Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i sin omsorgsplikt gentemot köparen vid budgivningen när den konkurrerande anbudsgivaren meddelade att det inte längre fanns någon förvärvsavsikt. Mäklarens redovisning av bud på internet har också ingått i granskningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget]).

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, budgivningslistan samt utdrag från en sms-konversation.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon köpte en fastighet för 4 910 000 kronor den 21 mars 2023 som förmedlades av NN. Den enda konkurrerande anbudsgivaren annullerade samtliga lagda bud den 16 mars. Samma dag ringde mäklaren till henne och uppgav att hon vunnit budgivningen och att den andra anbudsgivaren ”avstod”. Hon uppfattade detta besked som att den andra anbudsgivaren avstod från att lägga fler bud. Mäklaren informerade henne inte om de återkallade buden förrän vid kontraktsskrivningen. Den sena informationen kom som en chock och medförde att hon inte gavs tid att ta ställning till uppgiften. Hade hon känt till informationen tidigare hade hon haft mer tid och bättre möjlighet att prisförhandla med säljarna. Om hon hade backat vid kontraktsskrivningen hade säljarna sannolikt blivit sura och inte velat sälja till henne. Säljarna kom till kontraktsskrivningen med färdtjänst och hade en taxi att passa, vilket också satte en tidsbegränsning för hennes betänketid.

Information om de lagda buden publicerades på internet. Den 17 mars skickade hon ett sms till mäklaren för att fråga om han inte skulle uppdatera informationen på internet angående att den andra anbudsgivaren hade stannat. Mäklaren svarade att han inte varit inne och klickat än. Hennes fråga per sms till mäklaren visar att det är uppenbart att hon vid detta tillfälle inte blivit informerad om att den andra anbudsgivaren hade återkallat sina bud, utan endast stannat i budgivningen.

Säljarna hade ingen brådska med försäljningen, utan hade kunnat tänka sig att avvakta och göra ett försök att sälja fastigheten vid ett senare tillfälle. Detta hade inneburit att mäklaren skulle ha behövt göra jobbet två gånger för att få ut sitt arvode. För att undvika detta, och då han sagt till säljarna att deras bostad var värd sex miljoner kronor, förde han henne bakom ljuset.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Utgångspriset för fastigheten var 5 500 000 kronor. Efter det att den konkurrerande anbudsgivaren lagt sitt sista bud på 4 900 000 kronor fick han beskedet att denne bestämt sig för att inte längre köpa bostaden, då det visat sig bli alltför komplicerat att renovera fastighetens kakelugnar samt då vissa väggar behövde isoleras. Anbudsgivaren uppgav dock att buden skulle ligga kvar som bud för att denne ”inte ville ställa till det för säljaren”. Oavsett detta sistnämnda önskemål var det tydligt för honom att den konkurrerande anbudsgivaren inte längre hade någon förvärvsavsikt och att buden skulle betraktas som annullerade.

Han ringde till anmälaren och återgav den konkurrerande anbudsgivarens berättelse och dennes beslut om att avstå från att köpa fastigheten. Samtalet varade drygt en halvtimme. Hans uppfattning vid denna tidpunkt var att anmälaren förstod att den konkurrerande anbudsgivaren sagt att denne inte längre ville förvärva fastigheten och att hon kände sig nöjd med att ha vunnit budgivningen på ett belopp som låg cirka 600 000 kronor under utgångspriset. Vare sig i detta skede, eller vid kontraktsskrivningen, inkom anmälaren med en korrigering av sina bud. Det är inte ovanligt att en vinnande anbudsgivare vid avslutad budgivning vill fullfölja affären baserat på sitt senast lagda bud.

Under perioden den 16 till den 21 mars framgick det inte på webbplatsen att buden var återkallade. Inför kontraktsskrivningen skrev han ut handlingarna och gjorde då en notering i budgivningslistan om de annullerade buden. Vid denna tidpunkt överfördes informationen även till webbplatsen.

Vid kontraktsskrivningen reagerade anmälaren omedelbart när hon såg budgivningslistan. När hon samlat sig frågade hon varför hon inte fått besked om de återkallade buden tidigare. Han förklarade då att han redan den 16 mars informerat henne om den konkurrerande anbudsgivarens beslut att inte köpa bostaden, till följd av svårigheterna med renovering av kakelugnarna. Att avstå från att köpa fastigheten är inte samma sak som att stanna i budgivningen.

I detta läge bad anmälaren om att få ringa vänner för rådgivning. Efter cirka tio minuter återkom hon till mötesrummet och nämnde det belopp på 4 000 000 kronor hon tänkt bjuda om det inte hade funnits någon motståndare med i budgivningen. Säljarna svarade att de aldrig skulle ha gått med på ett sådant försäljningspris. Efter en stunds dialog meddelade anmälaren att hon ville fortskrida med köpet. Inför undertecknandet frågade han om allt kändes bra, om något i köpekontraktet skulle ändras eller om anmälaren alls ville fortsätta med förvärvet. Anmälaren förklarade att allt kändes bra. Säljarna bokade om sin färdtjänst till en senare tidpunkt. Kontraktsskrivningen tog nästan tre timmar, vilket innebär att anmälarens påstående om en stressad situation inte stämmer.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Budgivningslistan

Budgivningslistan är daterad den 21 mars 2023 och har signerats av parterna.

