Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har hanterat budgivningen i enlighet med god fastighetsmäklarsed. Även prövning av fastighetsmäklaren upprättat en fullständig och korrekt anbudsförteckning samt om denna har överlämnats till köparna.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [Namn på fastighetsmäklarföretag/kedjetillhörighet]). Anmälaren har gett in skärmbilder på sms-konversationer och e-postmeddelanden.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in kopia på uppdragsavtalet, budgivningslistan, överlåtelseavtalet samt skärmbilder på sms från en av säljarna.

Anmälaren har därefter svarat på ett par kompletterande frågor som fastighetsmäklaren fått möjlighet att yttra sig över.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

I november 2022 fick köparna (varav den ena är anmälaren) i en konversation med sina nya grannar vetskap om att de varit den andra budgivaren i budgivningen på deras nuvarande bostad. De fick samtidigt veta att grannarna dragit tillbaka sitt bud innan köparna lagt sitt motbud. Både köparnas bud och grannarnas bud skedde innan ordinarie budgivning.

Köparna anser att budgivningen för deras bostad inte gått rätt till och gör därför anspråk på ersättning för det. Köparna har varit i kontakt med mäklaren i affären och begärt ersättning för den del av budgivningen som inte gått korrekt till. Mäklaren har i sin tur kontaktat sitt försäkringsbolag för att få hjälp. Mäklarens försäkringsbolag kontaktade köparna och bad om deras utsaga. Efter lång väntan fick de återkoppling från försäkringsbolaget som menar att de inte har rätt till någon ersättning för att mäklaren inte gjort något fel. Försäkringsbolaget refererar enbart till mäklarens utsaga som inte stämmer med varken tider, datum eller handling. Att budgivningen inte gått rätt till styrks utav telefonsamtal, sms med mäklaren samt samtal med de andra budgivarna.

Enligt mäklaren var köparna de första att lägga bud på bostaden och de la sitt bud så fort de kommit hem från visningen, onsdag kväll den 3 november 2021. De la då ett bud som mäklaren sagt att säljarna skulle acceptera att sälja bostaden för, 4 300 000 kr. Den 4 november 2021 vid kl. 10, ringde mäklaren tillbaka till köparna och bekräftade att säljarna accepterat deras bud och hon gratulerade dem till bostadsköpet. Kort därefter, vid lunch, ringde mäklaren igen och sa att det inkommit ett nytt bud på 4 350 000 kr från budgivare 2. Hon bad samtidigt om ursäkt för att hon redan sagt att de vunnit budgivningen. Eftersom deras lånelöfte var på 4 300 000 behövde de höra efter med banken om det var möjligt. De bad mäklaren att få återkomma under dagen med ett eventuellt nytt bud. Budet på 4 350 000 kr var från deras nuvarande grannar och de hade gratulerats direkt. Den 4 november 2021 kl. 13.44 frågade mäklaren budgivare 2 om tidpunkt för kontraktsskrivning. Vid kl. 14 samma dag ångrade sig budgivare 2 och drog tillbaka sitt bud genom ett telefonsamtal med mäklaren, eftersom de i stället gått vidare med ett köp av en annan bostad på samma gata som var till salu vid tillfället. De skrev kontrakt avseende den bostaden den 4 november 2021. Det här fick köparna reda på relativt nyligen när den budgivare 2 blev deras grannar och berättade om detta samt visade deras sms-konversation från budgivningen. Att de dragit tillbaka sitt bud nämnde mäklaren aldrig för dem utan hon sa i stället att om de matchade budet på 4 350 000 kr skulle de vinna budgivningen, trots att budet på 4 350 000 kr inte längre existerade. Eftersom de undanhölls information tvingades de mer eller mindre att gå vidare med ett högre bud för att inte mista bostaden när de annars hade valt att avvakta till ordinarie budgivning och tagit risken som det innebär. De testade att lägga ett bud på 4 330 000 kr, eftersom mäklaren talade om för dem att säljarna hade dåligt samvete över att ha accepterat deras första bud men sen gått vidare med fortsatt budgivning. Hon sa också att säljarna gärna ville sälja till just dem. Budet på 4 330 000 kr accepterades inte då säljarna ville ha högsta möjliga pris, men mäklaren skrev då, den 4 november 2021 kl. 17.20, att om de skulle matcha motbudet på 4 350 000 kr skulle säljarna välja att sälja till dem. Det här stämmer dåligt överens med de bevis som finns för att den andra budgivaren redan hade gratulerats till vinsten för det priset och erbjudits kontraktsskrivning. Hon bad dem alltså att matcha budgivare 2:s bud efter att de dragit tillbaka sitt bud. De matchade budet på 4 350 000 kr, den 4 november 2021 kl. 18.04, och vann budgivningen kl. 18.07. Deras andra och tredje bud var alltså efter att den andra budgivaren tagit tillbaka sitt bud vilket gör att deras bud på 4 300 000 kr var det högsta. Om budgivningen gått rätt till borde de ha vunnit budgivningen där, alternativt fått möjlighet att gå till ordinarie budgivning och inte behövt betala ytterligare 50 000 kr. De anser att mäklaren undanhållit viktig information i en så kallad öppen budgivning och att de förmåtts att buda mot sig själva. De har även bett mäklaren om budgivningsdokumentationen ett flertal gånger men aldrig fått ta del av den.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Köparna har riktat ett skadeståndsanspråk mot henne med anledning av aktuell förmedling. [Namn på försäkringsbolag] (mäklarens ansvarsförsäkringsgivare) har dock gjort bedömningen att något skadeståndsansvar inte kan läggas henne till last, bland annat eftersom någon skada inte har kunnat påvisas. Köparnas krav har alltså avslagits av försäkringsbolaget. Efter [Försäkringsbolagets] avslagsbeslut har nu aktuell FMI-anmälan getts in, liksom en anmälan till Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (”FRN”). Denna bakgrundsinformation bör åtminstone ha viss betydelse för den fortsatta prövningen.

