Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin skyldighet att upprätta korrekta överlåtelsehandlingar. Frågan om hur mäklaren har hanterat deponerade medel med anledning av en tvist mellan parterna har också prövats. Slutligen en prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en korrekt journal.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarkedja]). Anmälaren har gett in överlåtelseavtal, depositionsavtal, objektsbeskrivning, mejlkorrespondens och ett beslut från en fastighetsförvaltare.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in journal, objektsbeskrivning och uppdragsavtal.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

De är köpare av en bostadsrätt som fastighetsmäklaren har förmedlat. Vid kontraktsskrivningen nämndes att en ritning på installation av tvättmaskinen saknades på grund av en hantverkares sjukdom. Detta skulle dock inte vara några problem att få godkänt av föreningen och ritningen skulle skickas in nästkommande dagar. De framförde då till mäklaren att tvättmaskinen var en förutsättning för köp. Tre dagar senare kontaktades dem av förvaltaren för föreningen som berättade att ett flertal ombyggnationer inte var godkända av föreningen och de eventuellt måste återställas. När de därefter meddelade mäklaren att de ville vänta med inbetalningen av handpenningen nämnde han att det var kontraktsbrott om de inte betalade. Ca en månad senare återkom mäklaren med information om att föreningen inte hade godkänt alla ombyggnationer och nämnde att detta utgjorde grund för hävning. Nästkommande dagar – i slutet av maj 2021 – hävde de köpet per telefon, fick handpenningen återbetald och lämnade in en skriftlig hävningsförklaring efter mäklarens begäran. De tillträdde aldrig lägenheten och blev dessutom stämda av säljaren. Det nämndes aldrig på visningen eller i prospektet att ombyggnationerna inte var godkända av föreningen. Mäklaren hade kännedom om detta sedan den 29 mars 2021, men underlät att ge dem informationen. Objektsbeskrivningen är därmed också felaktig. Vidare innehåller överlåtelseavtalet en obegriplig formulering i 14 §.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

I första hand bestrids att han åsidosatt god fastighetsmäklarsed eller sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. I andra hand görs gällande att en eventuell förseelse ska betraktas som ringa och att påföljd ska underlåtas. Angående hävningen vill han inledningsvis poängtera att det var lång tid sedan förmedlingen ägde rum. Såsom han kan minnas ringde köparna till honom och upplyste om att de ville häva köpet. Han kan inte kännas vid att han skulle ha informerat köparna om att de hade rätt att häva köpet. Det kan vara så att köparna även hävde avtalet muntligen till säljaren. Av ett förbiseende betalades därefter handpenningen åter till köparen, vilket han vitsordar var felaktigt. Han informerade att en hävningsförklaring bör ske skriftligen, varvid köparna skickade en skriftlig hävningsförklaring. Han tillbakavisar att han vid tidpunkten för avtalets ingående hade någon kännedom om att det återstod några andra ändrings- eller förbättringsarbeten bortsett från tvättmaskinen som fortfarande saknade ett godkännande från föreningens sida. Han hade inte vid tidpunkten för upprättandet av objektsbeskrivningen fått informationen om att tvättmaskinen inte godkänts av föreningen, varför den uppgiften saknades i handlingen. Han blev informerad om förhållandet med tvättmaskinen långt efter att annonsen ska ha kommit ut och först efter att budgivningen hade avslutats. Han informerade köparna om detta och en avtalsklausul upprättades som syftade till att säljaren skulle återställa de arbeten som vidtagits, eller erhålla godkännande från föreningen innan tillträde. Han tillbakavisar emellertid att godkännandet skulle ha varit en förutsättning för köpets fullbordande. Det påpekas att – oaktat omständigheten att det fanns fler arbeten i bostaden som inte var godkända – alla arbeten förutom arbetena med tvättmaskinen och en mindre åtgärd avseende köksfläkten var godkända vid tidpunkten när avtalet hävdes. Han vidgår att avtalsklausulen innehåller en felskrivning avseende vilken part som ska inkomma med kompletterande uppgifter. Syftet med klausulen uppfylldes emellertid då säljarna åtog sig att inkomma med kompletteringar avseende de arbeten som ännu inte åtgärdats och åtgärdade arbeten enligt föreläggande från föreningen senast på tillträdesdagen.

