Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i ett sms till en spekulant har uppfyllt kravet på ett korrekt och affärsmässigt uppförande. Även prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en korrekt och fullständig anbudsförteckning samt en korrekt journal.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [fastighetsmäklarföretagets namn]). Anmälaren har gett in två olika anbudsförteckningar, ett följebrev, kopia på sms- och e-postkonversationer samt kopia på ett mejlutskick från [fastighetsmäklarföretagets namn].

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har gett in förmedlingsuppdraget, köpekontraktet, ett följebrev, parternas respektive exemplar av journalen och anbudsförteckningen, kopia på mejlkonversationer och skärmbilder.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN bemötte anmälaren på ett oprofessionellt sätt när anmälaren den 14 juli 2022 la ett bud på 5 800 000 kr med villkor om kontraktsskrivning inom en vecka. Budet understeg säljarens lägsta tänkbara försäljningspris. Efter att anmälaren tillträtt förmedlingsobjektet den 31 mars 2023 upptäcktes att budet på 5 800 000 kr inte fanns noterat i anbudsförteckningen. Den 19 april 2023 skickade NN ett mejl till anmälaren, varav framgick att hon ska ha uppdaterat anbudsförteckningen vid ett tidigare tillfälle och även gjort ändringar i journalen. Den 21 april 2023 lämnade NN en uppdaterad anbudsförteckning och ett följebrev i anmälarens brevlåda. Enligt brevet ska anmälaren ska ha fått skriva under en felaktig anbudsförteckning vid tillträdet. Av den uppdaterade anbudsförteckningen framgår att anmälarens bud på 5 800 000 kr var dolt, vilket inte stämmer. Vidare anges datumet för parternas undertecknande till den 31 mars 2023, vilket inte stämmer överens med datumet då anmälaren mottog den uppdaterade anbudsförteckningen.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Det stämmer att anmälaren bjöd på förmedlingsobjektet med 5 800 000 kr den 14 juli 2022. Hon hade semester och saknade möjlighet att lägga in budet i systemet, men framförde budet till säljarna via telefon samma dag. Hon bekräftade informationen via mejl den 15 juli 2022 eftersom mottagningen varit dålig under gårdagen. Hon vidarebefordrade också vad anmälaren uppgett om att hen var fortsatt intresserad av förmedlingsobjektet och att hen eventuellt skulle lägga ännu ett bud. Säljarnas önskan var att budet inte skulle visas på internet, dels eftersom det var ett skambud, dels eftersom de inte ville signalera till övriga intressenter att budgivningen startat. I enlighet med säljarnas instruktioner markerade hon därför i mäklarsystemet att budet inte var publikt. Vid en sådan åtgärd noteras budet automatiskt som dolt i anbudsförteckningen och man får därefter lägga till en kommentar eller ett villkor.

Vid tillträdet var stämningen upprörd och hon kände sig hotad av anmälaren som inte ville skriva under vare sig anbudsförteckningen eller journalen. Av denna anledning uppmärksammade hon först efter tillträdet att budet på 5 800 000 kr inte hade noterats i anbudsförteckningen samt att journalen inte skrivits ut med notiser som förtydligade att någon energideklaration inte hade utförts men hade beställts och skulle utföras innan tillträdet. Hon korrigerade anbudsförteckningen, skrev ut de båda handlingarna på nytt och skickade dem med frankerat svarskuvert till parterna samma dag. När hon inte mottog några handlingar i retur mejlade hon parterna den 19 april 2023 för att försäkra sig om att hennes brev kommit fram, detta eftersom hon fått veta att en annan kund inte mottagit hennes brev. Anmälaren svarade att hen inte mottagit handlingarna, varför hon åkte till anmälarens bostad och la anbudsförteckningen och journalen i brevlådan. Säljarna hade inte heller mottagit sitt brev eftersom de tillfälligt bodde på en annan adress. Av misstag angavs fel datum för underskrifterna i anbudsförteckningen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Sms från NN till anmälaren

Sms från den 14 juli 2022

”Hej! (…) Om ni är ute efter fyndläge så är det inte läge här, de kan vänta 1,5 år med att sälja. Just som det stod under aktiv matchning så letar vi rätt köpare till rätt förutsättningar och jag var tydlig med att kommunicera priset – 6,4-6,8 msek. Inget av husen är sålda under 6,4 ens innan 2020så även om marknaden går ner 20 % så är vi nere på den nivån. Det är såldes inte aktuellt. Tack för den här gången och lycka till med den lilla knodden som kommer!”

