Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har angett vilseledande uppgifter i marknadsföringen om att fastigheten har en egen brygga.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget/mäklarkedjan]). Anmälaren har gett in skärmdumpar som visar utdrag från marknadsföringen av fastigheten på internet samt en kartbild.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet med bilagor, objektsbeskrivningen, ett fastighetsutdrag samt ett brev från en av säljarna.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hen är bosatt i ett område där NN har marknadsfört en fastighet med felaktig information. Ingen av fastigheterna i området har egen strandtomt, utan det är kommunen som äger marken närmast vattnet. Mäklaren har i annonsen skrivit att fastigheten har ”…en egen tillhörande brygga…”, vilket inte stämmer. Bryggan ligger på kommunens mark och det finns inget servitut.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen på internet

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande i löptexten där fastigheten beskrivs.

Välkommen till en unik möjlighet att äga detta charmiga enplanshus med en takhöjd om 2,60 meter med källare, beläget endast ett litet stenkast från vattnet med en egen tillhörande brygga […]

Närheten till vattnet och den egna bryggan gör detta hus till en dröm för den som älskar båtliv och fiske. Sommartid kan du ta ett härligt morgondopp och lapa sol på bryggan för att sedan avnjuta den fantastisk solnedgången på kvällskvisten, medan du vintertid kan avnjuta den vackra utsikten över det frusna vattnet.

Samma text förekommer i den marknadsföring av bostaden på internet som anmälaren har gett in.

I den marknadsföring från internet som anmälaren har gett in finns bryggan med på två bilder.

Marknadsföringen på internet efter mäklarens ändring

Mäklaren uppgav i sitt första yttrande att han justerat marknadsföringen med anledning av anmälarens kritik, så snart han mottagit anmälan. Inspektionens föreläggande, samt kopia av anmälan, sändes ut den 29 maj 2023, vilket innebär att mäklaren bör ha mottagit skrivelsen och justerat marknadsföringen under de första dagarna i juni.

Med anledning av mäklarens yttrande kontrollerade inspektionen marknadsföringen av fastigheten på internet den 20 juni 2023. På en digital bostadsplattform, där fastigheten marknadsförts, hade ingen ändring skett i den beskrivande texten, utan det angavs på två ställen att det finns en egen brygga.

På mäklarföretagets webbplats hade viss justering gjorts, genom att det första omnämnandet av en egen brygga tagits bort. Dock fanns uppgiften kvar en bit längre ner i den beskrivande texten. Noteras kan även att bryggan förekom på flera bilder i marknadsföringen.

Brevet från en av säljarna

Mäklaren har gett in ett odaterat brev, undertecknat av den ena säljaren. Av brevet framgår följande.

Hej NN,

Tack för samtalet även om det var tråkigt att höra att någon anmält att det fanns fel i annonsen för vårat hus och att det felet blev riktat mot dig, vilket inte är rättvisande.

Jag vill bara återigen förtydliga att det var jag som vid vårat möte, inför försäljningen av huset, när jag beskrev alla fördelar som jag såg med huset, tomten och läget bland annat sa att; - vi har ju vår egen brygga också – där vi brukar bada ifrån, sola på och där vi har våran kanot. Vi har alltid kallat den vår egen brygga, våra närmaste grannar kallar den för ”eran brygga” när vi pratar om den. Det är något vi fick med oss från tidigare ägare där [förnamn] stolt visade upp den och förklarade att den här bryggan är eran när ni köper huset. Så det är så vi och närmaste omgivningen betraktar den.

Huset vi bor i och tomten är det första huset (då ett torp) som fanns utmed den lilla grusväg som då gick mellan [gårdsnamn] och kvarnarna vid [ortsnamn] sluss och bryggan fanns redan då och det var där han som bodde i huset hade sin lilla eka förtöjd, detta var långt innan något annat hus fanns på gatan.

Vi sköter om vår brygga och klipper gräset nertill och kring och rensar runt den efter varje vinter, det gör vi för att vi betraktar den som vår egen brygga. Även till fotografen sa jag att vi skulle ta fotografier från våran brygga för att visa hur fint det är här.

Så sammanfattningsvis vill jag intyga att ordvalet i annonsen är mitt och inte något du har hittat på.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastigheten är ännu inte såld. Det är uppenbart att fastighetens tomt inte sträcker sig ner till vattnet. Uppgiften i marknadsföringen gällande en egen brygga fick han från säljarna och tog av den anledningen med uppgiften i marknadsföringen. Mot bakgrund av hur detaljerat säljarna har kunnat berätta om bryggan och deras skötsel av den fann han ingen anledning att betvivla informationen han fick.

Han gjorde ändringar i objektsbeskrivningen samma dag som han tog emot anmälan och inspektionens föreläggande och förstod att anmälaren har rätt i sak. Han såg även till att ändringarna skulle överföras till internetannonserna, men kan inte svara på varför marknadsföringen inte uppdaterades på samtliga ställen. Han har efter inspektionens andra föreläggande säkerställt att ändringarna genomförts och det finns inte längre någonstans angivet uppgift om en egen brygga. Bilder finns dock kvar i marknadsföringen på bryggan samt den allmänna badplatsen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Objektsbeskrivningen ska innehålla vissa av lagstiftaren bestämda obligatoriska uppgifter. Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Uppgift om en fastighets tillgång till en brygga utgör inte en obligatorisk uppgift. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller dock att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens i Stockholm dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375–04).

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är vilseledande marknadsföring att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den aktuella bryggan är inte belägen på den förmedlade fastigheten, utan på kommunens mark. Mäklaren har uppgett att det stått klart för honom att bryggan var placerad på annans mark. Det har inte framkommit att det skulle finnas något servitut avseende bryggan och inte heller något som styrker existensen av ett nyttjanderättsavtal. Mäklaren har inte uppgett att ett nyttjanderättsavtal finns och säljarna har i sin skrivelse till mäklaren endast angett att de betraktat bryggan som sin egen eftersom den tidigare ägaren menat att den ingick vid deras fastighetsköp.

Såväl äganderätten till bryggan som dess eventuella rätt till placering på kommunal mark är outredda frågor. Fastighetsmäklarinspektionen anser att mäklaren under dessa förutsättningar inte reservationslöst borde ha godtagit säljarnas uppgift om en till fastigheten hörande brygga och fört in uppgiften i marknadsföringen, utan att närmare efterforska bakgrunden.

Informationen i marknadsföringen om att fastigheten har en egen brygga får anses vara väsentlig och är i sig tillräcklig för att väcka särskilt intresse för fastigheten (jfr inspektionens beslut med dnr 19–0743 och 20–0823). Tillsammans med de bilder som återfinns på bryggan förstärks intrycket av att bryggan och dess placering omfattas av överlåtelsen. Fastighetsmäklarinspektionen gör därav bedömningen att NN har använt sig av vilseledande och otillbörlig marknadsföring i strid med marknadsföringslagen och att han därigenom även har brustit i god fastighetsmäklarsed. Inspektionen konstaterar även att mäklaren, trots utlovad omedelbar rättelse i sitt första yttrande, vid inspektionens kontroll inte hade förmått justera marknadsföringen så att den inte längre kunde anses vilseledande. Förseelsen motiverar en varning.