NN tillbakavisar påståendena om att hon har brutit mot god fastighetsmäklarsed. Hon anser att hon har hanterat budgivningsprocessen korrekt samt bestrider att köparna inte har fått ta del av budgivningsdokumentation. Hon åtog sig förmedlingsuppdraget den 12 oktober 2021. Efter diskussion med uppdragsgivarna (säljarna) beslutades om ett utgångspris på 4 350 000 kr, vilket säljarna därmed accepterade som ett tänkbart försäljningspris. Säljarna önskade först lägga ut bostadsrätten på förhandsmarknaden innan den lades ut på den öppna marknaden. Enligt säljarnas besked krävdes en köpeskilling om minst 4 350 000 kr för att säljarna skulle sälja bostadsrätten på förhandsmarknaden. På eftermiddagen den 3 november 2021 hölls en förhandsvisning för sammanlagt tre sällskap, däribland köparna. Klockan 18 samma kväll la köparna ett bud på 4 300 000 kr. Budet förmedlades till säljarna som önskade avvakta eventuella ytterligare bud. Köparnas uppgift om att hon på detta bud skulle ha gratulerat till vunnen budgivning bestrids. Nästföljande eftermiddag, den 4 november 2021, mottog hon ett bud från budgivare 2 på 4 350 000 kr. Budet motsvarade vad säljarna var villiga att sälja bostadsrätten för och säljarna accepterade därmed budet, men bad henne höra efter om köparna var intresserade att matcha budet på 4 350 000 kr, eftersom köparna hade föreslagit ett tillträdesdatum som passade säljarna bättre. Budgivare 2:s bud och säljarnas fråga vidarebefordrades därmed till köparna. Köparna återkom sen eftermiddag den 4 november 2021 med ett dolt bud på 4 350 000 kr. Efter avstämning med säljarna, meddelade hon köparna att säljarna hade accepterat budet och kontraktsskrivning bestämdes till dagen därpå, den 5 november 2021. Angående köparnas påstående att de innan ovan nämnt bud skulle ha lagt ett bud på 4 330 000 kr har NN inte uppfattat att köparna skulle ha lagt ett sådant bud, och något sådant bud har därför inte heller antecknats i anbudsförteckningen.

På morgonen den 5 november 2021 mottog NN ett sms från budgivare 2 med information om att budgivaren hade undertecknat köpekontrakt för ett annat objekt dagen innan. Köparna och säljarna skrev därefter köpekontrakt på eftermiddagen den 5 november 2021.