Sms från den 6 augusti 2022

”Hej [anmälarens namn]. Vi har nu fått ett bud på [förmedlingsobjektets adress], 6.300.000kr. Fundera gärna över hur ni står och återkom till mig!”

Anbudsförteckning som överlämnades vid tillträdet

Anmälarens bud på 5 800 000 kr från den 14 juli 2022 samt tillhörande villkor saknas i förteckningen.

Justerad anbudsförteckning

Anmälarens bud på 5 800 000 kr från den 14 juli 2022 är noterat som ”Dolt bud”, med notisen ”Villkor, om kontrakt skrivs inom en vecka”. En stjärna har med bläckpenna ritats bredvid texten ”Dolt bud” samt ytterligare en stjärna och texten ”Dolt bud ej villkor från köparna” under rubriken ”Villkor”. Anmälaren har skrivit under anbudsförteckningen och för hand justerat datum för signering från den 31 mars 2023 till den 25 april 2023.

Journalen

Energiprestanda och/eller energiklass medtagen i annons (2022-08-19)

Kommentar

Kommentar skriven av NN, 2022-08-19

Informerat om att energideklaration är beställd och kommer utföras innan tillträdesdagen. (…)

Energideklaration uppvisad för spekulanter (2022-07-11)

Kommentar

Kommentar skriven av NN, 2022-07-11

Informerat om att energideklaration inte är utförd, kommer göras i efterhand pga semesterperiod.

Följebrev från NN till anmälaren, den 31 mars 2023

”Missad notis

Hej på er. När jag skulle arkivera mappen efter tillträdet såg jag att ni fått med er fel budförteckning och att mäklarjournalen inte var utskriven med notiser – så här kommer rätt exemplar.”

Mejlkonversation mellan NN och anmälaren

NN till anmälaren, den 19 april 2023, kl. 20:06

”Hej igen,

Skickade ett brev med svarskuvert till er innan påsk, har fått tillbaka säljarnas men inte ert. Det var en ändring i journalen och budförteckningen, sammanlagt 6 sidor. Har det kommit fram, är det frågetecken kring det eller vill ni ej signera? Återkom gärna oavsett så jag vet att ni tagit emot det.”

Anmälaren till NN, den 19 april 2023, kl. 20:15

”Hej NN,

Vi har inte mottagit något brev.”

NN till anmälaren, den 21 april 2023, kl. 10:45

”Jag var precis förbi hos er, plingade på men ingen öppnade så jag la kuvertet i brevlådan. (…)”

Anmälaren till NN, den 24 april 2023, kl. 13:13

”Hej NN, (…)

Tyvärr kan vi inte skriva på den justerade budförteckningen som du önskar eftersom den inte är korrekt. Vårt första bud var inget dolt bud, enligt hur detta begrepp definieras (…). Sedan kan vi såklart inte skriva under ett dokument som är daterat 31 mars 2023, eftersom det är tidpunkten för undertecknandet som ska anges.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska fastighetsmäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Kommunikationen med anmälaren

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att en fastighetsmäklare ska uppföra sig korrekt och affärsmässigt gentemot sina kunder (jfr bland annat Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 29 januari 2021 i mål nr 4941-20 och Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 20-1325). Inspektionen har även uttalat att en fastighetsmäklare bör visa tillbörlig respekt och aktsamhet mot de personer som fastighetsmäklaren kommer i kontakt med i sin yrkesutövning (se beslut med dnr 19-0073).

Av utredningen framgår att anmälaren lagt ett bud som understeg säljarnas lägsta tänkbara försäljningspris. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN:s svar till anmälaren är formulerat på ett avvisande sätt som i sammanhanget skulle kunna skapa tvivel hos anmälaren huruvida budet skulle vidarebefordras till säljaren. Svaret kan också uppfattas som att anmälaren inte förväntas fortsatt delta i budgivningen eller inte skulle vara välkommen att göra det. Sammanfattningsvis har NN:s agerande riskerat att hindra en budgivare från att ytterligare involvera sig i den fortsatta förmedlingsprocessen (jfr beslut med dnr 23-0364). Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN:s svar till anmälaren inte uppfyller kravet på ett korrekt och affärsmässigt uppförande. Det framgår dock av dokumentationen i ärendet att NN den 6 augusti 2022 upplyst anmälaren om ett bud nyligen lagts på förmedlingsobjektet, uppmanat anmälaren att ta ställning till budet och återkomma till henne med besked (jfr beslut med dnr 20-1325). Vid en sammantagen bedömning av samtliga omständigheter anser Fastighetsmäklarinspektionen att den förseelse NN gjort sig skyldig till motiverar en erinran.