Efter att Fastighetsmäklarinspektionen erhållit handlingarna och yttrandet, har kompletterande förelägganden angående journalföringen skett, däribland varför en annan mäklare har angetts som ansvarig för förmedlingen.

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande om journalen. När köpet mellan säljaren och köparen hade hävts gav säljaren hans kollega i uppdrag att sköta omförsäljningen av bostadsrätten via ett nytt förmedlingsuppdrag. Den nya mäklaren fortsatte att använda den ursprungliga journalen. Han är av uppfattningen att det inte är ett formkrav att ange ansvarig mäklare. Det stämmer att det inte har antecknats att uppdraget upphörde, men omständigheterna kring uppdragets upphörande var uppenbara för säljaren eftersom kollegan fortsatte försäljningen. Bytet bör formellt anses vara överlåtelse av uppdraget. Säljaren erhöll – såvitt han känner till – journalen i sin helhet när omförsäljningen hade avslutats. Avsaknad av notering om ett uppdrags upphörande har i dylika fall bedömts utgöra en ringa förseelse, se bl.a. HFD 2016 ref. 2 II. Det stämmer att det inte heller kan utläsas att en hävning har skett i journalen. Hävningsförklaringen är emellertid dokumenterad i akten, varför det inte ansågs väsentligt att dokumentera detta i journalen. Eftersom uppdraget fortlöpte med en omförsäljning skulle eventuella noteringar i journalen utgöra känsliga uppgifter som kan vara olämpliga för en ny potentiell köpare att ta del av. Kommunikationen efter hävningen var nästan bara mellan parterna utan hans inblandning, varför några kontakter med parterna angående hävningen inte framgår i journalen. Alla kontakter som en mäklare har med parter antecknas inte i journalen. Det stämmer att det i journalen varken har noterats att handpenningen mottogs eller utbetalades till köparen. Att notering om utbetalning saknas beror på att det gick snabbt mellan hävningen, återbetalningen och att uppdraget fortlöpte med annan mäklare. En eventuell förseelse i denna del bör betraktas som ringa varför påföljd bör underlåtas. Han medger att han missade att anteckna att köpehandlingar hade skickats ut eller genomgåtts med parterna. Även i detta avseende bör en eventuell förseelse betraktas som ringa.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende huvudsakligen granskat de ingivna dokumenten som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Avtalet är daterat den 10 mars 2021 och undertecknat av NN.

Journalen

I den av NN ingivna journalen överensstämmer säljarens namn med resterande handlingar, men ett annat namn än anmälarnas framgår under köpare. Vidare är en annan mäklare angiven som ansvarig, medan NN står angiven som extra kontaktperson för förmedlingen. Vidare framgår bl.a. följande poster, i ett urval.

2021-03-10
Genomgång på plats med säljare, väsentligheter om bostaden och föreningen har diskuterats och noterats i en ”intagningsblankett”. Anteckningar har gjorts om bland annat boarea, ev. upplåten mark, andelstal, förfoganderätt, driftskostnader, ev. planerade förändringar av avgiftar, samt övrig information om bostaden och föreningen såsom kända fel och brister. Detta som underlag för en korrekt objektsbeskrivning, samt verka för att säljaren lämnar sådana uppgifter som kan vara av betydelse för köparen.
Utförd av: NN

[…]

2021-03-26
Objektsbeskrivning har skapats. Beskrivningen innehåller detaljerade beskrivningar över bostaden – boarea, energiprestanda, driftskostnader, erbjudande om boendekostnadskalkyl m.m.
Utförd av: NN

2021-04-10
Informerat tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen.
Utförd av: NN

2021-04-10
Objektsbeskrivning har skapats och lämnats till tilltänkta köpare. Beskrivningen innehåller detaljerade beskrivningar över bostaden och föreningen – boarea, andelstal, ev. upplåten mark, energiprestanda, driftskostnader, erbjudande om boendekostnader m.m.
Utförd av: NN

[…]

2021-04-12
Budgivningen avslutad i samråd med säljaren som accepterat slutligt pris och köparens villkor. Avtalsdag och preliminär tillträdesdag har överenskommits mellan parterna. Förutsättningarna för besiktning och ev. besiktningsklausul har diskuterats. Samtliga bud samt eventuella villkor har löpande, och snarast möjligt framförts till säljaren och noterats.
Utförd av: NN

[…]

