Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har medverkat till ett tilläggsavtal som har inneburit en risk för tvist mellan köparen och säljaren.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedja]). Anmälaren har gett in köpekontraktet med en bilaga, ett tilläggsavtal samt köparens hävning av köpekontraktet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har vid överlåtelsen av den aktuella fastigheten medverkat till att upprätta ett bristfälligt tilläggsavtal. Detta till följd av att tilläggsavtalet innehåller en reglering av åtgärder som säljaren åtagit sig att utföra men saknar reglering av vad som gäller om säljaren inte fullföljer de avtalade förpliktelserna. Det i sin tur har medfört en otrygghet för henne som köpare i den hävningsprocess som uppkommit.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han kontaktades av köparen som förklarade att hon själv varit i kontakt med en företrädare för företaget som ägde den aktuella fastigheten gällande överlåtelse av den. Han kontaktades också av företrädaren för det säljande företaget som lämnade ett uppdrag till honom att upprätta för köpet nödvändiga handlingar, ett så kallat skrivuppdrag, då parterna enligt uppgift var överens om ett upplägg. Han upprättade tilläggsavtalet i enlighet med hur han uppfattade partsviljan. Parterna var överens om vad som skulle regleras. Klausulen som reglerar säljarens åtaganden tillkom på säljarens initiativ och båda parter var väl införstådda med klausulens innebörd.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet som har undertecknats av parterna den 23 juni 2022 framgår att säljaren har gett NN i uppdrag att upprätta köpehandlingar vid överlåtelsen av den aktuella fastigheten.

Köpekontraktet

I köpekontraktet som har undertecknats av parterna den 23 juni 2022 anges tillträdesdagen till den 22 augusti 2022 eller annat datum enligt överenskommelse. I kontraktet återfinns bland annat följande reglering avseende kontraktsbrott.

Skulle någon part inte fullgöra sina skyldigheter enligt detta kontrakt, har motparten rätt till skälig ersättning för sin skada.

Är kontraktsbrottet av väsentlig betydelse för part har denne dessutom rätt att häva köpet. Omedelbar hävningsrätt föreligger inte om köparen är privatperson och kan hänvisa till sådana extraordinära omständigheter som inte skulle ha kunnat undvikas även om alla rimliga åtgärder hade vidtagits.

Tilläggsavtalet

I tilläggsavtalet som har undertecknats av parterna den 4 juli 2022 anges bland annat följande.

Till köpekontrakt ingånget 2022-06-23 avseende ovanstående köpeobjekt avtalar härmed köpare och säljare om följande tillägg: Att flytta tillträdesdagen t.o.m 22/7

Att säljaren före 20/12 2022 ombesörjer att:
Dränering sker runt byggnaden.
Installerar åldersbeständig plast i grunden samt installerar avfuktare.
Byter fönster samt åtgärdar inner taket i det blå rummet.
Byter ut fuktskadat träverk i badrummet samt bekostar en ny våtrumsmatta i badrummet.

I tilläggsavtalet återfinns inte någon information om vad som gäller om säljaren inte fullföljer sina åtaganden.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse.

Ett skrivuppdrag innebär att fastighetsmäklaren utför enstaka uppgifter som har betydelse för en överlåtelse där säljaren och köparen själva har fått kontakt med varandra. Det rör sig alltså inte om något förmedlingsuppdrag.

Genom 1995 års fastighetsmäklarlag infördes en skyldighet för fastighetsmäklare att ”i allt” iaktta god fastighetsmäklarsed. Den valda formuleringen var enligt förarbetena avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed, inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen, utan även i andra sammanhang när han eller hon uppträder i sin yrkesroll (se prop. 1994/95:14 s. 76). Tillkomsten av 2021 års fastighetsmäklarlag har inte medfört någon förändring i den delen.