NN har på sedvanligt sätt upprättat en anbudsförteckning avseende samtliga bud som inkom på bostadsrätten samt däri angett eventuella villkor, i detta fall ett dolt bud. Det är NN uppfattning att köparna erhöll anbudsförteckningen vid tillträdet. Det styrks av att säljarna har bekräftat att de har erhållit anbudsförteckningen.

Formerna för budgivning är inte reglerad i lag och är endast delvis behandlad i praxis från överrätterna. Utgångspunkten är som bekant att det är säljaren som beslutar om formerna för budgivningen, vilket bland annat innebär att en spekulant inte generellt kan räkna med att få information om vilka bud eller andra meddelanden som har lämnats eller vilka villkor som har diskuterats med andra spekulanter. Därtill är bud inte bindande. Av tillgänglig praxis framgår att en fastighetsmäklare har en skyldighet att lämna korrekt och fullständig information till spekulanterna om villkoren för budgivningen och tillse att informationen inte är vilseledande. I praxis har det även fastslagits att falska bud är oacceptabla och att en fastighetsmäklare, under vissa förutsättningar och när en budgivare uttryckligen har återkallat bud, har en skyldighet att informera övriga budgivare om detsamma.

NN mottagit totalt tre bud på bostadsrätten. Samtliga bud har förmedlats till säljarna och NN har, efter instruktion från säljarna, informerat köparna om att en annan budgivare (budgivare 2) inkommit med bud på en viss prisnivå. Budet från budgivare 2 var gällande vid tidpunkten för NN SMS till köparna. Köparnas påstående om att hon skulle ha uppmanat köparna att lägga nytt bud trots att budgivare 2:s bud ”inte längre existerade” tillbakavisas. Enligt NN uppfattning har budgivare 2 därefter aldrig återkallat det bud som lagts på bostadsrätten. Någon skyldighet att särskilt underrätta köparna om budgivare 2:s SMS har enligt NN uppfattning inte förelegat. Att budgivare 2 har meddelat att hen i stället köpt ett annat objekt innebär inte att budet återkallats. Situationen kan jämföras med Fastighetsmäklarinspektionens ärende dnr 18-2572, där en budgivare uttryckligen ”cancellerade” sina två bud (vilket mäklaren inte informerade övriga budgivare om). Att bud återkallas/cancelleras är enligt NN inte samma sak som att en budgivare meddelar att de stannar i budgivningen och dylikt. Om inspektionen ändå skulle anse att NN borde ha uppfattat budgivare 2:s meddelande som ett återkallande av bud har det hursomhelst inte inverkat på försäljningspriset. Säljarna har, såväl i förmedlingsuppdraget som per SMS, bekräftat att de inte var beredda att sälja bostadsrätten för mindre än 4 350 000 kr. Säljarna accepterade inte köparnas första bud på 4 300 000 kr och efterföljande överlåtelse skedde på förhandsmarknaden. Om inte köparna hade lagt budet 4 350 000 kr så hade säljarna fortsatt förmedlingsprocessen på den öppna marknaden. Köparna har därmed inte heller orsakats någon skada. Detta bör beaktas såsom förmildrande omständighet vid ett eventuellt disciplinbeslut.

Avseende den fråga som Fastighetsmäklarinspektionen ställt om vilket bud som NN refererar till i det sms som NN skickade till köparna den 4 november 2021 uppger NN att detta sms avser det första budet som köparna lämnade till henne på 4 300 000 kr. Hon har angett detta utifrån anbudsförteckningen och hennes minnesbilder över händelseförloppet. Den telefon som hon använde vid tillfället är inte längre behåll.

Fastighetsmäklarinspektionen har även frågat om anteckningen i budgivningslistan om att köparnas bud på 4 350 000 kr var dolt. Det är riktigt att villkoret inte framkommer i det sms som bifogades anmälan. Köparna gav dock muntligt besked per telefon till NN om att budet skulle vara att anse som dolt. Köparna uttryckte att de inte i detta läge ville lägga ett bud som kunde användas som hävstång av säljarna i förhållande till andra spekulanter för att få upp priset på bostadsrätten ytterligare. NN ombads att hantera samtliga efterföljande bud från köparna som dolda. Hon har därför hanterat budet som dolt och även antecknat detsamma i anbudsförteckningen.

