Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med förbudet mot närståendeförmedling när han och uppdragsgivarens sambo, tillika fastighetsmäklarens kollega, under förmedlingsuppdragets gång blev indirekta andelsägare i två bolag.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget] samt [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in skärmbilder som återger marknadsföring/information från internetsidor.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet samt uppsägningen av förmedlingsuppdraget.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har åtagit sig uppdraget att förmedla en lägenhet där hans kollega (MM) och dennes sambo är folkbokförda. Som bostadssökande på orten har hen svårt att se att mäklaren skulle kunna vara neutral när han säljer en lägenhet på uppdrag av sin kollegas sambo.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet avseende bostadsrätten undertecknades den 9 oktober 2022.

Uppsägningen

Mäklaren har skriftligen sagt upp förmedlingsuppdraget till upphörande den 1 augusti 2023.

Organisationsskissen

Mäklaren och MM blev under förmedlingsuppdragets gång indirekta delägare i mäklarbolaget B. Fastighetsmäklarinspektionen har genom ett tidigare ändringsärende med dnr 23–0295 tillgång till en organisationsskiss avseende mäklarbolaget B. Av organisationsskissen framgår följande.

Mäklarbolaget B ägs i sin helhet av bolaget C. Bolaget C ägs i sin tur av fyra olika bolag med 25 procent vardera. Mäklaren äger ett av dessa delägarbolag till hundra procent, medan MM äger ett annat av delägarbolagen till hundra procent.

Utdrag om styrelsesammansättning

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat information om styrelsesammansättningen i bolagen B och C. Styrelsen i båda bolagen består av samma fyra personer. Mäklaren och MM intar båda rollen som styrelseledamot.  

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han åtog sig det aktuella förmedlingsuppdraget i oktober 2022. Vid denna tidpunkt var han och uppdragsgivarens sambo MM jämbördiga kollegor och franchisetagare i mäklarbolaget A. Han och MM äger inga andelar i detta bolag.

Under november 2022 blev han delägare i mäklarbolaget B. MM blev delägare i företaget B den 1 februari 2023. Eftersom inträdet i bolaget B gick väldigt fort, och då han och MM har en mer passiv roll i detta bolag, tänkte han inte på att deras delägarskap skulle kunna innebära att han agerade i strid med förbudet mot närståendeförmedling. Han och MM har inget med den dagliga verksamheten i bolaget B att göra, utan det är övriga delägare som är aktiva i bolaget.

Så snart han mottagit inspektionens föreläggande i ärendet gjorde han en skriftlig uppsägning av förmedlingsuppdraget. Eftersom uppdraget aldrig resulterade i någon överlåtelse anser han inte att han har agerat i strid med förbudet mot närståendeförmedling.

Den aktuella bostadsrätten ägdes i sin helhet av MM:s sambo. MM och sambon hade inte för avsikt att förvärva en ny gemensam bostad efter försäljningen. Han och MM är två av fyra verkliga huvudmän i mäklarbolaget B samt i bolaget C. Firman i båda bolagen tecknas av styrelsen gemensamt eller av vilka två ledamöter som helst i förening.

Bostadsrätten marknadsfördes inledningsvis som ”kommande” på internet under maj 2023 och lades sedan ut för aktiv försäljning i juli. Sex visningar hölls under perioden maj till juli. Fyra spekulanter kom på visningarna, varav en person lade ett bud när han var på semester i juli. När han återkom från semestern kontaktade han anbudsgivaren, förklarade situationen för denne och sade upp uppdragsavtalet.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Närståendeförmedling

Av 3 kap. 7 § 1 st. fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från en annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag eller i ett fastighetsmäklarföretag som har nära anknytning till det förstnämnda fastighetsmäklarföretaget.

Av bestämmelsens andra stycke framgår bland annat att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från

1. sin make eller sambo,
2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led,
3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon,
4. någon annan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672), eller
5. någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till.

Av 4 kap. 3 § 1 st. konkurslagen framgår bland annat att som närstående anses även den vara som på något annat sätt står gäldenären (i det här sammanhanget mäklaren) personligen särskilt nära.

Av bestämmelsens andra stycke framgår att som närstående till en näringsidkare eller en juridisk person (i det här sammanhanget mäklaren) anses vidare

1. den som har en väsentlig gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som är grundad på andelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse,
2. den som inte ensam men tillsammans med en närstående till honom har sådan gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som sägs under 1,
3. den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över verksamhet som näringsidkaren eller den juridiska personen bedriver,
4. den som är närstående till någon som enligt 1–3 är närstående.

Enligt mäklarens uppgift var han och MM vid ingåendet av förmedlingsuppdraget kollegor i mäklarbolaget A. De var därmed förhindrade att förmedla objekt till eller från varandra enligt 3 kap. 7 § 1 st. fastighetsmäklarlagen.