Tilläggsavtalet

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas det bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut konstaterat att skyldigheterna i 3 kap. 1 respektive 20 §§ fastighetsmäklarlagen inte endast gäller då en fastighetsmäklare fullgör ett enskilt förmedlingsuppdrag, utan även i andra sammanhang då mäklaren uppträder i sin yrkesroll (se inspektionens beslut den 31 augusti 2016 med dnr 4.1-2177-14 och beslutet 2009-05-27:1 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok för 2009). Om mäklaren erhåller ett skrivuppdrag följer det av god fastighetsmäklarsed att kontraktet ska vara upprättat på ett korrekt sätt och avspegla parternas intentioner (se Kammarrätten i Stockholms dom den 22 november 2004 i mål nr 1955–04 samt Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 11 december 2019 med dnr 19–0440, beslutet med dnr 4.1-2177-14 samt beslutet 2009-05-27:1 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok för 2009). En fastighetsmäklare, som har åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna, har ett självständigt ansvar för avtalens innehåll och utformningen av avtalsvillkoren.

Syftet med ett skriftligt avtal är att dokumentera vad som är avtalat och på det sättet förebygga konflikter mellan parterna. En klausul ska utformas på ett så tydligt sätt så att den är vägledande för parterna.

Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och verka för att båda parterna har förstått villkoren. Mäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor och andra villkor utformas på ett sådant sätt att tvister om deras tolkning undviks. Kammarrätten i Stockholm har uttalat att villkor som tas med i ett köpekontrakt för att vara förenliga med god fastighetsmäklarsed ska vara tydliga, uttömmande reglera frågan som villkoret avser och inte medföra risk för onödiga tvister mellan parterna (se Kammarrätten i Stockholms avgöranden den 23 juni 2015 i mål nr 7452–14 samt den 24 augusti 2015 i mål nr 376–15).

Reglerna i 3 kap. 20 § ska läsas tillsammans med fastighetsmäklarens allmänna skyldigheter och mäklarens ställning som opartisk mellanman i åtanke. I skyldigheten att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen ingår även att de ska vara korrekta och klargöra parternas rättigheter och skyldigheter.

Om en överenskommelse innefattar ett åtagande från säljarens sida bör detta dokumenteras noggrant. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare ansett tilläggsavtal vara ofullständigt vid avsaknad av uppgift om vad som sker om säljaren inte fullföljer de avtalade förpliktelserna (se bland annat Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 14 december 2017 med dnr 4.1-275-16 och beslutet den 15 maj 2019 med dnr 2018–1101). Förvaltningsrätten har ansett att en reglering i köpekontraktet om avtalsbrott i enlighet med formuleringen i det aktuella köpekontraktet inte kan anses åsyfta andra åtaganden än de som anges i köpekontraktet (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 25 mars 2019 i mål nummer 757–18).

Parterna har i det aktuella ärendet i ett tilläggsavtal, daterat den 4 juli 2022, avtalat att säljaren före den 20 december 2022 ska vidta åtgärder i form av att ombesörja dränering runt en tillbyggnad, installera åldersbeständig plast samt avfuktare i grunden, byta fönster och åtgärda innertaket i ett rum samt byta ut fuktskadat trä och bekosta ny våtrumsmatta i badrummet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att åtagandet att ombesörja dränering, som utgör en ingripande åtgärd, saknar relevant närmare beskrivning av vad som krävs för att åtagandet ska anses vara uppfyllt vilket medför en otydlighet. Inspektionen konstaterar att det därutöver även saknas reglering avseende vad som skulle ske om säljaren inte fullgör sina åtaganden, något som kan ge upphov till svårlösta konflikter (jfr. Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 25 mars 2019 i mål nr 757–18). Villkoret är därmed, enligt inspektionens uppfattning, otydligt utformat och kan inte anses uttömmande reglera den aktuella frågan vilket har medfört en risk för tvist mellan parterna.

Det är utrett i ärendet att NN har upprättat tilläggsavtalet. Fastighetsmäklarinspektionen finner att han genom att medverka till ett otydligt och ofullständigt tilläggsavtal vilket har medfört en risk framför allt för köparen, har brustit i sin omsorgsplikt och därigenom har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed (jfr. Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 10 mars 2021 med dnr 20–0271). Eftersom tilläggsavtalet reglerar åtaganden av stor betydelse motiverar förseelsen en varning.

Vad NN har invänt om att klausulen tillkom på säljarens initiativ och att båda parter var väl införstådda med dess innebörd förändrar inte omständigheten att frågan inte uttömmande reglerats genom tilläggsavtalet (jfr. Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 25 mars 2019 i mål nr 757–18).

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.