2021-09-09
Skickat förhandsförslag på köpehandlingar till säljare och köpare för påseende och eventuella synpunkter inför underskrift av köpehandlingarna.
Utförd av: [namn på mäklarkollega]

[…]

2021-10-12
Kontrollerat att samtliga villkor (svävarvillkor) enligt köpehandling och depositionsavtal är uppfyllda.
Utförd av: [namn på mäklarkollega]

[…]

2021-10-29
Förmedlingsuppdraget upphör denna dag i samband med tillträdet (med reservation för erbjudande om biträde vid kapitalvinstberäkning).
Utförd av: [namn på mäklarkollega]

Enligt journalen har NN utfört samtliga åtgärder fram till den 12 april 2021, medan mäklarkollegan har utfört samtliga åtgärder från den 9 september 2021. För tiden mellan ovanstående datum saknas anteckningar för vad som förekommit.

Överlåtelseavtalet

Av handlingen som är daterad 13 april 2021 framkommer bl.a. följande.

9 § Avtalsbrott
Skulle någon part inte fullgöra sina skyldigheter enligt detta avtal, har motparten rätt till skälig ersättning för sin skada.

Är avtalsbrottet av väsentlig betydelse för part har denne dessutom rätt att häva köpet. […]

Vid köparens avtalsbrott som leder till hävning av köpet, ska ersättning i första hand regleras ur betald handpenning. Överstiger säljarens skada handpenningen ska köparen snarast betala mellanskillnaden. […]

14 § Övriga villkor
Köparen måste inkomma med kompletterande uppgifter ang. renovering till förvaltare och föreningen, innan tillträdet. Säljaren ansvarar för ev. åtgärd.

Depositionsavtalet

Av handlingen framgår bl.a. följande.

Säljare och köpare uppdrar härmed åt undertecknad fastighetsmäklare att för deras räkning omhänderta och förvalta ett belopp utgörande i överlåtelseavtalet föreskriven handpenning på kr [belopp].

[…]

Redovisning av det deponerade beloppet jämte upplupen ränta ska ske så snart det klarlagts vem av köparen eller säljaren som har rätt till beloppet. Skulle tvist mellan köpare och säljare avseende redovisningen uppstå, får redovisning ske först sedan tvisten lösts genom förlikning eller dom som vunnit laga kraft. Redovisning kan dock alltid ske på och i enlighet med köpares och säljares gemensamma skriftliga begäran.

Objektsbeskrivningen

Av handlingen kan följande bl.a. utläsas.

Hall
Inbjudande hall som öppnar upp till hemmets rum. Fint klinkergolv och ljusa väggar samt glasad vägg mot sovrum. Extra förrådsutrymme mellan hall och kök, där man bland annat har gömt en tvättmaskin, samt extra förvaring.

Prospektet

Av handlingen framkommer samma text i objektsbeskrivningen ovan. Vidare kan tvättmaskinen synas i en av bilderna.

Korrespondens

Av skriftväxlingen kan bl.a. följande utläsas.

16 april 2021
Förvaltaren till köparen
Jag skriver med anledning av er medlemsansökan gällande nyttjanderätt för bostadsrätten [nummer och adress]. Innan föreningen kommer godkänna eventuellt medlemskap vill de förvissa sig om att ni är medveten om de förehavanden och diskussioner som förs med nuvarande ägare gällande de ombyggnationer som är utförda i lägenheten utan inhämtat godkännande från bostadsrättsföreningen. Utifrån de åtgärder som är gjorda är lägenheten kommer en del saker att behöva återställas och jag väntar fortfarande på uppgifter från nuvarande ägare kring en del punkter. [Namn på förening] vill bara säkerställa att ni är medveten i frågan innan ni tillträder. Det med anledning av gällande paragraf i föreningens stadgar enligt nedan. Där menat att åtgärder utförda av tidigare bostadsrättshavare övertas.
§ 13 Åtgärder i lägenheten som vidtagits av tidigare innehavare.
Bostadsrättshavaren ansvarar för åtgärder i lägenheten som har vidtagits av tidigare innehavare av bostadsrätten.
Återkom gärna om ni har funderingar kring detta.

18 april 2021
Köparen till förvaltaren
Jag tackar för informationen gällande lägenheten. Jag vidarebefordrar denna information till mäklaren som får reda ut detta. Förutsättningen för köp är att lägenheten är som den förevisats och att inga oklarheter eller ansvar för ombyggnationer övergår till mig som köpare.

