Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sitt ansvar att lämna uppgift om två bostadsrätters indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen genomför under 2023 en tematisk tillsynsinsats avseende redovisningen av bostadsrätters indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen. NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]) har inledningsvis förelagts att ge in en förteckning över samtliga sina förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter, där uppdragsavtalet ingåtts efter den 1 januari 2023 och där kontraktsskrivningen genomförts senast den 16 juni. Hon har även gett in objektsbeskrivningar avseende samtliga förmedlingsobjekt. Fastighetsmäklarinspektionen har därpå valt att granska två av dessa förmedlingsuppdrag närmare avseende uppgift om indirekt nettoskuldsättning.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Utöver den objektsbeskrivning som redan getts in har mäklaren för respektive uppdrag inkommit med uppdragsavtalet, mäklarbilden, årsredovisningen samt bostadsrättsföreningens stadgar. För bostadsrätten B har mäklaren även gett in den ekonomiska planen avseende bostadsrättsföreningen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart utifrån inriktningen på den tematiska tillsynsinsatsen,  en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Handlingarna avseende bostadsrätten A

Uppdragsavtalet och överlåtelseavtalet

Uppdragsavtalet avseende bostadsrätten A undertecknades den 9 mars 2023. Överlåtelseavtalet ingicks den 24 april 2023.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

Andel i föreningen: Uppgiften saknas i föreningens register

Andel av insats: 2,32405

Andel av månadsavgift: 2,32405 %

[…]

Nettoskulden har ej gått att få fram. Det saknas uppgifter i årsredovisningen för att göra exakta beräkningar. […]

Mäklarbilden

Mäklarbilden för bostadsrätten A är daterad den 24 april 2023. I mäklarbilden finns bland annat följande information.

Andelstal

Insats 2, 324 %

Stadgarna

De stadgar som mäklaren har gett in till inspektionen är antagna 2004. Däri anges bland annat följande.

Årsavgiften avvägs så att den i förhållande till lägenhetens insats kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader, samt amorteringar och avsättning till fonder.

Fastighetsmäklarinspektionen kan konstatera att det finns nyare stadgar för bostadsrättsföreningen registrerade hos Bolagsverket. I dessa stadgar från 2018 anges bland annat följande.

Årsavgiften fördelas mellan bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas insatser.  

Årsredovisningen

Av föreningens årsredovisning för räkenskapsåret 2021 framgår bland annat följande.

Tillgångar

[…]

Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
[…]

Avräkning [namnet på förvaltaren] 4 100 798

Övriga fordringar 15 437

Av den till posten ”Övriga fordringar” hörande noten framgår att summan består av 3 131 kronor moms samt 12 286 kronor i behållning på föreningens skattekonto.

[…]

Skulder
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 4 199 000

Kortfristiga skulder
Övriga skulder till kreditinstitut 2 823 500

[…]

Handlingarna avseende bostadsrätten B

Uppdragsavtalet och överlåtelseavtalet

Uppdragsavtalet avseende bostadsrätten B undertecknades den 31 mars 2023. Överlåtelseavtalet ingicks den 9 juni 2023. 

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

Andel i föreningen: 2,14512 %

Andel av insats: Uppgiften saknas i föreningens register

Andel av månadsavgift: 0,0214511

[…]

Nettoskulden har ej gått att få fram. Bostadsrättens andel av årsavgift framgår inte av lägenhetsförteckningen. […]

Mäklarbilden

Mäklarbilden för bostadsrätten B är daterad den 11 juni 2023. I mäklarbilden finns bland annat följande information.

Andelstal 2,14512 %

[…]

Indirekt nettoskuldsättning
Föreningen tillhandahåller inte det nyckeltalet **

** Kontrollera föreningens stadgar vilken beräkningsgrund som årsavgiften baseras på. Finns under 17 § i [namnet på ekonomisk förening]:s normalstadgar.

Stadgarna

Av 17 § i bostadsrättsföreningens stadgar framgår bland annat följande.

Årsavgiften ska fördelas på föreningens bostadsrätter i förhållande till lägenheternas andelstal.

[…]

Andelstal för varje bostadsrättslägenhet fastställs av styrelsen. […]

Den ekonomiska planen

Av den ekonomiska planen framgår bland annat följande information avseende den aktuella bostadsrätten.

Insats 1 690 000

Årsavgift 49 016

Andelstal 0,021451

Andelstal Insats 0,021022

Det framgår vidare att de totala insatserna för samtliga lägenheter är 80 390 000 kronor samt att årsavgifterna under föreningens första år beräknats till totalt 2 285 000 kronor.

Årsredovisningen

Av årsredovisningen för räkenskapsåret 2021 framgår bland annat följande.

