Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt kravet på ett korrekt och affärsmässigt agerande i sina skriftliga kontakter med köparen. Även prövning av om fastighetsmäklaren ingått ett skriftligt förmedlingsuppdrag samt om mäklaren hanterat uppsägningen av uppdragsavtalet på ett korrekt sätt när denne gett en uppdragsgivare besked om att båda uppdragsgivarna måste vara överens om uppsägningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretaget] / [namn på kedja]). Anmälaren har gett in uppdragsavtalet, en faktura och en e-postkonversation med mäklaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har gett in ett e-postmeddelande, sms-konversationer och uppdragsavtalet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon sade upp NNs uppdrag den 2 maj 2023, men NN fortsätter att jaga och hota henne. Hon anser inte att uppdraget har skötts bra och i enlighet med vad de kommit överens om. Efter ett halvår avbröt hon därför uppdraget. NN blev väldigt hetsig och höjde rösten och fortsatte motargumentera och hotade med att skicka en massa fakturor till henne. Sedan fick hon en faktura.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Det stämmer inte att hon jagat och hotat anmälaren. Hon har skickat ett mejl till anmälaren och den andre säljaren. Hon ska vittna mot anmälaren i tingsrätten på grund av att anmälaren har fördröjt försäljningen. Anmälaren har nekat henne att hålla visningar vilket gjort att hon fått lida ekonomiskt. Även den andre säljaren har lidit ekonomiskt. Hon har fått fyra meddelanden från spekulanter som skriver att det är synd och att de redan har köpt. Grunden för fakturan är att de har ett uppdragsavtal, men fakturan är krediterad i väntan på hur det blir för dem i tingsrätten. Hon har inte varit otrevlig mot anmälaren, utan varit så försiktig. Många gånger har det känts som att hon gått på is och undrat när den spricker. Hon sa emot anmälaren om auktionen och då blev hon anmäld vilket hon visste att hon skulle bli så fort hon gick emot anmälaren. Hon vill hjälpa alla men det är svårt när hennes tips/samtal möts med kalla handen. Det är svårt att förmedla en bostad man inte får visa. Säljarna har fått uppdragsavtalet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Anmälaren har gett in ett uppdragsavtal som inte är underskrivet. NN anges som ansvarig fastighetsmäklare och anmälaren och en annan person (anmälarens fd man) anges som uppdragsgivare. Det är antecknat för hand på avtalet att uppdraget gäller tills vidare från 2022-10-14 till 2022-12-13. Det anges att under tid då avtalet löper utan ensamrätt gäller en uppsägningstid om 10 dagar. Under rubriken ”Provision” har följande anteckning gjorts för hand på avtalet ”50 000 inkl”. Bland villkoren i uppdragsavtalet noteras att rätt till provision föreligger om bindande avtal om överlåtelse träffas mellan säljare och köpare och eventuella i avtalet intagna villkor för överlåtelsens fullbordan och bestånd uppfylls.

Till uppdragsavtalet finns en bilaga benämnd Allmänna villkor och information om förmedlingsuppdrag. I bilagan anges bl.a. följande under rubriken Fastighetsmäklarens ersättning.

Fastighetsmäklaren erhåller normalt ersättning genom provision, d.v.s. med en avtalad procentsats av köpeskillingen. Parterna har också möjlighet att, i kombination eller i stället för provision, skriftligen avtala om fast arvode samt särskild ersättning för utlägg.

I samma bilaga under rubriken Uppsägning av förmedlingsuppdraget anges bl.a. följande.

Om uppdragsgivaren säger upp förmedlingsuppdraget under den tid det är förenat med ensamrätt kan fastighetsmäklaren ha rätt till skadestånd. Det innebär i normalfallet att uppdragsgivaren ska betala ersättning för faktiska kostnader som fastighetsmäklaren haft med anledning av uppdraget, exempelvis kostnader för annonsering, resor och direkta utlägg. Har uppdragsgivaren förfarit svikligt kan mäklaren ha rätt till full provision.

NN har gett in foton på ett uppdragsavtal med samma innehåll som angivits ovan, bortsett från att slutdatumet för avtalstiden strukits över så att det i stället anges att avtalet gäller tills vidare från 2022-10-14 till 2022-12-14. Inte heller det avtalet är undertecknat.

Fakturan

Anmälaren har gett in en faktura från NNs mäklarföretag. Fakturan är ställd till anmälaren och betalningsmottagare är ett fakturatjänstföretag som hanterar fakturan. Fakturadatum är den 6 maj 2023 och förfallodatum den 16 maj 2023.