21 april 2021
Köparen till mäklaren
Handpenningen är betald för lägenheten på [adress]. Jag vill förvissa mig om att handpenningen återbetalas, om inte lägenheten är i förevisat skick. Alla oklarheter med föreningen ska vara utredda innan köpet genomförs. Allt detta vill jag ha dokumenterat.

Mäklaren till köparen
Tackar! Självklart ska detta vara löst innan. Du kommer att få löpande information under resans gång.

12 maj 2021
Köparen till mäklaren
Hej NN, Hur går det? Har du någon information gällande lägenheten och oklarheterna.

Mäklaren till köparen
Jodå allt är inskickat till [förvaltarbolag] och säljaren väntar på ett godkännande av styrelsen på det som är gjort. Det enda som är på tapeten är huruvida tvättmaskinen får finnas där eller inte. Allt annat är under kontroll.

24 maj 2021
Mäklaren till köparen
Kommer här då [symbol]
Bifogar även texten från säljaren.
”Vissa saker tycker jag är fel i beslutsunderlaget. Ang. plastmattan under tvättmaskinen så frågade jag dig om det var absolut nödvändigt så kan jag ta fram typgodkännande på den, men fattade som det inte var av någon större betydelse. Pratade även med hantverkaren som la in mattan och den är installerad på exakt det sätt som är godkänt i ett duschutrymme. Gällande både kvalité på mattan samt utförande. Jag kan inkomma med dokumentation ang. detta. Jag är av uppfattningen att allt är rätt installerat och fackmannamässigt utfört. Tycker inte heller det ska behövas mer än intyget om säker vatteninstallation från rörmokaren för att bevisa det ang. just rördragningen. Plastmattan kan jag som sagt inkomma med kompletterande uppgifter runt. Blir ingen förhöjd risk för föreningen snarare en förbättring om man kollar på hur tidigare tvättmaskin var installerad. […] Det satt ett avlopp till tvättmaskinen i samma hörn som nya handfatet så förändringen i avlopp är mindre än det som framkommer i beslutsunderlaget. Som jag fattar det så är det inga problem med det ändå. Så kanske av mindre betydelse.”

2 juni 2021
Säljarens ombud till köparna
Jag har blivit ombedd av [namn på säljaren] att företräda honom gällande den hävningsförklaring ni har framställt. Min huvudman bestrider att grund för hävning föreligger. Föreningen har krävt ett återställande, men på felaktiga grunder. För min huvudmans räkning har jag tillskrivit föreningen och krävt att de tar tillbaka kravet på återställande. Föreningen har fått del av kravet men ännu inte återkopplat. Oavsett föreningens beslut i frågan om återställande innebär föreningens beslut inte att lägenheten är behäftad med väsentligt fel. I vart fall är det inte fråga om ett avtalsbrott av väsentlig betydelse som min huvudman haft, eller borde ha haft, insikt om. Mot bakgrund av detta förväntar min huvudman att ni fullföljer köpet och tillträder lägenheten den 15 juni 2021. För det fall tillträde inte sker betraktar min huvudman det som ett väsentligt avtalsbrott vilket ger min huvudman rätt att häva i sin tur och kräva skadestånd i det fall han vid en omförsäljning av lägenheten skulle få en lägre köpeskilling än den ni åtagit er att betala. […]

7 februari 2023
Köparna till mäklaren
Nu har vi nått en förlikning gällande affären på [adress]. Vi var stämda på beloppet [belopp] + tillkommande advokatkostnader, då vi inte tillträtt lägenheten. Vi nådde en förlikning på [belopp] och kräver därför skadestånd av er. Skadeståndet grundar vi på att NN inte uppfyllt sina löften och är vållande.
1) sagt att vi haft grund för hävning (enl. telefonsamtal) och återbetalt handpenning,
2) lägenhet inte i förevisat skick (som utlovats av mäklare mail 210421),
3) felaktigt formulerat/obegripligt köpekontrakt (§ 14).

[…]

4 april 2023
Köparen till företrädare för bostadsrättsförening
Som vi pratade om är jag i begrepp att anmäla mäklaren, då vi anser att han är vållande. Vi blev stämda av säljaren och har nått en förlikning. Jag är intresserad av mejlkonversation gällande lägenheten på [adress] mellan er och mäklare. Tiden mellan 210101-210601 är jag tacksam om jag får ta del av. Vi vill veta om mäklaren var medveten om dom ej godkända byggnationerna innan 13/4 2021.