Av utredningen framgår dock att uppdragsgivaren var MM:s sambo. Utifrån underlaget i ärendet kan Fastighetsmäklarinspektionen inte anse det styrkt att mäklaren och MM vid förmedlingsuppdragets start var att anse som närstående enligt 4 kap. 3 § 2 st. p. 1–3 konkurslagen. Vid denna tidpunkt kan MM:s sambo därmed inte heller anses utgöra en sådan närstående till mäklaren genom dubbla led som anges i 4 kap. 3 § 2 st. p. 4 konkurslagen. NN kan därför i detta skede av förmedlingsuppdraget inte anses ha agerat i strid med förbudet mot närståendeförmedling.

Fastighetsmäklarinspektionen kommer nu att övergå till att bedöma huruvida mäklaren har agerat i strid med närståendeförbudet från den tidpunkt då han och MM blev indirekta delägare i samma bolag.

I boken Återvinning i konkurs (4 uppl., s. 86 f.) skriver Gertrud Lennander om vad som krävs för att en väsentlig ekonomisk gemenskap ska anses föreligga. Hon anför bland annat följande.

I dessa fall grundas således närståendeförhållandet på en väsentlig ekonomisk gemenskap, dvs väsentliga gemensamma ekonomiska intressen. Man torde kunna säga, att den närstående normalt skall ha haft del i gäldenärens ekonomiska vinst eller förlust. Den ledande synpunkten bör rimligen vara, att den ekonomiska gemenskapen skall vara så stor att man generellt och objektivt sett kan befara att parterna kan frestas att företa otillbörliga transaktioner till förmån för någon av dem.

Den närståendes intresse i gäldenärsbolaget kan i första hand grundas på andelsrätt. Aktiemajoritet krävs inte. För att det ska anses föreligga en ”väsentlig” gemenskap fordras givetvis att andelen är relativt betydande. En tredjedel torde kunna anges som riktmärke.

[…]

Närståenderegeln innefattar olika tänkbara kopplingar mellan bolag i en koncern. Fall av indirekt ägande torde kunna bedömas på endera av följande tre sätt. Det kan, för det första, tänkas att det indirekta ägandet är så stort att det faller direkt under ordalydelsen i p. 1. Om således bolag A äger 100 procent av bolag B och B äger 100 procent av bolag C, bör A utan vidare anses närstående även till C. Det kan emellertid tänkas, att det indirekta ägandet inte är fullt så stort. Antag t.ex. att procenttalet i det nyssnämnda exemplet utbyts till 40 procent. I ett sådant fall torde man, för det andra, erinra sig att det enligt p. 2 är tillräckligt att den närstående ”tillsammans med en närstående till honom” har sådan gemenskap med gäldenären som avses under p. 1. A kan därigenom bli närstående till C även i detta fall. Samma resultat kan uppnås på ytterligare en väg. Man kan nämligen, för det tredje, tillämpa p. 4 i 4:3 andra st. enligt vilken närståendedefinitionen också omfattar ”närstående till närstående” (jfr nedan). Enligt det sagda skulle då A vara närstående till B och närstående till närstående såvitt gäller C.

Av utredningen framgår att NN och MM från den 1 februari 2023 båda har ett indirekt ägande i bolagen B och C.  De har varsitt helägt ägarbolag som tillsammans med ytterligare två ägarbolag äger hundra procent av det gemensamma bolaget C, som i sin tur äger hundra procent av mäklarbolaget B.

Mäklare som är delägare i samma mäklarföretag har i tidigare avgöranden ansetts vara närstående till varandra (se t.ex. Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 17 oktober 2017 i mål nr 12838–16, i vilken domstolen avslog överklagandet av inspektionens beslut i ärende med dnr 2015–1100, samt inspektionens beslut med dnr 21–0874).

NN och MM:s ägande i företagen B och C är endast indirekt genom de bolag de äger. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning är emellertid deras gemensamma ekonomiska intresse i bolagen jämförligt med att de själva skulle äga andelar på vardera 25 procent.

Mäklaren och MM äger tillsammans indirekt 50 procent av bolagen B och C och utgör två av fyra verkliga huvudmän i bolagen. De kan även i förening med varandra teckna båda bolagens firma. Mot denna bakgrund måste enligt Fastighetsmäklarinspektionen uppfattning NN och MM anses ha en väsentlig gemenskap med varandra enligt 4 kap. 3 § 2 st. p. 1 konkurslagen. Inspektionen bedömer därför att MM från den 1 februari 2023 är att anse som närstående till mäklaren. Detta innebär i sin tur att även MM:s sambo från denna tidpunkt är att betrakta som närstående till mäklaren enligt 4 kap. 3 § 2 st. p. 4 konkurslagen. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har agerat i strid med förbudet mot närståendeförmedling genom att inte säga upp förmedlingsuppdraget i februari 2023. Ytterligare förmedlingsåtgärder vidtogs i stället av honom under perioden maj till juli. Förseelsen utgör grund för en varning.