Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att uppbära provisionen innan det har kunnat konstateras att överlåtelsen var definitivt bindande. Även en prövning av om mäklaren har medverkat till att upprätta ett bristfälligt depositionsavtal och tilläggsavtal. Slutligen prövning av om mäklaren har åsidosatt sin omsorgsplikt när han utbetalat deponerade medel till fel bankkonto.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in likvidavräkningen, köpebeviset, ett depositionsavtal samt mäklarens arvodeskvittens.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, två depositionsavtal, ett tilläggsavtal, ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen samt flera transaktionsutdrag.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon har sålt en bostadsrätt för 500 000 kronor och har betalat den förmedlande mäklaren 50 000 kronor i provision. Hon har mottagit 400 000 kronor från köparen, men kvarstående 50 000 kronor betalades in av köparen på mäklarens klientmedelskonto. På tillträdesdagen den 28 april 2023 sa mäklaren att hon skulle få dessa pengar den 1 maj, men en vecka senare hade hon ännu inte mottagit pengarna.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Parterna kom innan tillträdesdagen överens om att köparen, utöver den redan inbetalade handpenningen, skulle erlägga en delbetalning på 200 000 kronor, varav 50 000 kronor skulle betalas ut från mäklarens klientmedelskonto till säljarens konto först på tillträdesdagen. Anledningen till delbetalningen var en senareläggning av tillträdet och att säljaren skulle ha möjlighet att betala handpenningen på sin nya bostadsrätt. Överenskommelsen dokumenterades i ett tilläggsavtal.

Han mottog 200 000 kronor från köparen den 5 april och gjorde samma dag en utbetalning till säljaren av 150 000 kronor. Resterande 50 000 kronor deponerades på hans klientmedelskonto. Han trodde att han hade betalat ut de återstående 50 000 kronorna vid tillträdet, men det visade sig att utbetalningen skett till fel konto. Han vet inte vem som var mottagare av pengarna. Han gjorde en korrekt utbetalning av 50 000 kronor till säljarens konto den 9 maj. Han har även kompenserat säljaren för misstaget genom att återbetala 5 000 kronor av provisionen.

Provisionen ska normalt inte betalas ut förrän alla svävarvillkor i överlåtelseavtalet är uppfyllda. Han medger att han kan ha gjort fel i detta avseende, samt även i andra avseenden under utförandet av förmedlingsuppdraget. Han beklagar detta och har försökt att rätta till problemen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet ingicks den 6 januari 2023.

I avtalet anges att rätt till provision föreligger om bindande avtal om överlåtelse träffas mellan säljare och köpare och eventuella i avtalet intagna villkor för överlåtelsens fullbordan och bestånd uppfyllts.

Överlåtelseavtalet

Parterna har undertecknat överlåtelseavtalet den 5 mars 2023. Det framgår att köpeskillingen är 500 000 kronor och att en handpenning om 50 000 kronor ska inbetalas till mäklarens klientmedelskonto senast den 8 mars 2023.

Avtalet innehåller ett svävarvillkor, med innebörden att överlåtelsen är ogiltig om bostadsrättsföreningen inte antar köparen som medlem.

Det första depositionsavtalet

Av det första depositionsavtalet, undertecknat den 5 mars 2023, framgår att tillträdesdagen inledningsvis var avtalad till den 4 april.

Det anges i avtalet att deponeringen av en handpenning om 50 000 kronor sker med anledning av att köpets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av ett eller flera svävarvillkor. Redovisning av det deponerade beloppet anges ske så snart det klargjorts vem av parterna som har rätt till beloppet. Det framgår att om medlen ska redovisas och utbetalas till uppdragsgivaren får mäklaren – efter överenskommelse med uppdragsgivaren – tillgodogöra sig avtalad provision ur de redovisade medlen.

Tilläggsavtalet

Parterna har undertecknat ett tilläggsavtal den 3 april 2023, där tillträdet senareläggs till den 28 april. Det anges att en dellikvid om 200 000 kronor ska betalas per den 4 april.

Det andra depositionsavtalet

Ett andra depositionsavtal har upprättats i samband med inbetalningen av dellikviden om 200 000 kronor. Det anges i avtalet att depositionen av ytterligare 50 000 kronor från dellikviden utgör ett i överlåtelseavtalet föreskrivet belopp. Vidare framgår det att depositionen sker med anledning av att köpets fullbordan eller bestånd har gjorts beroende av ett eller flera svävarvillkor i överlåtelseavtalet. Redovisning av det deponerade beloppet anges ska ske så snart det klargjorts vem av parterna som har rätt till beloppet.

Säljarens likvidavräkning

Det framgår av likvidavräkningen att köparen har inbetalat en handpenning om 50 000 kronor till mäklaren den 7 mars 2023. Mäklaren har tillgodogjort sig sin provision om 50 000 kronor ur handpenningen den 8 mars.  

Ansökan om inträde i föreningen

Det framgår av köparens ansökan om inträde i föreningen att styrelsen den 19 mars 2023 har beslutat att bevilja köparen medlemskap.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Provision och annan ersättning

Fastighetsmäklarinspektionen är inte behörig att avgöra tvister om provision eller annan ersättning för en fastighetsmäklares tjänster. Det är en sak för allmän domstol eller för Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN). Däremot kan inspektionen pröva om en mäklare genom sitt handlande i en ersättningsfråga har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed.