Företrädare för bostadsrättsföreningen till köparen
12 april skrev [namn på fastighetsförvaltare] till oss att han varit i kontakt med både mäklare och [namn på säljaren]. Citat: ”Jag har varit väldigt tydlig med mäklaren att informera eventuell köpare om avsaknaden av godkännanden för de renoveringar som är utförda…”

5 april 2023
Köparen till fastighetsförvaltaren
Jag undrar om du har kvar ett mail till Mäklaren gällande informationen om ej godkända renoveringar (se mail nedan). Jag tar gärna del av det om jag får, då jag lämnat in en anmälan mot honom.

Fastighetsförvaltaren till köparen
2021-03-29 mailade jag kontaktpersonen på dåvarande [mäklarkedjan] om förehavandena kopplat till denna lägenhet och att det saknades förankring hos bostadsrättsföreningen för de ändringar som varit genomförda.

Beslut från fastighetsförvaltare

Av handlingen framgår bl.a. följande.

Föreningen har på Styrelsemötet 18 maj 2021 fattat följande beslut utifrån beslutsunderlag från [förvaltarbolag] daterat 2021-05-17 kring de ändringar som är utförda utan inhämtande av styrelsens tillstånd av er som nyttjanderättsägare av lägenhet med nummer [nummer] och medlem i [förening].

Föreningen beslutar att godkänna följande ändringar:

1. Den ombyggnad som är utförd av rumsindelningen och planlösningen i lägenheten. Det med förbehåll att vid överlåtelse det finns skriftlig information att lägenheten i grund är av karaktären 3. R.o.k.
2. Ombyggnaden av badrummet med tillhörande flytt av handfat utifrån de handlingar som inkommit från er.

Föreningen beslutar att ej godkänna följande ändringar/installationer:

1. Den installation av köksfläkt som är utförd. Här ska befintlig installation med typ Alliancefläkt återmonteras.
2. Den installation av tvättmaskin som är utförd. Här ska avlopp och vatteninstallation demonteras/plomberas på ett korrekt sätt för att problem inte kan uppstå. Det ska utföras fackmannamässigt.
[…]

Hävningsförklaring

Av handlingen som är daterad 31 maj 2021 kan bl.a. följande utläsas.

Till bekräftelse av tidigare muntligt meddelande om hävning som lämnats till säljaren den 25 maj 2021 lämnas vår skriftliga hävningsförklaring. […]
Hävningsgrunden är den stora förändring i objektet som följer av återställande av omfattande renoveringsåtgärder som ej godkänts av bostadsrättsföreningen. Förändringen var inte känd för oss vid avtalets ingående. Förändringarna är av sådan omfattning att det måste anses utgöra fel i objektet, vilket är av sådan omfattning att det utgör ett väsentligt avtalsbrott. Förändringen utgör en stor skillnad i objektets utrustning och skick som är av mycket stor vikt för oss som köpare vilket även varit känt för säljaren.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) (FML) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Överlåtelseavtalet

Enligt 21 § FML ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års fastighetsmäklarlag. Av förarbetena till den lagen följer att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen (prop. 1983/84:16 s. 41). Det följer av god fastighetsmäklarsed att en mäklare har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren när denne åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna som ett led i sitt förmedlingsuppdrag.

Det är av en avgörande betydelse för såväl köpare som säljare att villkoren utformas på ett sådant sätt att det inte råder någon tvekan om vad som har avtalats mellan parterna (jfr. bl.a. med Kammarrätten i Stockholms dom den 23 juni 2015, mål nr 7452–14.)

I det aktuella ärendet är följande utrett. I överlåtelseavtalets 14 §, under ”övriga villkor”, framkommer en formulering om att köparen måste inkomma med kompletterande uppgifter om renovering till förvaltaren och föreningen innan tillträdet samt att säljaren ansvarar för eventuell åtgärd. Av villkoret förtydligas inte vilka specifika renoveringsuppgifter eller åtgärder som avses, eller vad som sker om ifrågavarande uppgift inte inkommer innan tillträdet. NN vidgår dessutom att formuleringen innehåller en felskrivning avseende vilken part som ska inkomma med kompletterande uppgifter.