Tillgångar

[…]

Finansiella anläggningstillgångar

Andra långfristiga fordringar 23 500

[…]
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar

[…]

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 189 608

[…]

Kassa och bank 760 797

Skulder
Långfristiga skulder
Övriga skulder till kreditinstitut 39 582 413

Kortfristiga skulder
Övriga skulder till kreditinstitut 453 668

Leverantörsskulder 178 677

Övriga skulder 4 958

I den till posten ”Övriga skulder” hörande noten framgår att beloppet avser moms och clearing.

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 392 033

[…]

Meddelande från förvaltaren

I ett meddelande från den av föreningen anlitade förvaltaren anges att posten i balansräkningen på 23 500 kronor under finansiella anläggningstillgångar avser andelsköp i en ideell intresseförening med koppling till förvaltaren. Andelarna har ett nominellt värde och kan ge utdelning genom beslut på årlig föreningsstämma.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Beträffande bostadsrätten A saknas andelstalet för årsavgiften i mäklarbilden. Det saknas vidare uppgifter i årsredovisningen för att kunna göra en korrekt beräkning. Hon har hittat information om föreningens räntebärande skulder i årsredovisningen, men hon har inte hittat poster som hon med säkerhet kunnat hänföra till räntebärande tillgångar och likvida medel. Det finns en post som rör kortfristiga fordringar, men hon känner stor osäkerhet inför om detta ska räknas som räntebärande tillgångar.

Även när det gäller bostadsrätten B saknas andelstalet för årsavgiften i mäklarbilden. Som räntebärande tillgångar och likvida medel har hon i sin beräkning tagit med posten ”Kassa och bank” om 760 797 kronor samt posten ”Kortfristiga fordringar” om 189 608 kronor. Hon känner sig dock osäker på om posten ”Kortfristiga fordringar” ska tas med. När det gäller räntebärande skulder har hon tagit med långfristiga skulder om 39 582 413 kronor samt kortfristiga skulder om 1 029 336 kronor. Hon har utifrån dessa poster beräknat föreningens nettoskuldsättning till 39 661 344 kronor.

Hon har kontrollerat § 17 i stadgarna, men har där inte kunnat finna någon beräkningsgrund för årsavgiften. Utan ett korrekt andelstal har hon därför inte kunnat slutföra beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Handlingen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter, däribland information om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Kravet på att uppgift om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning ska lämnas i objektsbeskrivningen började gälla den 1 januari 2023. I förarbetena (se prop. 2021/22:171, s. 62 f.) anges bland annat följande.

Genom skyldigheten för fastighetsmäklare att tillhandahålla den senaste årsredovisningen, eller den ekonomiska planen, får den som är intresserad av att köpa en bostadsrätt relevant ekonomisk information, bl.a. om föreningens skuldsättning. Skuldsättningen har stor betydelse för föreningens långsiktiga stabilitet och kan vid ett förändrat ränteläge påverka avgiftens storlek. För en blivande bostadsrättsköpare är det därmed av särskild relevans att känna till bostadens indirekta nettoskuld, dvs. den andel av föreningens lån som indirekt kan sägas belasta en lägenhet. Ett sätt att göra denna uppgift mer lättillgänglig är att låta den ingå i objektsbeskrivningen för en lägenhet.

[…]

Det skulle bli enklare för potentiella bostadsrättsköpare att jämföra olika bostadsrätters prissättning med hänsyn tagen till föreningens skuldsättning, och därmed räntekänslighet. En sådan jämförelse skulle kunna resultera i en mer differentierad prissättning av bostadsrätter baserad på föreningarnas belåning.

Av författningskommentaren (prop. 2021/22:171 s. 112) framgår att uppgiften fås fram genom att andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning.

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen. Den indirekta nettoskuldsättningen bör uttryckas i kronor.

I förarbetena (se prop. 2021/22:171, s. 63) anges bland annat följande när det gäller bostadsrätters andelstal.

En fastighetsmäklare bör som utgångspunkt kunna förlita sig på de uppgifter föreningen lämnar om andelstal och alltså göra sin beräkning på grundval av dem. Beroende på omständigheterna kan mäklaren dock behöva ställa kontrollfrågor, till exempel om vad andelstalet avser. Detta innebär ingen skillnad jämfört med i dag eftersom de två typerna av andelstal [för ägarandel i föreningen samt för fördelning av årsavgift, Fastighetsmäklarinspektionens kommentar] ska anges i objektsbeskrivningen redan enligt den hittillsvarande regleringen.  

Vidare framgår av förarbetena att mäklaren vid osäkerhet kan behöva använda sig av handlingar i form av stadgarna, den ekonomiska planen och upplåtelseavtalet för att få fram de uppgifter som ska ligga till grund för beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Bostadsrätten A

Mäklaren har uppgett att hon inte har kunnat göra någon beräkning av den indirekta nettoskuldsättningen för bostadsrätten A. Detta till följd av att det saknas angivelse av ett andelstal för årsavgiften i mäklarbilden och då hon anser att det saknas uppgifter i årsredovisningen.