Fakturabeloppet uppgår totalt till 29 350 kr plus moms och innehåller följande fyra poster.

Milersättning visning Pga uppsägning   

Uppsägning förmedlingsuppdrag halva

Bostadsfilm / halva                                 

Foto villa      

E-postkonversationen

I ett e-postmeddelande till anmälaren med kopia till den andre uppdragsgivaren har NN den 5 maj 2023 kl. 01.08 skrivit bl.a. följande.

Hej på er!

Hoppas jag inte väcker er nu, ja hade en rejäl sovmorgon pga barn. Tänker att jag ska göra ett förtydligande vad det faktiskt innebär att säga upp uppdraget helt utan anledning.

[…]

I uppdragsavtalet står det att: Har uppdragsgivaren förfarit svikligt kan mäklaren ha rätt till full provision.

Ett: Jag har planerat för hela maj månad för ert hus och därav sagt nej till uppdrag för att hinna med det.

Ser detta som otroligt svikligt.

Två: Jag ser inte vart jag har åsidosatt min tjänst eller gett er skada. Tvärtom så har jag från min sida gjort allt. Men vi behöver ändra strategi.

Tre: Under avtalstiden har mäklaren rätt att anvisa spekulanter.( Här har jag inte fått lov att visa kunder för att det har varit jobbigt för dig [anmälarens namn]) […]

Att byta mäklare kommer att kosta mer och det ser inte bra ut att byta. Det är inte mitt fel att marknaden har blivit dålig. Tre räntehöjningar har jag fått ta emot, vilket innebär motvind.

Ni bägge måste vara 100% eniga med på att säga upp uppdraget, jag känner till huset bra och fotat, skrivit text mm. Gör ni det ska ni betala mitt arvode.

Då blir det tingsrätten som avgör och då är det kostnaden för advokat mm. Jag kommer få vittna angående ert avtal också. Vill inte att det ska bli domslut på det här. Jobbigt för er som det redan är. Som mäklarfirma har vi våra advokater.

Fastighetsmäklarinspektionen kommer få ta del av mitt mejl om fallet är att du ej vill gå vidare när vi lagt en plan och det finns ingen anledning till varför du säger upp avtalet.

[…]

Bilderna, planskisserna, Videon ligger idag på 7900 ex moms.

mitt arvode 60 000kr

[…]

Men jag har en son och ett hem och betala så jag kommer inte bara låta allt mitt jobb vara gratis utan att veta anledning. Jag har ej gjort något fel och har lagt ned många timmar på er bostad. Enligt avtalet har jag rätt till ersättning. Vi har också vår advokat på mäklarfirman som hjälper mig i denna fråga.

NN har gett in ett e-postmeddelanden daterat den 10 maj 2023 som hon skickat till anmälaren och den andre säljaren. I e-postmeddelandet har NN skrivit bland annat följande.

[…] Jag har nu pratat med min advokat som jobbar på [namnet på ett branschförbund för fastighetsmäklare och namnet på en advokatfirma].

Jag skickade dig en faktura [anmälarens förnamn] och den ska justeras i enlighet med fastighetsmäklarlagen och vad som står i vårt avtal. Så ska kreditera den och så kommer jag inom 1 timme ha ett möte igen för att se vilka kostnader som jag kan ta med så det blir i enlighet med lagen och vårt avtal sins mellan oss.

[Anmälarens förnamn]: jag bekräftar din uppsägning på förmedlingsuppdraget från och med datumet 2023-05-05 och 10 dagar framåt. Tycker det här är otroligt jobbigt och tycker det är mega tråkigt och sorgligt.

Jag har två alternativ: Ett jag tar med en kollega på objektet som heter [ett förnamn] som kan prata endast med dig [anmälarens förnamn] om så önskas så kanske du känner mer trygghet i att vi faktiskt är opartiska vilket vi är. Du får jätte gärna prata med mig och informera hur du vill ha det så ska vi eftersträva det. […] Pratade med [en initial och namnet på en advokatbyrå] som sa varför gå ut på offentlig auktion? Det är ju nästan lika illa som kronofogden? Man har 1 dag där budgivning får ske och oftast får man 1 – 2 miljoner mindre i pris. […] Jag vet till 100% att jag kommer få ett bättre pris än på offentlig auktion. Nu erbjuder jag även att ni får två framgångsrika mäklare för samma pris. Men vi måste ändra strategi lite för att nå ett avslut.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens krav på ersättning

Fastighetsmäklarinspektionen är inte behörig att avgöra tvister om provision eller annan ersättning för en fastighetsmäklares tjänster. Inspektionen kan dock pröva om en mäklare i en ersättningsfråga har agerat på ett sätt som är förenligt med god fastighetsmäklarsed.