Anbudsförteckningen

Det framgår av 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen att fastighetsmäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på förmedlingsobjektet. Av förteckningen ska framgå anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och eventuella villkor för anbudet. Anbudsförteckningen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt objektet få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att anbud som fastighetsmäklaren har framförts motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till fastighetsmäklare också förts vidare till säljaren (se prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen tjänar också till att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta Förvaltningsdomstolens dom av den 20 januari 2016 i mål HFD 2016 ref 2 I).

Det finns inga undantag från fastighetsmäklarens skyldighet att anteckna bud. Fastighetsmäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden.

Det är ostridigt i ärendet att anmälaren den 14 juli 2022 lämnade ett bud på 5 800 000 kr, förenat med ett villkor om kontraktsskrivning inom en vecka. Något sådant bud finns inte noterat i den anbudsförteckning som överlämnades till parterna vid tillträdet den 31 mars 2023.

NN har uppgett att hon på tillträdesdagen, efter tillträdet, uppmärksammade att budet saknades i anbudsförteckningen, justerade förteckningen och skickade den till parterna via post. När brevet inte nådde anmälaren lämnade hon en kopia på den justerade anbudsförteckningen i anmälarens brevlåda. Anmälaren har uppgett att även denna anbudsförteckning är felaktig, då budet om 5 800 000 kr noterats som dolt samt datum för underskrifterna angetts till den 31 mars 2023. NN har uppgett att underskrifterna feldaterats av misstag samt att budet noterats som dolt eftersom hon i enlighet med säljarnas önskemål inte markerat budet som publikt på internet.

Det är utrett att anbudsförteckningen som överlämnades vid tillträdet är ofullständig såtillvida att den saknar uppgift om anmälarens bud om 5 800 000 kr med tillhörande villkor. Vidare är den justerade anbudsförteckningen felaktig då samma bud angetts däri som ”dolt bud”, utan att vara förenat med ett sådant villkor. Mot denna bakgrund konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att NN har åsidosatt sin skyldighet att upprätta en korrekt och fullständig anbudsförteckning. Förseelsen motiverar en varning.

Journalen

Enligt 3 kap. 18 § 1 st. fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare bland annat föra anteckningar över förmedlingsuppdraget, en så kallad journal.

Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen framgår bland annat att skyldigheten omfattar uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits och att anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen är av särskild betydelse (prop. 2010/11:15 s. 61).

Av NN:s egna uppgifter framgår att hon i journalen antecknat dels att energiprestanda och/eller energiklass medtagits i annonsen, dels att energideklaration uppvisats för spekulanter. Hon har även noterat att hon informerat om att energideklarationen är beställd och kommer att utföras innan tillträdet. Det har således inte framkommit något som antyder att journalen skulle ha innehållit felaktiga uppgifter i detta avseende. NN har dock uppgett att de två notiserna inte fanns i journalen som överlämnades till parterna vid tillträdet. Parterna har därför mottagit en journal som, i avsaknad av notiserna, innehåller felaktiga uppgifter. Uppgifterna rör dock inte sådana förpliktelser som följer av fastighetsmäklarlagen. Vidare får risken för missförstånd mellan parterna till följd av journalens brister antas vara liten. Mot denna bakgrund bedöms förseelsen vara ringa. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att det föreligger skäl att meddela någon påföljd för förseelsen som NN gjort sig skyldig till.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att ha upprättat en felaktig och bristfällig anbudsförteckning. I denna varning ingår en erinran för att inte ha uppträtt affärsmässigt och korrekt i kommunikationen med en spekulant. För den ringa förseelse som NN gjort sig skyldig till genom att överlämna en journal innehållande felaktiga uppgifter till parterna, ska påföljd underlåtas.