Mäklaren har inte gett in de senaste tillgängliga stadgarna för föreningen till inspektionen. Vid kontroll av såväl föreningens äldre stadgar, som de nuvarande stadgarna, framgår det dock att årsavgiften fördelas mellan bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas insatser. Eftersom det i mäklarbilden har funnits angivet ett andelstal avseende insats finner Fastighetsmäklarinspektionen att mäklaren har haft tillgång till det korrekta andelstalet för att kunna beräkna bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Mäklaren har vidare uppgett att hon inte har kunnat finna några poster i årsredovisningen som hon med säkerhet har kunnat hänföra till räntebärande tillgångar eller likvida medel. Det kan konstateras att det finns två sådana poster i årsredovisningen som borde ha tagits med vid en beräkning av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Den ena posten avser ett avräkningskonto hos föreningens förvaltare på 4 100 798 kronor. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att redovisningsmedel på ett klientmedelskonto/avräkningskonto hos förvaltaren ska ses som likvida medel och tas med vid beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Vidare kan det konstateras att det i noten till posten ”Övriga fordringar” framgår att 12 286 kronor av beloppet utgörs av behållning på föreningens skattekonto. Fastighetsmäklarinspektionen finner att även behållningen på skattekontot ska tas med vid beräkningen av den indirekta nettoskuldsättningen för bostadsrätten (jfr. inspektionens beslut med dnr 23–1243, [ej laga kraft]).

Sammantaget finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN har haft tillfredsställande underlag för att kunna göra en beräkning av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Genom att underlåta att ange den obligatoriska uppgiften i objektsbeskrivningen har mäklaren åsidosatt sitt ansvar enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen.

I enlighet med tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen avseende utelämnande av en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen (jfr. b.la. besluten med dnr 20–1552, 21–0697, 21–0220 och 19–0963) anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen motiverar en varning.

Bostadsrätten B

Även när det gäller bostadsrätten B har mäklaren angett att hon inte har kunnat hitta det andelstal som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren.

Av stadgarna framgår att årsavgiften fördelas i förhållande till lägenheternas andelstal. I mäklarbilden anges ett andelstal på 2,14512 %. Vid osäkerhet kring om det är detta andelstal som i realiteten används som fördelningsgrund för årsavgiften bör mäklaren vidta en utvidgad utredning genom att exempelvis ta kontakt med föreningen eller ta del av uppgifterna i andra relevanta handlingar, exempelvis bostadsrättsföreningens ekonomiska plan.

I den ekonomiska plan som mäklaren har gett in finns två andelstal angivna. Ett av dessa andelstal (0,021451) motsvarar andelstalet i mäklarbilden. Genom att ta den ursprungliga årsavgiften för bostadsrätten på 49 016 kronor dividerat med de totala årsavgifterna under föreningens första år på 2 285 000 kronor fås siffran 0,0214512. Genom denna typ av kontroll hade mäklaren kunnat säkerställa att det andelstal som fanns angivet i mäklarbilden också är det andelstal som används som fördelningsgrund för årsavgiften.  

När det gäller mäklarens uppgift om vilka poster hon har tagit med för att beräkna nettoskuldsättningen i föreningen vill Fastighetsmäklarinspektionen påpeka att de kortfristiga fordringarna på 189 608 kronor i form av ”Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter” inte ska tas med som en räntebärande tillgång vid beräkningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte heller att beloppen hörande till posterna ”Leverantörsskulder”, ”Övriga skulder” och ”Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter” är att anse som räntebärande skulder. Dessa poster i balansräkningen borde således inte tas med vid en beräkning av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. 

Utifrån informationen från förvaltaren om den post i balansräkningen på 23 500 kronor som avser en finansiell anläggningstillgång bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att posten inte utgör en räntebärande tillgång eller likvida medel. Mäklaren har därmed agerat korrekt genom att inte ta med posten i sin beräkning av föreningens nettoskuldsättning.

Sammantaget finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN har haft tillfredsställande underlag för att kunna göra en beräkning av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Genom att underlåta att ange den obligatoriska uppgiften i objektsbeskrivningen har mäklaren åsidosatt sitt ansvar enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen.

I enlighet med tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen avseende utelämnande av en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen (jfr. b.la. besluten med dnr 20–1552, 21–0697, 21–0220 och 19–0963) anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen motiverar en varning.

Påföljd

NN meddelas en varning för att hon har åsidosatt sitt ansvar att i objektsbeskrivningen ange en uppgift om den indirekta nettoskuldsättningen för bostadsrätten A samt för att hon har åsidosatt sitt ansvar att i objektsbeskrivningen ange en uppgift om den indirekta nettoskuldsättningen för bostadsrätten B.