Den upprättade budgivningslistan fick köparna i samband med tillträdet. Uppgiften styrks, förutom av NN egna uppgifter, också av att säljarna har fått del av anbudsförteckningen (vilket framgår av säljarnas intyg). Det är inte sannolikt att hon på tillträdet skulle gett en sådan central handling till endast en av parterna, framför den andra parten.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att 4 350 000 kr gäller som utgångspris,

Budgivningslistan

Av budgivningslistan framgår följande:

Köparna lämnade ett bud på 4 300 000 kr den 3 november 2021 kl. 18.01 samt ett dolt bud på 4 350 000 kr den 4 november 2021 kl. 18.00.

Budgivare 2 lämnade ett bud på 4 350 000 kr den 4 november kl. 11.00.

SMS-konversation mellan mäklaren (M) och köparna (K)

4 november 2021 kl. 17.20

M: ”Hej!

Säljarna tackar för budet och säger att om ni matchar 4.350.000 så stänger vi affären och skriver med er […]”

4 november 2021 kl. 18.04

K: ”Hej”

Vi har tagit beslutet att matcha 4.350.00. […] Vill de som sagt lämna kvar några möbler så får dom gärna låta det stå. Framförallt garderober som vi pratade om. […]”

M: ”Vad roligt!! […] stort grattis till vunnen budgivning! […]

SMS-konversation mellan mäklaren (M) och budgivare 2 (B2)

3 november 2021 kl. 16.30

M: ”Hej

Detta är en påminnelse om visningen 3/11 kl. 17:00 på [Adress X] […]”

4 november 2021 kl. 13.44

M: ”Hej!

Mina säljare frågade hur snart ni hade kunnat ses för att skriva? […] Och om banken behöver först godkänna objektet så dom behöver dagen på sig eller om det är klart? […]”

5 november 2021 kl. 07.45

B2: ”Hej [NN],

Hoppas allt är bra, Vill bara meddela att vi skrev på för [Adress Y] igår. Så du vet, […]”

SMS från budgivare 2 till köparna

12 november kl. 22.54

”Men det var när jag ringde och vi drog oss ur. Det var den 4. Då tyckte hon väl ändå att jag skulle ”tänka på saken” och jag sa säkert att jag skulle göra det för att det var en obekväm situation när hon gick på och att vi gjorde ”fel val” i att ta detta huset (alltså [Adress Y]). Därför skickade jag smset dagen efter för att bekräfta att vi höll oss till detta huset och att vi hade skrivit på. […]”

SMS från en av säljarna till mäklaren

(Datum framgår inte.)

”Hej!

Vi har en osignerad budförteckning bland våra papper. […]”

15 november kl. 16.43

”Vad jag kan erinra mig så innefattade vår överenskommelse i säljprocessen en förbestämd prisbild på 4,35 miljoner kronor för att släppa bostaden vid förhandsbud. Om inte den prisbilden matchades så diskuterade vi om att gå ut på öppna marknaden. Prisbilden var beräknad utifrån vad vi köpt och de omedelbara renoveringsåtgärder som vår nya bostad krävde.”

E-post från köparna till mäklaren

13 november 2022

” […] Vi anser att du brutit mot lagen om god fastighetsmäklarsed. Det bör dessutom finnas en förteckning över de anbud som kommit in i samband med budgivningen där datum, tider etc ska stå enligt lagen om förteckning över anbud och övrig dokumentation. […]”

9 december 2022

” […] Vi eftersöker dock fortfarande budgivningsdokumentationen som vi ännu inte fått ta del av. […]”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bland annat följande. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Det gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet.

Förvaltningsrätten i Stockholm har uttalat att en mäklare agerade i strid med sin omsorgsplikt när hon inte informerade den blivande köparen om att det näst högsta budet hade återkallats (se dom från den 29 mars 2018 i mål nr 19170–17). Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) har bedömt att en fastighetsmäklare agerade oaktsamt när denne inte meddelade övriga budgivare om ett återkallat bud, som tidigare hade kommunicerats (se nämndens beslut med dnr 69/17).