Budgivningen startade den 9 mars på 4 800 000 kronor av den konkurrerande anbudsgivaren. Denne har därpå lagt ytterligare fyra bud upp till nivån 4 900 000 kronor. Det framgår att samtliga dessa bud har annullerats. Anmälaren har lagt fem bud mellan 4 810 000 kronor och slutpriset 4 910 000 kronor.

Sms-konversationen

Av en sms-konversation mellan anmälaren och mäklaren från den 17 mars framgår bland annat följande.

Anmälaren till mäklaren

Hej NN,

Ska det inte stå ”stannat” på budgivare 1 nu? […]

Mäklaren till anmälaren

Hallå! Har inte gått in i systemet och klickat sedan deras besked om att avstå kom igår.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Enligt god fastighetsmäklarsed har en fastighetsmäklare en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett köpekontrakt har undertecknats av parterna. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Mäklaren ska också redovisa alla spekulanter till säljaren samt framföra alla meddelanden till säljaren från spekulanter om intresse för objektet.

Förvaltningsrätten i Stockholm har uttalat att en mäklare agerade i strid med sin omsorgsplikt när hon inte informerade den blivande köparen om att det näst högsta budet hade återkallats (se dom från den 29 mars 2018 i mål nr 19170–17).

Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) har bedömt att en fastighetsmäklare agerade oaktsamt när denne inte meddelade övriga budgivare om ett återkallat bud, som tidigare hade kommunicerats (se nämndens beslut med dnr 69/17). FRN har vidare uttalat att det saknas anledning att göra skillnad mellan fall där en anbudsgivare formellt har återkallat bud och fall där en anbudsgivare meddelat att hen inte vill förvärva fastigheten för ett tidigare lagt bud. I båda fallen står det klart att anbudsgivaren inte längre konkurrerar på den nivå som det tidigare lagda budet indikerar (se nämndens beslut med dnr 91/17). Om en spekulant meddelar att hen har tappat intresset bedömer nämnden att detta normalt innebär ett återkallande av samtliga bud (se nämndens beslut med dnr 86/19 och 26/17).

Av utredningen framgår att den konkurrerande anbudsgivaren den 16 mars meddelade att det inte längre fanns någon förvärvsavsikt. Inspektionen bedömer att mäklaren vid denna tidpunkt blev skyldig att vidarebefordra informationen till anmälaren. Det står klart att anmälaren har fått ta del av informationen före undertecknandet av köpekontraktet. Ord står dock mot ord angående vad som sades mellan anmälaren och mäklaren under telefonsamtalet den 16 mars.

Det sms som anmälaren har sänt till mäklaren den 17 mars signalerar dock att hon endast trott att den konkurrerande anbudsgivaren hade stannat i budgivningen. Sms:et, i kombination med att anmälaren inte heller gjorde något försök att förhandla om en lägre köpeskilling med säljarna, borde ha fått mäklaren att ana oråd kring om anmälaren verkligen förstått att den andra anbudsgivaren inte längre stod fast vid sina bud. Mäklarens svars-sms till anmälaren kan inte heller anses tydliggöra situationen för anmälaren, då ett ”besked om att avstå” kan tolkas som såväl ett avstående från att lägga ytterligare bud som ett avstående från att överhuvudtaget vilja köpa fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN efter anmälarens sms borde ha förvissat sig om att hon var införstådd med att den konkurrerande anbudsgivaren inte hade någon kvarstående förvärvsavsikt. Genom att ha underlåtit detta har mäklaren åsidosatt sin omsorgsplikt gentemot köparen. Förseelsen utgör grund för en varning.

Marknadsföringen

I kravet på att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ligger att fastighetsmäklaren måste följa all tillämplig lagstiftning.

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Det finns inte någon generell skyldighet för fastighetsmäklare att presentera budgivningen på internet. Om mäklaren ändå väljer att redovisa buden på internet har mäklaren ett ansvar för att se till att redovisningen inte blir vilseledande (se bl.a. inspektionens beslut med dnr 22–0413, 2019–0446 och 2015–1539). Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att, om ett tidigare lämnat bud förfaller och inte längre är gällande, ska det framgå av den information som lämnas så att budgivarna inte vilseleds i budgivningsprocessen.

Enligt mäklaren publicerades information om samtliga inkomna bud på internet. Mäklaren har vidare angett att det mellan den 16 och 21 mars saknades information i redovisningen av budgivningen på internet om att den konkurrerande anbudsgivaren inte längre ville köpa fastigheten och att dennes bud därigenom förfallit. Redovisningen av buden i marknadsföringen har därmed varit vilseledande. Mot bakgrund av tidigare praxis på området (jfr besluten med dnr 22–0413, 2019–0446 samt 2015–1539) bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN därigenom har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed och att förseelsen utgör grund för en erinran.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han har åsidosatt sin omsorgsplikt gentemot köparen vid hanteringen av budgivningen. I denna varning ingår en erinran för att redovisningen av bud på internet har varit vilseledande.