Enligt en sammantagen bedömning är den aktuella avtalsklausulen därmed otydlig och felaktig, vilket innebär att NN har agerat i strid med sina skyldigheter enligt 21 § FML och god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Utbetalningen av handpenningen

Enligt 10 § FML ska en handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot snarast överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits genom ett depositionsavtal. Ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna.

NN vidgår att han felaktigt av ett förbiseende återbetalade handpenningen till köparen efter köparens hävningsförklaring. Av depositionsavtalet framgår att den deponerade handpenningen inte får redovisas förrän en tvist lösts genom förlikning eller dom. Enligt en sammantagen bedömning har NN därmed åsidosatt sina skyldigheter enligt depositionsavtalet och 10 § FML när han återbetalde handpenningen till köparna. Förseelsen motiverar en varning.

Journalen

Enligt 20 § FML ska en fastighetsmäklare bl.a. föra anteckningar över förmedlingsuppdraget.

Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal är bl.a. att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. De som har ett intresse av att veta vilka åtgärder mäklaren har vidtagit, främst säljare och köpare men också Fastighetsmäklarinspektionen, ska därmed kunna få dokumentation över uppdraget. (se prop. 2010/11:15 s. 35 och 60).

Fastighetsmäklarinspektionen har i ett tidigare beslut (2018-1624) meddelat en mäklare en varning när en bristfälligt utformad journal ansågs mer eller mindre obrukbar som dokumentation i händelse av framtida tvist, vilket bedömdes kullkasta det i förarbetena uttalade syftet med att föra mäklarjournal. I 22-1688 meddelades en mäklare efter en sammantagen bedömning en varning, bl.a. eftersom det saknades uppgifter i journalen om att mäklaren hade överlämnat uppdragsavtalet till en kollega. I HFD 2016 ref. 2 II hade en mäklare inte angett när uppdragen upphörde i journalen för två förmedlingsuppdrag. Bristen i journalföringen ansågs dock som ringa bl.a. med beaktande av att det i övrigt framgick när överlåtelseavtalet var underskrivet och handpenningen utbetald.

I det aktuella ärendet vidgår NN att han var ansvarig för den aktuella förmedlingen, till det att köpet hävdes och säljaren ingick ett nytt förmedlingsuppdrag med hans kollega. NN har enligt journalen utfört samtliga åtgärder fram till april 2021, varefter kollegans namn förekommer vid resterande åtgärder från september samma år. Trots detta har mäklarkollegan angetts som ansvarig även för den del som avser NNs uppdrag, medan NN endast förekommer som extra kontaktperson.

Frågan är om den aktuella journalen kan anses ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid den nu i ärendet aktuella förmedlingen, d.v.s. om den kan användas för att ge en överblick över NNs uppdrag.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning hör det till sakens natur att det klart ska framgå i en journal vem som är den ansvarige mäklaren för ett uppdrag. För det fall ett köp hävs och ett nytt uppdrag påbörjas av en mäklarkollega bör den förste ansvarige mäklaren tillse att en journal upprättas för den del som denne har ansvarat för och överlämna den till säljaren/köparen. Den nya mäklaren med det nya förmedlingsuppdraget har därmed ansvar att upprätta en ny journal.

I den ingivna journalen framgår inte att NN var ansvarig mäklare. Vidare framkommer inga som helst uppgifter i journalen om att köpet hävdes i maj 2021 av anmälaren samt att hans uppdrag hade upphört.

NN vidgår att det saknas anteckningar om mottagande av handpenning och återbetalande av denna till köparen. Att det gick snabbt mellan hävningen, återbetalningen och överlåtelsen av uppdraget föranleder inte att ovanstående anteckningar kan underlåtas. NN vidgår också att han missade att anteckna att köpehandlingarna hade skickats ut eller genomgåtts med parterna.

Enligt en sammantagen bedömning innehåller journalen flertalet brister som gör det nästintill omöjligt att urskilja att journalen avser samma förmedling som beskrivits i anmälan och yttrandet. Journalen kan därmed inte anses kunna ge tillräcklig vägledning om vad som har förekommit vid förmedlingen, vare sig i ett tillsynsärende eller en tvist. Bristerna i journalen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han har upprättat en otydlig och felaktig avtalsklausul i överlåtelseavtalet, för sin hantering av en deponerad handpenning och för en bristfällig journalföring.