.la. besluten med dnr 20–1552, 21–0697, 21–0220 och 19–0963) anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen motiverar en varning.

Bostadsrätten B

Andelstalet 0,6963 finns angivet i mäklarbilden avseende bostadsrätten B. I föreningens stadgar anges att årsavgifterna fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Mäklaren har i det aktuella fallet ändå känt sig osäker på om det är andelstalet i mäklarbilden som används av föreningen vid fördelning av årsavgifterna. Han uppger sig därför ha kontaktat förvaltaren i frågan, utan att få något svar. Mäklaren har inte uppgett sig vidta någon ytterligare åtgärd.

Fastighetsmäklarinspektionen har på eget initiativ inhämtat den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningen. Det kan konstateras att det andelstal för den aktuella bostadsrätten som anges i den ekonomiska planen motsvarar det andelstal som finns med i mäklarbilden (med undantag för den sista decimalen).

Om man tar andelstalet i mäklarbilden multiplicerat med de beräknade totala årsavgifterna i föreningen som framgår av den ekonomiska planen (6 087 360 kronor) kommer man fram till en månadsavgift för den aktuella bostadsrätten om 3 532 kronor, det vill säga samma belopp som har angetts som beräknad månadsavgift för bostadsrätten i den ekonomiska planen. Via en sådan kontrollräkning är det möjligt att säkerställa att andelstalet i mäklarbilden i realiteten är det andelstal som används för att beräkna hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som faller på den aktuella bostadsrätten. Att mäklaren vid osäkerhet kan behöva använda sig av handlingar i form av exempelvis stadgarna och den ekonomiska planen för att hitta de faktorer som ska ligga till grund för beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning framgår av förarbeten.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har haft möjlighet att beräkna den indirekta nettoskuldsättningen för bostadsrätten. Genom att underlåta att ange en uppgift om indirekt nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen har han åsidosatt sitt ansvar enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen.

I enlighet med tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen avseende utelämnande av en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen (jfr. b.la. besluten med dnr 20–1552, 21–0697, 21–0220 och 19–0963) anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen motiverar en varning.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han har åsidosatt sitt ansvar att i objektsbeskrivningen ange en uppgift om den indirekta nettoskuldsättningen för bostadsrätten A samt för att han har åsidosatt sitt ansvar att i objektsbeskrivningen ange en uppgift om den indirekta nettoskuldsättningen för bostadsrätten B.