Av förarbeten till fastighetsmäklarlagen framgår att mäklarens provisionsrätt är uppskjuten till dess att sådana omständigheter inträffar, vilka har angetts vara en förutsättning för avtalets giltighet (se prop. 1994/95:14 s. 83 med vidare hänvisning till prop. 1983/84:16 s. 46). Alla villkor som reglerar att överlåtelsens fullbordan eller bestånd förutsätter att en viss händelse inträffar eller inte inträffar ska vara uppfyllda. Fastighetsmäklarnämnden (nuvarande Fastighetsmäklarinspektionen) har tidigare uttalat att så länge möjlighet till återgång av köp av fastighet föreligger, enligt särskilt villkor i ett köpekontrakt, är mäklaren förhindrad att tillgodogöra sig provision (se beslutet 2009-03-25:1 i årsboken för 2009).

Mäklaren ska verka för att handpenningen deponeras om köpet inte är definitivt bindande när köpekontraktet undertecknas. Inspektionen har tidigare varnat mäklare som har betalat ut handpenningen och lyft provisionen innan det att överlåtelsen har blivit definitivt bindande (jfr. inspektionens beslut med dnr 20–0172 och 22–0347).

Av uppdragsavtalet framgår att provisionen förfaller till betalning först då ett bindande avtal om överlåtelse har träffats mellan säljaren och köparen och eventuella i avtalet intagna villkor för överlåtelsens fullbordan och bestånd har uppfyllts. Av det första depositionsavtalet framgår att depositionen skedde med anledning av att köpets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av ett eller flera svävarvillkor.

Det framgår av utredningen att mäklaren den 8 mars 2023 tillgodogjorde sig provision ur den inbetalade handpenningen. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att köparen vid den tidpunkten ännu inte hade godkänts som medlem i bostadsrättsföreningen. Detta skedde först den 19 mars. Överlåtelsen var därmed inte juridiskt bindande när provisionen lyftes. Förfarandet att lyfta provisionen utan ett definitivt bindande överlåtelseavtal strider enligt Fastighetsmäklarinspektionen mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör grund för en varning.

Dokumentationen

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen framgår att mäklaren har en handlingsplikt och ska vara ”aktiv och observant” beträffande sådana frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör vidare verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister (se prop. 1983/84:16 s. 41).

Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att upprättade handlingar har ett entydigt innehåll som på ett korrekt och begripligt sätt reglerar förhållandet mellan parterna.

I enlighet med 3 kap. 4 § 1 st. fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare snarast överlämna en mottagen handpenning till säljaren. Detta gäller dock inte om något annat har överenskommits i ett depositionsavtal.

Av ett depositionsavtal ska det framgå på vilken grund medlen har deponerats och vilka förutsättningar som ska vara uppfyllda för att en utbetalning ska ske (se beslutet 2010-12-15:11 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2010). Det åligger mäklaren att ombesörja att depositionsavtalet står i överensstämmelse med köpekontraktets villkor (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 29 juni 2011 i mål nr 1437–11).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat att en överenskommelse mellan parterna bör innehålla en uppgift om såväl när, som till vilket konto, en handpenning ska betalas (se beslutet med dnr 4-1891-11).

I det andra depositionsavtalet som har upprättats av mäklaren, avseende 50 000 kronor ur dellikviden, hänvisas till att grunden för depositionen är svävarvillkor i överlåtelseavtalet och att redovisning av det deponerade beloppet ska ske så snart det klargjorts vem av parterna som har rätt till beloppet. Det kan dock konstateras att det enda svävarvillkoret i överlåtelseavtalet avser köparens ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen och att detta villkor redan uppfyllts drygt två och en halv vecka innan upprättandet av det andra depositionsavtalet. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att mäklaren har brustit i sin skyldighet att i depositionsavtalet tydligt ange grunden för deponeringen och vilka förutsättningar som skulle vara uppfyllda för att medlen skulle kunna utbetalas.

Beträffande tilläggsavtalet saknas information om till vilket konto köparen skulle inbetala dellikviden om 200 000 kronor. Utifrån omständigheterna i ärendet synes parternas överenskommelse ha varit att inbetalningen skulle ske till mäklaren, som sedan skulle innehålla 50 000 kronor och föra vidare 150 000 kronor till säljaren. I avsaknad av en reglering om detta i tilläggsavtalet fanns ingen uttrycklig instruktion från säljaren om att mäklaren var behörig att motta beloppet, vilket kan ha betydelse för en eventuell senare bedömning av om köparen betalat beloppet med befriande verkan. Fastighetsmäklarinspektionen finner att mäklaren i tilläggsavtalet, för att tydliggöra parternas intentioner och undvika missförstånd, borde ha reglerat frågan på vilket sätt betalningen skulle ske.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har åsidosatt sitt ansvar att upprätta korrekta och tydliga handlingar i samband med överlåtelsen. Vid en sammantagen bedömning anser inspektionen att mäklaren ska meddelas en varning.

Depositionen

Det är utrett i ärendet att mäklaren vid tillträdet har fört över 50 000 kronor av deponerade medel till fel bankkonto.

En korrekt hantering av deponerade medel och en korrekt utbetalning av desamma är en viktig del i en fastighetsmäklares uppdrag. Om en mäklare för över pengar till fel bankkonto kan detta leda till oönskade konsekvenser, besvär och eventuell framtida tvist för en kund eller andra inblandade. Det är därför viktigt att mäklaren säkerställer att en betalning hamnar på rätt bankkonto (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21–1144).

Fastighetsmäklarinspektionen finner att den bristfälliga hanteringen vid utbetalningen av deponerade medel innebär att mäklaren har åsidosatt sin omsorgsplikt. Förseelsen motiverar en varning (se beslut med dnr 21–1144).

Påföljd

NN meddelas en varning för att han har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att tillgodogöra sig provisionen innan det kunnat konstateras att överlåtelsen var definitivt bindande, för att han har medverkat till att upprätta ett bristfälligt depositionsavtal och ett bristfälligt tilläggsavtal samt för att han har åsidosatt sin omsorgsplikt genom att ha betalat ut deponerade medel till fel bankkonto.