Om det av anmälaren ingivna uppdragsavtalet är det avtal som gällt mellan parterna så hade ensamrättstiden löpt ut när anmälaren sade upp uppdragsavtalet. Fastighetsmäklarinspektionen ställer sig tveksam till om det skulle vara möjligt att ålägga anmälaren skadeståndsskyldighet efter det att ensamrättstiden upphört. Mot bakgrund av detta och att NN dagen innan fakturan skickades hade gjort gällande att uppdragsgivarna måste vara överens för att säga upp uppdragsavtalet framstår det som att fakturan har skickats som en påtryckning mot anmälaren att låta NN fullfölja förmedlingsuppdraget. Hon måste i vart fall ha förstått att fakturan kunde uppfattas på det viset av anmälaren. Av det mejl som NN själv gett in till Fastighetsmäklarinspektionen framgår att hon senare av sitt branschförbund fått rådet att kreditera fakturan, vilket hon då gjort. Oavsett om NN vid en prövning skulle kunna bedömas ha rätt till ersättning eller inte finner Fastighetsmäklarinspektionen att hon har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när hon fakturerat anmälaren. Förseelsen motiverar en varning.

Kommunikationen med anmälaren

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att en mäklare ska uppföra sig korrekt och affärsmässigt gentemot sina kunder (jfr bland annat Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 29 januari 2021 i mål nr 4941-20 samt Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende med dnr 20-1325). Fastighetsmäklarinspektionen har även uttalat att en mäklare bör visa tillbörlig respekt och aktsamhet gentemot de personer som mäklaren kommer i kontakt med i sin yrkesutövning (se inspektionens beslut i ärende med dnr 19-0073).

Av ingiven e-postkonversation i ärendet framgår att NN utövat påtryckningar mot anmälaren för att få anmälaren att låta förmedlingsuppdraget fortlöpa som planerat. I kommunikationen med anmälaren har NN agerat på ett sätt som inte är affärsmässigt och korrekt. Förseelsen är så allvarlig att den motiverar en varning.

Uppdragsavtalet

Enligt 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Syftet med bestämmelsen är bland annat att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister. Av bestämmelsen framgår vidare att om en uppdragsgivare frånträtt avtalet ska mäklaren snarast skriftligen bekräfta frånträdandet.

Ett krav på skriftlighet fanns även i 11 § i 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den bestämmelsen angavs att det ligger i sakens natur att både mäklaren och uppdragsgivaren undertecknar avtalet och att parterna tar var sitt exemplar (prop. 1994/95:14 s. 74). Enligt 3 kap. 5 § i nu gällande fastighetsmäklarlagen är det dock tillåtet att underteckna ett uppdragsavtal med en elektronisk underskrift som uppfyller vissa krav.

När ett förmedlingsobjekt har flera ägare behöver samtliga ägare ingå uppdragsavtal med mäklaren.

Det uppdragsavtal som anmälaren har gett in till Fastighetsmäklarinspektionen är inte undertecknat. Inte heller det avtal som NN har gett in är undertecknat. NN har inte gjort gällande att det finns ett undertecknat uppdragsavtal eller att avtalet undertecknats elektroniskt. Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal vilket strider mot fastighetsmäklarlagen och är en varningsgrundande förseelse. Det står även klart att NN uppgett i ett e-postmeddelande till anmälaren att anmälaren och den andra uppdragsgivaren behöver vara överens om att säga upp uppdragsavtalet. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning är detta ett felaktigt påstående. Om en av uppdragsgivarna har sagt upp uppdragsavtalet så finns inte längre ett uppdragsavtal från samtliga ägare av förmedlingsobjektet, vilket är ett krav för att mäklaren ska få vidta förmedlingsåtgärder. NN har inte i sin kontakt med anmälaren efter uppsägningen skriftligen bekräftat densamma utan detta har skett först fem dagar senare. I stället för att snarast bekräfta anmälarens uppsägning har NN lämnat ett felaktigt besked om vad som krävs för att säga upp uppdragsavtalet. Hennes agerande i dessa delar motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att hon agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när hon vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal, för att hon inte uppträtt affärsmässigt och korrekt i kommunikationen med anmälaren, för att hon fakturerat en säljare som sagt upp uppdragsavtalet samt för att hon till en av säljarna av ett förmedlingsobjekt har lämnat ett felaktigt besked om att säljarna behöver vara överens för att kunna säga upp uppdragsavtalet. Dessa förseelser är varningsgrundande även bedömda var för sig.