Av utredningen i ärendet framgår att budgivare 2 på morgonen den 5 november 2021 meddelat mäklaren att de köpt en annan bostad. Fastighetsmäklarinspektionen kan dock utifrån utredningen i ärendet inte fastslå att budgivare 2:s bud inte var relevant vid tidpunkten för köparnas bud på 4 350 000 kr. Det framgår av utredningen att NN inte informerat köparna om att budgivare 2 meddelat henne att de köpt ett annat objekt.

Fastighetsmäklarinspektionen anser, liksom NN, att det inte är samma sak att meddela att man stannar i en budgivning som att återkalla ett bud. Inspektionen gör dock bedömningen att budgivare 2:s meddelande om att de köpt ett annat objekt är likställa med ett återkallat bud på så sätt att budgivare 2 inte längre hade något intresse att köpa objektet. I och med budgivare 2:s meddelande måste det ha stått klart för NN att det inte längre fanns någon förvärvsavsikt. NN har inte upplyst köparna om detta förhållande trots att de haft ett berättigat intresse av att få information om detta. NN har därmed agerat i strid med omsorgsplikten enligt god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning. Huruvida säljarna varit beredda att acceptera ett lägre bud än 4 350 000 kr påverkar inte bedömningen.

Anbudsförteckningen

Av 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelse- eller upplåtelseavtal ingås, ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed bidra till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsrättens dom, mål nr 3567–14).

Innehållet

I budgivningslistan har NN antecknat köparnas sista bud som dolt. Hon har uppgett att hon gjort det för att hon fått en sådan instruktion från köparna muntligen. Köparna har uppgett att budet inte varit dolt och Fastighetsmäklarinspektionen kan konstatera att den sms-konversation som finns avseende det budet, inte tyder på något annat än att det skulle vara fråga om ett öppet bud. Med hänsyn till att det sms med köparnas sista bud inte indikerar något annat än att det var fråga om ett öppet bud, anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN, för att kunna betrakta budet som dolt, borde ha förvissat sig om att budet skulle vara dolt och i så fall dokumenterat detta.

Av utredningen framgår också att NN fått information om att budgivare 2 förvärvat ett annat objekt, men underlåtit att informera köparna om denna omständighet. Som angetts under bedömningen av budgivningen finner Fastighetsmäklarinspektionen att meddelandet från budgivare 2 är att likställa med ett återkallat bud på så sätt att budgivare 2 inte längre hade någon förvärvsavsikt. Eftersom budgivningslistan ska spegla budgivningen borde det i budgivningslistan finnas en notering om att budgivare 2 inte längre är aktuell som köpare. Någon sådan anteckning finns dock inte.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att budgivningslistan är ofullständig och felaktig på ett sätt som strider mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Överlämnandet

Köparna har uppgett att de inte fick någon budgivningslista vid tillträdet, vilket också stöds av utredningen i ärendet där det framgår att köparna upprepat efterfrågat budgivningslistan. NN har uppgett att budgivningslistan har överlämnats till både köpare och säljare vid tillträdet och menar att det styrks av ett meddelande från säljaren om att denne har en osignerad budgivningslista bland sina handlingar. Att köparna ändå efterfrågat budgivningslistan har NN inte kommenterat.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att det inte är sannolikt att köparna upprepat skulle ha efterfrågat en budgivningslista om en sådan redan överlämnats till dem. Dessutom torde det inte ha varit någon större olägenhet för NN att skicka en kopia till anmälarna efter deras första förfrågan även om hon redan skulle ha överlämnat den vid tillträdet, men detta har hon inte gjort.

Att säljarna intygar att de fått del av budgivningslistan styrker inte att köparna fått del av densamma. Dessutom är den budgivningslista som säljarna fått, och som även Fastighetsmäklarinspektionen tagit del av, osignerad.

Sammantaget finner Fastighetsmäklarinspektionen att de ovan nämnda omständigheterna ger stöd för anmälarens uppgift om att mäklaren inte överlämnat budgivningslistan till anmälaren. NN har därmed agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att inte ha informerat köparna om de ändrade förutsättningarna för budgivare 2:s bud samt för att inte ha upprättat en fullständig och korrekt anbudsförteckning och överlämnat densamma. Förseelserna motiverar en varning var för sig.